Juneteenth bayramında Obama Prezident Mərkəzi nin açılışı, park mühafizəsi tərəfdarları ilə yarım onillik hüquqi mübarizə və pandemiya ilə əlaqədar tikinti gecikmələrindən sonra ilkin 300 milyon dollar lıq smetadan 850 milyon dollar a qədər artan tikinti xərcləri ilə bir layihənin kulminasiya nöqtəsini qeyd edir. Çikaqo nun Cənub Tərəfi üçün 19 akr lıq iqtisadi mühərrik kimi nəzərdə tutulan mərkəz, keçmiş iki müddətli prezidentin tarixi Selma çıxışından beton hərflərlə bəzədilmiş 225 fut hündürlüyündə muzey binasına malikdir. Mərkəzin tərəfdarları onun turizm və ərazinin iqtisadi infrastrukturu üçün uzunmüddətli fayda olacağını vəd etsələr də, eyni zamanda daşınmaz əmlak spekulyasiyasını sürətləndirmiş, mənzil xərclərini artırmış və kirayəçi hüquqları və köçürülmə ilə bağlı gərgin qanunvericilik mübarizələrinə səbəb olmuşdur. Ətrafdakı inkişaf mənzərəsi: DePaul Universiteti nin Mənzil Tədqiqatları İnstitutu nun məlumatına görə, East Woodlawn da tək və çoxmənzilli evlərin qiymətləri 2019 -cu ildən 2025 -ci ilə qədər iki dəfə artaraq orta hesabla 440,000 dollar a çatmışdır ki, bu da İllinoys ştatı nda ev qiymətlərinin artım sürətini xeyli üstələyir. Illinois Answers Project -in məlumatına görə, bu dəyər artımı kənar inkişaf etdiriciləri torpaq sahələrini almağa və ərazinin köhnə kərpic çoxmənzilli əmlakları ilə kəskin ziddiyyət təşkil edən qutulu, milyona yaxın dollarlıq şəhər evləri tikməyə təşviq etmişdir. Crain's tərəfindən sitat gətirilən Cook County Qiymətləndirmə Ofisi nin məlumatlarına görə, bu inkişaf fiziki mənzərəni sürətlə dəyişdirmiş, yerli 60637 ZIP kodunda boş torpaq sahələrinin sayı on il ərzində 964 -dən 798 -ə düşmüşdür. Hətta prezident mərkəzinin özünün tikintisi də mürəkkəb maliyyə çətinlikləri ilə üzləşmişdir. Tikinti xərcləri ilkin smetaları demək olar ki, üç dəfə artırdığı üçün yeddi müxtəlif subpodratçı Afrika Amerika Podratçılar Assosiasiyası na milyonlarla dollar ödəniş çatışmazlığı barədə məlumat vermiş, bəziləri isə bizneslərinin sağ qalmasını təhdid edən yeddi rəqəmli ödənilməmiş fakturalarla üzləşmişdir. Bir Qara sahibkar subpodratçı, layihənin struktur mühəndisliyini idarə edən Thornton Tomasetti firmasına qarşı yalan iddialar və irqi ayrı-seçkilik ittihamları ilə 40 milyon dollar lıq federal məhkəmə iddiası qaldırmışdır. Bu arada, dərhal kommersiya və qonaqpərvərlik inkişafları qarışıq olaraq qalır. South Stony Island Avenue -də boş bir torpaq sahəsində təklif olunan 28 mərtəbəli, 250 otaqlı otel , keçmiş prezidentlə sıx əlaqələri olan bir tərəfdar tərəfindən inkişaf boru kəmərinə daxil edilmişdir. Layihəyə tanınmış inkişaf etdirici və keçmiş Obama işəgötürəni Allison S. Davis rəhbərlik edir. Davis , 2022 -ci ildə inkişaf sahəsini satmaq barədə düşünmüşdü. Lakin o, indiyə qədər torpağı saxlamış, otel layihəsini təklif etmiş və Çikaqo Plan Komissiyası tərəfindən təsdiqlənmişdir. Buna baxmayaraq, yerli məmurlar Davis in şəhərə milyonlarla dollar ödənilməmiş əmlak vergiləri, rüsumlar və köhnə bələdiyyə ipotekaları borclu olduğunu aşkar etdikdən sonra layihə iflic vəziyyətindədir. Davis in otel təklifinin cənubunda, Uyğun Qiymətli Mənzillərin Qorunması kimi vəkillik qrupları, dəyişən bu dəhlizdə köhnə sakinləri qiymət artımından qorumaq üçün addımlar atmışdır. Qeyri-kommersiya təşkilatı, uzunmüddətli əlverişliliyi qorumaq üçün 240 mənzilli Island Terrace yaşayış binalarının 85 milyon dollar lıq mərtəbə-mərtəbə modernləşdirilməsini həyata keçirmişdir. Ştatdankənar spekulyasiya və çoxmənzilli çətinliklər: 2023 -cü ilə qədər on ildən çox müddətdə, Jackson Park ın cənubunda yerləşən sıx tikilmiş göl kənarındakı South Shore icması, Çikaqo nun ən isti çoxmənzilli bazarı adını daşıyırdı, şəhərdəki digər məhəllələrdən daha çox mənzil binası satışı qeydə almışdı. Qismən yaxınlıqdakı Obama Mərkəzi nin təbliğ edilmiş halo effekti və kağız üzərində yüksək görünən kapitallaşma dərəcələri ilə cəlb olunan ştatdankənar investorlar dalğası, mənzil komplekslərini almaq üçün əraziyə aqressiv şəkildə axın etdi. Bu spekulyativ alış-veriş həyəcanı, aşağı səviyyəli çoxmənzilli vahidlərin orta qiymətini 2019 -cu ildə 60,000 dollar dan azdan 2024 -cü ildə vahid başına 73,000 dollar a qədər artırdı, bu da yerli operatorları rəqabət edə bilməyəcəkləri təkliflərlə sıxışdırdı. Lakin, DePaul un tapdığına görə, bu spekulyativ əməliyyatların bir çoxu məhəllə bazarı reallıqlarından ayrılmışdı, çünki baza kirayəçi gəlirləri əsasən dəyişməz qalmışdı. O vaxtdan bəri Cənub Tərəfi ndə maliyyə çətinlikləri dalğası yaranmışdır: Hərrac Artımı: 2024 -cü ildə kreditorlar South Shore binalarına qarşı beş və ya daha çox vahidlə 20 hərrac iddiası qaldırdılar — bu, on ildə ən yüksək həcm və Çikaqo nun hər hansı bir məhəlləsində ən çoxdur. The Real Deal ın tapdığına görə, kommersiya ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızlar bazarına daxil olan bütün gecikmiş Çikaqo çoxmənzilli kreditlərinin demək olar ki, dörddə biri yalnız South Shore -a aiddir. Ciddi Yanlış İdarəetmə: Ştatdankənar ev sahibləri tərəfindən idarə olunan əmlaklar, şəhər rəsmiləri və kreditorlar tərəfindən geniş tikinti kodu pozuntuları iddiaları ilə bağlı hüquqi mübarizələrə sürükləndi. Kirayəçilər qışda istiliksiz qalmış, görkəmli portfellər federal reyd, sığorta fırıldaqçılığı iddiaları və daşınmaz əmlak əldə etmələri ilə əlaqəli milyonlarla dollarlıq iddia edilən Ponzi sxemləri altında dağılmışdır. Vergi Bazası Eroziyası: Əmlak menecerləri qeyd edirlər ki, bu 20 vahidli binalar defolt edib boş qaldıqda, vergi bazasından tamamilə çıxırlar. Bu struktur qüsuru, küçədə qalan köhnə ev sahibləri üçün yerli əmlak vergisi yükünün kəskin şəkildə artmasına səbəb olur. Qanunvericilik müqaviməti: Sakinlərin köçürülməsini yavaşlatmaq üçün mütərəqqi şəhər liderləri və icma təşkilatçıları siyasət müdaxilələri ilə cavab verdilər. Çikaqo daşınmaz əmlak oyunçuları bundan məmnun deyillər. Aprel ayında, Jackson Park Mənzil Pilot Proqramı kimi tanınan genişmiqyaslı anti-gentrifikasiya qanunu Woodlawn və South Shore -un bəzi hissələrində qüvvəyə mindi. Şəhərin Şimal-Qərb Tərəfi ndə qəbul edilmiş mübahisəli bir pilot proqramdan modelləşdirilən bu qanun, mənzil binası satışa çıxarıldıqda kirayəçilərə ilk rədd etmə hüququ verir. Qanuna əsasən, 10 və ya daha çox vahidli binaların ev sahibləri sakinləri planlaşdırılan satış barədə məlumatlandırmalı və kirayəçilərə birlik təşkil etmək, təklif vermək və əldə etmə maliyyəsini təmin etmək üçün 180 gün gözləməlidirlər. O, həmçinin əmlak aktiv şəkildə satışa çıxarıldığı müddətdə ev sahiblərini köçürmələr üçün “əsaslı səbəb” göstərməyə məcbur edir. Əsaslı səbəb, kirayə müqaviləsinin pozulması və ya qanunsuz fəaliyyət kimi müəyyən edilir. Kommersiya daşınmaz əmlak sənayesi bu tədbirə şiddətlə müqavimət göstərmişdir. Neighborhood Building Owners Alliance və Illinois Realtors kimi qruplar, mürəkkəb daşınmaz əmlak sövdələşmələrinə yüksək texniki aylarla davam edən fasilə əlavə etməyin əməliyyat likvidliyini məhv etdiyini, mülkiyyət sığortasını gecikdirdiyini və ənənəvi kreditorları qorxutduğunu iddia edirlər. Əmlak sahibləri xəbərdarlıq edirlər ki, banklar pilot zonada həm təcrübəli, həm də təcrübəsiz alıcılara borc verməkdə artıq tərəddüd edirlər, bu dinamikanın standart bina baxımını boğacağını və məhəllənin dağılmasını istəmədən sürətləndirəcəyini xəbərdar edirlər. Bu sənaye müqavimətinə baxmayaraq, siyasət mübarizəsi dövlət səviyyəsinə qədər genişlənmişdir, burada qanunvericilər bu yaxınlarda başa çatan sessiyalarında oxşar kirayəçi ilk rədd etmə hüququnu dövlət səviyyəsində müəyyən edə biləcək bir neçə qanun layihəsi üzrə dinləmələr keçirmişlər. Airbnb toqquşması və mənzil təminatı boşluqları: Mərkəzin yaxın ətrafında böyük otellərin olmaması ilə mənzil bazarı qısamüddətli tətil kirayəsi sənayesi ilə toqquşmuşdur. Çikaqo da 2019 -cu ildən bəri təsdiqlənmiş qısamüddətli kirayə lisenziyalarında şəhər üzrə 38 faiz azalma müşahidə edilsə də, Obama kampusunun birbaşa qərbində yerləşən 20-ci Rayon bu tendensiyaya qarşı çıxaraq qısamüddətli elanlarda 46 faiz artım qeydə almışdır. Lakin, Airbnb bildirdi ki, ərazidəki yüksək artım tempi, platformasında əvvəllər təklif olunan evlərin nisbətən az sayına görə, siyahısına əlavə olunan yalnız bir neçə elana əsaslanır. Obama Fondu , turist axınını udmaq üçün ev paylaşımını həyati bir vasitə kimi təbliğ etmişdir. Ənənəvi uzunmüddətli mənzilləri turist yaşayış yerlərinə çevirməklə, bu tendensiya mövcud kirayə fondunu tükəndirir, daimi sakinləri tipik bir otaqlı kirayələrin 1,200 dollar dan 1,800 dollar a qədər artdığı yüksək rəqabətli bazara sıxışdırır. Illinois Answers Project -in tapdığına görə, bu təzyiqi azaltmaq üçün nəzərdə tutulmuş yerli təhlükəsizlik şəbəkələri icra ilə mübarizə aparmışdır. Şəhərin əlamətdar 2020 Woodlawn Mənzil Mühafizəsi Qanunu nun nəzərdən keçirilməsi inzibati çatışmazlıqları aşkar etdi: Sıfır icra: 2020 -ci ildən bəri Woodlawn da onlarla çoxmənzilli əmlak əl dəyişdirməsinə baxmayaraq, şəhər qeydləri göstərir ki, bir dənə də olsun ev sahibi kirayəçilərinə və ya şəhərə məcburi pilot satış bildirişlərini təqdim etməmişdir. Xərclənməmiş yardım: Şəhər tərəfindən uyğun qiymətli mənzil vahidlərini qorumaq və ya bərpa etmək üçün xüsusi olaraq ayrılmış 2 milyon dollardan çox vəsait bürokratik maneələr və xüsusi nəzarət personalının olmaması səbəbindən tamamilə xərclənməmiş qalmışdır. Boş torpaq sahələri: Qanun şəhərdən 52 şəhər mülkiyyətində olan boş torpaq sahəsini aşağı gəlirli uyğun qiymətli mənzillər üçün ayırmağı tələb etsə də, beş il ərzində yalnız bir layihə — 58 vahidli Park Station Lofts — istifadəyə verilmişdir. Nəticədə, Obama Prezident Mərkəzi ətrafındakı daşınmaz əmlak narrativi davamlı bir şəhər dilemmasını vurğulayır. Fiziki kampus ilk ziyarətçilərini qarşılayarkən, ətrafındakı bloklar böyük ölçüdə onun gəlişi ilə yaranan bazar qüvvələrini idarə etsə də, mədəni qürur və infrastruktur sərmayəsinin abidəsi olaraq qalır. Daha çox oxuyun: Cənubi Çikaqo məhəllələrində ilk rədd etmə hüququ qaydası qüvvəyə minir. Ödənilməmiş podratçılar Obama Mərkəzi nin bitmə xəttini bulandırır. Obama Prezident Mərkəzi açıldıqca, Cənub Tərəfi sakinləri Airbnb bumundan qorxur. Bu məqalə əvvəlcə The Real Deal da dərc edilmişdir. Tam hekayəni oxumaq üçün buraya klikləyin.