Eyni zamanda, tərs miqrasiya və çoxmillətli genişlənmə kimi tendensiyalar metropolislərdən kənarda kommersiya sahələrinə tələbatı sürətləndirir və investorları gələcək kirayə artımının haradan gələ biləcəyini yenidən qiymətləndirməyə məcbur edir. Tərs miqrasiya ofis xəritəsini yenidən çəkir. İkinci dərəcəli kommersiya bazarlarının yüksəlişi illərdir davam edir. Bunun ən böyük səbəblərindən biri ixtisaslı işçilərin Hindistanın ən böyük şəhərlərindən uzaqlaşmasıdır. The House of Abhinandan Lodha şirkətinin baş icraçı direktoru Samujjwal Ghosh izah etdi: “İkinci dərəcəli şəhərlərin inkişaf hekayəsi artıq yalnız mənzillə məhdudlaşmır; o, tam iqtisadi ekosistemlərin yaradılmasına təkan verir.” “Tərs miqrasiya bu dinamikanı daha da gücləndirmişdir, peşəkarlar, sahibkarlar və ixtisaslı kadrlar öz həyatlarını və bizneslərini doğma şəhərlərinə daha yaxın qurmağı seçirlər. Bu, yaşayış inkişafının kommersiya artımını qidalandırdığı, bunun da öz növbəsində məşğulluq yaratdığı, investisiyaları cəlb etdiyi və yerli iqtisadiyyatları gücləndirdiyi bir dövr yaradır.” Hibrid iş, ixtisaslı işçilərin metropol mərkəzlərində yerləşməli olduğu fərziyyəsini zəiflətməklə bu tendensiyanı gücləndirmişdir. Integrow Asset Management şirkətinin platforma və strategiya arxitektoru Nitya Yadav dedi: “Hibrid iş, kadrların metropolda olması lazım olduğu köhnə tələbi pozdu. İşəgötürənlər kadrların arxasınca getdilər, əksinə deyil, çünki peşəkarların köçdüyü yerə daha yaxın bir peyk ofisi qurmaq, onları geri cəlb etmək üçün yüksək metropol maaşları ödəməkdən daha sərfəli idi.” Texnologiya, konsaltinq, mühəndislik, bankçılıq, maliyyə xidmətləri və sığorta şirkətləri genişlənməyə rəhbərlik edir. Qlobal Bacarıq Mərkəzləri (GCCs) də əsas metropolislərdən kənarda fəaliyyət göstərir. Vestian Research -ə görə, ikinci dərəcəli şəhərlər hazırda Hindistanın GCC bazasının təxminən 10%-ni və ölkənin çevik birgə iş mərkəzlərinin 29%-ni təşkil edir. İqtisadiyyat cəlbedicidir. Colliers India -nın milli direktoru və tədqiqat rəhbəri Vimal Nadar dedi: “Hindistanın ikinci dərəcəli şəhərlərində A sinif ofis icarəsi son bir neçə ildə əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır, bu da birinci dərəcəli şəhərlərlə müqayisədə kirayə haqqının adətən 20%-dən 35%-ə qədər aşağı olması kimi xərc arbitrajı kimi amillərlə əlaqədardır.” Böyük kampusların əsas metropolislərdə cəmləşməsinə baxmayaraq, Nadar bildirdi ki, mikro, kiçik və orta müəssisələr, yəni MSME-lər və startaplar sürətlə böyüyür və bu inkişaf etməkdə olan bazarlarda yaxın gələcəkdə ofis icarəsinin 20-25%-ni təşkil edəcəyi gözlənilir. Daha aşağı xərclər, daha yüksək gəlirlər. İnvestorlar üçün daha aşağı torpaq qiymətləri iqtisadiyyatı dəyişir. Metropol bazarları adətən əhəmiyyətli dərəcədə daha yüksək ilkin kapital tələb edir, bu da kirayə gəlirlərini sıxır. İkinci dərəcəli şəhərlər fərqli bir risk-gəlir profili təklif edir, burada daha aşağı əldəetmə xərcləri nisbətən aşağı kirayə haqqını kompensasiya edə bilər. Yadav vurğuladı: “Çoxmillətli bir şirkət sadəcə səthi bir ziyarət etmir; o, uzun illər ofis sahəsi icarəyə götürür və adətən əlavə mərtəbələr tələb edərək geri qayıdır.” “İkinci dərəcəli şəhərlərdə tikinti və torpaq xərcləri metropol şəhərlərindəki xərclərin yalnız yarısı qədər olduğu halda, kirayə bazarı artmağa başladığı üçün effektiv kapital gəliri investor üçün çox əlverişli olur.” Yadav dedi ki, bu bazarlarda gəlirlər son üç-dörd ildə faiz dərəcələrinin dəyişməsinə baxmayaraq 6-9% aralığında qalmışdır. Jaipur və Coimbatore kimi şəhərlərdə yaxşı yerləşən kommersiya əmlakları da daha yetkin metropol bazarlarını geridə qoyaraq aktiv qiymətlərinin artdığını görür, o əlavə etdi. Vestian Research məlumatları eyni istiqaməti göstərir. Vestian -ın baş icraçı direktoru Shrinivas Rao, FRICS dedi: “Son illərdə bu qeyri-metropol bazarlarda ofis sahələri metropolislərdəki orta gəlirin təxminən 6.5%-ə qarşı təxminən 6-8% kirayə gəliri əldə etmişdir.” O əlavə etdi ki, “Maraqlıdır ki, bir neçə qeyri-metropol şəhərlərində sürətli infrastruktur inkişafı və artan əlaqə ilə dəstəklənən sürətlə böyüyən mikro-bazarlar metropolislərdəki 5-8% kapital artımına qarşı 10%-dən 15%-ə qədər orta illik kapital artımı təklif etmişdir.” İnvestorlar üçün üç investisiya yolu. İnvestisiya etmək istəyən investorlar üçün üç əsas yol var: kommersiya əmlakını birbaşa almaq, fraksional mülkiyyət platformaları vasitəsilə investisiya etmək və ya Daşınmaz Əmlak İnvestisiya Fondlarının (Reits) vahidlərini almaq. Birbaşa mülkiyyət ikinci dərəcəli şəhərlərdə dominant yol olaraq qalır. Rao dedi: “Birbaşa mülkiyyət ikinci dərəcəli şəhərlərdə kommersiya daşınmaz əmlakına investisiya qoymağın ən üstünlük verilən üsulu olaraq qalır.” Bu şəhərlər inkişafın erkən mərhələsində olduğu üçün institusional səviyyəli, investisiya üçün hazır aktivlərin təklifi məhduddur, bu da yüksək sərvətli investorlar üçün birbaşa alışı dominant yol edir. Lakin mülkiyyət həm də icarə riskini öz üzərinə götürmək deməkdir. India Sotheby's International Realty -nin icraçı direktoru Gagan Randev, MRICS xəbərdarlıq etdi: “Kirayəçilər getdikdə kommersiya sahələrinin birbaşa mülkiyyətini idarə etmək getdikcə çətinləşir.” “Siz sahənin aylarla boş qala biləcəyi ssenarilərlə üzləşirsiniz.” Reits isə son bir ildə 15%-dən çox ümumi gəlir əldə etmişdir. İkinci dərəcəli bazarlarda Reit nüfuzu hələ ilkin mərhələdə olsa da, Nadar dedi ki, Ludhiana və Gandhinagar -dakı GIFT City kimi yerlərdəki məşhur kommersiya aktivləri Reit portfellərinə daxil olmağa başlayır. İcra riski. Maliyyə planlaşdırıcıları cəlbedici gəlirlərin riskləri gizlətməməsi barədə xəbərdarlıq edirlər. Plan Rupee Investment Services -in qurucusu Amol Joshi üçün ikinci dərəcəli kommersiya daşınmaz əmlakı üçün ən güclü arqument diversifikasiyadır. Joshi dedi: “Diversifikasiya yalnız bir neçə aktiv sinfinə investisiya qoymaqla deyil, həm də bir-biri ilə həqiqətən əlaqəli olmayan aktivləri seçməklə əldə edilir. Daha kiçik bilet ölçüləri və yüksək kapital artımı ikinci dərəcəli bazara getməyin əsas faydalarıdır.” O, xəbərdarlıq etdi ki, tərtibatçılar gözlənilən korporativ tələbatı cari qiymətləndirmələrə getdikcə daha çox daxil edir, bu da səhv marjasını məhdudlaşdırır. İnvestorlar həmçinin tikilməkdə olan və tamamlanmış layihələr arasındakı fərqi də nəzərə almalıdırlar. Joshi izah etdi: “Tikilməkdə olan layihələr pul axınlarınızı illərlə gecikdirir, hazır variantlar isə premium qiymətə gəlir və o qədər də ucuz olmayacaq.” Likvidlik başqa bir məhdudiyyət olaraq qalır. “Bir investorun hələ gözləyə bilməyəcəyi şey, metropolda tapılan eyni səviyyədə likvidlik və ya eyni keyfiyyətdə institusional alıcılardır.” Yadav dedi: “Bu, ikinci dərəcəli daşınmaz əmlakı səbirlə kapital qoyanlar üçün bir investisiya edir.” Joshi iddia edir ki, ən böyük səhv həddindən artıq borclanmadır. “Daşınmaz əmlak maddi bir kərpic və minaatan aktiv olduğu üçün insanlar onun sadəcə yox ola bilməyəcəyi düşüncəsindədirlər, buna görə də böyük borc götürməkdə həddindən artıq rahatdırlar.” “Lakin onlar unudurlar ki, kirayə hər hansı bir səbəbdən dayansa belə, sizin EMI-ləriniz hələ də ödənilməlidir. Yalnız bir fürsət cəlbedici səsləndiyi üçün ağır borc yükü götürməyin, mövcud evinizi ipoteka etməyin və ya yaxşı performans göstərən bazar investisiyalarını ləğv etməyin,” Joshi dedi. Onun məsləhəti, ümumi daşınmaz əmlak investisiyasını investisiya portfelinin 20-25%-i ilə məhdudlaşdırmaq və yerə spesifik riski azaltmaq üçün bu bölgü daxilində diversifikasiya etməkdir.