Cek Teylor : Təşəkkür edirəm, Kris , hər kəsə sabahınız xeyir. Sizi salamlayır və Granite Point -in 2026-cı ilin İkinci Rübünün Gəlirləri üzrə Konfrans Zənginə qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirik. ABŞ -ın kommersiya daşınmaz əmlak krediti yaxşılaşan əsas göstəricilərdən faydalanmağa davam etdi və ikinci rüb ərzində müsbət trayektoriyasını genişləndirdi. İran münaqişəsi ilə bağlı geosiyasi inkişaflar ABŞ kapital bazarlarına təsir edir, çünki enerji qiymətləri, tariflərlə birlikdə, investorların inflyasiyaya diqqətini artırıb və faiz dərəcələrinin istiqaməti ilə bağlı daha böyük qeyri-müəyyənliyə səbəb olub. Nəticədə, yaxın gələcəkdə faiz dərəcələrinin azaldılması gözləntilərindən artırılmasına keçidlə əlaqədar olaraq əmlak dəyərləri potensial çətinliklərlə üzləşir. Buna baxmayaraq, kapital kommersiya daşınmaz əmlak aktivlərinə axmağa davam edir. Borc bazarları rəqabətli olaraq qalıb və kredit marjaları sıxılma tendensiyasını davam etdirərək, refinansmanlara təsir edə biləcək qısamüddətli dərəcələrin potensial artımını azaltmağa kömək edib. Rüb ərzində kredit tələbatı, əldə etmələrin artması səbəbindən ümumiyyətlə genişləndi. Banklar 2022-ci ildən bəri ilk dəfə kommersiya daşınmaz əmlak kredit tələbatında xalis artımlar barədə məlumat verirlər. CMBS bazarı güclü olaraq qalır, buraxılış həcmi keçən ilki GFC sonrası rekord həcmləri keçməyə doğru irəliləyir. Əldə etmə həcmlərinin artımı portfel və müəssisə səviyyəli meqa-sövdələşmələr tərəfindən idarə olunsa da, İran müharibəsi və digər dəyişkənliyə səbəb olan amillər bəzi hallarda fərdi aktiv satışlarını dayandırdı və gecikdirdi, həcmləri azaltdı. Buna baxmayaraq, bir çox ofis bazarında əsas göstəricilər və likvidlik yaxşılaşmağa davam edir ki, bu da köhnə ofis kreditlərinin həlli üçün konstruktiv bir əlamətdir. Rüb ərzində ehtiyatlarımız artdı, qismən ümumi ehtiyat modelimizdə istifadə olunan daha mənfi makroiqtisadi proqnoz, girov və ya borcalan səviyyəsində vəziyyətin dəyişməsi ilə bağlı bəzi hallarda xüsusi ehtiyatların artması və digər hallarda proseslər irəlilədikcə daha dəqiq qiymət kəşfinin nəticəsi olaraq ümumi ehtiyatımızın artması səbəbindən. Bu maddələr haqqında daha ətraflı danışsaq da, yaxın gələcəkdəki həllərimizin bu artımların çoxunu kompensasiya edəcəyini gözləyirik. Granite Point əsas məqsədimiz olan köhnə kreditlərimizin həllinə diqqət yetirməyə davam edir. İki böyük kreditin ödənilməsi və otel tərəfindən təmin edilmiş B-not -un nominal dəyərindən bir qədər yuxarı qiymətə satışı daxil olmaqla birinci rübün fəaliyyətlərindən sonra, ikinci rübdə Çikaqo pərakəndə kreditinin daşıma dəyərimizdən yuxarı həllini tamamladıq, ofis kreditinin ödənilməsini reallaşdırdıq və Dallas, Texas -dakı ofis əmlakı ilə təmin edilmiş borcda iki iştirak payını 90-cı illərin aşağı qiymətinə uğurla satdıq. Bu iştirak paylarına daha böyük subordinasiyalı pay və müşayiət edən daha kiçik yüksək səviyyəli pay daxil idi. Bu hərəkətlər həmçinin daha yüksək xərcli borcumuzu azaltmaq məqsədlərimizi irəlilətdi. İki REO aktivimizə gəldikdə, bu əmlakları fürsətdən istifadə edərək satmaq məqsədi ilə dəyəri maksimuma çatdırmaqda irəliləyiş əldə etməyə davam edirik. Məqsədlərimizə diqqət yetirməyə davam etdikcə, bunlardan biri vəsait xərclərimizi azaltmaqdır, daha yaxınlarda, son mətbuat bəyanatında elan edildiyi kimi, iki köhnə CLO -muzda olan aktivləri JPMorgan maliyyələşdirmə imkanını genişləndirərək və artıraraq refinansman etdik, bu da bu aktivlərin vəsait xərclərini SOFR plus 238-dən SOFR plus 200-ə endirdi. Əsas kredit tərəfdaşlarımızdan biri ilə əlverişli vəsait xərcləri ilə bu refinansmanı əldə etməkdən məmnunuq, bu da portfelimizin böyük bir hissəsini təşkil edən bu kredit aktivlərinin əsas dəyərini təsdiqləyir. Ümumilikdə, inanırıq ki, təşəbbüslərimiz Granite Point -in maliyyə vəziyyətini gücləndirir və uzunmüddətli səhmdar dəyəri yaratmaq qabiliyyətimizi artırır. İdarə Heyəti və rəhbərlik hesab edir ki, şirkətin mövcud bazar qiymətləndirməsi Granite Point -in və onun aktivlərinin əsas dəyərini tam əks etdirmir və biz bu boşluğu daraltmağa fəal şəkildə diqqət yetirməyə davam edirik. Biz bunu müxtəlif yollarla, o cümlədən intizamlı icra, köhnə aktivlərimizi dəyəri maksimuma çatdıran şəkildə həll etmək, kapital xərclərimizi azaltmaq, balans hesabatının çevikliyini qorumaq və şirkəti cəlbedici yeni investisiyalara kapitalı yenidən yerləşdirmək üçün mövqeləndirmək niyyətindəyik. İndi sözü Stiv -ə verirəm ki, portfel fəaliyyətlərimizi daha ətraflı müzakirə etsin. Stiven Alpart : Təşəkkür edirəm, Cek , və ikinci rübün gəlirləri üzrə konfrans zəngimizə qoşulduğunuz üçün hər birinizə təşəkkür edirəm. Rübün sonunda ümumi kredit portfeli öhdəliklərimiz 1,5 milyard dollar təşkil edirdi, buna 1,4 milyard dollar ödənilməmiş əsas balans və təxminən 57 milyon dollar gələcək maliyyələşdirmə daxildir ki, bu da ümumi öhdəliklərin yalnız təxminən 4% -ni təşkil edir. Kredit portfelimiz regionlar və əmlak növləri üzrə şaxələndirilmiş olaraq qalır və orta UPB -si təxminən 37 milyon dollar və ilkin olaraq 66% (düzəliş: 66,1% ) ağırlıqlı orta sabitləşdirilmiş LTV -si olan 38 investisiyadan ibarətdir. 30 iyun tarixinə portfelimizin ağırlıqlı orta risk reytinqi rübdən-rübə 3,2 səviyyəsində sabit qaldı. İkinci rüb üçün reallaşdırılmış kredit portfeli gəliri 6% təşkil etdi ki, bu da qeyri-akkrual kreditlər istisna olmaqla 7,4% , yəni 1,4% daha yüksək olardı. Təxminən 160 milyon dollar təşkil edən aktiv kredit ödənişləri, həllər, ödənişlər, amortizasiya və kredit iştirak paylarının satışları ilə aktiv bir rüb keçirdik. İkinci rüb ərzində Virciniya ştatının Riçmond şəhərindəki ofis əmlakı ilə təmin edilmiş 37 milyon dollarlıq kreditin ödənişi oldu. Bu əmlak möhkəm ofis bazarında güclü performans göstərən bir əmlak olub. Lakin, bu yaxınlara qədər bu bazarda nə borc, nə də səhm üçün çox likvidlik görməmişdik. Cek -in daha əvvəl qeyd etdiyi kimi, indi ofis aktivləri üçün genişlənmiş kapitalın mövcud olduğunu görürük. Bundan əlavə, Dallas, Texas -dakı güclü performans göstərən, yaxşı məskunlaşmış ofis əmlakı ilə təmin edilmiş borcda iki payı 31 milyon dollar məbləğində satdıq. 76 milyon dollarlıq Çikaqo pərakəndə kreditinin əmlak satışı vasitəsilə yekun həllini əldə etdik. Təxminən 8 milyon dollar gələcək maliyyələşdirmə və digər investisiyalarımız oldu ki, bu da ikinci rüb üçün xalis kredit portfelinin təxminən 122 milyon dollar azalmasına səbəb oldu. İndi qalan risk reytinqi 5 olan kreditlər haqqında bəzi məlumatlar verəcəyik. 30 iyun tarixinə ümumi UPB -si təxminən 253 milyon dollar olan beş belə kreditimiz var idi. Beş kreditdən üçü aktiv satış proseslərindədir ki, onların gələn rüblərdə tamamlanacağını gözləyirik. Rübün sonunda San Dieqo CBD -də 384.000 kvadrat fut ofis əmlakı ilə təmin edilmiş 65 milyon dollarlıq krediti risk reytinqi 4-dən 5-ə endirdik. Ofis əmlakı Qərb Sahili institusional sahibi tərəfindən böyük bir otel yenidənqurma strategiyası üçün satın alındı. Bu sahib əmlaka böyük səhm investisiyası etdi, həmçinin böyük otel brendi də ayrıca investisiya etdi. Lakin, daha yaxınlarda, artan tikinti xərcləri və yüksək maliyyələşdirmə xərcləri nəticəsində, sponsor orijinal biznes planının hazırda əldə edilməsinin çətin ola biləcəyinə inanır və nəticədə biz bu krediti 4 reytinqdən 5 reytinqinə endirdik. Biz borcalanla danışıqlar aparırıq və bir neçə potensial həll alternativini araşdırırıq. Əvvəlki rüblərdə müzakirə etdiyimiz 27 milyon dollarlıq Tempe otel və pərakəndə kreditinə gəldikdə, borcalanla fəal dialoqdayıq və əmlakın satışını nəzərdə tutan həll alternativlərini nəzərdən keçiririk. Əvvəlki rüblərdə müzakirə etdiyimiz Atlanta çoxmənzilli kreditini təmin edən əmlak indi yaxın gələcəkdə bağlanması hədəflənən sərt depozitlə müqavilə altındadır. 15 milyon dollarlıq Nyu-Heyven otel krediti üzrə borcalanla danışıqlar aparırıq və keçən rüb qeyd etdiyimiz kimi, bu krediti borcalan tərəfindən gələn bir neçə rüb ərzində əmlak satışı vasitəsilə həll etməyi gözləyirik. Son 5 reytinqli kredit 93 milyon dollarlıq Minneapolis ofis kreditidir ki, burada mövcud sahibkarlıqla əməkdaşlıq edərək əmlakı yaxın gələcəkdə REO olaraq geri almaq üçün çalışırıq. Bu qalan 5 reytinqli kreditlərin həlli əsas prioritet olaraq qalır. Rübün sonunda ümumi UPB -si 68 milyon dollar olan iki kreditimiz var idi ki, onların risk reytinqi 4 idi və qeyri-akkrual statusda idilər. Bu kreditlərin hər biri üçün həll alternativlərini nəzərdən keçiririk və vəziyyətlər irəlilədikcə əlavə məlumat verəcəyik. REO aktivlərinə gəldikdə, Boston ətrafındakı əmlakda müsbət icarə dinamikasını davam etdiririk və tərəfdaşımız və digər üçüncü tərəflərlə bir neçə dəyər artırıcı yenidən mövqeləndirmə imkanları üzərində fəal şəkildə işləyirik. Mayami Biç ofis əmlakı güclü bazarda yerləşən A sinif aktivdir. Mövcud və yeni kirayəçilərlə müsbət icarə müzakirələri aparırıq, əmlaka ehtiyatla investisiya edəcəyik və 2026-cı ilin ikinci yarısında əmlakın satışını hədəfləyən alternativləri nəzərdən keçirməyə davam edəcəyik. Əvvəlki rüblərdə paylaşdığımız kimi, planımız ödənişlərə və həllərə diqqət yetirməyə davam etməkdir. 5 reytinqli və digər qeyri-akkrual kreditlərin həlli ilə yanaşı, REO aktivləri daha yüksək gəlirli investisiyalara yönəldilə biləcək əlavə kapital təmin edir. Bu müddətdə, portfel balansımızın ilin sonuna qədər azalacağını gözləyirik, bu zaman cəlbedici investisiya imkanlarından faydalanmaq və portfelimizi yenidən böyütmək üçün ilkin fəaliyyətlərimizi yenidən başlayacağıq. İndi sözü maliyyə nəticələrimizi müzakirə etmək üçün Bleyk -ə verirəm. Bleyk Conson : Təşəkkür edirəm, Stiv . Hər kəsə sabahınız xeyir və bu gün bizə qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. Maliyyə nəticələrimizə keçək. İkinci rüb üçün ümumi səhmdarlara aid GAAP xalis zərərini 62 milyon dollar və ya hər adi səhm üçün mənfi 1,29 dollar olaraq bildirdik ki, buna 47 milyon dollar kredit zərərləri üçün ayırma və REO üzrə 6,1 milyon dollar dəyərsizləşmə zərəri, həmçinin 37,7 milyon dollar paylanabilən zərər və ya hər adi səhm üçün mənfi 0,79 dollar daxildir. 30 iyun tarixinə kitab dəyərimiz 5,70 dollar təşkil etdi ki, bu da birinci rübdən 1,35 dollar azalma deməkdir. 30 iyun tarixinə ümumi CECL ehtiyatımız təxminən 166 milyon dollar idi ki, bu da keçən rübdən təxminən 17 milyon dollar yüksəkdir. Xüsusi ehtiyatımızdakı 10 milyon dollarlıq artım əsasən bir yeni risk reytinqi 5 olan kreditlə əlaqədardır, qismən rüb ərzində bir kredit həlli ilə bağlı silinmə ilə kompensasiya olunur. Ümumi ehtiyatdakı 7 milyon dollarlıq artım CECL modelimizdəki aşağı salınmış makroiqtisadi proqnozlar və investisiya portfelimizdəki kredit xüsusiyyətlərindəki dəyişikliklər tərəfindən idarə olundu. Ümumi ayırmamızın təxminən 78% -i fərdi qiymətləndirilmiş kreditlərə ayrılmışdı. Rübün sonunda risk reytinqi 5 olan kreditlər üzrə təxminən 253 milyon dollar əsas balansımız var idi ki, bu da ödənilməmiş əsas balansın 47,4% -ni təşkil edən təxminən 120 milyon dollar xüsusi CECL ehtiyatlarına malik idi. İnanırıq ki, biz lazımi səviyyədə ehtiyatlıyıq və gələcək həllər ümumi CECL ehtiyat balansımızı əhəmiyyətli dərəcədə azaldacaq. Likvidlik və kapitallaşmaya gəldikdə, rübü təxminən 58 milyon dollar məhdudiyyətsiz nağd pulla və 1,9x ümumi leverajla başa vurduq. Rüb ərzində Citibank və Morgan Stanley geri alış imkanlarını təxminən bir il uzatdıq və təminatlı kredit imkanını 2027-ci ilin dekabrına qədər uzatdıq, o cümlədən vəsait xərclərini 25 baza bəndi azaltdıq. Rübün sonunda köhnə CLO -larımızı JPMorgan geri alış imkanını artıraraq və uzadaraq refinansman etdik. Bir neçə gün əvvəl təxminən 35,7 milyon dollar nağd pulumuz var idi. Maliyyələşdirmə qarışığımız yaxşı şaxələndirilmiş və sabit olaraq qalır və maliyyə tərəfdaşlarımızla çox konstruktiv əlaqələrimiz var ki, onlar aktivlərimizi çox yaxşı tanıyırlar, bu da onların son uzatmaları ilə sübut olunur. Yeni kreditlərin verilməsinə qayıtdıqdan sonra maliyyələşdirmə imkanlarımızı genişləndirməyi gözləyirik. Nəhayət, Cek -in daha əvvəl qeyd etdiyi kimi, köhnə CLO aktivlərimizin refinansmanı və JPMorgan geri alış imkanının artırılması vəsait xərclərimizi və faiz xərclərimizi azaldacaq. Bu refinansman edilmiş aktivlər üçün ağırlıqlı orta vəsait xərclərinin 30 iyun tarixinə SOFR plus 238-dən SOFR plus 200-ə düşəcəyini gözləyirik. 38-b