Artur Kuper : Təşəkkür edirəm, Ketrin , və bugünkü zəngimizə qoşulduğunuz üçün hamınıza təşəkkür edirəm. 2026-cı il iyunun 30-da başa çatan rübün nəticələri, mövcud portfelimiz və gələcək perspektivlərimiz haqqında sizə məlumat verməkdən məmnunuq. Nəticələrimizə keçməzdən əvvəl, bazar haqqında qısa şərh verəcəyəm. Daha geniş bazardan başlayaraq, sənaye şəraiti rüb ərzində yaxşılaşmağa davam etdi. Cushman & Wakefield -ə görə, xalis udulma əvvəlki rüblə müqayisədə 21% artaraq 62.1 milyon kvadrat futa çatıb. Bu, ilin əvvəlindən xalis udulmanı 113.6 milyon kvadrat futa çatdırır ki, bu da 2023-cü ildən bəri ən güclü göstəricidir. Milli boşluq 10 baza bəndi azalaraq 6.9% -ə düşüb ki, Cushman bunu bazarın bu dövrün zirvəsini keçdiyinin əlaməti kimi qiymətləndirir və sorğu icarə haqları illik müqayisədə 2.9% artıb. Tələbat, ölkə daxilində istehsalın artırılması, yaxın ölkələrə köçürülmə və davam edən təchizat zəncirinin optimallaşdırılması ilə dəstəklənən müasir böyük formatlı binalarda cəmləşib. Yeni tikinti təhvil verilmələri ötən ilki tempdən aşağı olaraq qalır. İnkişaf boru kəməri yenidən böyüməyə başlasa da, onun təxminən 1/3-i sifarişlə tikilən binalardır ki, bu da spekulyativ təklifi nəzarətdə saxlayır. Sənaye bazarının ümumi sağlamlığı, bütün ölçülü aktivlər, xüsusilə yaxşı yerləşən və missiya-kritik aktivlər üçün davamlı rəqabət olaraq qalır. Rüb ərzindəki nəticələrimizə gəlincə. Biz Virciniya ştatının Newport News şəhərində Huntington Ingalls Industries -ə icarəyə verilmiş 153,890 kvadrat fut sənaye mülkünü 22.75 milyon dollar a əldə etdik. Bu obyekt Huntington -un Newport News gəmiqayırma əməliyyatını dəstəkləyir və biz bu alış-verişi səhm buraxmadan daxili nağd pul axını ilə maliyyələşdirdik. Biz Şimali Karolina ştatının Monroe şəhərindəki 161,458 kvadrat fut sənaye binasını icarəçi ASSA ABLOY -a satdıq. Biz bu aktivləri 2021-ci ildə əldə etmişdik. Saxlama müddətimiz ərzində mülk 100% doluluqla işləyirdi və satış səhm üzrə qazanc və yüksək gəlirli kapitalizasiya dərəcəsini təmsil edir. Bu əldəetmə və satış birlikdə səhm yaratmaq və gəlirləri missiya-kritik sənaye aktivlərinə yenidən yönəltmək qabiliyyətimizi nümayiş etdirir. Newport News əldəetməsi Şimali Karolina aktivlərimizdən əldə olunan nağd pul və düz xətt icarə haqlarını demək olar ki, ikiqat artırır. Biz bu artıma, adi səhm qiymətimizin yeni emissiyalar üçün cəlbedici olmadığı bir dövrdə yeni səhmlər buraxmadan nail ola bildik. Bundan əlavə, biz portfelin WALT -ını artırdıq və əla əsasda başqa bir missiya-kritik yer əlavə etdik. Mövcud portfelimizə gəlincə, biz 126,000 kvadrat futdan çox ofis, pərakəndə satış və 34,000 kvadrat futdan çox sənaye sahəsini yenilədik və ya icarəyə verdik, düz xətt icarə haqqında illik 169,500 dollar artım oldu, Viskonsin ştatının Clintonville şəhərindəki obyektimizə bitişik torpaq sahəsi aldıq və eyni zamanda icarə müqaviləsinə düzəliş etdik ki, bu da təxminən 86,000 kvadrat fut genişləndirmə və mövcud 521,000 kvadrat fut obyektə əhəmiyyətli təkmilləşdirmələr üçün maliyyə təmin edir. Bu təkmilləşdirmələrin 2027-ci ilin ikinci rübündə tamamlanması gözlənilir. İcarə müqaviləsi yeni 15 illik müddətlə başlayacaq. Həmçinin, biz bu dövrdə və bu ay nağd əsaslı icarə haqlarının 100% -ni toplamışıq. Sonradan, Texas ştatının Austin şəhərindəki ofis mülkümüzün ikinci mərtəbəsində 82,000 kvadrat fut sahəni icarəyə verdik. Biz həmçinin İllinoys ştatının Red Bud şəhərində 146,650 kvadrat fut sənaye mülkünü 6.5 milyon dollar a əldə etdik. Austin mülkü və portfelimizdəki digər ofis mülklərinə gəlincə, biz ofis icarəsinin və yenidən icarəyə verilməsinin CapEx dolları tələb etdiyini qəbul edirik. Ofis binaları portfelimizdəki kimi missiya-kritik və yaxşı yerləşmiş olduqda, biz bu dollarları minimuma endirə bilirik ki, investisiyamızdan gəlirli gəlir əldə edək. Hər hansı bir ofis yenidən icarəyə verilməsini qiymətləndirərkən, biz geri ödəmə müddətini, IRR və ROI -ni, həmçinin mülkü satmaq alternativini nəzərdən keçiririk. Biz qəbul edirik ki, gəlirlər ümumiyyətlə sənaye mülkləri qədər cəlbedici deyil, lakin onlar səhmdarlarımız üçün daimi nağd pul axını təmin edir. Biz ofis portfelimizi böyütmək istəmirik, lakin kapital bazarları tam bərpa olunana qədər, kapital xərcləri adətən aktivləri satmaqdan daha gəlirli və gəlir gətiricidir. Yenə də, biz hər bir imkanı fərdi əsasda qiymətləndiririk və 6 ilə 9 ay arasında geri ödəmə müddətlərini hədəfləyirik. Aktivlərin idarə edilməsi komandamızın səyləri nəticəsində, 2026-cı il iyunun 30-na olan məlumata görə, portfel 98.7% doluluqla işləyirdi və bu portfelin WALT -ı 7.1 ildən çoxdur. Bu əməliyyatlar sənaye konsentrasiyamızı illik düz xətt icarə haqqının 69% -nə çatdırır, çünki biz 70% -lik yaxınmüddətli hədəfimizə doğru işləməyə davam edirik. Bu mərhələlərin hər biri portfelimizdəki aktivlərin missiya-kritik xarakterinin, portfelimizdəki icarəçi kreditinin keyfiyyətinin və anderraytinq imkanlarımızın sübutudur. İkinci rüb ərzində və sonrakı icramızın sübut etdiyi kimi, biz bir neçə əsas diqqət sahəsində qətiyyətli olaraq qalırıq: sənaye konsentrasiyamızı artırmaq, yeniləmələr, uzatmalar və strateji kapital investisiyaları vasitəsilə mövcud portfelimizdə dəyər əlavə etmək və əsas olmayan aktivləri satmaq və bu gəlirləri keyfiyyətli sənaye aktivlərinə strateji olaraq yenidən yönəltmək. Bu diqqət sahələrini icra etməyə davam etməklə, biz yenidən WALT -ımızı artırmağı, yüksək doluluq dərəcələrini saxlamağı, portfel üzrə düz xətt icarə haqqı artımını artırmağı və kapital xərclərini azaltmağı gözləyirik. 2026-cı ilin ikinci yarısına baxaraq, biz icarəçilər və sənayelər üçün missiya-kritik olan və uzunmüddətli strategiyamıza gəlirli olan yüksək keyfiyyətli sənaye aktivlərini əldə etmək imkanlarını qiymətləndirməyə diqqət yetiririk. Biz 70% sənaye illik düz xətt icarə haqları hədəfimizə doğru işləyirik. Biz bu hədəfə nail olmağa və il ərzində onu aşmağa çalışacağıq. Ofis portfelimizin satışı üçün bir vaxt cədvəlimiz olmasa da, ümumi portfelin sənaye konsentrasiyasını artırmağa diqqət yetiririk. Eyni zamanda, biz mövcud icarəçilərimizlə icarə müqavilələrini uzatmaq, bazar qiymətlərindən faydalanmaq və icarəçi genişləndirmələri, kapital təkmilləşdirmə təşəbbüsləri və sifarişlə tikilən imkanlar vasitəsilə icarəçi böyüməsini dəstəkləməyə davam edəcəyik. Çətin ofis mühitindən xəbərdar olaraq, biz ofis və əsas olmayan sənaye aktivlərini satmaq üçün əlverişli vaxtları axtararaq, xüsusi portfelimizi qiymətləndirməkdə strateji və qəsdən olacağıq, bu da davamlı kapital təkrar emalı səylərimizin bir hissəsidir. Artırılmış kredit xəttimiz vasitəsilə mövcudluq, özəl yerləşdirmə istiqraz bazarına çıxış, əldə olan nağd pul və ATM -də səhm toplamaq imkanı ilə, baxmayaraq ki, hazırda səhm qiymətimizin portfelimizin keyfiyyətini, icarəçi kreditini və ya ümumi səhmdar gəlirlərini əks etdirmədiyinə inanırıq, biz kapitalı gəlirli sənaye əldəetmələrinə və portfel təkmilləşdirmələrinə yönəltməyə hazırıq. Yekun olaraq, komanda ilin birinci yarısında yaxşı işlədi və biz 2026-cı ilin qalan hissəsində bu dinamikanı davam etdirməyə diqqət yetiririk. İndi sözü rübün maliyyə nəticələrimizi və likvidlik vəziyyətimizi nəzərdən keçirmək üçün Qari Qerson a verirəm. Qari Qerson : Təşəkkür edirəm, Bazz . Maliyyə nəticələrimizlə bağlı bu səhərki qeydlərimə 2026-cı ilin ikinci rübünün əməliyyat nəticələrimizi nəzərdən keçirməklə başlayacağam. Qeyd olunan bütün səhm başına rəqəmlər tam seyreltilmiş orta adi səhmlərə əsaslanır. Adi səhmdarlar üçün mövcud olan FFO və əsas FFO səhm başına hər biri rüb üçün 0.38 dollar təşkil edib. 2025-ci ilin eyni dövründə adi səhmdarlar üçün mövcud olan FFO və əsas FFO müvafiq olaraq 0.33 dollar və 0.35 dollar təşkil edib. 2026-cı il iyunun 30-da başa çatan 6 ay üçün FFO və əsas FFO səhm başına hər biri 0.72 dollar təşkil edib. 2025-ci ilin eyni dövrü üçün FFO və əsas FFO müvafiq olaraq 0.67 dollar və 0.69 dollar təşkil edib. Eyni mağaza icarə gəliri 2026-cı il iyunun 30-da başa çatan 6 ayda 2025-ci ilin eyni dövrünə nisbətən 1.2% artıb, bu da əmlak xərclərindən bərpa gəlirlərinin artması və 2025-ci il iyunun 30-da başa çatan 6 aydan sonrakı icarə fəaliyyətindən icarə haqlarının artması ilə əlaqədardır. İkinci rüb nəticələrimiz 44 milyon dollar ümumi əməliyyat gəlirlərini və 26.2 milyon dollar əməliyyat xərclərini əks etdirir, 2025-ci ilin eyni dövrü üçün isə 39.5 milyon dollar əməliyyat gəlirləri və 25.1 milyon dollar əməliyyat xərcləri olub. 2026-cı ildə əməliyyat gəlirləri portfel ölçüsünün artması, bərpa gəlirlərinin artması, daha yüksək icarə haqları və əmlakın satışı ilə əlaqədar tanınan birdəfəlik ləğv haqqı səbəbindən daha yüksək olub. 2026-cı ilin ikinci rübündə xərclər 2025-ci ilin eyni dövrünə nisbətən daha yüksək olub, əsasən daha böyük portfeldən yaranan daha yüksək amortizasiya və 2026-cı ilin ikinci rübündə stimul haqqının əksər hissəsinin ödənilməsi səbəbindən. Rübün sonunda satış üçün saxlanılan heç bir əmlakımız yox idi. Bu günə qədər 2026-cı ildə 17.7 milyon dollar , 2027-ci ilin ikinci rübünə qədər isə 51.9 milyon dollar kredit müddəti başa çatır. Rübün sonunda 51.57 milyon dollar revolver borclanmamız var idi. Borc profilimizə baxsaq, iyunun 30-na olan məlumata görə, 47% sabit faizli, 47% hedcinq edilmiş dəyişkən faizli və 6% dəyişkən faizli idi ki, bu da revolver kredit xəttimizdən götürülən məbləğdir. İyunun 30-na olan məlumata görə, effektiv orta SOFR -imiz 3.68% təşkil edib. Mövcud bank müddətli kreditlərimiz hamısı faiz dərəcəsi svopları ilə müddətin sonuna qədər hedcinq edilib. Biz faiz dərəcələrini yaxından izləməyə və lazım gəldikdə hedcinq strategiyamızı yeniləməyə davam edirik. 2026-cı il iyunun 30-da başa çatan 6 ay ərzində ATM vasitəsilə heç bir adi səhm satmadıq. Biz bütün qarşıdan gələn kapital tələbləri və yeni əldəetmələr üçün kifayət qədər likvidliyə malik olduğumuzdan əmin olmaq üçün səhm fəaliyyətimizi idarə etməyə davam edirik. Bu günə qədər təxminən 8.4 milyon dollar nağd pulumuz və kredit xəttimiz altında 68.8 milyon dollar mövcudluğumuz var. Sizin rüb üçün daha ətraflı maliyyə və portfel məlumatlarını təqdim edən veb saytımızda yerləşdirilmiş rüblük maliyyə əlavəmizi nəzərdən keçirməyinizi tövsiyə edirik. Adi səhm dividentimiz rüb başına 0.30 dollar və ya illik 1.20 dollar dır. İndi proqramı Devid ə qaytarıram. Devid Qladston : Yaxşı hesabat idi, Qari , və Bazz və Ketrin dən də yaxşı hesabat. Komanda çox yaxşı işləyib. Ümumilikdə, yenə də çox yaxşı bir rüb. Bu gün çox şey eşitdiniz, xülasə olaraq, 2026-cı ilin ikinci rübündə biz Newport News -də 153,000 kvadrat fut sənaye mülkünü Şimali Karolina ştatının Monroe şəhərindəki sənaye mülkünün satışından əldə olunan gəlirlərlə əldə etdik və bu, düz xətt icarə haqqında və səhm başına FFO -da artıma səbəb oldu. Biz bir sənaye mülkündə 34,000 kvadrat fut və ofis və pərakəndə satışda 126,000 kvadrat fut üçün icarə müqaviləsini yenilədik. Yenə də, şirkət daha çox pul qazanmağa davam edir. Rübün sonunda İllinoys ştatının Red Bud şəhərində 146,000 kvadrat fut sənaye mülkünü 6.55 milyon dollar a əldə etdik. Beləliklə, kiçik bir əldəetmə, lakin yenə də daha çox divident ödəmək qabiliyyətinə əlavə edir. İndi illik səhm başına təxminən 1.20 dollar ödəyir. Bu, 9.8% gəlirdir. Bu cür möhkəm bir şirkət üçün əla gəlirdir. Gladstone -un kommersiya komandası sahib olduğumuz daşınmaz əmlakı yaxşı templə böyüdür. Komanda sahib olduğumuz mülkləri, xüsusilə bəzi çətin dövrlərdə əla idarə edir. Güclü peşəkarlardan ibarət komandamız əldəetmələr siyahısında keyfiyyətli mülkləri izləməyə davam edir. Onlar sahib olduğumuz mülkləri yenidən qiymətləndirirlər ki, bizi sahib olduğumuz bəzi icarəçilər üçün kritik olan bütün mülklərə – layihələrə daha da yaxınlaşdırsınlar. Əldəetmə komandamız güclü kreditli icarəçilər axtarır və biz bunu çox yaxşı edirik. Yaxşı. Gəlin burada bir müddət dayanaq və dinləyicilərimizdən bəzi suallar alaq. Beləliklə, operator, gəlin və bizə bəzi suallar verin. Operator: [Operator Təlimatları] İlk sualımız Rob Stevenson dən gəlir [ Huntington ]. Robert Stevenson : Məncə Qari dedi ki, satış üçün saxlanılan heç bir əmlak yox idi. Siz necə düşünürsünüz?