Mənfi Məqamlar: Polşada oxşar icarə gəlirlərinin artımı daha aşağı inflyasiya ilə əlaqəli uzunmüddətli müqavilələr səbəbindən 3.4%-dən 2.4%-ə qədər yavaşladı. Almaniya portfelində boşluq nisbəti ilin əvvəlindən 3.8%-ə yüksəldi, baxmayaraq ki, yaxşılaşma gözlənilir. Polşada qiymətləndirmə nəticələri satış qiymətlərinin artımının mülayimləşməsi səbəbindən əvvəlki ildən daha aşağı oldu. Daha yüksək risksiz dərəcələr səbəbindən maliyyələşdirmə xərcləri artır, yeni beş illik borc 4%-dən bir qədər aşağıdır. ROBYG İPO -su azlıq payı çıxılmaları səbəbindən 2027-ci ildə Polşa satış nəticələrinə seyreltici təsir göstərəcək. Sual-Cavabın Əsas Məqamları S: Güclü H1 nəticələri və uğurlu ROBYG İPO -su nəzərə alınmaqla, kapitalın yerləşdirilməsinin vaxtı və diqqəti, xüsusilə Polşa da satınalmalar və tikinti-saxlama inkişaflarının sürətləndirilməsi barədə necə düşünməliyik? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Böyümə üçün əsas diqqət Polşa da öz torpaq bankımızda icarə mənzillərinin tikintisidir, burada 6,000 vahid üçün potensialımız var. Əsas maneə tikinti icazələrinin alınma sürətidir, lakin icazələr daha sürətli verilsə, ildə 2,000-dən çox vahidin tikintisinə başlamaq üçün çevikliyimiz var. Polşa da satınalmalara gəldikdə, biz bazarda aktivik və imkanlar görürük, xüsusilə digər bazar iştirakçılarının çıxış üfüqləri 2027/2028-ci illərdə başa çatır. Lakin, biz vaxt barədə rəhbərlik etməyəcəyik və intizamlı qalacağıq, çünki öz torpaq bankımızdan təbii böyüməmiz möhkəm bir baza təmin edir. S: Səhifə 24-də qeyd etdiyiniz kimi, icarə biznesi 10% nəzərdə tutulan FFO I gəlirliliyi ilə ticarət edir. Almaniya da 7% ümumi gəlirliliklə almaq və ya Polşa da tikmək əvəzinə öz səhmlərinizi geri almaq kapitalın daha yaxşı istifadəsi olmazdımı? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): 10% nəzərdə tutulan gəlirlilik səhmlərin geri alınmasına işarə etsə də, hazırda gündəmdə deyil. Strategiyamız növbəti 3-5 ilə yönəlib, burada portfel satınalmaları və tikinti layihələrinin icarə artımları və dəyər artımı vasitəsilə güclü pul axını artımı təmin edəcəyinə inanırıq. Məsələn, biz Polşa da mənzilləri 7-8% ümumi gəlirliliklə tikirik, sonra isə 5.5-6% ilə qiymətləndirilir. Biz keçmişdə geri almalar etmişik və onları istisna etmirik, lakin inanırıq ki, mövcud kapital bölgümüz zamanla daha yaxşı səhm qiyməti inkişafına səbəb olacaq. S: Siz H1-də təxminən 100 milyon Avro FFO I əldə etmisiniz. H2-də Resi4Rent və Almaniya satınalmalarından müsbət töhfələr gözlənildiyi halda, niyə tam illik proqnozu artırmırsınız? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Biz proqnozu diapazonun yuxarı həddinə qədər daraltdıq, təxminən 197 milyon Avro gözləyirik. Almaniya satınalmaları əsasən ilin sonuna yaxın başa çatacaq və əsasən 2027-ci ilin nəticələrinə töhfə verəcək. Bundan əlavə, biz H2-də potensial olaraq daha yüksək mövsümi texniki xidmət xərcləri üçün bufer saxlamağa üstünlük veririk. Lakin, biz proqnozun yuxarı həddini qarşılamaq üçün yaxşı mövqedəyik. S: Yeni əldə edilmiş Resi4Rent portfeli, təxminən 7% ümumi gəlirliliklə qiymətləndirilən, və mövcud Polşa portfeliniz arasında, daha aşağı gəlirliliklə qiymətləndirilən, qiymətləndirmə fərqinin səbəbi nədir? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Resi4Rent portfeli daha kiçik mənzillər və daha yüksək dövriyyə ilə fərqli bir quruluşa malikdir ki, bu da təbii olaraq daha yüksək gəlirliliyə səbəb olur. Bundan əlavə, qiymətləndirmə imzaladıqdan sonra biz bir növ bazar qiyməti müəyyən edirik, buna görə də böyük bir ani qiymətləndirmə artımı ödədiyimiz qiymətlə ziddiyyət təşkil edərdi. Portfel tam inteqrasiya olunduqdan və sabitləşdikdən sonra növbəti bir və ya iki qiymətləndirmə dövründə daha da qiymətləndirmə yaxşılaşmaları gözləyirik. S: Polşa da oxşar icarə gəlirlərinin azalması barədə ətraflı məlumat verə bilərsinizmi və gələcək üçün gözləntiləriniz nədir? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Daha aşağı artım (2025-ci ildə 3.4%-ə qarşı 2.4%) daha çox kirayəçinin Polşa da azalan inflyasiya ilə əlaqəli uzunmüddətli müqavilələr (2-3 il) seçməsi ilə əlaqədardır. Bu, dövriyyə və boşluq xərclərini azaldır, daha sabit icarə gəliri təmin edir. Sabitləşmiş vahidlər üçün təxminən 2% çox aşağı boşluq nisbəti ilə dəstəklənən növbəti 2-3 il ərzində 3-4% davamlı artıma əminik. S: Almaniya portfelində boşluq nisbətinə gəldikdə, ilin sonundan bəri 60 baza bəndi artmışdır. Bu, əsasən satınalmalardanmı irəli gəlir və boşluğun azaldılması üçün tam illik proqnoza hələ də əminsinizmi? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Bəli, biz proqnoza əminik. Satınalmalar boşluq nisbətinə təxminən 10 baza bəndi təsir göstərmişdir. Satınalmalar istisna olmaqla, boşluq nisbəti sabitdir ki, bu da Q1 və Q2 arasında normal bir inkişafdır. Əvvəlki illərdə olduğu kimi, boşluğun azaldılması baxımından ilin yaxşı ikinci yarısını gözləyirik. S: Fərqli tənzimləyici mühitlər nəzərə alınmaqla, Almaniya da 7% gəlirliliklə almaqla Polşa da tikmək arasında riskə uyğunlaşdırılmış gəlirləri necə görürsünüz? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Almaniya daha aşağı riskli tənzimlənən bir bazar olsa da, Polşa aktivlərindən əldə edilən xalis pul axını çox güclüdür. Polşa əmlakları yenidir, demək olar ki, heç bir texniki xidmət xərci tələb etmir, halbuki Almaniya satınalmaları, çətin vəziyyətdə olmasa da, daha köhnədir və dövri investisiya tələb edir. Polşa dakı bu güclü pul axını profili tənzimlənməyən bazarın bir qədər yüksək riskini üstələyir. S: ROBYG İPO -sundan sonra pro forma LTV 42.2%-ə endirildikdən sonra nə qədər gücünüz var və gəlirləri yenidən yerləşdirməyi leverage hədəfinizlə necə tarazlayırsınız? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Qarşıdakı borcu ödədikdən sonra təxminən 400 milyon Avro nağd pulumuz olacaq, bunun təxminən 100 milyon Avro su ROBYG səviyyəsində və 300 milyon Avro su TAG səviyyəsindədir. Əgər biz bunu tamamilə investisiyalara yönəltsək, 45% LTV hədəfimizə qayıdacağıq. Biz intizamlıyıq və investisiya etməyə tələsmirik; nağd pul hazırda təxminən 3.7% faiz gəliri gətirir və biz yenidən maliyyələşdirməyi gözləyərək faiz xərclərində 4%-dən çox qənaət edirik. Bu, bizə mənalı satınalmalar tapmaq üçün vaxt verir. S: ROBYG İPO -sundan əldə edilən xalis gəlirlər və daha yüksək maliyyələşdirmə xərclərinin təsiri barədə daha ətraflı məlumat verə bilərsinizmi? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru): Bank və vəkil haqları daxil olmaqla ümumi İPO xərcləri təxminən 10 milyon Avro təşkil edir, buna görə də 282 milyon Avro ümumi gəlirdən xalis gəlir təxminən 272 milyon Avro dur. Maliyyələşdirmə xərclərinə gəldikdə, biz daha geniş marjalar deyil, artan risksiz dərəcələr səbəbindən daha yüksək xərclər görürük. Hazırda 5 illik müddətlər üçün 4%-dən bir qədər aşağı və 10 illik müddətlər üçün 4.5%-dən bir qədər yuxarı maliyyələşdiririk. Lakin, Almaniya da 6.6% və Polşa da oxşar portfel gəlirliliyimiz bu daha yüksək faiz dərəcəsi mühitində belə müsbət pul axınları əldə etməyimizi təmin edir. S: Almaniya da kapitallaşdırılmış personal xərcləri və modernləşdirmə xərclərinin artması barədə ətraflı məlumat verə bilərsinizmi? C: Martin Thiel (Həmsədr və Maliyyə Direktoru):