Biz inanırıq ki, əməliyyatın strateji əsası bu gün də ilk elan edildiyi vaxtdakı qədər cəlbedicidir. Modiv -in yüksək keyfiyyətli sənaye portfeli 15 illik orta icarə müddətinə malikdir və 2.4% illik müqaviləli icarə artımlarından faydalanır, bu da GNL -in investisiya strategiyasına uyğun müxtəlif kredit qabiliyyətli kirayəçi bazası ilə dəstəklənir. Bağlandıqdan sonra əməliyyatın portfelimizin orta icarə müddətini 6.6 ilə qədər uzatması və sənaye təsirini ümumi düz xətt icarəsinin təxminən 50%-nə çatdırması gözlənilir ki, bu da daşınmaz əmlak portfelimizin ümumi keyfiyyətini və dayanıqlığını daha da yaxşılaşdıracaq. Biz həmçinin əməliyyatın hər səhmə düşən AFFO -nu təxminən 4% artıracağını, eyni zamanda borc səviyyəsini dəyişməyəcəyini gözləyirik ki, bu da bizə gəlirləri yaxşılaşdırmağa, pul axınlarımızın davamlılığını gücləndirməyə və balans hesabatımızın gücünü və çevikliyini qorumağa imkan verəcək. Modiv -in təklif olunan alınması vacib diqqət mərkəzində olsa da, bu, yeganə prioritetimiz deyildi. 2026-cı ilin ikinci rübündə, biz qeyri-əsas aktivləri seçmə yolla monetizasiya etdikcə, intizamlı kapital təkrar emalı strategiyamız daha da sürət qazandı, ofis aktivlərimizin dəyərini nümayiş etdirdi, eyni zamanda ofis təsirini azaltmağa və portfelimizin ümumi tərkibini gücləndirməyə davam etdi. 2026-cı il iyulun 31-nə qədər, biz 263 milyon ABŞ dolları dəyərində bağlanmış və gözlənilən satış boru kəmərlərinə malikik, o cümlədən 145 milyon ABŞ dolları dəyərində bağlanmış satışlar üçün kredit, işğal olunmuş aktivlər üzrə orta nağd kapital dərəcəsi 7.6% təşkil edir, ümumi satış həcminin təxminən 78%-i ofis aktivlərindən ibarətdir. Bir əməliyyat ofis təsirini azaltmaq üçün tətbiq etdiyimiz düşünülmüş yanaşmanı əks etdirir. Əvvəllər açıqlandığı kimi, biz Niderland da yerləşən 133,000 kvadrat futluq KPN ofis əmlakımızı təxminən 18 milyon ABŞ dolları na satmaq üçün müqavilə bağlamışıq. Əmlak imzalanmış alış və satış müqaviləsi altındadır, bağlanış 2026-cı ilin dekabrında icarə müddətinin bitməsi ilə üst-üstə düşəcək. Biz təklif olunan alıcıdan geri qaytarılmayan depozit almışıq və bağlanışa qədər tam müqaviləli icarə gəlirini toplamağa davam etməyi gözləyirik. Biz həmçinin oxşar strategiya ilə satış üçün qabaqcıl danışıqlar altında əlavə ofis aktivlərinə malikik və bağlanışın icarə müddətinin bitməsi ilə baş verməsi gözlənilir ki, bu da bizə qalan müqaviləli icarə pul axınlarını reallaşdırmağa, eyni zamanda boş ofis aktivlərini geri almaqla əlaqəli icarə xərclərindən, kapital xərclərindən və işğal riskindən qaçmağa imkan verir. Bu əməliyyatlar irəlilədikcə yenilikləri təqdim etməyi səbirsizliklə gözləyirik. Bu əməliyyatlara əlavə olaraq, biz ABŞ Ümumi Xidmətlər İdarəsi nə icarəyə verilmiş 33,000 kvadrat futluq ofis əmlakımızın 13 milyon ABŞ dolları na və GE Aviation -a icarəyə verilmiş 369,000 kvadrat futluq ofis əmlakımızın 48 milyon ABŞ dolları na satışını tamamladıq, hər ikisi müvafiq olaraq 20 illik və 10 illik icarə müddətinin uzadılmasından sonra 7.2% nağd kapital dərəcəsi ilə. Kollektiv olaraq, bu əməliyyatlar ofis təsirini azaltmağa və portfelimizin ümumi keyfiyyətini yaxşılaşdırmağa davam edərkən, ofis aktivlərini cəlbedici qiymətləndirmələrlə proaktiv şəkildə monetizasiya etmək qabiliyyətimizi əks etdirir. Gördüyümüz tələb səviyyəsindən ruhlanmağa davam edirik və inanırıq ki, qalan planlaşdırılan ofis satışlarımızı həyata keçirmək üçün yaxşı mövqedəyik. Bu planlaşdırılan satışlar tamamlandıqdan sonra, ofisin düz xətt icarəsinin təxminən 21%-ni təşkil etməsini gözləyirik ki, bu da portfelin yenidən mövqeləndirilməsində daha bir əhəmiyyətli addımdır. Eyni dərəcədə vacibdir ki, bu satışlar borcu azaltmağa davam edərkən yüksək keyfiyyətli tək kirayəçi sənaye və pərakəndə aktivlərə yenidən investisiya etmək üçün əlavə imkanlar yaratmaq kimi uzunmüddətli məqsədimizi dəstəkləyir. Ofis təsirini azaltmaq əsas prioritet olaraq qalsa da, kapital təkrar emalı strategiyamız bundan kənara çıxır. Biz qiymətləndirmə cəlbedici olduğu yerlərdə qeyri-əsas aktivləri fürsətcil şəkildə monetizasiya etməyə davam etməyi və bu kapitalı borcu azaltmaqla portfelimizin keyfiyyətini və gəlirlərimizin uzunmüddətli davamlılığını daha da artıran imkanlara investisiya etmək arasında düşünülmüş şəkildə bölüşdürməyi planlaşdırırıq. Bu yanaşmaya uyğun olaraq, biz Missisipi də yerləşən, Federal Express -ə icarəyə verilmiş təxminən 100,000 kvadrat futluq tək kirayəçi sənaye əmlakının təxminən 14 milyon ABŞ dolları na və 8.2% ilkin nağd kapital dərəcəsi ilə alınmasını tamamladıq. Əmlak 2031-ci ilə qədər icarəyə verilib və biz artıq FedEx ilə uzunmüddətli icarə müddətinin uzadılması ilə bağlı danışıqlar aparırıq. Satışlarda əldə etdiyimiz kapital dərəcələri ilə FedEx kimi alışlarda mövcud olanlar arasındakı cəlbedici fərq kapital təkrar emalı strategiyamızın dəyər yaratma potensialını vurğulayır. Gələcəkdə, portfelimizi daha da gücləndirən yüksək keyfiyyətli tək kirayəçi sənaye və pərakəndə aktivlərə seçmə yolla investisiya etməyə diqqət yetirməyi planlaşdırırıq. Biz həmçinin inanırıq ki, açıq şəkildə ticarət edilən REIT -lər üçün investisiya fonu yaxşılaşmağa davam edir. Morgan Stanley , UBS , JPMorgan , BlackRock , PIMCO və Heitman kimi firmaların son tədqiqatları və şərhləri ümumi mövzulara işarə edir: kapital bazarlarının likvidliyinin yaxşılaşması, əməliyyat fəaliyyətinin bərpası, cəlbedici nisbi qiymətləndirmələr və intizamlı kapital bölgüsü ilə yaxşı kapitallaşdırılmış REIT -lər üçün artan imkanlar. Biz inanırıq ki, portfelimizi gücləndirmək, kredit profilimizi yaxşılaşdırmaq, investisiya dərəcəli balans hesabatı yaratmaq və kapitalı aktiv şəkildə daha yüksək keyfiyyətli aktivlərə təkrar emal etmək sahəsində əldə etdiyimiz irəliləyiş GNL -i bu mühitdən faydalanmaq üçün yaxşı mövqeləndirir. Kapital təkrar emalı strategiyamıza əlavə olaraq, biz satış gəlirlərimizin ən effektiv istifadə yollarını, o cümlədən fürsətcil səhm geri almalarını qiymətləndirməyə davam edirik. Səhm geri alma proqramımızın başlanğıcından 2026-cı il iyulun 31-nə qədər, biz 20.9 milyon səhmi orta hesabla 8.11 ABŞ dolları qiymətinə, ümumilikdə 169.7 milyon ABŞ dolları dəyərində geri almışıq. Gözlənilən Modiv əməliyyatı bu rübdə səhmləri geri almaq qabiliyyətimizi məhdudlaşdırsa da, fürsətcil geri almaların dəyərinə dair baxışımız dəyişməyib və biz səhm geri almalarını borcu azaltmaq və daha yüksək keyfiyyətli aktivlərə yenidən investisiya etmək prioritetlərimizlə tarazlaşdırmaqda intizamlı qalırıq. Portfelimizə gəlincə, 2026-cı ilin ikinci rübünün sonunda, biz 40 milyon icarəyə verilə bilən kvadrat fut sahəyə malik 798 əmlaka sahibik. Portfelimizin doluluq səviyyəsi 97% olaraq sabit qalır, orta icarə müddəti 5.7 ildir. Xüsusilə, ofis doluluğumuz 2025-ci ilin ikinci rübündəki 95%-dən 99%-ə yüksəldi, bu da əsasən 2026-cı ilin birinci rübündə 45 milyon ABŞ dolları dəyərində boş ofis əmlakının satışı ilə əlaqədar idi ki, bu da illik 1 milyon ABŞ dolları ndan çox mənfi NOI yükünü aradan qaldırdı. Ofis portfelimiz 100% icarə yığımı və portfelimizdəki investisiya dərəcəli kirayəçilərin ən yüksək nisbəti ilə dəstəklənərək yaxşı performans göstərməyə davam edir. GNL -in portfeli sabit kirayəçi bazasına və yüksək gəlir keyfiyyətinə malikdir, sənayedə lider 63% kirayəçi investisiya dərəcəli və ya nəzərdə tutulan investisiya dərəcəli reytinqə malikdir, bu da 2025-ci ilin ikinci rübündəki 60%-dən yüksəkdir. Orta illik müqaviləli icarə artımımız 1.4% təşkil edir, bu da tarixi olaraq əhəmiyyətli dərəcədə yüksək icarə artımları yaşamış CPI -yə bağlı icarə müqavilələri olan portfelin 20.3%-nin təsirini istisna edir. İcarə sahəsində, biz bir daha portfel boyunca güclü icarə nəticələri əldə etdik, bu da aktiv idarəetmə qabiliyyətimizin və kirayəçi əlaqələrimizin keyfiyyətini əks etdirir. Biz 357,000 kvadrat futdan çox sahədə bitən icarə haqqlarından təxminən 5.6% yuxarı yenilənmə fərqləri əldə etdik, orta icarə müddəti 8.4 il idi. Bu rübün əsas məqamları arasında Dollar General ilə 7.4% yenilənmə fərqi ilə təxminən 76,000 kvadrat fut, FedEx Freight ilə 4.6% yenilənmə fərqi ilə 147,000 kvadrat futdan çox və FedEx ilə 9.1% yenilənmə fərqi ilə 100,000 kvadrat futdan çox yenilənmələr daxil idi. Bu nəticələr icarə idarəetməsinə intizamlı, proaktiv yanaşmamızı əks etdirir. İcarə müddətinin bitməsinə xeyli əvvəl kirayəçilərlə əlaqə quraraq, biz güclü saxlamağı, yüksək doluluq səviyyələrini qorumağı və icarə artımını əldə etməyə davam edirik, bütün bunlar portfelin sabitliyinə və pul axınının davamlılığına uzunmüddətli diqqətimizi qoruyaraq. Yüksək riskli coğrafiyalara, aktiv növlərinə, kirayəçilərə və sənayelərə məruz qalmağı məhdudlaşdırmaq üçün davamlı səylərimiz qəsdən şaxələndirmə strategiyamızı və intizamlı kredit anderraytinqimizi əks etdirir. Heç bir tək kirayəçi ümumi düz xətt icarəsinin 6%-dən çoxunu təşkil etmir və ilk on kirayəçimiz kollektiv olaraq ümumi düz xətt icarəsinin yalnız 29%-ni təşkil edir, onların 80%-i investisiya dərəcəlidir. Portfelimizin düz xətt icarəsinin 48%-i açıq şəkildə ticarət edilən kirayəçilərdən əldə edilir və ya açıq şəkildə ticarət edilən zamin tərəfindən dəstəklənir ki, bu da portfelimizin əhəmiyyətli bir hissəsinin maliyyə profilinə daha çox şəffaflıq təmin edir. Biz portfelimizdəki bütün kirayəçiləri və onların biznes əməliyyatlarını müntəzəm olaraq diqqətlə izləyirik. Hər kəsi veb saytımızdakı 2026-cı ilin ikinci rübünün investor təqdimatımızda portfelimizin hər bir seqmentinin təfərrüatlarını nəzərdən keçirməyə çağırıram. Nəticə çıxarmazdan əvvəl, keçən ay açıq şəkildə açıqlanan Bellevue Capital Partnership -dən ayrılmağıma qısaca toxunmaq istərdim. Bu ayrılığın bir hissəsi olaraq, mən Bellevue -dən 2.2 milyon GNL səhmi alacağam ki, bu da sahibliyimi təxminən 2.9 milyon səhmə qədər artıracaq. Bu əhəmiyyətli sahiblik mövqeyi GNL -in gələcəyinə, qurduğumuz platformanın keyfiyyətinə və həyata keçirdiyimiz strategiyaya olan inamımı vurğulayır. Mən bu dinamikanı inkişaf etdirməyə və səhmdarlarımız üçün uzunmüddətli dəyər yaratmağa tam sadiqəm. Maliyyə nəticələri və balans hesabatı məsələlərini daha ətraflı nəzərdən keçirmək üçün sözü Krisə verirəm. Kris? Christopher Masterson : Təşəkkürlər, Mayk. Qeyd edək ki, həmişə olduğu kimi, GAAP xalis gəlirinin qeyri- GAAP ölçüləri ilə uzlaşması veb saytımızda yerləşdirilmiş gəlir bəyanatımızda tapıla bilər. 2026-cı ilin ikinci rübü üçün biz 112.5 milyon ABŞ dolları gəlir və adi səhmdarlara aid edilə bilən 7.5 milyon ABŞ dolları xalis zərər qeydə aldıq. AFFO 45.7 milyon ABŞ dolları və ya hər səhmə 0.22 ABŞ dolları təşkil etdi. Bu, 2026-cı ilin birinci rübündəki 0.21 ABŞ dolları ndan artdı. Balans hesabatımıza baxsaq, 2026-cı ilin ikinci rübünün sonunda ümumi ödənilməmiş borc balansı 2.5 milyard ABŞ dolları təşkil etdi ki, bu da 2025-ci ilin ikinci rübünün sonundan 621 milyon ABŞ dolları azalma deməkdir. Borcumuz 1 milyard ABŞ dolları yüksək dərəcəli istiqrazlardan, çoxvalyutalı dövri kredit xəttində 473 milyon ABŞ dolları ndan və 1 milyard ABŞ dolları ümumi ipoteka borcundan ibarətdir. 2026-cı ilin ikinci rübünün sonuna qədər borcumuzun 92%-i sabit faiz dərəcələrinə və ya sabit faiz dərəcələrinə dəyişdirilmiş borclara bağlıdır. Orta faiz dərəcəmiz 4.1% təşkil etdi ki, bu da 2025-ci ilin ikinci rübündəki 4.3%-dən aşağıdır və faiz əhatə nisbətimiz 3.2 dəfə idi. 2026-cı ilin ikinci rübünün sonunda, xalis borcumuzun düzəliş edilmiş EBITDA nisbətinə nisbəti 2.3 milyard ABŞ dolları xalis borc əsasında 6.6x-ə yaxşılaşdı, 2026-cı ilin birinci rübünün sonunda isə 7.2x idi. Biz həmçinin sadələşdirilmiş əməliyyat platformamızın faydalarını reallaşdırmağa davam edirik, təkrarlanan kapital xərcləri 2025-ci ilin birinci yarısında 19.6 milyon ABŞ dolları ndan 2026-cı ilin birinci yarısında 3.4 milyon ABŞ dolları na əhəmiyyətli dərəcədə azaldı. Kapital tələblərindəki bu əhəmiyyətli azalma pul axını profilimizi və maliyyə çevikliyimizi daha da gücləndirir. 2026-cı il iyunun 30-na qədər, biz təxminən 919 milyon ABŞ dolları likvidliyə və dövri kredit xəttimizdə 1.3 milyard ABŞ dolları imkana malik idik, müvafiq olaraq 2025-ci ilin ikinci rübünün sonunda 790 milyon ABŞ dolları və 1.2 milyard ABŞ dolları idi. 2026-cı ilin ikinci rübü üçün təxminən 211 milyon adi səhm və orta hesabla təxminən 211 milyon səhm dövriyyədə idi. 2025-ci ildə səhm geri alma proqramımızı başlatdığımızdan 2026-cı il iyulun 31-nə qədər, biz ümumilikdə 169.7 milyon ABŞ dolları dəyərində 20.9 milyon səhm geri almışıq. Buraya təxminən 1.2 milyon səhm geri alınması daxildir.