Sual-Cavabın Əsas Məqamları S: Siz borcları azaltmaq üçün seçmə aktiv satışlarından bəhs etdiniz. Hədəflədiyiniz müəyyən bir həcm varmı? C: Sid Şarma (CEO): Biz FY26 -da təxminən 170 milyon dollar dəyərində aktiv satdıq və son bir neçə ildə xalis satıcı olmuşuq. Hazırda portfelimiz üçün 400 milyon dollar ilə 500 milyon dollar arasında, hamısı kitab dəyərində və ya ondan yuxarı olan, təklifsiz təkliflər var. Biz bu variantları nəzərdən keçiririk, lakin bu mərhələdə müəyyən bir rəqəmə bağlı deyilik. S: İstehlakçı əhval-ruhiyyəsi ilə satışların hələ də davam etməsi arasındakı fərq haqqında şərhlərinizə gəlincə. Bunun uzun müddət davam edə biləcəyi barədə nə düşünürsünüz? C: Sid Şarma (CEO): Məlumatlar istehlakçının uyğunlaşdığını göstərir. İyul ayında ipoteka müraciətləri artıb, yaşayış elanları iyul ayında rekord həddə çatıb və avtomobil satışları iyul ayında rekord qırıb. İyul və avqust aylarında şəbəkəmizdəki satışlar keçən ilin dördüncü rübündən (Q4) artıqdır. Növbəti altı ay ərzində pərakəndə satış xərclərində yuxarı istiqamətdə təəccüblənəcəyimizi gözləyirəm. S: İyul və avqust aylarında xərcləmələrdə bir qədər artım gördüyünüz barədə açılış qeydlərinizə gəlincə. Mağazaların açılış proqramları ilə bağlı pərakəndə satıcılardan eşitdiyiniz hər hansı bir lətifə və ya qeyd varmı? C: Sid Şarma (CEO): Əksər pərakəndə satıcılar may/iyun aylarının zəif olduğunu, lakin iyul ayında həm ixtiyari, həm də qeyri-ixtiyari sektorlarda əhəmiyyətli və nəzərəçarpacaq dərəcədə canlanma olduğunu bildirdilər. Biz supermarketlərdə, gündəlik xərclərdə, elektrik mallarında, məişət mallarında və mebeldə artımlar müşahidə etmişik. Məişət mallarına xərcləmələr mənzil qiymətlərindən daha çox mənzil dövriyyəsinin funksiyasıdır və rekord yaşayış elanları dövriyyənin artmasına işarə edir. S: FY27 -də faiz xərclərinə gəlincə, bu, səhm başına təxminən 0.06 dollar əks təsir kimi görünür. Hedcinq kitabını idarə etmək strategiyası və perspektiv haqqında danışa bilərsinizmi? C: Sid Şarma (CEO): '27 üçün hekayə sadədir: əmlak NOI -dən güclü gəlir artımı, orta çəkili borc xərcinin təxminən 50 baza bəndi (bps) yüksək olması və inkişaf borcunun təxminən 100 milyon dollar artması ilə əlaqədar faiz xərclərində əhəmiyyətli artım ilə kompensasiya olunur. Balans hesabatımızı indi yenidən quraraq, buradan necə bərpa edəcəyimizə və inkişaf edəcəyimizə diqqət yetirmək üçün özümüzü mövqeləndiririk. Orta çəkili borc xərcindən aşağı seçmə aktiv satışları gəlir baxımından neytral və ya artırıcı olardı. S: İnkişaf gəlirləri ilə borcun marjinal dəyəri arasındakı fərqin daralması ilə bağlı şərhlərinizə gəlincə. Növbəti layihələr xətti haqqında və FY28 -də yeni layihələrə yaşıl işıq yandırmaq üçün fərqin kifayət qədər geniş olub-olmaması barədə nə düşünürsünüz? C: Sid Şarma (CEO): Biz tarixən inkişaflarda 7% hədəfimizə qarşı 8.5% -ə yaxın nağd pul gəliri əldə etmişik. Mövcud təchizat məhdudiyyətləri ilə, tətik çəkməzdən əvvəl xərc üzrə gəlir yəqin ki, bir qədər yüksək olmalıdır. Bir anlıq fasilə verəcəyik. Orta müddətdə 7% doğru rəqəmdir, lakin qısa müddətdə yəqin ki, daha yüksək olmalıdır. Hər bir layihəni öz xüsusiyyətlərinə görə qiymətləndirəcəyik. S: Rəhbərliklə bağlı, bu rəhbərlik rəqəmində hər hansı FY27 divestmentləri nəzərdə tutursunuzmu? C: Sid Şarma (CEO): Xeyr, bu rəhbərlik rəqəmində heç bir divestment və ya alış daxil deyil. S: NTA -ya endirimi bağlamağa kömək etmək üçün kapital bölgüsü haqqında danışmısınız. Hazırda bütün bu müxtəlif kapital təşəbbüslərini necə qiymətləndirirsiniz? C: Sid Şarma (CEO): Son dörd ildə hər il aktivləri kitab dəyərindən yüksək qiymətə sataraq NTA -nı sübut etmişik. Son 12 ayda daha sıx kapital dərəcələri ilə 3 milyard dollar dəyərində aktiv satışları bunu sübut etdi. Siyahıya alınmış bazar qiymətləndirmələri ilə birbaşa bazar arasında davam edən bir uyğunsuzluq var. Biz bunu qiymətləndirməli və bu uyğunsuzluğun HDN -in istifadə etməli olduğu bir şey olub-olmadığını düşünməliyik. S: 400 milyon dollar ilə 500 milyon dollar arasında olan təklifsiz təkliflərə gəlincə, hansı aktivlərin təkrar emal edilməsi ehtimalı daha yüksəkdir? C: Sid Şarma (CEO): Buna girməyəcəyəm. Hər il masamızda oxşar sayda təklifsiz təkliflər olur. Bu aktiv sinfi yüksək səviyyəli şəxslər və institusional kapital tərəfindən çox axtarılır. Biz bunları nəzərdən keçirəcəyik və doğru zamanda doğru qərar verəcəyik. S: HUG , HARP üzrə strateji investisiyalarınıza gəlincə, investorlar bu vasitələrin uzunmüddətli rolunu necə düşünməlidirlər və HUG -a nə qədər vəsait yerləşdirilib? C: Sid Şarma (CEO): Bu günə qədər yerləşdirilən rəqəmlər hələ də olduqca kiçikdir. Bu fondların hər biri yarandığı gündən bəri bizim üçün iki rəqəmli gəlirlər əldə edir. HUG , İnstitusional Kapital və əsas kirayəçilərimizdən biri ilə yeni yaşayış mərkəzlərini açmaq üçün bir tərəfdaşlıq olan Siyahıya Alınmamış Baqqal Fondudur. Biz bu vasitənin HDN ilə necə əlaqəli olduğunu düşünürük, lakin hələ qərar verməmişik. Nəticədə, bu, bütün variantlarla müqayisədə iqtisadi gəlirə əsaslanacaq. S: Geri alış potensialı haqqında soruşmaq istədim. Hazırda borc səviyyələrinin bunu həyata keçirməyinizə mane olduğunu düşünürsünüzmü? C: Sid Şarma (CEO): Bu, siyahımızın başında deyil, lakin nəzərdən keçirilir. Biz xaricdən idarə olunan bir REIT olsaq da, bunu digər REIT -lərimizdən birində əvvəllər etmişik. Üstünlük verilən halda, biz öz qrupumuz daxilində artırıcı imkanlara sərmayə qoyacağıq. Tarixən, investorlarımız deyiblər ki, biz aktivlərimizə yenidən sərmayə qoymalıyıq, çünki hər hansı bir səhm geri alışına nisbətən xərc üzrə gəlirimizdə əhəmiyyətli bir fərq əldə edirik. S: İnkişaf kitabına və xərclər üzrə daha yüksək gəlirlərə ehtiyacınız olduğunu deməyinizə gəlincə, 650 milyon dollarlıq layihə borcunuzda xərclər üzrə gəlirlər üçün hansı mümkünlük diapazonu var? C: Sid Şarma (CEO): Diapazon 6% ilə 11% arasında olardı. S: Əgər 11% -lik layihələriniz varsa, bu olduqca cəlbedicidir. Belə bir şeyə başlamağınıza nə mane olur? C: Sid Şarma (CEO): Heç nə. Yeni pərakəndə təchizatın olmamasından istifadə etməli, mövcud aktivləri gücləndirən doğru layihələri seçməli və icarə qiymətlərinin bu layihələrin qazanmalı olduğuna inandığımız səviyyədə olduğundan əmin olmalıyıq. Heç nə bizə mane olmur. S: Fasilə haqqında danışarkən, FY27 üçün yeni inkişaf başlanğıclarının olmayacağını düşünməliyikmi, yoxsa