Mənfi Məqamlar Maliyyə xərcləri daha yüksək orta borc və üzən faiz dərəcələri səbəbindən 18.4% artaraq, 2027-ci maliyyə ili gəlirlərinə 10-15 baza bəndi mənfi təsir göstərmişdir. 2027-ci maliyyə ili üçün proqnoz, Telstra Canberra aktivinin kapital işləri aparıldığı və icarə müqaviləsi hələ təmin edilmədiyi üçün ilin qalan hissəsi üçün heç bir gəlir nəzərdə tutmur. Portfelin 2028-ci ilin noyabr ayında Endeavour ALE portfeli (gəlirin 11%-i) üçün əhəmiyyətli icarə müddətinin başa çatması var ki, bu da yenilənməzsə WALE və gəlirlərə təsir edə bilər. Borcun orta çəkili dəyərinin, yenidən maliyyələşdirməyə baxmayaraq, daha yüksək üzən faiz dərəcələri səbəbindən 2027-ci maliyyə ili ndə cüzi artması gözlənilir. DRP aktiv olaraq qalır ki, bu da diqqətlə idarə olunmazsa, hər qiymətli kağıza düşən gəlirləri azalda bilər, baxmayaraq ki, rəhbərliyin onu dəyişdirmək üçün hazırda heç bir planı yoxdur. Şirkətin 700 milyon dollar istifadə olunmamış borc tutumu var ki, bu da xətt haqlarına səbəb olur və istifadə edilməzsə, artırıcı olmaya bilər. 1.3 milyard dollar (CLW-nin payı) birgə müəssisə borcu şəffaf şəkildə açıqlanmır və birgə müəssisələrdə borclanma daha yüksəkdir (40-45%), bu da öhdəliklər yoxlanılarsa risklər yarada bilər. 4.7% -lik satış gəliri 7.4% -lik əldəetmə gəlirindən aşağıdır ki, bu da artımla kompensasiya edilməzsə, portfel gəlirlərinə təsir edə biləcək potensial gəlir fərqini göstərir. Telstra Canberra aktivinin 2027-ci maliyyə ili nin bir hissəsində boş qalması və heç bir gəlir proqnozlaşdırılmaması, yaxın müddətli gəlirlərə təsir edəcək. Şirkətin proqnozu heç bir artırıcı əməliyyat fəaliyyətini əhatə etmir ki, bu da bazar şərtləri yaxşılaşarsa, yuxarı potensialı məhdudlaşdırır. Sual-Cavabın Əsas Məqamları S: 2027-ci maliyyə ili üçün proqnoz nədir və icarə müddətlərinin başa çatması və potensial boşluqla bağlı hansı fərziyyələr irəli sürülüb? C: Diversified Chief Executive Officer və Fund Manager Avi Anger , 2027-ci maliyyə ili üçün əməliyyat gəlirləri və hər qiymətli kağıza düşən paylamalar üzrə 0.255 dollar proqnozunu təsdiqlədi. O qeyd etdi ki, 2027-ci maliyyə ili ndə icarə müddətlərinin başa çatması olsa da, danışıqlar yaxşı irəliləyir. Proqnoz bu müddətlərin başa çatması üçün ağlabatan fərziyyələri, o cümlədən Telstra Canberra aktivi üçün xüsusi fərziyyəni əhatə edir ki, burada kapital işləri tamamlanarkən 2027-ci maliyyə ili nin qalan hissəsi üçün mövcud işğaldan kənar heç bir gəlir proqnozlaşdırılmır. S: Şirkət 2027-ci maliyyə ili üçün cəlbedici hedcinq dərəcələrinə necə nail ola bildi və svoplar üçün hər hansı kapital ödənişləri edildimi? C: Diversified and Direct Finance rəhbəri Erin Kent , 2027-ci maliyyə ili üçün 85% -ə qədər yaxşılaşdırılmış hedcinq mövqeyinin yeni adi faiz dərəcəsi svopları, mövcud svopların 2026-cı maliyyə ili ndən 2027-ci maliyyə ili nə yenidən qurulması və əsasən 2028-ci maliyyə ili üçün faiz dərəcəsi limitlərinin icrası ilə əldə edildiyini izah etdi. Ödənilən hər hansı xərclər əhəmiyyətsiz idi və balans hesabatına kapitallaşdırılmış müvafiq törəmə aktivlə nəticələndi. S: Birgə müəssisə borcunun payını və şəffaf borclanmanı təsdiq edə bilərsinizmi? C: Avi Anger bildirdi ki, şirkət təminatlı borc platformasına keçiddən sonra şəffaf borc öhdəlikləri olmadığı üçün artıq şəffaf borclanmanı açıqlamır. O, birgə müəssisələrdə təxminən 1.3 milyard dollar borc olduğunu, borclu birgə müəssisələr üçün orta borclanmanın 40% -dən 45% -ə qədər olduğunu təsdiqlədi ki, bu da uzun WALE portfelləri və 65% və ya daha yüksək öhdəliklər nəzərə alınmaqla idarəolunandır. S: 2026-cı maliyyə ili və 2027-ci maliyyə ili arasında borcun orta çəkili dəyərində gözlənilən dəyişiklik nədir? C: Erin Kent qeyd etdi ki, 2026-cı il iyunun 30-u tarixinə borcun orta çəkili dəyəri 4.7% olsa da, tam 2026-cı maliyyə ili nin tarixi ortalaması 4.5% -ə yaxın idi. Şirkət 2027-ci maliyyə ili nə daxil olarkən cüzi 10-15 baza bəndi mənfi təsir gözləyir ki, bu da artıq proqnoza daxil edilib. S: Kapital işləri aparılan Telstra Canberra aktivi ilə bağlı xərclər kapitallaşdırılacaqmı? C: Avi Anger təsdiqlədi ki, Telstra Canberra aktivi ilə bağlı bütün saxlama xərcləri və inkişaf xərcləri, o cümlədən şirkətin borcunun orta çəkili dəyəri ilə faizlər, layihəni inkişaf paketi kimi qəbul edərək kapitallaşdırılacaq. S: Balans hesabatında borclanma 27.5% olduğu halda, şirkət kapital idarəçiliyi və əlavə əldəetmələr üçün tutum haqqında necə düşünür? C: Avi Anger bildirdi ki, şirkət tutumu 25% -dən 35% -ə qədər hədəf diapazonunda idarə edəcək və əlavə əldəetmələr üçün müəyyən tutuma malikdir. Yeni yaradılmış 2 milyard dollar lıq təminatlı borc platforması, hansı ki, həddindən artıq abunə olunmuş və təxminən 1.3 milyard dollar a qədər istifadə edilmişdir, mövcud borc tutumu və seçim imkanı təmin edir. S: Bu gün ən yaxşı əldəetmə imkanlarını harada görürsünüz? C: Avi Anger vurğuladı ki, satış və icarə əməliyyatları yaxşı əməliyyat axını ilə böyük imkanlar dəsti olaraq qalır. Digər imkanlar sosial infrastrukturda, son Sonic Healthcare əldəetməsi ilə nümayiş olunduğu kimi, və sənaye aktivlərində, Coles Distribution Centre əməliyyatına bənzər şəkildə mövcuddur ki, burada şirkət əsas yüksək keyfiyyətli məhsul yarada bilər. S: 2027-ci maliyyə ili proqnozunda hər hansı artırıcı əməliyyat fəaliyyəti nəzərdə tutulubmu? C: Avi Anger təsdiqlədi ki, 2027-ci maliyyə ili proqnozunda heç bir artırıcı əməliyyat fəaliyyəti nəzərdə tutulmayıb. S: Şirkət niyə 700 milyon dollar balans hesabatı tutumunu saxlayır və 2027-ci maliyyə ili ndə hər hansı birgə müəssisə borcunun müddəti bitirmi? C: Avi Anger izah etdi ki, boş tutum son birgə müəssisənin yenidən maliyyələşdirilməsi nəticəsində yaranıb ki, bu da kapitalı balans hesabatına qaytarıb. Təsislərin aşağı xətt haqları var ki, bu da seçim imkanını saxlamağı ucuz edir. O qeyd etdi ki, 2027-ci maliyyə ili ndə çox az miqdarda birgə müəssisə borcunun müddəti bitir ki, bu da əhəmiyyətli deyil və portfel üzrə, o cümlədən birgə müəssisə borcu üzrə orta borc müddəti uzunmüddətli 4.1 il dir. S: DRP niyə aktivdir və onu dəyişdirmək planları varmı? C: Avi Anger izah etdi ki, DRP keçən il investorların etirazından sonra yenidən bərpa edilib. Şirkət onu hələlik aktiv saxlamağı planlaşdırır, çünki investorlar sabitliyə üstünlük verirlər və əgər bu, həqiqi bir yükə çevrilməzsə, onu dəyişdirmək niyyəti yoxdur. S: Portfelin adının dəyişdirilməsini nəzərə alaraq, şirkət məlumat mərkəzlərinə genişlənməyi düşünür? C: Avi Anger aydınlaşdırdı ki, “məlumat mərkəzləri” etiketi Telstra nın telefon mübadilə sistemləri, nbn infrastrukturu və potensial kənar məlumat mərkəzi imkanları üçün istifadə etdiyi mövcud Telstra mübadilə portfelinin 36 əmlakına aiddir. Şirkət bu mövcud təsirdən kənar məlumat mərkəzlərinə genişlənməyi düşünmür. S: Kəskin 4.7% -lik satış gəlirini açıqlaya bilərsinizmi və təkrar emal üçün əlavə imkan varmı? C: Avi Anger ətraflı izah etdi ki, Veolia və Cleanaway aktivləri 4% -in aşağı diapazonunda gəlirlərlə, Coles DC isə təxminən 5% ilə satılıb ki, bu da 5% -dən aşağı orta göstərici ilə nəticələnib. O təsdiqlədi ki, şirkət aşağı gəlirli, aşağı keyfiyyətli aktivlərdən yüksək gəlirli, yüksək keyfiyyətli əmlaklara təkrar emal imkanları üçün portfeli daim nəzərdən keçirir və bu uğurlu strategiyanı davam etdirəcək.