Cümə axşamı, H&R REIT (TSX:HR) gəlir zəngi zamanı ikinci rübün maliyyə nəticələrini müzakirə etdi. Tam transkript aşağıda verilmişdir. Benzinga API-ləri gəlir zəngi transkriptlərinə və maliyyə məlumatlarına real vaxt rejimində çıxış imkanı verir. Daha çox öyrənmək üçün https://www.benzinga.com/apis/ səhifəsinə daxil olun. H&R REIT səhmdarlar üçün dəyəri maksimuma çatdırmaq məqsədilə Blackstone , Crestpoint , PSP və GO REIT ilə tərəfdaşlıqları əhatə edən strateji əməliyyat elan etdi. Əməliyyata hər vahid üçün 4.28 dollar ani nağd ödəniş və birləşmiş platformada 66.9% əksəriyyət payı daxildir ki, bu da Kanada da ikinci ən böyük ictimai yaşayış REIT -i olacaq. H&R REIT 2021-ci ildən bəri yenidən mövqeləndirmə planını həyata keçirir, borcları azaldır və qeyri-strateji aktivləri satır, bu da hazırkı əməliyyatla nəticələnir. Maliyyə baxımından, H&R REIT 2026-cı ilin ikinci rübü üçün hər vahidə 0.247 dollar FFO bildirdi ki, bu da 2025-ci ilin ikinci rübündəki 0.314 dollar dan azdır, əsasən əmlak satışlarından əldə olunan daha aşağı NOI səbəbindən. Sunbelt bazarlarında doluluq və icarə fəaliyyəti yaxşılaşır, xalis effektiv tələb olunan kirayə haqqları güclənmə əlamətləri göstərir. Florida dakı inkişaf layihələri başa çatdırılıb, icarəyə verilmə prosesi davam edir ki, bu da gələcəkdə müsbət performans göstərir. Rəhbərlik strateji istiqamətə inamını ifadə edərək, tərəfdaşların keyfiyyətini və birləşmiş platformanın institusional kapitalı cəlb etmək potensialını vurğuladı. Stephen Gross , REIT -in aparıcı qəyyumu, ilk olaraq çərşənbə axşamı danışdı və bu qəsdən idi. Müstəqil qəyyumlar rəhbərlikdən tamamilə müstəqil olaraq ciddi, hərtərəfli bir proses həyata keçirdilər və bunu məndən əvvəl Steven dən eşitməyiniz vacib idi. Mən bu prosesin bir hissəsi olmasam da, nəticədən həyəcanlıyam və GO komandasının təqdim etdiyi vizyona və səhmdarlarımız üçün təmsil etdiyi fürsətə inanıram. Bu fonla, öz perspektivimi bölüşmək istəyirəm. Mən dinləmişəm, şərhləri oxumuşam və sualları başa düşürəm. Gəlin sizə ora necə gəldiyimiz barədə bir az kontekst verim. H&R REIT inanılmaz bir şirkətdir, lakin həm də çox mürəkkəbdir. Biz bir neçə yurisdiksiyada, tərəfdaşlıqlarda, birgə müəssisələrdə, sənaye, yaşayış, ofis, Şərq Sahili, Qərb Sahili boyunca fəaliyyət göstəririk və sonda bu genişlikdə və mürəkkəblikdə bir portfel üçün təbii tək bir alıcı yoxdur. Blackstone , Crestpoint , PSP və GO REIT daxil olmaqla ən yaxşı tərəfdaşlarla gördüyünüz struktur, bu portfeldən H&R səhmdarları üçün dəyəri necə maksimuma çatdırdığımızdır. Hər bir tərəfdaş öz xüsusi hissəsi üçün doğru alıcı olduğu üçün seçildi — ən yaxşı bildikləri gəlir gətirən sənaye aktivləri üçün Blackstone və Crestpoint , qurduqları yaşayış platforması üçün GO REIT və uzunmüddətli özəl bazar yönümlü tələb edən qeyri-əsas aktivlər üçün CREL . Bu, rahatlıqdan irəli gələn bir klub sövdələşməsi deyil, bu, bizim kimi bir portfeldən tam dəyəri necə çıxardığınızdır. Hər bir alternativ nəzərdən keçirildi: Lantower -i müstəqil satmaq, onu saxlamaq və hər şeyi satmaq, onu müstəqil bir qurum kimi ayırmaq. Cavab budur ki, müstəqil bir Lantower məhdud likvidliyə, əhəmiyyətli vergi itkisinə və bu portfelin layiq olduğu institusional tanınmaya açıq bir yola malik olmayan kiçik kapitallı bir şirkət olardı. Bu əməliyyat bütün bunları vergi baxımından səmərəli şəkildə bir addımda təmin edir. Bu, uzunmüddətli səylərin kulminasiya nöqtəsidir. Biz 2021-ci ildən bəri strateji yenidən mövqeləndirmə planını həyata keçiririk. Biz Primaris -i ayırdıq, 2.6 milyard dollardan çox qeyri-strateji aktivlər satdıq. Borcu tənzimlənmiş EBITDA -ya nisbətdə 10 -dan 7 dəfəyə qədər azaltdıq ki, bunu bizim Q2 rəqəmlərimizdə gördünüz. Biz Lantower -i, yeddi Sunbelt bazarında 26 yüksək keyfiyyətli yaşayış mülkünün portfelini, qurulmuş bir brend və sübut edilmiş əməliyyat təcrübəsi ilə qurduq. Bu iş bu gün elan etdiyimiz şey üçün zəmin yaratdı. H&R səhmdarlarının aldığı: hər vahid üçün 4.28 dollar ani nağd pul, uyğun Kanada rezident səhmdarları üçün vahid ödəniş üzrə vergi təxirə salınmış rollover və birləşmiş platformada 66.9% əksəriyyət payı. Bu, müəssisə dəyərinə görə Kanada da ikinci ən böyük ictimai yaşayış REIT -i və Amerika Birləşmiş Ştatları nda yeddinci ən böyük olacaq. Mən bu GO REIT payı haqqında bir şey demək istəyirəm, çünki düşünürəm ki, hazırda bu, lazımi qiymətləndirilmir. H&R səhmdarları, daha böyük, daha güclü, daha yaxşı kapitallaşdırılmış bir platformaya cəlbedici bir giriş nöqtəsi olduğuna inandığımız bir nöqtədə GO REIT -ə keçirlər. Bu, nisbi dəyər ticarətidir. Birləşmiş platforma öz miqyası, sırf oyun diqqəti və genişlənmiş float ilə bazar və daxili dəyərləri arasındakı boşluğu daraltmaq üçün struktur şərtlərini yaradır. 67% əksəriyyət sahibləri olaraq, H&R səhmdarları ilk gündən etibarən bundan faydalanmaq üçün mövqelənmişlər. Dəyər yalnız bu gün aldığınızda deyil; birləşmiş platformanın hara getməyə hazır olduğundadır. Mən son bir neçə ayı GO komandasını, onların portfelini, strategiyasını və yanaşmasını öyrənməklə keçirdim. Bunlar tək bir yaşayış mandatı və real təcrübəsi olan ağıllı, intizamlı alıcılar və menecerlərdir. Onlar böyüyən bir biznes qurmaqda maraqlıdırlar və özləri də riskə gedirlər. Onlar çətin danışıqçılardır, bu da açıq desək, indi qurduğumuz şeyin idarəçisi olduqları zaman tam olaraq istədiyiniz şeydir. Mən onlara Lantower -də güvənirəm və onların qurduqlarına inanıram. Mənim əməliyyatda iştirakım — öz rolum haqqında birbaşa danışım. Q2 press-relizlərimizdə açıqlandığı kimi, ailəmin üzvləri tərəfindən idarə olunan Crow Company tərəfindən saxlanılan 44 milyon H&R vahidi, müəyyən filialları və əlaqəli şəxsləri tərəfindən saxlanılan vahidlərlə birlikdə, bu razılaşmanın bir hissəsi olaraq geri alınacaq və ləğv ediləcək. Bu vahidlər 4.28 dollar nağd pulu və ya digər bütün səhmdarlara ödənilən GO REIT vahidlərini almayacaq. Bəziləri niyə mənim başqaları kimi GO REIT vahidləri almadığımı soruşdular. Cavab budur ki, CREL REIT -in qeyri-əsas aktivlərini əldə edir və bu vahidlərin ləğvi, bu əldə etməni maliyyələşdirmək üçün töhfə verdiyim ödənişin bir hissəsidir. Struktur sadədir və sirkulyarda tam ətraflı veriləcəkdir. CREL -in əldə etdiyi qeyri-əsas aktivlərdir — inkişaf etdirilməmiş torpaq, şəhərətrafı və ikinci dərəcəli ofis mülkləri və Blackstone , Crestpoint və GO REIT tərəfindən əldə edilən gəlir gətirən sənaye və yaşayış portfellərindən daha mürəkkəb qiymətləndirilən və ticarət edilən digər aktivlər. Bu aktivlər yerli biliyə və uzunmüddətli yönümə malik bir alıcı tələb edir. Bağlanışda mənim GO REIT -də heç bir rolum, idarə heyətində yerim və ya səhm marağım olmayacaq. Bu əməliyyat mənim H&R REIT ilə ictimai qurum kimi iştirakımın sonudur. Bir şeyi aydınlaşdırmaq istəyirəm. Bu nəticəyə olan öhdəliyim bağlanışda bitmir. Crowell , bağlanışdan sonrakı ilk iki il ərzində GO -ya təxminən 71 milyon dollara qədər gəlir dəstəyi və digər ödənişlər təmin etməyi öhdəsinə götürmüşdür və press-relizimizdə açıqlandığı kimi, CRAL gələcəkdə River Landing -də GO ilə birgə müəssisə tərəfdaşı olaraq qalacaq. Mən bu komandanın yanında əhəmiyyətli kapital qoyuram, çünki onların icra etmək qabiliyyətinə və qurduqlarına inanıram və bu, inam olmadan edəcəyim bir şey deyil. Bu öhdəliklər, bu əməliyyatın hər bir H&R səhmdarı üçün doğru nəticə olduğuna dair səmimi inamımı əks etdirir. Proses haqqında — Stephen çərşənbə axşamı zəngində bunu ətraflı şəkildə izah etdi, lakin əlavə edəcəyəm ki, CIBC demək olar ki, iki ildir bunun üzərində işləyir, burada və orada fərdi aktivləri satmır, lakin tam portfel üçün doğru hərtərəfli həlli tapmaq üçün çalışır. Müstəqil qəyyumlar National Bank -ı öz müstəqil məsləhətçisi kimi cəlb etdilər, həm H&R vahidlərinin, həm də GO REIT vahidlərinin rəsmi qiymətləndirməsini apardılar. Hər iki məsləhətçi bu ödənişin ədalətli olduğu qənaətinə gəldi. İdarə Heyətinin tövsiyəsi yekdil idi. Bu proses və bu nəticələr İdarəetmə Məlumat Sirkulyarında tam sənədləşdiriləcək və hər bir səhmdarı diqqətlə oxumağa təşviq edirəm. Mən bu şirkəti qurmaq üçün 30 il sərf etdim. Lantower sadəcə bir portfel deyil. Bu, diqqətlə qurduğumuz bir şeydir — aktiv-aktiv, bazar-bazar. Onun əksəriyyətini GO komandasına etibar etmək yüngül qəbul etdiyim bir qərar deyil. Mən bunu etdim, çünki inanıram ki, bu yeni nəsil rəhbərlik qurduğumuz şeyi götürüb nəhayət layiq olduğu tanınmanı qazanacaq bir şeyə çevirmək üçün diqqətə, intizama və qabiliyyətə malikdir. Bu əməliyyat, səhmdarlarımız üçün real, davamlı dəyər yaratmaq üçün diqqət və maliyyə profili ilə sırf oyun, institusional miqyaslı çoxmənzilli platforma yaratmaq üçün çalışdığımız şeyi sürətləndirir. Birləşmiş qurum — 37 mülk , səkkiz bazarda və dörd ştatda 13,300-dən çox yaşayış vahidi, 7.8 milyard dollar müəssisə dəyəri ilə — bu gün hər iki şirkətdən əsaslı şəkildə fərqli və daha güclü bir qurumdur. O, institusional kapitalı cəlb etmək üçün miqyasa və Şimali Amerika həmkarları ilə daha uyğun əmsallarla ticarət etmək üçün sırf oyun diqqətinə malikdir. Nə GO , nə də H&R müstəqil olaraq ora çata bilməz; bu birləşmə ilə biz bunu edirik. Biz bunun hara gəldiyi ilə fəxr edirik və səhmdarlar üçün gələcəkdə nəyi təmsil etdiyi ilə səmimi olaraq həyəcanlıyıq. Bununla, zəngi Cheryl -ə ötürürəm ki, o, bizə ikinci rübün nəticələrinə ümumi baxış keçirsin. Təşəkkür edirəm, Tom , və hər kəsə sabahınız xeyir. 2026-cı ilin birinci rübündə 1.5 milyard dollarlıq pərakəndə və ofis əmlakı satışlarından sonra, H&R ikinci rübdə yenidən mövqeləndirmə strategiyasını inkişaf etdirməyə davam etdi. 2026-cı il iyunun 30-na olan məlumata görə, təxminən 773 milyon dollarlıq aktivlər satış üçün nəzərdə tutulmuş aktivlər kimi təsnif edildi ki, bunlardan 124 milyon dolları rübün sonundan bəri satılmışdır. İnkişaf cəbhəsində, Ontario , Mississauga dakı iki Slate mülkümüz 2026-cı ilin iyununda əsaslı şəkildə tamamlandı və investisiya mülklərinə köçürüldü. Hər iki mülk təxminən 11 il müddətinə bir kirayəçiyə bazar kirayəsi ilə tamamilə icarəyə verilmişdir. 560 Slate Drive -dəki icarə müqaviləsi 2026-cı ilin martında başladı və 600 Slate Drive -dəki icarə müqaviləsi 2026-cı il oktyabrın 26-da başlayacaq. Hər iki icarə müqaviləsi müvafiq icarə müddətinin başlamasından etibarən beş aylıq kirayəsiz dövrü əhatə edir. Nəhayət, inkişafda olan Reddit mülklərimizin növbəti rübdə əsaslı şəkildə tamamlanmasını gözləyirik. Balans hesabatımız güclü mövqedə qaldı. REIT -in mütənasib payına düşən aktivlərə borc 41.8% təşkil etdi. REIT -in mütənasib payına düşən tənzimlənmiş EBITDA -ya borc 7.1 dəfə idi və yüklənməmiş aktivlərin təminatsız borc əhatə nisbəti 3.21 dəfə idi. 2026-cı il iyunun 30-na olan korporativ borc 550 milyon dollarlıq debenturalardan, 250 milyon dollarlıq bir təminatsız müddətli kreditdən və 225 milyon dollarlıq kredit xətlərindən ibarət idi. 2026-cı ilin iyununda biz 2.906% faiz dərəcəsi ilə 250 milyon dollarlıq Series R yüksək debenturalarımızı ödəmə müddəti çatdıqda geri aldıq. Geri ödəmə əsasən təminatsız əməliyyat kredit xətlərindən maliyyələşdirildi. İcarə cəbhəsində, Montreal dakı 200 Bouchard Boulevard -da Bell Canada -dan təxminən 15.7 milyon dollarlıq icarə müqaviləsinin ləğvi ödənişi aldıq. Biz təxminən eyni məbləğdə müqavilə kirayəsinin düzəldilməsinə müvafiq qeyri-nağd tənzimləmə qeyd etdik. Buna görə də, 200 Bouchard icarə müqaviləsinin ləğvi ödənişi 2026-cı ilin ikinci rübü üçün xalis əməliyyat gəlirinə və FFO -ya heç bir təsir göstərmədi. Lakin, eyni əmlakın xalis əməliyyat gəliri, nağd əsasda, və AFFO 15.7 milyon dollar müsbət təsir göstərdi, çünki H&R bu məbləğləri hesablayarkən müqavilə kirayəsinin düzəldilməsi daxil olmaqla qeyri-nağd maddələri çıxır. 2026-cı ilin iyulunda 200 Bouchard icarə müqaviləsi icarə müqaviləsinin ləğv tarixini 2026-cı ilin avqustuna qədər irəlilətmək üçün daha da dəyişdirildi ki, bu da H&R -in 2026-cı ilin iyulunda 56.1 milyon dollarlıq son icarə müqaviləsinin ləğvi ödənişini alması ilə nəticələndi. Q3 üçün gözlənilən mühasibat uçotu haqqında əlavə məlumat üçün press-relizimizə və MD&A -ya müraciət edin. 2026-cı ilin ikinci rübü üçün FFO hər vahidə 0.247 dollar təşkil etdi, 2025-ci ilin ikinci rübündəki hər vahidə 0.314 dollar la müqayisədə, əmlak satışlarından əldə olunan daha aşağı NOI -ni əks etdirir, qismən azaldılmış maliyyə xərcləri ilə kompensasiya olunur.