Xərclərə ciddi nəzarətimiz eyni mağazanın əməliyyat marjasında illik 150 baza bəndi artıma səbəb oldu. Bu, ardıcıl ikinci rübdür ki, marjalarımız yaxşılaşır. Bu əməliyyat performansı, ümumi səmərəliliklə birlikdə, səhm üzrə düzəliş edilmiş FFO-nun 0.49 dollar olaraq bildiriləməsinə səbəb oldu ki, bu da illik 17.6% artım deməkdir. Bu nəticələr və ilin ikinci yarısına gözləniləndən daha yaxşı dinamika ilə, eyni mağazanın gəlirləri və eyni mağazanın NOI proqnozunun orta nöqtəsini, eləcə də səhm üzrə düzəliş edilmiş FFO proqnozumuzu artırdıq. İyul ayında biz DECA təşəbbüsü nü təqdim etdik. Bu, idarəetmə komandası olaraq qərar qəbul etməyimizə rəhbərlik edən çoxillik strateji çərçivəmizdir. DECA təşəbbüsü, uzunmüddətli dəyər yaratmaq üçün 6 müəyyən sütun vasitəsilə intizamlı icra, mürəkkəb qiymətləndirmə deməkdir. Bu dəyər yaratma nisbi üstün performans, marja genişlənməsi və səhm üzrə düzəliş edilmiş FFO-nun həddindən artıq artımı ilə təmin edilir. Bu, DECA təşəbbüsü müzün əsl məqsədidir. Mən 10 milyard dollar kapitallaşma səviyyəsini bildirdim ki, bu da bu məqsədlərin intizamlı şəkildə icra edilməsinin nəticəsi olacaq. Və bu səviyyə, SmartStop platformasının tam potensialını tanımağa başlaya biləcəyini düşündüyümüz ölçüdür. Bu rübdəki nəticələrimiz və fəaliyyətimiz bu təşəbbüsün mükəmməl əksidir. Gəlir idarəetmə platformamız, istedadlı əməliyyatlar və mağaza səviyyəsindəki komandalarımız tərəfindən idarə olunan güclü eyni mağaza nəticələri, miqyaslandığımız zaman artan səmərəlilik və qəsdən xərclərə nəzarət. Eyni mağazanın əməliyyat marjası 67.3% , illik 150 baza bəndi artım. Kanada birgə müəssisə mülklərimizdə illik 9.4% NOI artımı. İdarə olunan REIT platformamız üçün təkrarlanan gəlir axınının 14% artımı, yüksək 5% kapitallaşma dərəcəsi ilə yüksək keyfiyyətli özünü saxlama mülklərindən ibarət 3 mülk portfelinin alınması, iki rəqəmli gəlirlə 16.3 milyon dollar körpü kapitalının yerləşdirilməsi. Pul axını rıçaqımızın 6.2x -ə qədər üzvi azalması və nəhayət, illik 17.6% ilə sektor lideri səhm üzrə düzəliş edilmiş FFO artımı. IPO-dan 16 ay sonra burada oturaraq, sektorun dinamikasından və IPO-da müəyyən etdiyimiz planların uğurlu icrasından ruhlanırıq. DECA təşəbbüsü nü hamınızla ifadə etməkdən məmnunuq. Və ikinci rübdə qeyd etdiyimiz sütunlar nümayiş etdirilsə də, bu şirkətin tam potensialının yalnız səthini cızmağa başlamışıq. Məktubda yazdığım kimi, DECA təşəbbüsü gələcəkdir. Bünövrə qoyulub. Tərəqqi əldə edilib. Və iş davam edir. İndi sözü James -ə verirəm. James R. Barry : Təşəkkür edirəm, Michael . Əməliyyat performansımızdan başlayaraq, eyni mağaza hovuzumuz illik 1.3% gəlir artımı göstərdi, əməliyyat xərclərində 3.4% azalma ilə, bu da 3.7% NOI artımına səbəb oldu, rübün sonunda doluluq 92.4% idi. Bu nəticələr sabit valyuta əsasında bir qədər daha yaxşı idi. İkinci rübdə eyni mağaza hovuzunda əməliyyat xərclərimizdə illik 3.4% azalmadan çox məmnun qaldıq. Bu xərclərə nəzarət eyni mağaza marjalarımızda 150 baza bəndi artıma səbəb oldu. Əmlak vergilərində nisbətən sabit artımla əmək haqqı, əmlak sığortası, təmir və texniki xidmət və kommunal xidmətlərdə azalma gördük. Rübdə veb qiymətlərimiz 3.8% azaldı. Kvadrat fut üzrə əldə etdiyimiz köçmə qiymətləri orta hesabla 4.4% azaldı. İyul ayında doluluq 92.1% idi, illik 65 baza bəndi azalma. Üçüncü rübə girərkən sorğu qiymətlərimizi saxlamaqda özümüzü daha rahat hiss etdik, çünki iyul ayı üçün veb qiymətlərimiz illik 1.2% artmışdı, gözlədiyimizdən bir qədər yaxşı. LA County Fire ECRI məhdudiyyətlərindən təsirlənən 7 mülkümüz ikinci rübdə -2% eyni mağaza gəlir artımı göstərdi. Lakin, bu məhdudiyyətlərin aradan qaldırılması ilə, ilin qalan hissəsi üçün müsbət eyni mağaza gəlir artımına qayıdacaqlarını gözləyirik. Xarici böyümə cəbhəsində, Cənubi Karolina ştatının Spartanburg şəhərində balans hesabatında 3 mülk əldə etdik, təxminən 30 milyon dollar . Biz həmçinin Kaliforniya ştatının Galita şəhərində bir mülkə 16.3 milyon dollar dəyərində üstünlük verilən investisiya bağladıq ki, bu aktivin idarəetməsini iyun ayının sonunda öz üzərimizə götürdük. 26-cı ilin ikinci rübü üçün bütün bunların nəticəsi, səhm üzrə tamamilə seyreltilmiş düzəliş edilmiş FFO-nun 0.49 dollar olmasıdır. Proqnozlara keçək. Eyni mağazanın gəlir proqnozunu -0.25% -dən 1.75% -ə qədər olan aralıqdan 0.5% -dən 1.5% -ə qədər olan aralığa qaldırdıq. LA yanğın məhdudiyyətlərinin aradan qaldırılması bu artımın təxminən dörddə birini və ya 5-7 baza bəndi ni təşkil edir. Qalan hissə gözləniləndən daha yaxşı ikinci rübün, ilin ikinci yarısına gözləniləndən daha yaxşı dinamika ilə birləşməsindən irəli gəlir. Bundan əlavə, ümumi əməliyyat xərclərinin artım aralığını 1.75% -dən 3.75% -ə qədər olan aralıqdan 0.25% -dən 1.25% -ə qədər olan aralığa endiririk. Nəzarət edilə bilən xərclər və əmlak sığortasının birləşməsi ilə idarə olunur. Nəticə, NOI artımımızın orta nöqtəsinin -0.25% -dən müsbət 1.15% -ə qədər artmasıdır. Nəhayət, səhm üzrə düzəliş edilmiş FFO proqnozumuzu 1.94 dollar dan 2.04 dollar a qədər olan aralıqdan 1.98 dollar dan 2.04 dollar a qədər olan aralığa qaldırdıq. Və bununla da, operator, suallara keçəcəyik. Operator: İndi sual-cavab sessiyasına başlayırıq. Sual vermək istəyirsinizsə, zəhmət olmasa 1 düyməsini basın. Əlinizi qaldırmaq üçün. Sualınızı geri götürmək üçün yenidən 1 düyməsini basın. Optimal səs keyfiyyəti üçün sual verərkən telefonunuzu götürməyinizi xahiş edirik. Əgər yerli olaraq səsiniz kəsilibsə, zəhmət olmasa cihazınızın səsini açmağı unutmayın. Zəhmət olmasa, sual-cavab siyahısını tərtib edərkən gözləyin. İlk sualınız Baird -dən Wesley Golladay -dən gəlir. Wesley , zəhmət olmasa davam edin. Wesley Golladay : Salam, hamıya. Yalnız gördüyünüz alış boru kəməri haqqında bir sual. Rübdə etdiyiniz 5.9% -ə bənzər bir kapitallaşma dərəcəsi ətrafında əməliyyat aparmağı gözləyirsinizmi? H. Michael Schwartz : Yaxşı, cavab, məncə, bəli. Məncə, bu, bizim hədəfimizdir. Məncə, geri çəkilsəm, bunun möhkəm bir alış dövrü olduğuna inandığımızı vurğulamaq istəyirəm. O buradadır. Və bu, əsasən COVID -in çiçəklənmə dövründə tikmiş və ya almış şəxslər tərəfindən idarə olunur. Və indi onların çoxu, açıq desək, öz imkanlarından artıqdır. Və beləliklə, nəticə, satışa çıxarılan yüksək keyfiyyətli mülklərin dalğasıdır. Çünki sahiblərin, əslində, seçimləri tükənib. Və beləliklə, bu gün sabitləşmiş cəbhədə bir çox cəlbedici imkanlar görürük. ABŞ . Və Kanada . ABŞ , belə deyək, orta, yəni 5.5% civarında, və Kanada bazarlarının çoxunda 4% -dən 5% -ə qədərdir. Lakin qiymətlər, məncə, broker bazarı alışlarında hələ də bir qədər yüksəkdir. Məncə, orada sövdələşmələr var. Məncə, bir çox bazar xarici sövdələşmələr, əgər tapa bilsəniz, hazırda ən cəlbedici görünür. Rıçaq baxımından mövqeyimizə görə, bu sualla bağlı həll etmək inanılmaz dərəcədə vacibdir, bu rübdə pul axını rıçağımızı yenidən azaltdıq. Hətta kapital yerləşdirərkən belə. Və beləliklə, tam il üçün kapital yerləşdirmə proqnozumuzu 55 milyon dollar dan 75 milyon dollar a qədər olan aralığa qaldırdıq. Və əgər doğru imkanlar yaranarsa, daha aktiv olmaq üçün mütləq yerimiz var. Və beləliklə, aydın olmaq istəyirəm ki, biz sadəcə həcm və ya ölçü arxasınca qaçmayacağıq. Bilirsiniz, biz, açıq-aydın, platformaya əlavə dəyər verə biləcək alışlara diqqət yetiririk. Və əvvəllər dediyimiz kimi, vurğulamaq istəyirik ki, 300 milyon dollar lıq alışlar bazar kapitallaşmamızı təxminən 10% hərəkət etdirir. Beləliklə, bu, SmartStop üçün əhəmiyyətli bir böyümədir. SmartStop Self Storage , həmyaşıdlarımızdan çox fərqlidir. Onlar daha böyük aktiv ölçüləri arxasınca qaçmalı olurlar. Və beləliklə, ümumilikdə, məncə, çox möhkəm bir alış mühitidir. Wesley Golladay : Yaxşı. Və yalnız 1, məncə, ev işləri sualı. Fondların konsolidasiyasından qazanacağınız 2 milyon dollar lıq birdəfəlik ödənişiniz var. Bu, üçüncü tərəf idarəetmə bələdçinizə daxil ediləcəkmi? David Steven Corak : Salam, Wesley . Bu Corak dır. Bəli. Beləliklə, bu, idarə olunan platformaya daxil olan idarə olunan REIT bələdçisinə daxil ediləcək. Və mən bunun dördüncü rübdə baş verəcəyini gözləyirəm. Və bu, ilkin proqnozda da nəzərə alınmışdı. Wesley Golladay : Yaxşı. Təşəkkür edirəm. Təşəkkürlər. Wes . Operator: Növbəti sualınız Scotiabank -dan Viktor Fediv -dən gəlir. Viktor , zəhmət olmasa davam edin. Viktor Fediv : Təşəkkür edirəm və hamıya salam. Beləliklə, eyni mağazanın NOI marjası illik 150 baza bəndi genişləndi, keçən rübdəki 30 baza bəndi ndən yuxarı. Bəs bu yaxşılaşmanın nə qədəri artan bazar sıxlığından davamlı əməliyyat rıçağıdır, nə qədəri isə sığorta və təmir və texniki xidmət qənaətləri kimi daha müvəqqəti faydalardır? Və gələcəkdə marjanın daha da genişlənməsi üçün ən böyük imkanı harada görürsünüz? James R. Barry : Bəli. Təşəkkürlər, Viktor . Bu James dir. Mən ora tullanacağam. Beləliklə, ikinci rübdə əməliyyat xərcləri baxımından gördüyümüz bəzi qənaətlərə toxunmaq üçün. Qeyd etdiyimiz kimi, bu, bir sıra maddələr üzrə idi. Beləliklə, əmək haqqı orada idi. Təmir və texniki xidmət, əmlak sığortası və kommunal xidmətlər də. Beləliklə, bu əməliyyat xərcləri qənaətlərində struktur olaraq nə baş verir, açıq-aydın, aprel ayında əmlak sığortası yenilənməmiz baş verdi və bu, həmin bazarda ümumi yumşalmanın bir hissəsidir və bu, bu ilin qalan hissəsində də davam edəcək. Bundan əlavə, təmir və texniki xidmət, bu, əsasən müqayisəli bir məsələ idi, baxmayaraq ki, bu dollarları yoxlamaq və gözləmək üçün yaxşı iş görürük. Məncə, daha böyük hekayə əmək haqqı bölməsindədir, düzdürmü, rüb üçün təxminən 2.3% azalmışdıq və inanırıq ki, bu, əlavə etdikcə marjaların yaxşılaşması haqqında ardıcıl olaraq danışdığımız ümumi qruplaşma hekayəsinin bir hissəsidir. Beləliklə, danışmağı sevdiyimiz nümunələrdən biri, xüsusilə Denver bazarında, əməliyyat xərclərimiz əhəmiyyətli dərəcədə azaldı və demək olar ki, tamamilə əmək haqqına aid idi. Və əgər diqqət etsəniz, keçən ilin oktyabr ayında Argus platformasını ələ keçirdiyimiz zaman, həmin bazarda ümumi mövcudluğumuzu təxminən 4 dəfə artırdıq, düzdürmü? Və beləliklə, 9 mülkdən 50-dən çoxuna, həm sahib olunan, həm də idarə olunan mülklərə keçmək, əvvəlcə danışdığımız miqyas iqtisadiyyatlarını və qruplaşmanı həqiqətən də idarə etməyə kömək edir. Viktor Fediv : James . Və sonra ikinci sualım, ilin qalan hissəsi üçün köçmə dərəcələri və doluluqla bağlı fərziyyələriniz haqqındadır. Və məsələn, səhm üzrə AFFO-nun yuxarı həddində necə ola bilərsiniz – üzr istəyirəm, səhm üzrə AFFO aralığı? David Steven Corak : Salam, Viktor . Bu Corak dır. Beləliklə, bəzi əməliyyat fərziyyələri haqqında danışacağam. Keçən rübdə danışdıqlarımızdan çox fərqli deyil. Beləliklə, köçmə kirayə tendensiyaları və veb tendensiyaları baxımından, bəzi bazarlar, gördüyünüz kimi, artıq müsbətə çevrilib. Digər təchizat bazarları hələ də bir qədər mənfidir. Hələ də düşünürük ki, ilin sonuna qədər, kirayə mövsümünün sonuna qədər, dördüncü rübdə, daha geniş bir dönüş görməyə başlayacağıq. Doluluq baxımından, bilirsiniz, bu gün oturduğumuz yerə əsasən 25-ə nisbətən bir qədər mənfi. Və ECRIs, bilirsiniz, 25 səviyyəsində və ya daha yaxşıdır. Düzdürmü, mövcud müştərinin gücü və sağlamlığı nəzərə alınmaqla. Bilirsiniz, qalma müddətimiz artmağa davam edir və pis borclarımız nisbətən zəifdir. Və sonra, əlbəttə ki, təchizat perspektivindən, bu barədə danışmışıq, lakin, bilirsiniz, təchizat təsiri ilin qalan hissəsində və 2027 və 2028-ci illərə qədər azalmağa davam edir. Bələdçiliyimizin yuxarı həddinə çatmaq baxımından, sadəcə gəlir artımı tərəfindən başlayacağam, çünki bu, açıq-aydın ən əhəmiyyətli p