Biz ikinci rübdə səhm başına 0.50 ABŞ dolları məbləğində müntəzəm dividend ödədik. Bu, bölüşdürülmə üçün mövcud nağd pulla 1.16 dəfə qarşılanmışdır. 2026-cı il iyulun 27-də idarə heyəti 2026-cı ilin üçüncü rübü üçün səhm başına 0.50 ABŞ dolları məbləğində dividend elan etdi. Seyrəldilmiş səhm başına balans dəyəri 2026-cı ilin birinci rübü ndən 1.9% azalaraq 18.60 ABŞ dolları na düşdü, bu da əsasən səhm order portfelimizdəki kiçik reallaşmamış zərərlə əlaqədar idi. Rübdəki yeni investisiyalara keçək. Biz hədəf aktiv siniflərimiz üzrə yeni investisiyalar yaratmağa davam etdik, bu da saxlanılan əməliyyat pul axını gəlirləri, C seriyası üstünlük verilən təklifimizdən əldə olunan gəlirlər və təminatlı maliyyələşdirmə imkanlarımız çərçivəsində əlavə tutum vasitəsilə maliyyələşdirildi. Bu, səhmdarlarımız üçün gəlirləri artıran cəlbedici imkanları müəyyən etmək və həyata keçirmək qabiliyyətimizi əks etdirir. Biz aylıq 14% kupon ödəyən çoxmənzilli əmlaka 20.2 milyon ABŞ dolları məbləğində üstünlük verilən səhm investisiyası yatırdıq. Həyat elmləri əmlakı ilə təmin edilmiş 42.6 milyon ABŞ dolları məbləğində mezzanin krediti 14% kuponla və rübdə digər mövcud öhdəliklərə əlavə 31.9 milyon ABŞ dolları yatırdıq. Mən bu ilin ən vacib inkişafı olaraq qalan məqamı vurğulamaq istəyirəm. Biz Mizuho Capital Markets ilə 375 milyon ABŞ dolları məbləğində çəkilə bilən müddətli kredit müəssisəsini bağladıq, bu vəsaiti 180 milyon ABŞ dolları məbləğində 5.75% faizli təminatsız borclarımızı may ayının 1-də ödəmək üçün istifadə etdik. Bu günə qədər müəssisə üzrə 362.2 milyon ABŞ dolları məbləğində ödənilməmiş borc var. Eyni zamanda, biz Mizuho ilə TRS , yəni ümumi gəlir svopu müqaviləsi bağladıq, bu da xalis faiz xərcimizin SOFR üstəgəl 245 -ə təsirini azaldır. Bu əməliyyat balans hesabatımızdakı ən böyük yaxınmüddətli öhdəlik yükünü aradan qaldırdı və sabit faizli təminatsız borcu, əvvəlcədən ödəmə qabiliyyəti baxımından əlavə balans hesabatı çevikliyinə üstünlük verməyimizə daha yaxşı uyğun gələn dəyişən faizli aktiv əsaslı maliyyələşdirmə strukturu ilə əvəz etdi. Və yeni investisiyalar üzrə gəlirləri artırmaq üçün arxa leverage həlli təmin edir. C seriyası üstünlük verilən təklifimizdə topladığımız 22.6 milyon ABŞ dolları ilə birlikdə, 2026-cı ilin ikinci yarısı na kommersiya ipoteka REIT sektorunda ən təmiz, ən çevik kapital strukturlarından birinə sahib olduğumuza inanırıq. Portfel və balans hesabatına keçək. Portfelimiz 1.1 milyard ABŞ dolları ümumi ödənilməmiş balansla 85 investisiyadan ibarətdir. İnvestisiyalarımız sektorlar üzrə aşağıdakı kimi bölüşdürülür: 39.4% həyat elmləri, 37.6% çoxmənzilli, 15.1% tək ailəli kirayə, 4.2% anbar, 2.1% sənaye və 1.6% marina. Sabit gəlirli portfelimiz investisiyalar üzrə aşağıdakı kimi bölüşdürülür: 27.8% üstünlük verilən səhm investisiyaları, 24.9% mezzanin kreditləri, 17.5% CMBS B hissələri, 17.3% dövri kredit xətləri, 6.2% yüksək səviyyəli kreditlər, 4% IO zolaqları və 2.2% veksellər. İnvestisiyalarımızı təmin edən aktivlər coğrafi olaraq aşağıdakı kimi bölüşdürülür: 31.2% Massaçusets , 16% Texas , 6% Florida , 4.6% Corciya , 5.2% Kaliforniya , 4.7% Merilend , qalan hissəsi isə 4% ekspozisiya ilə digər ştatlar üzrədir, bu da Sunbelt bazarlarına olan güclü üstünlüyümüzü əks etdirir, Massaçusets və Kaliforniya ekspozisiyası isə əsasən həyat elmlərinə yönəlmişdir. Portfelimizdəki girovun 80.3% -i sabitləşmişdir, 63.4% kredit-dəyər nisbəti və 1.39x çəkili orta DSCR ilə. Bizim 836.6 milyon ABŞ dolları məbləğində ödənilməmiş borcumuz var, çəkili orta dəyəri 6.3% -dir. Bu borcun çəkili orta ödəmə müddəti 2.6 ildir . Təminatlı borcumuz 1.4 milyard ABŞ dolları dəyərində girovla təmin edilmişdir, çəkili orta ödəmə müddəti 2.7 ildir və borc-səhm nisbəti 0.88x -dir. Üçüncü rüb üçün proqnozlara keçək. Bölüşdürülmə üçün mövcud gəlirlər orta nöqtədə seyrəldilmiş səhm başına 0.43 ABŞ dolları , aşağı həddi 0.38 ABŞ dolları və yuxarı həddi 0.48 ABŞ dolları təşkil edir. Bölüşdürülmə üçün mövcud nağd pul orta nöqtədə seyrəldilmiş səhm başına 0.55 ABŞ dolları , aşağı həddi 0.50 ABŞ dolları və yuxarı həddi 0.60 ABŞ dolları təşkil edir. Və bununla da, sözü Matthew Ryan McGraner -ə vermək istərdim. Portfel və mövcud bazar mühiti haqqında ətraflı müzakirə üçün. Operator: Matthew Ryan McGraner ? Matthew Ryan McGraner : Təşəkkürlər, Paul . Ardıcıl olaraq möhkəm icranın daha bir əla rübü, buna görə təşəkkür edirəm. Portfelin əsas təkrarlanan qazanc gücü artmağa davam edir, eyni zamanda biz kommersiya ipoteka REIT həmyaşıd qrupunun kredit üzrə ən yüksək səviyyəsində fəaliyyət göstəririk. İndi isə vertikallarımıza keçək. Paul Richards : Paul qeyd etdiyi kimi, yaşayış sahəsi SFR və çoxmənzilli arasında ən böyük ekspozisiyamız olaraq qalır. Biz yaşayış sahəsi əsaslarının dəyişdiyinə və konstruktiv qaldığına inanırıq. Sahib olduğumuz yaşayış aktivləri üzrə qarışıq kirayə müqavilələri apreldə mənfi 1.7% -dən mayda mənfi 1.2% -ə, iyunda mənfi 50 baza bəndi nə qədər irəlilədi və iyulda müsbət 30 baza bəndi nə çevrildi. Bu, 2025-ci ilin əvvəllərindən bəri ilk müsbət qarışıq göstəricidir. Və yeni kirayə müqavilələri hələ də maneə olaraq qalır, lakin yeniləmələr yaxşı davam edir. 2021 və 2022-ci illərin kreditləri sıxılma riskinin hələ də mövcud olduğu yerlərdir. Və bildiyiniz kimi, biz bu dövrdə çox az yeni kreditlər vermişik. Xalis təhvil verilən vahidlər 2024-cü ilin ikinci rübünün sonunda son 12 ayda təxminən 695 min vahid lə zirvəyə çatdı, 2001-ci ildən bəri orta illik təhvil verilən vahidlərin sayı isə təxminən 282 min vahid idi. CoStar 2026-cı il təhvil verilən vahidlərin 2025-ci ildən təxminən 49% azalacağını, 2027-ci ildə isə daha 20% azalacağını proqnozlaşdırır. Və başlanğıclar 2022-ci ilin zirvəsindən təxminən 70% aşağı səviyyədədir. Təchizat 2024 və 2025-ci illərdə qiymət gücünü qıran şey idi və təchizat onu geri qaytaracaq. Struktur fon dəyişməyib. Bazarlarımızda sahib olmaq xərci kirayə xərcindən təxminən 3 dəfə çoxdur və bu boşluğu tez bir zamanda bağlayacaq ağlabatan ipoteka faiz dərəcəsi yolu yoxdur. Matthew Ryan McGraner : İndi isə həyat elmlərinə keçək. Həyat elmləri indi 71% -dən 85% -ə qədər kirayələnmiş vəziyyətdədir, Lila Sciences tərəfindən 245 min kvadrat fut üçün uzunmüddətli kirayə müqaviləsi ilə təmin edilmişdir. Genişlənmə imkanları ilə. Həqiqətən də, aktivdəki planını və proqramlaşdırmasını genişləndirməyə davam edir, bu, açıq-aydın, əla əlamətdir və girov dəyərimizi artırır. Həyat elmləri girovumuza olan tələbat qıfı AI sayəsində, ona baxmayaraq deyil, əhəmiyyətli dərəcədə genişlənmişdir. AI şirkətləri ənənəvi laboratoriya kirayəçilərinin ehtiyac duyduğu eyni məqsədli infrastruktura ehtiyac duyurlar, yəni güc sıxlığı, soyutma qabiliyyəti, struktur döşəmə yükləri, ventilyasiya, vibrasiya və vibrasiya tolerantlığı. Onlar köhnə çevrilmiş aktivləri heç bir kirayə haqqı ilə yenidən qura bilməzlər. Alewife -də əsaslar var. O, doğru alt bazardadır. MIT və daha geniş Cambridge klasterinə bitişikdir. Buradakı ekspozisiyamız sektor üzrə ümumi bir mərc deyil. Bu, indi həm də AI dəhlizləri olan elit təhsil rayonlarında ilk doldurulan infrastruktur səviyyəli aktivlərə konsentrasiyalı bir mərcdir. Kirayəçi vahid kainatı genişləndikcə kredit profili yaxşılaşır. Öz-özünə anbarlaşdırma üzrə, öz-özünə anbar portfelimiz 90-cı illərin aşağı səviyyələrində doluluq, kirayə artımı və kirayə artımı ilə sektordan əhəmiyyətli dərəcədə irəlidə olmaqla üstün performans göstərməyə davam edir. Qarşıdan gələn layihə, apreldə biz 190 milyon ABŞ dolları -dan çox NREF investisiyası və 225 milyon ABŞ dolları -dan çox strukturlaşdırılmış məhsul kredit imkanlarını nəzərdən keçirdik. Və Paul qeyd etdiyi kimi, biz rübdə bu layihənin 70 milyon ABŞ dolları -dan çox hissəsini uğurla bağladıq. Layihənin qarışıq gəlir profili TRS müəssisəsindəki kapital xərcimizdən xeyli yüksək olaraq qalır. Və hətta forvard əyrisindəki yüksəlişlə belə, qiymət gücü intizamlı həll kapitalı təminatçılarında qalır. Bağlamaq və ümumiləşdirmək üçün, gəlirlər apreldə verdiyimiz proqnozdan irəlidədir. Kredit yaxşı vəziyyətdə qalır. Aprel layihəsi iki rəqəmli kuponlarla maliyyələşdirilmiş aktivlərə çevrildi, yaşayış təchizatı dibi indi proqnozdan daha çox əməliyyat məlumatlarında görünür, həyat elmləri girovu riskləri azaltmağa davam edir, anbarlaşdırma dibə çatır və olduğumuz faiz mühiti üçün xüsusi olaraq qurulmuş balans hesabatı. Həmişə olduğu kimi, komandaya zəhmətlərinə görə təşəkkür etmək istəyirəm və indi zəngi suallarınızı almaq üçün açmaq istərdik. Operator: İndi sual-cavab sessiyasına başlayacağıq. Sual vermək istəyirsinizsə, əlinizi qaldırmaq üçün *1 düyməsini basın. Sualınızı geri götürmək üçün yenidən *1 düyməsini basın. Sual verərkən optimal səs keyfiyyəti üçün telefonunuzu götürməyinizi xahiş edirik. Əgər yerli olaraq səsiniz kəsilibsə, cihazınızın səsini açmağı unutmayın. Sual-cavab siyahısını tərtib edərkən gözləyin. İlk sualınız Piper Sandler -dən Crispin Love -dan gəlir. Xəttiniz indi açıqdır. Buyurun. Analitik: Təşəkkür edirəm. Sabahınız xeyir. Sualımı qəbul etdiyiniz üçün minnətdaram. Birincisi, portfelin tərkibi tərəfindən, həyat elmləri, məncə, indi təxminən 40% təşkil edir, çoxmənzilli mülkləri, məncə, sizin üçün ilk dəfə üstələyir. Beləliklə, daha uzunmüddətli bir perspektivə baxdığınızda, çoxmənzilli və həyat elmləri ilə bağlı portfelin ölçüsünü necə düşünürsünüz, xüsusilə AI mövzusu ilə, həm də növbəti bir neçə rüb və illərə baxdığınızda çoxmənzilli mülklər üzrə müsbət mövzularla birlikdə hara doğru gedə bilərlər. Matthew Ryan McGraner : Bəli, bu əla sualdır, Crispin , və tez-tez danışdığımız bir sualdır. Düşünürəm ki, normallaşmış bir mühitdə, biz yəqin ki, həyat elmlərini təxminən üçdə bir hissədə saxlamaq istərdik, və ya deyərdim ki, həyat elmləri və qabaqcıl istehsal, bioloji istehsal, bu tip aktivlər. Tort diaqramının təxminən üçdə biri səviyyəsində. Açıq-aydın, son 12-18 ayda , Alewife istifadə edə bildiyimiz olduqca xüsusi bir fürsət idi. Lakin gələcəkdə, düşünürəm ki, biz onu üçdə bir hissədə saxlamaq və yaşayış sahəsini, yəni həyat elmləri üzrə ekspozisiyadan təxminən 50% yuxarıda saxlamaq istərdik. Biz yəqin ki, bu kapitalın bir hissəsini geri almağı gözləyirik. Alewife -nin sponsoru, bütün kampusu yenidən kapitallaşdırmaq üçün bir refi prosesi aparır. Və biz əhəmiyyətli miqdarda kapitalı geri alacağıq. Sonra yenidən yerləşdirmək üçün. Və, bilirsiniz, məqsədimiz yəqin ki, bu gəlirlərin əksəriyyətini yaşayış aktivlərinə yenidən yerləşdirmək olardı. Analitik: Mükəmməl. Bu məntiqlidir. Bilirəm ki, orada həqiqətən unikal bir vəziyyət var. Və sonra dividend və proqnozla bağlı, CAD bir müddət dividendi qabaqlamışdı, lakin bölüşdürülmə üçün mövcud gəlirlər bir neçə rüb ərzində aşağı olmuşdu. Beləliklə, həm EAD , həm də CAD -ın davamlı əsasda dividendi üstələyə biləcəyini düşündüyünüz bir perspektiviniz varmı? Və mövcud CAD əhatə dairəsini nəzərə alaraq cari səviyyədən razısınızmı? Paul Richards : Bəli, daha bir əla sual, Crispin . Biz CAD əhatə dairəsindən qətiyyən razıyıq. Bu da, bilirsiniz, bölüşdürmələrə gəldikdə və idarə heyəti ilə rüblük bölüşdürmələr üçün bu imkanları müzakirə etdiyimiz zaman bizim qızıl standartımızdır. Və, bilirsiniz, zamanla, biz həm EAD , həm də CAD -ın yaxınlaşacağını düşünürük. Və siz də əvvəlki zənglərdə müzakirə etdiyimiz kimi, son bir neçə rübdə CAD -ın artdığını görmüsünüz, bu da B seriyası və indi C seriyası üstünlük verilən səhm artımından əldə olunan gəlirlərdən istifadə edərək investisiyalara yenidən yerləşdirmə sayəsindədir. Ümid edirəm ki, bu sualınıza cavab verir. Analitik: Mükəmməl. Təşəkkür edirəm və sualımı qəbul etdiyiniz üçün minnətdaram. Operator: Növbəti sualınız KBW -dən Jade Rahmani -dən gəlir. Xəttiniz indi açıqdır. Buyurun. Jade Rahmani : Çox sağ olun. Çoxmənzilli kitabda əsas kredit performansında nə görürsünüz? Bəlkə həm üstünlük verilən səhm ekspozisiyasına, həm də B-piece ekspozisiyasına toxuna bilərsiniz. Matthew Ryan McGraner : Bəli. Təşəkkürlər, Jade . Sabahınız xeyir. Düşünürəm ki, çoxmənzilli ekspozisiyamızla bağlı olaraq, biz əsasən agentlik keyfiyyətli aktivlərə investisiya qoymaqdan və onlara diqqət yetirməkdən faydalandıq. Beləliklə, əvvəlcə JLL , Walker və s. tərəfindən yoxlanılmış, sonra isə komandamız tərəfindən qiymətləndirilmiş Fannie və Freddie tərəfindən təmin edilmiş aktivlər. Beləliklə, biz bank olmayan, bilirsiniz, çox az iş gördük.