Sual-Cavabın Əsas Məqamları S: İlin ikinci yarısı üçün hər kvadrat fut üzrə orta kirayə haqqında 10% artımı necə qiymətləndirməliyik? Keçən illə müqayisədə üçüncü və dördüncü rüblərdə də oxşar artım gözləyirsinizmi? C: Esteban Saldarriaga (CEO): İlin ikinci yarısında eyni səviyyədə artım gözləmirik, çünki yenidən kirayəyə veriləcək o qədər də çox icarə müqaviləsi və ya yenilənmə yoxdur. Kirayə dərəcələrinin artımının oxşar səviyyələrdə qalacağını gözləyirik, lakin il irəlilədikcə artım tempi yavaşlaya bilər. S: Lima Sur aktivinin satışında 18% premiumu dəstəkləyən dinamika haqqında məlumat verə bilərsinizmi? Bu, gözləntilərdən yüksək idimi? C: Esteban Saldarriaga (CEO): Satış mümkün hesab etdiyimiz çərçivədə idi. Premium, bazarda çox məhdud Class A təklifini, qurduğumuz aktivlərin və icarəçilərin keyfiyyətini, həmçinin Fiuda Prime kimi institusional investorların parklarımızda gördüyü portfel premiumunu əks etdirir. Həmişə qiymətləndirilmiş dəyəri aşmağı gözləsək də, bu, hər dəfə gözlənilən bir şey deyil, lakin aktivlərimizin keyfiyyətindən və parklarımızda yaratdığımız dinamikadan xəbər verir. S: Lima Sur aktivi üçün dörd illik geri alma opsionunu hansı şəraitdə istifadə edərdiniz? C: Esteban Saldarriaga (CEO): Biz bu opsionu çevikliyi və portfelimizi geniş miqyasda toplamaq qabiliyyətini qorumaq üçün saxlayırıq. Dörd il ərzində, kapitalın mövcudluğundan və hər bazarda daşınmaz əmlak dövrlərinin yenidən qurulmasından asılı olaraq, opsion çox sərfəli ola bilər. Biz həmçinin platformamızın digər hissələrində böyüməni qurban vermədən aktivi geri almaq üçün yerli kapitalı cəlb edə bilərik. S: Balans hesabatının Meksikaya keçidini maliyyələşdirmək üçün əlavə aktivləri monetizasiya etməyə ehtiyac duyacağınızı gözləyirsiniz, yoxsa bu daha çox uzunmüddətli bir ehtimaldır? C: Esteban Saldarriaga (CEO): Bu, həmişə bir ehtimaldır. Biz Meksikada sürətlə böyümək istəyirik və bu bazarın miqyası öz portfelimizi budamağı tələb edə bilər. Biz dinləyirik və Kosta Rikada və Kolumbiyada maraqlı əmlaklarımız və icarəçilərimiz var, buna görə də keçidi maliyyələşdirmək üçün daha çox aktiv satışı ola bilər. S: Kolumbiyada son seçkilərdən sonra inkişaf və ya maliyyələşdirmə mühiti əhəmiyyətli dərəcədə yaxşılaşıbmı ki, orada torpaq aktivlərinizlə irəliləyəsiniz? C: Esteban Saldarriaga (CEO): İcarəçi tələbatı baxımından çoxlu sorğular alırıq. Torpaq infrastruktur və icazələrlə hazırdır. Lakin, biz icarəçilərin yeni bazar kirayələrini həzm etməsi və Kolumbiyada nisbətən yüksək faiz dərəcələri arasında tarazlıq yaradırıq. Faiz dərəcələrinin yumşaldılması inkişafı sürətləndirmək üçün faydalı olardı, lakin biz hələ suya tullanmırıq. S: Əməliyyat göstəricilərinizdə COP -un USD -yə qarşı son dəyər artımına tam məruz qalırsınız, yoxsa hər hansı bir hedcinqiniz var? Valyuta dəyişikliklərinin əmlak qiymətləndirmələrində əks olunması nə qədər vaxt aparır? C: Esteban Saldarriaga (CEO) və Paul Smith (CFO): Bizdə heç bir hedcinq yoxdur. Portfelin təxminən 20%-i Kolumbiya pesosu ilədir və hedcinq edilməyib. Valyuta dəyişiklikləri rübdən-rübə əks olunur, çünki əmlaklarımız hər rüb yerli valyutada qiymətləndirilir. 600.000 ABŞ dolları məbləğində FX zərəri, Peru və Kosta Rikada ABŞ dolları ilə ifadə olunan borcun əks təsirindən yaranır, çünki bu valyutalar dəyər qazanır. S: İctimai ABŞ REIT -ləri ilə müqayisədə çox yüksək olan G&A xərclərini rasionallaşdırmaq üçün nə edirsiniz? C: Esteban Saldarriaga (CEO): G&A xərcləri bu rübdə 8.7% azalıb. Biz platformamızı böyüməyə hazırlamağın bir hissəsi olaraq bunu ön planda tuturuq. Bu, miqyasın funksiyasıdır, buna görə də əməliyyatlarımızı artırmaq və aktiv bazamıza nisbətən G&A xərclərini tədricən azaltmaq üçün balans hesabatı kapitalımızla yanaşı yerli kapitalı cəlb etməyə çalışırıq. S: Peru və Kolumbiyada daha işgüzar idarəetmə böyüməni və kapitalı harada yerləşdirmək istəyinizi yenidən düşünməyə vadar edirmi? Bu bazarlar əvvəlkindən daha cəlbedici olurmu? C: Esteban Saldarriaga (CEO): Bazarın miqyası və imkanları səbəbindən hələ də əsasən Meksikaya fokuslanmışıq. Lakin, işgüzar idarəetmələr əhval-ruhiyyəni və fəaliyyəti yaxşılaşdırır. Peruda gözəl müsbət tendensiyalar var və Kolumbiyada illərlə məhdud təklifdən sonra yığılmış tələbat mövcuddur. Biz fəaliyyət görürük, lakin balans hesabatımızın əksəriyyətini Meksikaya yönəltməklə yanaşı, bu tələbatı ödəmək üçün yerli daxili səhm kapitalı toplamağa diqqət yetirmək istəyirik. S: Lima Sur aktivinin satışından 65 milyon ABŞ dolları xalis nağd pulun alınması vaxtı haqqında məlumat verə bilərsinizmi? C: Esteban Saldarriaga (CEO): Əməliyyatın yaxın aylarda, adi tənzimləyici təsdiqlərdən keçərək bağlanacağını gözləyirik. İlk ödənişi üçüncü rübdə, ehtimal ki, sentyabrda alacağımızı və kapitalın əsas hissəsinin o vaxta qədər əlimizdə olacağını gözləyirik. Bəzi komponentlər təxirə salınır, lakin Meksikaya yenidən yönəltmək üçün nağd pulumuz olacaq. S: Meksikada daşınmaz əmlak şirkətləri arasında konsolidasiyanın imkanlar yaratdığını qeyd etdiniz. Bu barədə ətraflı məlumat verə bilərsinizmi? C: Esteban Saldarriaga (CEO): Son 12-18 ay ərzində Prologis və Terrafina , həmçinin Fiura Monterrey və Fiura Macquarie kimi konsolidasiyalar görmüşük. Bu Fiuraların öz aktivlərini yenidən qiymətləndirdikcə portfellərini budayacağını gözləyirik. Bu, sağlam bir dinamikadır və bu aktivlərin bəzilərinin bazara çıxacağını gözləyirik. LPA bu vəziyyətlərdə maraqlı, istəkli və qabiliyyətli bir alıcı olardı.