Biz operatorlarımızın keyfiyyətli xidmət tədbirlərinin ümumi ulduz reytinqləri, sağlamlıq yoxlamaları, keyfiyyət tədbirləri, uğurlu xəstəxana çıxarışları və yenidən qəbul nisbətləri üzrə sənaye ortalamalarını üstələdiyini görməkdən məmnunuq. Təkrar edim. Operatorlarımız bu binaları ən azı 4 il idarə etmək imkanı əldə etdikdən sonra ümumi ulduz reytinqləri, sağlamlıq yoxlamaları, keyfiyyət tədbirləri, uğurlu xəstəxana çıxarışları və yenidən qəbul nisbətləri üzrə sənaye ortalamalarını üstələyirlər. Mənim 2025-ci il illik hesabat məktubumda, mülklərimizi yüksək keyfiyyətli operatorlara icarəyə verməyin bizim üçün nə qədər vacib olduğunu və onların əmlak investisiyalarımızın dəyəri ilə əlaqəsini necə gördüyümüzü müzakirə etdim. Keyfiyyətli operator missiya ilə idarə olunan, resurslarını ilk növbədə seçilən işəgötürən olmağa yönəldən və bununla da öz bazarında seçilən keyfiyyətli xidmət təminatçısı olan biridir. Yalnız davamlı keyfiyyətli xidmət nəticələrinə nail olduqdan sonra bir təminatçı və onların işlətdiyi daşınmaz əmlak davamlı maliyyə sabitliyinə nail ola bilər. Biz bu uğur düsturunun son 25 ildə özünü doğrultduğunu görmüşük. Bir CareTrust operatoru, missiya yönümlü mədəniyyəti daim dəyişən mühitə uyğunlaşmaq üçün klinik və maliyyə incəlikləri ilə uzlaşdıran biridir. Biz bu ilk prinsipləri həm ixtisaslı tibb bacısı xidmətlərinə, həm də yaşlılar üçün yaşayış yerlərinə tətbiq edirik. Biz uzunmüddətli investisiya edirik. Ödədiyimiz qiymət və seçdiyimiz operator uzunmüddətli keyfiyyətli xidmət və nəticədə dəyərin artırılmasını təmin etmək məqsədi daşıyır. Bu möhkəm operator təməli və istiqaməti bizə 3 böyümə mühərrikimiz vasitəsilə davamlı və sürətləndirilmiş şəkildə böyüməyə imkan verir. İlin əvvəlindən bu günə qədər biz artıq təxminən 1.5 milyard dollar dəyərində müqavilələr bağlamışıq. Gələcəyə baxsaq, layihə portfeli yenilənməyə davam edir və həm ABŞ -da, həm də Böyük Britaniya -da ixtisaslı tibb bacısı xidmətləri, qocalar evləri və SHOP (Senior Housing Operating Portfolio) üzrə əməliyyatlar aktiv və maraqlı olaraq qalır. Balans hesabatı bu qədər güclü olduğu halda, komanda hər zamankından daha güclüdür və imkanlar genişlənib, tərəfdaşlarla, yeni və mövcud yüksək keyfiyyətli operatorlarla əlaqələr əladır, CareTrust üçün heç vaxt bu qədər həyəcanlı bir dövr olmamışdı. Bununla da, investisiya fəaliyyəti və əldə etmə mənzərəsi haqqında hesabat üçün sözü Ceymsə verirəm. Ceyms? Ceyms Kallister: Təşəkkürlər, Deyv. Hər kəsə sabahınız xeyir. İkinci rübdə biz təxminən 900 milyon dollar dəyərində investisiyaları bağladıq, bu da 8.9% sabitləşdirilmiş gəlir gətirdi. Bu kapital platformanın bütün sahələrinə, yəni müxtəlif coğrafiyalarda keyfiyyətli operatorlarla ABŞ ixtisaslı tibb bacısı xidmətlərinin satış-icarə əməliyyatlarına, London -da yerləşən komandamız tərəfindən təmin edilən və həyata keçirilən Böyük Britaniya Qocalar Evləri platformamızın davamlı genişləndirilməsinə, SHOP portfelimizin daha da böyüməsinə və əsasən ixtisaslı tibb bacısı operatorlarının aktiv əldə etmələri ilə birlikdə və ya onları gözləyərək bağladığı əlaqə yönümlü daşınmaz əmlak kreditlərinə yönəldildi. Deyvin qeyd etdiyi kimi, rüb başa çatdıqdan sonra da biz yavaşlamamışıq. 30 iyun tarixindən bəri biz təxminən 7.8% sabitləşdirilmiş gəlir gətirən əlavə 308 milyon dollar dəyərində müqavilələr bağlamışıq. Bu fəaliyyətin əsasını CareTrust üçün yeni bir operator əlaqəsi ilə xalis icarəyə verilmiş 16 mülkdən ibarət Böyük Britaniya Qocalar Evləri portfeli təşkil edirdi, buna SHOP platformamıza iki icma ilə 65 milyon dollar əlavə edildi. Ümumilikdə, 2026-cı il investisiyalarımız ilin əvvəlindən bu günə qədər təxminən 1.5 milyard dollar təşkil edir. Bunu parçalasaq, təxminən 735 milyon dollar ABŞ -da üçqat xalis ixtisaslı tibb bacısı xidmətləri və yaşlılar üçün yaşayış yerləri, təxminən 397 milyon dollar Böyük Britaniya Qocalar Evləri, təxminən 240 milyon dollar kreditlər və təxminən 81 milyon dollar SHOP -dur. Gələcəyə baxsaq. Layihə portfeli təxminən 540 milyon dollar təşkil edir, bunun təxminən 2/3-ü ixtisaslı tibb bacısı xidmətləri və 1/3-ü strateji tərəfdaşlara kreditlər, üstəgəl Böyük Britaniya Qocalar Evləridir. Bu, sağlam bir qarışıqdır, bəzi kiçik və orta ölçülü portfel imkanları ilə yanaşı, böyük portfel imkanları da var. Qeyd edəcəksiniz ki, hazırkı layihə portfelinə SHOP daxil deyil. Bu, sadəcə vaxtlama və intizamın funksiyasıdır. Komanda yüksək performanslı operatorlarla əlaqələri dərinləşdirməyə davam edir və biz əminik ki, bu əlaqələr gələcək rüblərdə çevirməyi gözlədiyimiz cəlbedici bazar içi və bazar xarici imkanlar yaradacaq və həm ABŞ -da, həm də Böyük Britaniya -da bu portfeli genişləndirmək üçün uzun bir yol açacaq. Və metodologiya ilə bağlı adi xatırlatmamız, qeyd olunan layihə portfelinə yalnız növbəti 12 ay ərzində bağlaya biləcəyimizə əmin olduğumuz müqavilələr daxildir və adətən hələ də nəzərdən keçirilən daha böyük portfellər istisna edilir. Bir anlıq geri çəkilsək, bizə əsl inam verən odur ki, hər 3 böyümə mühərrikimiz də işləyir. İxtisaslı tibb bacısı xidmətlərində, uzunmüddətli əlaqələr vasitəsilə yaranan xüsusi imkanlarla əməliyyatlar dərin və sabit qalır. SHOP -da, güclü rəqabət və sıxılan kapitalizasiya dərəcələri fonunda belə, biz doğru operatorlarla doğru aktivləri izləyirik və gələcək rüblərdə və illərdə bu portfeli genişləndirmək üçün uzun bir yol görürük. Və Böyük Britaniya -da, London -da yerləşən komandamız bizim baxış bucağımızı xeyli genişləndirib, yeni operatorlar, yeni əməliyyat mənbələri və daim böyüyən bir layihə portfeli. Hər 3 sahədə də komanda kapitalı yerləşdirmək üçün cəlbedici imkanlar tapmağa davam edir və biz bu bazarların hər birindəki mövqeyimizi bəyənirik. Bu böyümə bizə yaxşı xidmət edən eyni əsas prinsiplərə, yəni intizamlı qiymətləndirməyə, davamlı operator tərəfdaşlıqlarına və strukturlaşdırmaya yaradıcı, əməkdaşlıq yanaşmasına əsaslanacaq. Bununla da, rübün maliyyə nəticələrini nəzərdən keçirmək üçün sözü Derekə verirəm. Derek Bunker: Təşəkkürlər, Ceyms. Rübdə normallaşdırılmış FFO əvvəlki ilin eyni rübü ilə müqayisədə 44% artaraq 119.7 milyon dollar a, normallaşdırılmış FAD isə 43% artaraq 118.5 milyon dollar a çatdı. Hər səhm üzrə normallaşdırılmış FFO 0.51 dollar təşkil etdi ki, bu da əvvəlki ilin eyni rübü ilə müqayisədə təxminən 19% artım deməkdir. Normallaşdırılmış FAD da 0.51 dollar təşkil etdi ki, bu da eyni dövrə nisbətən təxminən 19% artım deməkdir. İkinci rübdə biz rübdə investisiya fəaliyyətini maliyyələşdirmək üçün ödənilməmiş səhm forvard müqavilələrinin həllindən təxminən 364 milyon dollar ümumi gəlir əldə etdik. Həmçinin rübdə biz forvard səhm müqavilələri çərçivəsində 14.4 milyon səhm satdıq və orta qiyməti 40.23 dollar olmaqla 580.5 milyon dollar ümumi gəlir əldə etdik. Rübdən sonra isə biz forvard əsasında daha 2.2 milyon səhm satdıq və hər səhm üzrə orta qiyməti 41.46 dollar olmaqla 90.6 milyon dollar ümumi gəlir əldə etdik. Bu günə qədər forvard satış müqavilələri çərçivəsində təxminən 16.6 milyon səhm ödənilməmiş qalır ki, bu da gələcək investisiya fəaliyyətini maliyyələşdirmək üçün təxminən 671.4 milyon dollar ümumi gəlir deməkdir. Dünənki gəlirlər haqqında press-relizdə biz ilin əvvəlindən bu günə qədərki investisiya fəaliyyətimizi, o cümlədən rübün sonunda bağladığımız həcmi əks etdirərək 2026-cı il üçün tam illik proqnozumuzu artırdıq. Biz indi hər səhm üzrə normallaşdırılmış FFO -nu 2.03-2.06 dollar və hər səhm üzrə normallaşdırılmış FAD -ı 2.01-2.04 dollar proqnozlaşdırırıq. Orta nöqtədə bu, 2025-ci ilin tam illik nəticələri ilə müqayisədə hər səhm üzrə normallaşdırılmış FFO -da 16.2% və hər səhm üzrə normallaşdırılmış FAD -da təxminən 15.1% artım deməkdir. Yenilənmiş proqnozumuz 233 milyon səhmin orta çəkili seyreltilmiş səhm sayına əsaslanır və aşağıdakı əsas fərziyyələri əhatə edir: Birincisi, ilin əvvəlindən bu günə qədər edilənlərdən başqa yeni investisiyalar, kreditlər və ya satışlar yoxdur; ikincisi, ilin əvvəlindən bu günə qədər edilənlərdən başqa yeni borc və ya səhm emissiyaları yoxdur; üçüncüsü, uzunmüddətli üçqat xalis icarə müqavilələri çərçivəsində 2.5% inflyasiya əsaslı icarə haqqı artımları; dördüncüsü, il ərzində ödəniləcək 147 milyon dollar kredit, bunun təxminən 104 milyon dolları bu günə qədər alınıb; və beşincisi, GBP -dən USD -yə spot məzənnəsində əhəmiyyətli dəyişiklik yoxdur. Əlavə proqnoz tədbirləri dünənki press-relizdə ətraflı şəkildə verilmişdir. Nəhayət, likvidliyimiz bu günə qədər təxminən 1.4 milyard dollar səviyyəsində güclü olaraq qalır, buna təxminən 90 milyon dollar nağd pul, 1.2 milyard dollarlıq dövri kredit xəttimizdən 605 milyon dollar mövcudluq və təxminən 671 milyon dollar ödənilməmiş səhm forvard müqavilələri daxildir. Bundan əlavə, ATM proqramımız çərçivəsində təxminən 785.8 milyon dollar tutumumuz var. Rübdən sonra illik normallaşdırılmış EBITDA -ya xalis borc 1.0x təşkil etdi ki, bu da uzunmüddətli hədəf diapazonumuzdan xeyli aşağıdır və sabit xərc əhatə nisbətimiz 9.9x idi. 2028-ci ilə qədər heç bir planlaşdırılmış borc ödəmə müddətimiz yoxdur. Davamlı dinamika və yenilənmiş investisiya layihə portfeli ilə, son investisiya fəaliyyətimizi maliyyələşdirməyə davam etmək üçün kifayət qədər boş kapitalımız və kapital alətlərimizdə çoxsaylı rıçaqlarımız var. Bununla da, sözü Deyvə qaytarıram. David Sedgwick: Təşəkkürlər, Derek, və təşəkkürlər, Ceyms, və hər kəsə təşəkkürlər. Hər kəsin marağı və dəstəyi üçün həqiqətən minnətdarıq. Ümid edirəm ki, başa düşürsünüz, biz CareTrust hekayəsi haqqında çox nikbinik və yalnız əldə etdiklərimiz deyil, həm də hara getdiyimiz barədə. Bununla da, bu anda ola biləcək hər hansı suallarınızı cavablandırmaqdan məmnun olaram. Operator: [Operator Təlimatları] İlk sualınız Wells Fargo -dan Con Kiliçovski dən gəlir. William John Kilichowski: Ceyms, bəlkə səndən başlaya bilərəm. Açılış nitqində, xüsusilə SHOP layihə portfelinin qurulması və onun cari layihə portfelində qeyd edilməməsi haqqında bəzi faydalı məlumatlar verdin. Operatorlarla bu əlaqələrin qurulması və bunun nəticədə həcmlərə necə çevriləcəyi və bunun gedişatı haqqında necə düşünməliyik, bu barədə bir az daha danışa bilərsənmi? Ceyms Kallister: Bəli, əlbəttə. Yəni, düşünürəm ki, gedişatı proqnozlaşdırmaq çətindir, Con. Bazara nəyin çıxacağını və ya bazar xaricindən nəyin gələcəyini heç vaxt tam bilmirsən. Amma düşünürəm ki, bu operatorlar və menecerlərlə əlaqələr qurmaq, ölkənin müxtəlif bölgələrində istifadə edə biləcəyin və ya digər ictimai şirkətlərlə hesabat və arxa ofis təcrübəsi olanları tapmaq, əməliyyatları daha sürətli həyata keçirməyə imkan verir. Onlarla əlaqələr qurduqca bazar xarici layihə portfelini açır. Və həqiqətən, onlarla əməliyyatınızın necə görünəcəyi, hansı şərtlərlə edəcəyiniz barədə çərçivələr inkişaf etdirməyə başladığınız zaman. Və bütün bunları əvvəlcədən hazırlayırsınız ki, doğru ərazidə doğru əməliyyat ortaya çıxdıqda həmin operator və ya menecerlə işləmək üçün tez reaksiya verə biləsiniz. Və düşünürəm ki, komanda bu əlaqələrin bir çoxunu inkişaf etdirməkdə və ölkənin müxtəlif yerlərində əldə etmələri davam etdirməyə və artırmağa hazır olmaqda əla iş görüb. William John Kilichowski: Və sonra, qeyd olunan layihə portfelindən kənar portfel əməliyyatları haqqında da danışa bilərsinizmi? Bəlkə də konkret əməliyyatlar haqqında danışmaq istəmirsiniz, amma bu imkanları harada gördüyünüzün tərkibi haqqında danışa bilərsinizmi? Yoxsa daha çox SNF yönümlüdür? Hal-hazırda qiymətləndirdiyiniz SHOP portfelləri varmı? Mən daha çox tərkibin necə göründüyünü maraqlanıram. Ceyms Kallister: Bəli. Yəni, orada bir neçə portfel var. Deyərdim ki, orada daha böyük olan 1 və ya 2 SHOP portfeli var ki, biz onların nə qədər cəlbedici olduğunu və onları izləmək istəyib-istəmədiyimizi nəzərdən keçiririk. Həmçinin, deyərdim ki, SNF üçün də eynidir və Böyük Britaniya -da da 1 və ya 2 var. Beləliklə, həmişə bir neçəsinin ətrafda dolaşdığı görünür, lakin orada baxdığımız bir neçə SHOP var, amma görəcəyik ki, onlar həqiqətən izləməyə dəyərmi, yoxsa orada bir irəliləyiş olduğunu düşünürük. Operator: Növbəti sualınız KeyBanc Capital Markets -dən Ostin Vurşmidt dən gəlir. Ostin Vurşmidt: Avqust ayında Qocalar Evi portfelinə investisiya ilə bağlı, düşünürəm ki, bu, Care REIT -i əldə etdiyinizdən bəri Böyük Britaniya -da etdiyiniz ən böyük alışlardan biri ola bilər. Amma maraqlanıram ki, miqyas qiymətlərə nə qədər təsir edir? Və bu əməliyyatın qapını açdığını düşünürsünüzmü?