Mənfi Məqamlar: FFO I əvvəlki illə müqayisədə 2026-cı ilin birinci yarısında 95 milyon avro dan 91 milyon avro ya düşdü, bu da daha yüksək daimi istiqrazların payı və maliyyə xərcləri ilə əlaqədar idi. LTV nisbəti 2025-ci ilin sonunda 31%-dən 33%-ə yüksəldi, bu da əsasən dövr ərzində edilən satınalmalar və investisiyalarla bağlı idi. Maliyyə xərcləri 37 milyon avro ya yüksəldi, bu da əvvəlki dövrlərdə alınan borcun tam dövr xərcini əks etdirir və mənfəətə mənfi təsir göstərdi. Şirkət, xüsusilə Yaxın Şərq dəki vəziyyətdən qaynaqlanan davamlı geosiyasi dəyişkənliklə üzləşir ki, bu da maliyyə bazarlarında qeyri-müəyyənlik yaradır. Əməliyyat bazarı son aylarda bazar dəyişkənliyi səbəbindən yavaşladı, bu da gələcək kapital dövriyyəsi fəaliyyətlərinin sürətinə təsir edə bilər. Yeni daimi istiqrazlar, 1.5%-lik geri alınmış istiqrazlarla müqayisədə əhəmiyyətli dərəcədə daha yüksək, 5.25%-lik kupon daşıyır ki, bu da 2026-cı ildə 53 milyon avro və 2027-ci ildən etibarən 60 milyon avro daimi istiqraz payına səbəb olur. Sual-Cavab Əsas Məqamları S: Dövr üçün qiymətləndirmə nəticələrini necə qiymətləndirirsiniz və gələn dövrlər və əməliyyat bazarı üçün proqnozunuz nədir? C: İdan Hadad (CFO) bildirdi ki, tam xarici yenidən qiymətləndirmə, böyük gəlir hərəkətləri olmadan güclü əməliyyat performansı ilə dəstəklənən, CapEx-dən sonra 0.2% müsbət oxşar dəyişiklik (CapEx daxil olmaqla 0.6%) ilə nəticələndi. Portfel gəliri 4.9% səviyyəsində sabit qaldı. Əsas ssenari, üzvi dəyər artımının əməliyyat performansı ilə əlaqələndirilməsi və gəlirlərin ümumilikdə sabit qalmasıdır. Əməliyyat bazarı son dəyişkənlik səbəbindən yavaşlasa da, sövdələşmələr hələ də bağlanır və həcmlərin yaydan sonra artacağı gözlənilir, bu da müsbət geosiyasi inkişaflarla dəstəklənə bilər. S: Birinci yarıda oxşar kirayə artımı 3.3% təşkil etdi. Buna nə səbəb olur və gələcəkdə performansın necə inkişaf edəcəyini görürsünüz? C: Refael Zamir (CEO) izah etdi ki, 3.3% artım, yenidən icarəyə vermə (2.1%) və indeksasiya (1.2%) ilə əlaqədar olaraq təxminən 3.5% təlimatına uyğundur. Yenidən icarəyə vermə daha böyük sürücüdür, şirkətə revizion potensialı daha sürətli ələ keçirməyə imkan verir, məsələn, əvvəlki cədvəldən təxminən 7% yuxarı müəyyən edilmiş 2026-cı il Berlin Mietspiegel kimi, onların xeyrinə hərəkət edən istinad kirayələri ilə dəstəklənir. London da kirayə artımı 3%-dən bir qədər yuxarıya yaxınlaşdı. Şirkət, sabit indeksasiya və daha güclü yenidən icarəyə vermə yolu ilə revizion potensialı açmağa davam etməyi gözləyir, bu da onları tam illik təlimatları yerinə yetirmək üçün yaxşı mövqedə saxlayır. S: Borc mövqeyinizi necə qiymətləndirirsiniz və onun əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsini gözləyirsinizmi? C: İdan Hadad (CFO) qeyd etdi ki, borc iyun ayına olan LTV 33% ilə mühafizəkar olaraq qalır, investisiyalar və satınalmalar səbəbindən 31%-dən yüksəlib, bu da uzunmüddətli dəstəkləyici kimi qəbul edilir. Daimi istiqrazları borc kimi qəbul edən EPRA LTV 45% səviyyəsində sabit qaldı. Şirkət, ən yaxşı faiz əhatə dairəsi və xalis borc-EBITDA nisbətlərini qoruyur. Metrikalar böyümə üçün geniş yer təmin etsə də, şirkət böyüməni kapital dövriyyəsi və cari likvidlik vasitəsilə maliyyələşdirməyi gözləyir, borcun aşağı və İdarə Heyətinin limitindən aşağı qalacağını proqnozlaşdırır. S: Cari bazar mühitində satınalmalar və satışlar üzrə strategiyanızı necə qiymətləndirirsiniz və sövdələşmə boru kəməri harada daha aktivdir? C: Refael Zamir (CEO) nizamlı kapital dövriyyəsi və əsas prinsip kimi FFO artımı ilə yüksək seçici satınalmaların dəyişməz yanaşmasını təkrarladı, sabit həcm hədəfləri olmadan. 2026-cı ilin birinci yarısında şirkət Almaniya da təxminən 75 milyon avro dəyərində satınalmalar tamamladı və cəlbedici faktorlarla 100 milyon avro dəyərində London yeni tikinti portfelini qismən ələ keçirdi, eyni zamanda təxminən 30 milyon avro dəyərində satışlar tamamladı. London satınalmasının qalan hissəsi hesabat dövründən sonra bağlandı, tam təsir 2027-ci ildən etibarən gözlənilir. S: Son aylarda maliyyələşdirmə şərtlərinizdə dəyişikliklər görmüsünüzmü? C: Michael Bar-Yosef (CCMO) bildirdi ki, dəyişkənliyə baxmayaraq kapital bazarlarına çıxış güclü olaraq qalır, istiqraz spredləri ümumilikdə aşağı səviyyələrdə sabitdir. Şirkətin yaxın gələcəkdə yenidən maliyyələşdirmə təzyiqi yoxdur, çünki likvidlik 2027-ci ilin sonuna qədər istiqraz ödəmə müddətlərini rahatlıqla əhatə edir. Onlar bazara fürsətcil şəkildə çıxmağı gözləyirlər, məsələn, şərtlər dəstəkləyərsə, öhdəliklərin idarə edilməsi fəaliyyətlərinin bir hissəsi kimi. S: Bu və gələn il daimi kupon xərcləriniz nə qədərdir? C: Michael Bar-Yosef (CCMO) təsdiqlədi ki, ikinci rübdə daimi istiqraz yığınının tam yenidən maliyyələşdirilməsindən sonra, daimi istiqrazların payı 2026-cı il üçün təxminən 53 milyon avro olacaq, 2027-ci ildən etibarən tam illik pay 60 milyon avro ya normallaşacaq. Yığındakı növbəti zəng tarixi yalnız 2031-ci ildədir, bu da kapital strukturunun bu hissəsi üzrə aydınlığı artırır. S: Bu ilki satınalmaların illik kirayəsini göstərə bilərsinizmi və Almaniya da qeyri-yaşayış sahələrinə cari məruz qalma nə qədərdir? C: Michael Bar-Yosef (CCMO) ətraflı izah etdi ki, şirkət birinci yarıda 130 milyon avro və üçüncü rübdə daha 50 milyon avro dəyərində aktivlər əldə etdi, cəmi 180 milyon avro , 13-14x qarışıq əmsalla. Tamamilə töhfə verdikdə, bu, illik kirayəyə təxminən 12 milyon avro əlavə edəcək. London satınalmaları tamamilə yenidən icarəyə verilməli olan açar təslim inkişaflardır, tam əməliyyat bir neçə ay ərzində gözlənilir. Qeyri-yaşayış sahələrinə məruz qalma ilə bağlı, şirkət bunu artırmağı düşünmür və yaşayış aktivlərinə diqqət yetirməyə davam edir. S: Satış iqtisadiyyatı ikinci rübdə əhəmiyyətli dərəcədə artmış kimi görünür. Bu nə ilə əlaqədardır? C: Michael Bar-Yosef (CCMO) izah etdi ki, şirkət 2026-cı ilin birinci yarısında 30 milyon avro dan bir qədər çoxunu kitab dəyərindən 13% premiumla satdı, lakin bunlar əsasən kondominiumlar və əsas olmayan aktivlər idi. O qeyd etdi ki, bu, tam portfeli əks etdirmir, lakin şirkət son iki ildə olduğu kimi, kitab dəyərində və ya ondan yuxarı satışları görməyə davam edir, bu da momentumun sabit qaldığını göstərir. S: Şirkətinizdəki Aroundtown payı ilə bağlı, onlar daha çox səhm aldılarmı? Və nağd pul balansınızı nəzərə alaraq istiqraz bazarına çıxmaq üçün planlarınız nədir? C: Michael Bar-Yosef (CCMO) təsdiqlədi ki, Aroundtown payını 81.5%-dən 83%-ə qədər artırdı, ehtimal ki, bazar alışları vasitəsilə. Ödəmə müddətləri ilə bağlı, şirkət avqustun 3-də 400 milyon avro dan çox istiqrazı ödədi, sentyabrda 100 milyon avro dan çox və birinci rübdə təxminən 500 milyon avro ödəmə müddəti çatır. Bunları ödədikdən sonra, 2028-ci il ödəmə müddətləri üçün hələ də təxminən 300 milyon avro ları var. Lakin, onlar həmçinin daha yüksək kuponlu 2029 və 2030-cu il ödəmə müddətlərinə baxırlar və bazar şərtləri imkan verərsə, vaxtından əvvəl öhdəliklərin idarə edilməsini həyata keçirmək məntiqli olardı. S: Daha yüksək LTV haqqında daha çox məlumat verə bilərsinizmi və Almaniya da yaşayış qiymətləri və kirayələri momentumu itirir kimi görünür. Fikrinizi bildirə bilərsinizmi? C: Michael Bar-Yosef (CCMO) LTV-dəki kiçik artımı investisiyalar və satınalmalarla əlaqələndirdi, bunun çox aşağı səviyyədə, 33% olaraq qaldığını qeyd etdi. Bazar tendensiyaları ilə bağlı, o, yavaşlama fikri ilə razılaşmadı, kirayə artımının çox güclü qaldığını, yaxşı tələbat və məhdud təklif olduğunu bildirdi ki, bu da dəyişməyəcək. O inanır ki, oxşar kirayə artımı makro əks küləkləri kompensasiya edəcək, gəlirləri sabit saxlayacaq və geosiyasi sabitlik yaxşılaşarsa, kirayə artımı daha da qiymətləndirmə artımına səbəb ola bilər.