Milli Aşağı Gəlirli Mənzil Koalisiyası nın son hesabatına görə, Kolorado da tam ştatda işləyən bir işçi gəlirinin 30%-dən çoxunu kirayəyə xərcləmədən təvazökar iki otaqlı mənzili ödəmək üçün saatda 36.44 ABŞ dolları qazanmalıdır. Ştatın minimum əmək haqqı 15.16 dollar dır. Bu məbləği qazanan bir şəxs kirayəni ödəmək üçün həftədə 96 saat, yəni iki tam ştatlı işdən daha çox işləməlidir. Hesabat Kolorado nu kirayəçilər üçün ölkədə ən az əlverişli 12-ci ştat kimi sıralayır. 2026-cı ilin iyul ayında Konqres , onilliklər ərzində ən əhəmiyyətli federal mənzil qanunvericiliyi olan 21-ci Əsr Mənzilə Yol Aktı nı qəbul edərək, ştat və yerli liderlərə mənzil təminatını genişləndirmək üçün yeni vasitələr təklif etdi. Bu, nisbətən az yeni xərcləri təsdiqləyir. Bunun əvəzinə, mənzil tikintisini ləngidən və xərclərini artıran yerli qaydaları yüngülləşdirən ştat və yerli hökumətlərə rəqabətli qrantlar və texniki yardım təklif edir, həmçinin mövcud mənzil vəsaitlərinin necə xərclənə biləcəyinə dair federal məhdudiyyətləri yumşaldır. CBS News -un məlumatına görə, Mənzilə Yol Aktı həmçinin böyük investorların 350-dən çox ev almasını qadağan edəcək. Mən Denver Universiteti ndə Mənzil Tədqiqatları və İnnovativ Həllər Mərkəzi nə rəhbərlik edirəm, burada Kolorado və Dağ Qərbi ndəki ştatların mənzil təminatını necə genişləndirə və mənzil xərclərini necə azalda biləcəyini öyrənirik. Bundan əvvəl, bu yeni qanunun arxasında duran bir çox ideyaların inkişaf etdirildiyi və müzakirə edildiyi illərdə təklif olunan mənzil qanunvericiliyini qiymətləndirən ABŞ Mənzil və Şəhərsalma Departamenti ndə Siyasət İnkişafı və Tədqiqat Ofisi nə rəhbərlik etmişəm. Mənzil xərcləri indi Kolorado siyasətinin mərkəzindədir. 2026-cı ilin yazında keçirilən ştat miqyaslı sorğuda seçicilər mənzil xərclərini soruşulan digər xərclərdən daha çox “çox böyük problem” adlandırmağa meylli idilər. Noyabrda qubernator seçkisini kim qazanarsa, bu problemi, həmçinin onu həll etməyə kömək edə biləcək yeni federal qanunu miras alacaq. Onlar həmçinin federal agentliklər qanunun həqiqətən nə qədər təsirli olacağını və ştatların ondan nə əldə edəcəyini müəyyən edən qaydaları yazmağa başlayanda vəzifəyə başlayacaqlar. Yeni qanun Kolorado ya nə təklif edir? Federal aktın çoxu Kolorado nun artıq bir neçə ildir həyata keçirdiyi dəyişiklikləri mükafatlandırır. Bir müddəa, parkinq tələblərini və minimum torpaq sahələrini yenidən nəzərdən keçirən və ya yeni tikinti üçün icazə və ətraf mühit yoxlamasını sadələşdirən yerli hökumətlər üçün rəqabətli qrantları təsdiqləyir. 2024-cü il Kolorado ştat qanunu tranzit yaxınlığında parkinq tələblərini ləğv etdi və Denver o vaxtdan bəri onları tamamilə ləğv etdi. Bir siyasət dəyişikliyi şəhər mənzilini daha əlverişli etməyə kömək edə bilər. Bu, parkinq haqqındadır, deyir Denver Universiteti ndə şəhər planlaması dərsi verən Stefan Chavez-Norgaard . Kolorado həmçinin 2024-cü ildə ştat miqyasında əlavə yaşayış vahidlərini qanuniləşdirdi, bu da ev sahiblərinə xüsusi dinləmə və ya təsdiqə ehtiyac olmadan kiçik həyət və ya qaraj mənzilləri tikməyə imkan verir. Bu qanunun təmin edə bilmədiyi pul idi. Federal akt indi Federal Mənzil İdarəsi nin ev təkmilləşdirmə kreditlərinin bu vahidləri maliyyələşdirməsinə imkan verir, ştatın artıq verdiyi icazəni tapılması çətin olan maliyyələşdirmə ilə birləşdirir. Eyni nümunə tikinti qaydalarında da görünür. Kolorado , tək pilləkənli mənzil binalarını qanuniləşdirən dörd ştatdan biridir. Bu dizayn kiçik mənzil binalarının Amerika tikinti kodlarının uzun müddət tələb etdiyi iki pilləkən əvəzinə bir pilləkən vasitəsilə xidmət göstərməsinə imkan verir, bu da döşəmə sahəsini boşaldır və dar torpaq sahələrində mənzillər tikməyi mümkün edir. Yeni qanun federal məmurlara bu binalar üçün təlimatlar verməyi və onların təhlükəsizliyini və xərclərini sınaqdan keçirmək üçün qrantları təsdiqləyir. Maliyyələşdirmə qaydaları da dəyişir. Banklar, əlverişli mənzillərin tikintisi üçün ən böyük subsidiya olan federal aşağı gəlirli mənzil vergi kreditinin əsas investorlarıdır. İnkişaf etdiricilər bu vergi kreditlərini tikinti üçün nağd pul müqabilində banklara satırlar. Lakin federal tənzimləyicilər bankın kapitalının bu cür investisiyalara nə qədər gedə biləcəyinə məhdudiyyət qoyurlar. Akt bu tavanı 15%-dən 20%-ə qaldırır. Banklar indi daha çox kredit ala bilər, hər bir sövdələşməyə daha çox kapital qoya bilərlər, eyni zamanda ştat mənzil subsidiyaları azalır. Bu kreditləri inkişaf etdiricilərə verən ştat agentliyi olan Kolorado Mənzil və Maliyyə İdarəsi , dəyişiklik üçün Konqres ə lobbiçilik etdi. Kolorado nun digər ştatlara verə biləcəyi ən faydalı töhfə hər hansı bir qanun deyil, daha çox ştatın bu qanunların işləməsi üçün qurduğu mexanizm ola bilər. ABŞ -da mənzil subsidiyası parçalanmışdır və onu toplamaq, əks halda binalara gedə biləcək vaxt və pulu istehlak edir. ROAD Aktı bu parçalanmanı aradan qaldırmır, lakin subsidiyaların yığılmasını bahalı edən bəzi federal tələbləri azaldır və ştatlara öz proqramlarını inkişaf etdiricilər üçün birləşdirməyi asanlaşdırmaq üçün bir səbəb verir. Kolorado bu problemi həll etməyə çalışır. 2025-ci ildə ştat, onun mənzil maliyyə idarəsi və Denver şəhəri, tətbiq cədvəllərini və tələblərini uyğunlaşdıran vahid bir portal olan Housing Hub Colorado -nu işə saldı. Hər üçü tərəfindən qəbul edilən ortaq bir ərizə bu ilin sonunda gözlənilir. Portal, 2025-ci ildə qurulan və ştat və yerli hökumətdən, inkişaf etdiricilərdən, kreditorlardan, xeyriyyə təşkilatlarından və qeyri-kommersiya təşkilatlarından 120-dən çox insanı bir araya gətirən Kolorado Mənzil Konsorsiumu ndan ortaya çıxdı. Onun üzvləri sahəni araşdırdılar, tikinti xərclərini artıran maneələri sıraladılar və ilk olaraq üçü üzərində işləməyi seçdilər: ortaq maliyyələşdirmə ərizəsi, fırlanan kredit fondu və modul tikintiyə tələbatın birləşdirilməsi. Digər ştatlar üçün dərs praktikdir. Bir layihə, bunlardan hər hansı biri uğursuz olarsa dayanır: üzərində tikilə biləcək torpaq, vaxtında gələn icazələr, bağlanan maliyyələşdirmə və işləyən qiymətə təhvil verə bilən bir tikinti şirkəti. Birini düzəltmək digərlərini layihəni bloklamağa buraxır, buna görə də federal pul və təlimat gəldikdə agentliklər arasında koordinasiya edən ştatlar tez hərəkət edə bilər. Kolorado nun təcrübəsi həm də bir xəbərdarlıqdır. İslahatı qəbul etmək və onu həyata keçirmək fərqli şeylərdir. 2025-ci ildə Kolorado nun 105 ev-idarə şəhərindən altısı, ştat konstitusiyasına əsasən öz zonalaşdırmalarına nəzarət edən şəhərlər, 2024-cü il qanunlarına və qubernator Jared Polis in uyğun gəlməyən şəhərlərdən ştat qrant pulunu geri çəkmək hərəkətinə görə ştatı məhkəməyə verdi. Şəhərlərin tək bir ev üçün tələb edə biləcəyi torpaq sahəsinin ölçüsünü məhdudlaşdıran və torpaqların bölünməsinə icazə verən qanun layihələri, yerli hökumətlərin ştatın zonalaşdırma qərarlarını ləğv etməsinə etiraz etməsindən sonra 2026-cı ildə ştat Senatında rədd edildi. Məhz burada tədqiqat və ölçmə əhəmiyyət kəsb edir. Kolorado 2022-ci ildən bəri bu işlə məşğuldur, o zaman seçicilər Təklif 123 -ü qəbul edərək, ştat gəlir vergisi gəlirinin bir hissəsini əlverişli mənzilə ayırdılar. Onun islahatları indi qiymətləndirilə biləcək qədər irəliləyib və hansının mənzil istehsal etdiyini, hansının yalnız sənədləşmə işi olduğunu bilmək, oxşar tədbirləri nəzərdən keçirən digər ştatlara məlumat verə bilər. Bu bilik həmçinin federal məmurlara qanunun ştatlar və şəhərlər tərəfindən könüllü olaraq qəbul edilməsi üçün nəşr etməyi tapşırdığı model zonalaşdırma və torpaqdan istifadə təcrübələrini toplamağa kömək edəcək. Mənim əvvəllər rəhbərlik etdiyim HUD tədqiqat ofisi bu təlimatların hazırlanmasına cavabdehdir. Qanun nə etməyəcək? Yeni federal qanun, yeni mənzilləri daha ucuz və daha sürətli tikmək üçün nəzərdə tutulmuşdur, artıq mövcud olan evlər üçün insanlara kömək etmək üçün deyil. Yeni istehsala diqqət yetirməyin məhdudiyyətləri var. Gəlirləri hər hansı bir qiymətə mənzil ödəmək üçün çox aşağı olan ev təsərrüfatları üçün az şey edir. Milli səviyyədə dörd uyğun aşağı gəlirli kirayəçi ev təsərrüfatından üçü federal kirayə yardımı almır, çünki proqramlar kifayət qədər maliyyələşdirilmir. Kolorado bu məhdudiyyəti sınaqdan keçirir. Bu il 1.5 milyard dollar lıq büdcə kəsirini bağlamaq üçün qanunvericilər Təklif 123 -dən 130 milyon dollar çıxardılar, kəsintinin əksəriyyəti aşağı gəlirli ailələr üçün kirayə mənzillər tikən proqramlara düşdü. Tənzimləyici islahat az xərc tələb edir və çox şey edə bilər, lakin subsidiyaları əvəz etmir. Ehtimal olunan nəticə, yeni federal qanunun ümumiyyətlə mənzil tikintisini asanlaşdırdığı bir vaxtda, növbəti bir neçə ildə Kolorado da daha az subsidiyalı mənzilin tikilməsidir. Ştatın öz maneələrindən bəziləri də qalır. Kolorado qanunu kondominium sahiblərinə binanın tamamlanmasından sonra səkkiz ilə qədər tikinti qüsurlarına görə məhkəməyə verməyə imkan verir və bunun ardınca gələn sığorta xərcləri uzun müddətdir ki, inkişaf etdiriciləri bunun əvəzinə mənzillər tikməyə sövq edir. Kondominiumlar, ilkin ev sahibliyinə aparan az sayda yollardan biridir. Ştat qanunvericiləri hərəkətə keçdilər: 2025-ci il qanunu, üçüncü tərəf yoxlamalarına və zəmanətlərinə razılaşdıqları təqdirdə tikinti şirkətlərinə məhkəmə iddialarından daha çox qoruma təklif edir. Lakin ev tikinti şirkətləri bunun sığorta haqlarına təsir etməsi üçün altı-səkkiz il çəkəcəyini gözləyirlər. Federal qanun bu məsələyə toxunmur. Niyə növbəti il əhəmiyyətlidir? Federal agentliklər hələ də yeni federal qanunun bir hissəsi olaraq qaydalar yazmalı, tədqiqatlar aparmalı və proqramlar başlatmalıdırlar, bu iş HUD -da illər çəkə bilər, onun heyəti kəskin şəkildə azaldılmışdır. Buna baxmayaraq, Pew Xeyriyyə Trestləri ndəki analitiklər iddia edirlər ki, zonalaşdırma, tikinti kodları və icazə siyasətlərini indi yeniləyən yurisdiksiyalar yeni qrant maliyyəsini qazanmaq üçün ən yaxşı mövqedə olacaqlar. Kolorado artıq bu işi necə görəcəyini bilir. Hələ nümayiş etdirmədiyi – və növbəti qubernatorun və ştatın merlərinin indi göstərmək şansı olduğu – islahatın kağız üzərində insanların ödəyə biləcəyi evlərə çevrilib-çevrilməyəcəyidir. Kolorado haqqında daha çox hekayələrimizi oxuyun. Solomon Greene , Milli Mənzil Hüququ Layihəsi (İdarə Heyətinin Vitse-Prezidenti) ilə əlaqəlidir.