Əmin olun ki, biz mümkün qədər sürətlə hərəkət edirik, baxmayaraq ki, bu prosesin Orion -un hər hansı bir əməliyyatı yekunlaşdırması ilə nəticələnəcəyinə zəmanət verə bilmərik. Davam edən strateji nəzərdən keçirmə səylərindən əlavə, komanda biznes planımıza uyğun olaraq icra etməyə və güclü nəticələr əldə etməyə davam edir ki, bu da ikinci rübün nəticələrində öz əksini tapır. Strategiyamız dörd prioritet üzərində qurulub: icarə fəaliyyətini artıraraq portfeli sabitləşdirmək, qeyri-əsas aktivlərin vaxtında satışı, ehtiyatlı borc idarəçiliyi və seçmə kapitalın xüsusi təyinatlı aktivlərə yenidən yönəldilməsi. Ardıcıl olaraq bildirdiyimiz kimi, biz bu səylərin 2026-cı ildə və sonrakı dövrlərdə səhm başına əsas FFO artımını təmin edəcəyini, eyni zamanda ehtiyatlı borc səviyyələrini qoruyacağını gözləyirik. Bu il indiyə qədər bu prioritetlərin hər birində uğur qazanmışıq. İcarə perspektivindən, ikinci rübdə tamamlanan 202 min kvadrat fut və rübün sonunda 116 min kvadrat fut daxil olmaqla, ümumilikdə 673 min kvadrat fut icarə müqaviləsi bağlamışıq, o cümlədən Tulsa əmlakımızda ilk yeni icarə müqaviləsi. Konsolidə edilmiş portfel üçün orta icarə müddəti ikinci rübün sonunda 6.2 il təşkil edib ki, bu da keçən ilin ikinci rübünün sonundakı 5.5 ildən yüksəkdir və bu kritik göstəricidə davamlı irəliləyişimizi əks etdirir. İkinci rübdə yenilənən icarə müqavilələrində nağd icarə fərqləri, cari müddətin son icarə haqqları ilə yeni müddətin başlanğıc icarə haqqları müqayisə edildikdə 7.7% azalıb. Lakin, yeni icarə müddəti ərzində artımlar sayəsində cari son icarə haqqları ilə yeni son icarə haqqları müqayisə edildikdə icarə fərqləri 2.1% artıb. İlin əvvəlindən indiyə qədər nağd icarə fərqləri yenilənmələrdə çox cüzi, 0.2% azalıb və cari son icarə haqqları ilə yeni son icarə haqqları müqayisə edildikdə 7.1% artıb. Dəyişkən olsa da, icarə güzəştləri bu il keçən ilə nisbətən kvadrat fut başına daha aşağı tendensiya göstərir. Bir neçə planlaşdırılmış köçürmə və seçilmiş fürsətçi satışlar səbəbindən, icarə səylərimizlə müəyyən dərəcədə kompensasiya edilsə də, ikinci rübün sonunda konsolidə edilmiş portfelimizin doluluq dərəcəsi 78.1% təşkil edib ki, bu da birinci rübün sonundan gözlənildiyi kimi aşağı, lakin keçən ilin ikinci rübünün sonundakı 76.8% -dən yuxarıdır. Bir çox dəfə qeyd etdiyimiz kimi, əsasən tək kirayəçi portfelimiz nəzərə alınmaqla, icarə fərqləri və doluluq dərəcələri rübdən rübə dəyişkən ola bilər və olacaq, baxmayaraq ki, davamlı irəliləyiş göstərən ümumi tendensiyalar barədə müsbət düşünürük. İlin əvvəlindən tamamlanan icarə müqavilələrindən əlavə, daha kiçik ölçümüzə baxmayaraq, boru kəmərimiz olduqca güclü olaraq qalır, 1.1 milyon kvadrat futdan çox və ya ümumi portfelin 17% -dən çoxu ya müzakirə, ya da sənədləşdirmə mərhələsindədir, o cümlədən hazırda boş olan sahələr üçün əhəmiyyətli sayda yeni uzunmüddətli icarə müqavilələri və bəzi tam bina yenilənmələri. Və irəliyə baxdıqca, tələbatın yaxşılaşdığını görməyə davam edirik və mümkün qədər çox icarə müqaviləsi bağlamaq üçün səylə çalışırıq. Əsas mesaj odur ki, bu il indiyə qədər icarə sürətimizdən olduqca məmnunuq. Satışlara gəlincə, bu il çox uğurlu olmuşuq və əsasən fürsətçi aktiv satış fəaliyyətindən əldə olunan gəlirləri borcu azaltmaq üçün istifadə etmişik, rübü illik düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbətdə xalis borcun 5.4x səviyyəsində başa vurmuşuq ki, bu da keçən rübdən və bir il əvvəlki eyni rübdən demək olar ki, tam bir dönüş daha yaxşıdır. Xüsusilə, ilin birinci yarısında 4 əmlakın və 37.4 akr Deerfield, Illinois kampusunun satışından 84 milyon dollar ümumi gəlir əldə etmişik. Gavin Brandon : İkinci rübdəki satış fəaliyyəti ümumilikdə 70.6 milyon dollar ümumi satış qiyməti gətirib və 2 strateji satışı əhatə edib. Bunlardan biri mövcud kirayəçiyə 5.6% nağd kapitallaşma dərəcəsi ilə satılıb, digəri isə yeni boşaldılmış aktiv olub və bitən icarə haqqı üzrə nəzərdə tutulan 5% nağd kapitallaşma dərəcəsi ilə qonşu istifadəçiyə satılıb. Bu satışlar bizə təxminən 61 milyon dollar borcu ödəməyə imkan verib, o cümlədən ikinci rübdə CMBS kreditimiz üzrə 35 milyon dollardan çox. Borc ödənişlərimiz və yenidən maliyyələşdirmə səylərimiz də 2025-ci ilin eyni dövrü ilə müqayisədə ikinci rüb üçün faiz xərclərini 700 min dollar , ilin əvvəlindən indiyə qədər isə 1.6 milyon dollar azaltmağa imkan verib. Paul H. McDowell : Başqa bir çox müsbət qeyd olaraq, boş əmlakların satışında kvadrat fut başına orta satış qiyməti son bir il ərzində davamlı olaraq artıb. Gavin Brandon : Bu əməliyyatlar qeyri-əsas aktivləri pula çevirmək və kapitalı yenidən yerləşdirmək qabiliyyətimizi nümayiş etdirməyə davam edir, eyni zamanda qalan portfelimizin ümumi keyfiyyətini və davamlılığını yaxşılaşdırır. Yenidən icarəyə verilmə perspektivləri və yüksək saxlama xərcləri olan əmlakların satışına davamlı diqqətimiz əmlakın əməliyyat xərclərini əhəmiyyətli dərəcədə azaltmağa imkan verib. Məsələn, 2025 və 2026-cı illərdə boş və ya yaxın müddətdə boşalacaq əmlak satışlarımızın illik saxlama xərclərində 12 milyon dollardan çox qənaət etməsi gözlənilir. Paul H. McDowell : Bu səylər artıq 2025-ci ilin eyni dövrləri ilə müqayisədə ikinci rüb üçün əmlakın əməliyyat xərclərində 3.4 milyon dollar , ilin əvvəlindən indiyə qədər isə 5.1 milyon dollar yaxşılaşmaya səbəb olub. Biz portfel konsentrasiyamızı kirayəçilərimizin evdən təkrarlana bilməyən və ya ümumi ofis mühitinə köçürülə bilməyən işlər gördüyü xüsusi təyinatlı aktivlərə doğru dəyişdirməyə və ənənəvi şəhərətrafı ofis əmlaklarından uzaqlaşmağa sadiq qalırıq. Bu əmlak növlərinə tibbi, laboratoriya, R&D , fleksi və hökumət əmlakları daxildir ki, bunların hamısı artıq bizim mülkiyyətimizdədir. Gavin Brandon : Rübün sonunda bu xüsusi təyinatlı aktivlər və ya DUA -lar konsolidə edilmiş portfelimizin illik baza icarə haqqının 38.7% -ni təşkil edir ki, bu da keçən rübün sonundakı 37.1% -dən və 2025-ci ilin ikinci rübünün sonundakı 32.6% -dən yüksəkdir, bu da ənənəvi ofis aktivlərinin satışlarımızı və bu ilin əvvəlində Barilla DUA əmlakının alınmasını əks etdirir. Bu faizin ənənəvi ofis aktivlərinin davamlı satışı və DUA əmlaklarının hədəfli alınması yolu ilə zamanla artmağa davam edəcəyini gözləyirik. Paul H. McDowell : Bağlamadan əvvəl, Orion -da əldə etdiyimiz çox əhəmiyyətli irəliləyişlər üzərində düşünmək istərdim. Gavin Brandon : Son 2 il ərzində ildə orta hesabla 1 milyon kvadrat fut icarə müqaviləsi bağlamışıq və bu il də təxminən eyni qədər icarəyə verməyi planlaşdırırıq. Ayrılmadan bəri 39 əmlak satmışıq ki, bu da 4.2 milyon kvadrat futdan çoxdur. Əmlakın əməliyyat xərclərini ildə milyonlarla dollar azaltmışıq. Ümumi xərcləri idarə etməyə davam edirik, son 2 il ərzində, o cümlədən icraçı səviyyədə işçi sayını əhəmiyyətli dərəcədə azaltmışıq. Bu il həm dövriyyə borcumuzu, həm də CMBS borcumuzu uğurla yenidən maliyyələşdirmiş və müddətini uzatmışıq. Borcu idarə etməyə davam edirik və ayrılmadan bəri borcu 183 milyon dollar azaltmışıq. Bu birləşmiş səylər əsas göstəricilərimizdə özünü göstərir. Məsələn, WALT , doluluq, düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbətdə xalis borc və G&A kimi göstəricilərin hamısı bir il əvvəlki eyni dövrlə müqayisədə yaxşılaşıb. Nəhayət, buradan əsas FFO -nu əhəmiyyətli dərəcədə artırmaq qabiliyyətimizə böyük inamımız var. 2026-cı ilin qalan hissəsi üçün əməliyyat fokusumuz portfel keyfiyyətini yaxşılaşdırmaq, WALT -ı uzatmaq, kirayəçiləri yeniləmək, boş yerləri doldurmaq və ya satmaq, həmçinin investorlar və potensial strateji tərəfdaşlar üçün Orion -un dəyərini maksimuma çatdırmaq üçün xərcləri və borcu ehtiyatla idarə etməkdir. Qətiyyətlə inanıram ki, biznes planımızı icra etməyə davam etsək, bazar nəhayət, bu şirkətin cari endirimli qiymətləndirməmizdə əks olunmayan əhəmiyyətli daxili dəyərini tanımağa başlayacaq. Bununla da, sözü Gavin -ə verirəm. Paul H. McDowell : Təşəkkürlər, Paul . Gavin Brandon : 2026-cı ilin ikinci rübü ilə 2025-ci ilin ikinci rübü müqayisə edildikdə, Orion -un ümumi gəlirləri 34.3 milyon dollar təşkil edib ki, bu da 37.3 milyon dollar idi. 2026-cı ilin ikinci rübü üçün xalis gəlir 24.6 milyon dollar və ya səhm başına 0.43 dollar təşkil edib və rüb ərzində 2 OR əməliyyat əmlakının fürsətçi satışı ilə əlaqədar əsasən 28.8 milyon dollar qazanc daxil edilib. Bu təkrarolunmaz qazanc əsas FFO nəticələrimizə təsir etmir ki, bu da 2025-ci ilin eyni rübü ilə müqayisədə əsasən dəyişməyərək 11.8 milyon dollar və ya səhm başına 0.20 dollar olub. Düzəliş edilmiş EBITDA 2025-ci ilin eyni rübündəki 18 milyon dollara qarşı 17.2 milyon dollar təşkil edib. İkinci rübdə G&A 2025-ci ilin eyni rübündəki 4.8 milyon dollara qarşı 4.6 milyon dollara yaxşılaşıb, çünki biz işçi sayını təbii azalma və digər vasitələrlə azaltmaq qərarından faydalanmışıq. G&A xərclərinə strateji nəzərdən keçirmə ilə bağlı davam edən xərclər daxildir ki, bu da 2026-cı ilin ikinci rübündə təxminən 100 min dollar və ilin əvvəlindən indiyə qədər 200 min dollar təşkil edir. İkinci rübdə CapEx və icarə xərcləri 2025-ci ilin eyni rübündəki 15.6 milyon dollara qarşı 8.9 milyon dollar təşkil edib. Əvvəllər müzakirə etdiyimiz kimi, CapEx -in vaxtı icarə müqavilələrinin nə vaxt icra edildiyindən və əmlaklarda işlərin nə vaxt tamamlandığından asılıdır. Balans hesabatına keçək. Rübün sonunda illik düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbətdə xalis borcumuz 5.4 dəfə təşkil edib ki, bu da 2025-ci ilin ikinci rübünün sonundakı 6.4x idi. 30 iyun tarixinə ümumi likvidliyimiz 177 milyon dollar təşkil edib, bu da 63.5 milyon dollar nağd pul və nağd ekvivalentləri və məhdudlaşdırılmış nağd puldan, həmçinin kredit xətti revolverimiz altında mövcud olan 113 milyon dollar imkandan ibarətdir. Qeyri-əsas və seçilmiş əməliyyat əmlaklarını satmaq üçün güclü səylərimiz sayəsində, ödənilməmiş borcu əhəmiyyətli dərəcədə azaltmış və ödəmə müddətlərini uzatmışıq, rübü 436.6 milyon dollar ödənilməmiş borcla başa vurmuşuq ki, bu da bir il əvvəlki 483 milyon dollar idi. Konsolidə edilməmiş birgə müəssisənin borcunun mütənasib payı istisna olmaqla. Növbəti əhəmiyyətli ödəmə müddətimiz 2028-ci ilin fevral ayına qədər deyil, hansı ki, 2029-cu ilin fevral ayına qədər uzatmaq imkanımız var. Rübün sonunda ümumi daşınmaz əmlak aktivlərinə nisbətdə xalis borcumuz 27.9% təşkil edib ki, bu da bir il əvvəlki 29.5% idi. 5 avqust tarixində Orion -un Direktorlar Şurası 2026-cı ilin üçüncü rübü üçün səhm başına 0.02 dollar rüblük nağd dividendlər elan edib ki, bu da 30 sentyabr 2026-cı il tarixinə qeydə alınmış səhmdarlara 15 oktyabr 2026-cı il tarixində ödəniləcək. 2026-cı il üçün proqnozumuza keçək. Əsas FFO üçün diapazonu daraldır və artırır, düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbətdə xalis borc üçün diapazonu azaldır və G&A üçün gözləntilərimizi təsdiqləyirik. İlin əsas FFO -su indi seyreltilmiş səhm başına 0.72 dollardan 0.77 dollara qədər dəyişməsi gözlənilir ki, bu da əvvəllər təsdiqlənmiş 0.69 dollardan 0.76 dollara qədər olan diapazondan yüksəkdir. Düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbətdə xalis borcun indi 6x-dən 6.8x -ə qədər dəyişməsi gözlənilir ki, bu da əvvəlki 6.5x-dən 7.3x -ə qədər olan diapazondan aşağıdır. İlin proqnozumuzdakı bu yaxşılaşmalar bir neçə amillə, o cümlədən əməliyyat xərclərinin aktiv şəkildə azaldılması və yaxşılaşdırılmış icarə gözləntiləri kimi təkrarlanan maddələrlə, həmçinin icarə müqaviləsinin ləğvi gəliri və əmlak vergisi apellyasiyaları və geri ödəmələri kimi birdəfəlik maddələrlə əlaqədardır. G&A diapazonumuz 19.8 milyon dollardan 20.8 milyon dollara qədər dəyişməz qalır. Bununla da, suallar üçün xətti açırıq. Operator? Operator: Təşəkkür edirəm. Əgər sualınızı növbədən çıxarmaq istəyirsinizsə, 2 düyməsini basa bilərsiniz. Dinləmə avadanlığı istifadə edən iştirakçılar üçün telefon dəstəyini götürmək lazım ola bilər. İlk sualımız Citizens JMP -dən Mitch Germain -dəndir. Buyurun. Mitch Germain : Rüb münasibətilə təbriklər. Bu gün satışda olan 1 aktiv var, hökumətə icarəyə verilmiş, mövcud portfeliniz üçün meyarlarınıza uyğun gələn bir aktivin potensial satışı barədə qərarınız maraqlıdır. Christopher Haviland Day : Düzdür. Salam, Mitch . Bu Christopher -dir. Zəng etdiyiniz üçün təşəkkür edirəm. Satış üçün müqavilə bağladığımız aktiv, hökumətin həmin aktivdə ölçüsünü azaltmağa çalışdığı bir aktivdir. Beləliklə, həmin aktivdə hökumət kirayəçiliyi ilə bağlı müəyyən risk var. Üstəlik, çox uzaq bir ərazidədir və biz onun satışını təhlil etdik və düşündük ki, bu, həmin aktiv üçün ən yaxşı ümumi nəticədir. Mitch Germain : Bu çox faydalıdır. Portfeldə 4 boş aktiv var. Bu olduqca heyrətamizdir. Düşünürəm ki, bir vaxtlar 11 və ya 12 var idi. Mənə deyin...