2008-ci ilin yazında, maliyyə dünyası tamamilə çökəzdən qısa müddət əvvəl, mən Florida ətrafında daşınmaz əmlak böhranı haqqında reportaj hazırlayırdım. Mayami nin Brickell bölgəsində yeni açılmaq üzrə olan bir "super lüks" hündürmərtəbəli binada oldum. Orada lobbidə şəlalə, damda hovuz, valet parkinq və digər rahatlıqlar var idi. İdman zalındakı hər bir məşq aparatında iPod -u birbaşa fərdi səs sisteminə qoşmaq üçün yer var idi. Qüllənin mənzilləri əsasən plan üzrə alınmışdı. Sahibləri, mənzilləri qazanc üçün sata bilmədikləri üçün onları kirayə verməyə məcbur olmuşdular. Təxminən 20-ci mərtəbədə möhtəşəm bir eyvanda dayanaraq, aşağıdakı Biscayne Körfəzi nin mavi sularına baxarkən bəzi təxmini hesablamalar apardım. Mənzillərin sahibləri bu imtiyaz üçün ayda ən azı 3,500 dollar ödəyirdilər. Onlar ipoteka, kondominium haqları (valet parkinq!), əmlak vergiləri və s. ödəməli idilər. Bu arada, öyrəndim ki, onların çoxu ağrını azaltmaq üçün mənzillərini kirayə verməyə çalışırdılar ki, mənzilləri ayda 2,000 dollar a, hətta daha az qiymətə kirayə götürmək mümkün idi. MarketWatch -dan ən çox oxunanlar: ' Hindenburg Omen ' yanıb-sönməyə davam edir. İnvestorlar fond bazarının çökməsindən narahat olmalıdırlarmı? Mənim 63 yaşım var, 1,2 milyon dollar lıq 401(k) ilə təqaüdə çıxmış bir CPA -yam. Roth konversiyası ilə məşğul olmalıyam? Dostumun anası vəfat etdi. O, Medicaid -in ailə evini almasının qarşısını ala bilərmi? The Wall Street Journal üçün yazdığım məqalənin başlığı, "Niyə Ağıllı Pul Mayami də Kirayə Verir", demək olar ki, hər şeyi izah edir. Görəsən, bir daha belə bir qəbuledilməz şey görəcəyəmmi? Amma ev sahibi olmağın kirayə verməkdən həmişə daha yaxşı olması fikri tamamilə bir mifdir. Kirayə vermək və ya almaq qərarı əsasən yalnız maliyyə qərarıdır. Və bu, bir çox millennials və Z Nəsli nin ev almağa gücü çatmadığı bir vaxtda aktual bir mesaj ola bilər. Qiymətlər, xüsusilə COVID-19 karantinlərindən ( 2020-2021 ) sonra rekord həddə çatıb. Bu arada, o vaxtlar 2,5% ətrafında olan ipoteka dərəcələri 6,5% -dən yuxarıdır. Bu birləşmə dağıdıcıdır. Bir çoxları üçün evlər əlçatmaz görünür. Lakin belə olduqda, kirayə vermək həmişə bədbəxt bir zərurət deyil. Bu, tez-tez müsbət bir seçimdir. Daha az pula daha çox və daha yaxşı mənzil əldə edə bilərsiniz. Pulunuz başqa yerlərdə daha yaxşı istifadə edilə və ya investisiya edilə bilər. Mənzil sənayesi araşdırmaları göstərir ki, son vaxtlar kirayə vermək almaqdan daha yaxşı bir qərar olub. Ev almaq ətrafındakı mif Ev sahibi olmağın bir növ zərurət, sərvət qurmaq üçün vacib bir addım olması fikri əsasən bir mifdir. Mənzil investisiya aktivi kimi şişirdilmişdir. Son 50 il və ya daha çox müddətdə, ABŞ -da ev qiymətləri "real" ifadələrlə, yəni inflyasiyadan əlavə, ildə orta hesabla təxminən 1,4% artıb. (Bu, S&P Cotality Case-Shiller Milli Ev Qiyməti İndeksi , ABŞ Siyahıyaalma və ABŞ Federal Mənzil Maliyyə Agentliyi nin məlumatlarından istifadə edir). Bu müddətin əksər hissəsində səhmlərdə, istiqrazlarda və qızılda daha yaxşı nəticələr əldə etmisiniz. Və bu, əmlak vergiləri, kondominium haqları, təmir, sığorta, satış komissiyaları və s. kimi daşınmaz əmlakla bağlı əlavə xərcləri çıxmadan əvvəldir. Və bu "orta" gəlir rəqəmi bir çox dəyişikliyi gizlədir. İnflyasiyaya uyğunlaşdırılmış orta ABŞ ev qiyməti 1982 -ci ildə 15 il əvvəlki 1967 -ci ildən daha aşağı idi. 2011 -ci ildə isə 30 il əvvəlki 1979 -cu ildən daha aşağı idi. Bir çox onilliklər ərzində ev sahibləri, 30 il ərzində aşağı sabit faiz dərəcələri ilə ucuz borc ala bildikləri üçün rıçaqdan yaxşı faydalandılar. Lakin rıçaq yalnız əsas aktiv üzrə gəlir faiz xərcini aşarsa işləyir. 1982 -ci ildən 2021 -ci ilə qədər 30 illik ipoteka dərəcəsinin 18% -dən 3% -dən aşağı düşməsi kömək etdi. İşlər əleyhinizə getdikdə, rıçaq bir lənətdir, xeyir-dua deyil, demək olar ki, iki onillik əvvəl mənzil böhranının yanlış tərəfində olan hər kəs bilir. (Yeri gəlmişkən, opsionlar kimi törəmə alətlərdən istifadə edərək, ucuz rıçaqdan istifadə edərək fond bazarına da investisiya edə bilərsiniz – əgər istəyirsinizsə.) Əgər, araşdırmaların göstərdiyi kimi, bugünkü bazarda kirayə vermək almaqdan orta hesabla ayda 1,000 dollar daha ucuzdursa, bu o deməkdir ki, kirayə vermək sizə səhmlərə, istiqrazlara və s. investisiya edə biləcəyiniz ildə əlavə 12,000 dollar qazandırır. Əgər ipoteka dərəcələrinin, hazırda təxminən 6,7% , yenidən çökməsinə əminsinizsə, faydalanmaq üçün ev almağa ehtiyac yoxdur. Pulunuzu sıfır kuponlu uzunmüddətli Xəzinədarlıq istiqrazları na qoya bilərsiniz – hətta bir ETF , ZROZ da var – və bu baş verdikdə qazanc əldə edə bilərsiniz. Hətta daha da irəli gedərək, bu şəraitdə sürətlə artacaq yüksək riskli faiz dərəcəsi törəmə alətlərinə qumar oynaya bilərsiniz. Uğurlar. Təbii ki, daşınmaz əmlaka sahib olmaq sizə kirayə ödəmədən evdə yaşamağa imkan verir. Bu, hökumətin bəzən "sahibin ekvivalent kirayəsi" adlandırdığı vergisiz görünməz bir "gəlir" axını təşkil edir. Bu, xüsusilə sizi kirayə inflyasiyasından qoruduğu zaman dəyərli bir faydadır. Mənzil xərcləri, xüsusilə "sahibin ekvivalent kirayəsi", rəsmi inflyasiya hesablamalarının ən böyük komponentini təşkil etdiyi üçün, ikisi tez-tez əl-ələ gedir. 1970 -ci ildən bəri, rəsmi məlumatlar göstərir ki, orta kirayə haqqı ildə orta hesabla 4,2% artıb, bu da CPI -nin 4,0% -dən bir qədər yüksəkdir. Lakin, hər şeydə olduğu kimi, bu faydanın dəyəri xərclərlə müqayisə edilməlidir. Realtor.com bildirir ki, ABŞ -da orta kirayə haqqı ardıcıl 35 ay ərzində azalıb. ( Realtor.com News Corp -un törəmə şirkəti Move Inc. tərəfindən idarə olunur; MarketWatch nəşriyyatı Dow Jones da News Corp. -un törəmə şirkətidir). Ev sahibləri bir çox bazarlarda sabit və ya azalan kirayə haqqı ilə mübarizə aparırlar. Və ev sahibi olmaq sizi inflyasiyadan qorumur. Əmlak vergiləriniz, sığortanız, təmiriniz və digər xərcləriniz zamanla artmağa meyllidir. Bu arada, əgər portfelinizdə daşınmaz əmlak təsirinə ehtiyac duyursunuzsa, həmişə yaşayış daşınmaz əmlak investisiya trastlarının və ya REIT -lərin səhmlərini ala bilərsiniz. Milli Daşınmaz Əmlak İnvestisiya Trastları Assosiasiyası nın məlumatları göstərir ki, 1990-cı illərin ortalarından bəri, yaşayış REIT -lərinin qiyməti ümumilikdə evlərin qiyməti qədər artıb. REIT -lərin qiymətləri son illərdə düşüb. Bu cür ən böyük iki REIT , Equity Residential EQR və AvalonBay AVB , birləşir. Hal-hazırda onlar müvafiq olaraq təxminən 4,4% və 4% dividend gəlirliliyi proqnozlaşdırırlar. Camden Property Trust CPT -nin 3,9% gəlirliliyi var. ( CEO Alexander Jessett , fevral ayında təxminən 2 milyon dollar dəyərində səhm alan, bu yaxınlarda səhmin "qışqıran alış" olduğunu iddia etsə də, CEO -lar tez-tez belə deyirlər) Bəzi ETF -lər var, lakin heç biri yaşayış REIT səhmlərini mükəmməl şəkildə izləmir. Və əgər REIT -lərin alış olmadığını düşünürsünüzsə, yəqin ki, ev almağa gücünüz çatmadığı üçün narahat olmamalısınız. MarketWatch -dan ən çox oxunanlar: Sosial Təminat alanlar gələn il daha çox pul alacaqlar. COLA faydaları nə qədər artıra bilər. Ərimin Sosial Təminat ının 50% -ni indi tələb edə bilərəmmi – və 70 yaşımda daha yüksək faydama keçə bilərəmmi?