Sual-Cavab Əsas Məqamları Xəbərdarlıq! GuruFocus SWPRF ilə bağlı 5 Xəbərdarlıq İşarəsi aşkar edib. SWPRF ədalətli qiymətləndirilibmi? Pulsuz DCF kalkulyatorumuzla tezisinizi yoxlayın. S: İcarə müddətinin bitməsi profili ilə bağlı, 2027-ci ildə müddəti bitəcək daha böyük müqavilələriniz varmı və bu, boş yerlər üçün nə demək olardı? C: Marcel Kucher , CEO : Böyük icarə müddətlərinin bitməsi gözlənilmir və biz gələn il üçün müəyyən etdiyimiz aşağı səviyyədə olacağımızı gözləyirik. S: İnvestisiya etmək üçün aktivlər tapmaq çətinləşdikcə, xaricdə daha aktiv böyüməlisiniz, yoxsa İsveçrə də kifayət qədər aktiv tapmağa davam edə bilərsiniz? C: Marcel Kucher , CEO , və Anastasios Chop : Biz Kapital Bazarları Günü ndə daha uzunmüddətli yeniləmə təqdim edəcəyik, lakin İsveçrə yə yönəlmiş 1 milyard CHF aktivlərin artırılması ilə bağlı proqnozumuz qüvvədə qalır. Hər bir məhsulda boru kəmərlərimiz doludur və biz son həftələrdə müqavilələr bağladıq və gələn aylarda daha çox müqavilə bağlayacağıq. Birinci yarıda 850 milyon CHF dəyərində əməliyyatlar həyata keçirdik, ikinci yarı isə adətən əhəmiyyətli dərəcədə daha güclü olur. Hal-hazırda, əməliyyatlarımızın 30% -i bazardankənar əməliyyatlardır. S: Konvertasiya edilə bilən istiqrazın ümumi dəyərini, yəni ilkin nominal dəyər ilə son geri ödəmə məbləği arasındakı deltayı təsvir edə bilərsinizmi? C: Marcel Kucher , CEO : Bu, təxminən 180 milyon CHF -dir. S: Planlaşdırılan satışları illik təxminən 130 milyon CHF -ə qədər azaltmağı qeyd etdiniz, lakin birinci yarıda təxminən 170 milyon CHF dəyərində müqavilələr imzaladınız. Bu, fürsətdən istifadə etmək, yoxsa istənməyən təkliflərdən irəli gəlirdi? C: Marcel Kucher , CEO : Tamamladığımız bütün satışlar keçən il imzalanmışdı. Böyük hissəsi aktiv mübadiləsi idi, burada Bahnhofstrasse -dəki əsas binanı ikinci dərəcəli yerlərdəki iki bina ilə mübadilə etdik, ümumi dəyəri təxminən 120 milyon CHF idi. Qalan hissəsi keçən il imzalanmış, lakin birinci yarıda bağlanmış iki kiçik ticarət mərkəzi idi. Birinci yarıda əlavə satış müqavilələri imzalamadıq, baxmayaraq ki, Cenevrə dəki keçmiş Swisscom binasını bazara çıxarırıq, çünki yaşayış mənzilləri ilə işləmirik. S: Boru kəmərinizdə gözlənilən CapEx nəzərə alınmaqla, satışlardan əldə olunan gəlirləri necə yenidən yerləşdirməyi düşünürsünüz? C: Marcel Kucher , CEO : Böyük hissəsi aktiv mübadiləsi idi, buna görə də pul axını yox idi. Kiçik pərakəndə əməliyyatlar üçün gəlirləri əsasən öz tikinti boru kəmərimizə yatırdıq, burada bazarda əldə edə biləcəyimizdən daha yüksək cəlbedici gəlirlər görürük. Rəqabətli proseslərdə intizamlıyıq, çünki gəlirlər tez-tez çox sıxılır, lakin bazardankənar imkanları nəzərdən qaçırmırıq. S: Eyni tipli icarə artımı ilə bağlı, portfeldə 10% -lik geri dönüşü vurğuladınız. Bunu hansı müddət ərzində əldə etməyi planlaşdırırsınız və son bir ildə necə dəyişib? C: Marcel Kucher , CEO : Orta WALT 5.7 il və seçimlər daxil olmaqla təxminən yeddi illik nəzərdə tutulan WALT ilə, ildə təxminən 1.4% real geri dönüş gözləyə bilərsiniz. Bu, son iki-üç ildə əldə etdiyimizlə uyğundur. Geri dönüş potensialı təxminən 10% səviyyəsində sabit qalmışdır, çünki biz onu illik olaraq əldə edirik, lakin icarə müqavilələri vasitəsilə yeni potensial əlavə edirik. S: Niyə xalis borcun EBITDA -ya nisbətini açıqlamırsınız və aktivlərin idarə edilməsi fondlarında adətən hansı səviyyədə borc istifadə olunur? C: Marcel Kucher , CEO , və Anastasios Chop : Biz çox aşağı faiz və gəlir mühitində fəaliyyət göstəririk, buna görə də bu metrik mühitdən çox təsirlənir. Bu, 11 dəfə aralığındadır, lakin gəlirlərimizlə müqayisədə nəzərə alınmalıdır. Aktivlərin idarə edilməsi biznesində borc İsveçrə səlahiyyətliləri tərəfindən maksimum 33% ilə tənzimlənir, lakin pensiya fondları adətən daha aşağı borca üstünlük verirlər, buna görə də biz əksər məhsullar üçün 25% ilə 30% arasında fəaliyyət göstəririk. S: Öz portfeliniz və aktivlərin idarə edilməsi biznesi arasında maraq toqquşmalarının idarə edilməsi baxımından, aktivin harada yerləşəcəyinə necə qərar verilir? C: Marcel Kucher , CEO : Minimal münaqişə var, çünki öz portfelimiz əsas şəhərlərdəki əsas kommersiya yerlərinə fokuslanır, aktivlərin idarə edilməsi biznesi isə yaşayış (aktivlərin 70% -i) və gəlir artırıcı kimi ikinci dərəcəli kommersiya obyektlərinə fokuslanır. Təşkilati olaraq, hər bir bölmə üçün Çin divarları ilə ayrı əldə etmə və satış qruplarımız var. Hər ikisinin eyni əmlaka maraq göstərməsi ehtimalı az olsa da, iki ayrı təklif verərdilər. S: FFO1 proqnozu təhlükəsizlik marjası təmin edir. İkinci yarıda gəlirlərə təsir edən hər hansı bir şey və ya gözlənilən hər hansı bir fövqəladə xərc varmı? C: Martina Mossman , CFO : Fövqəladə heç nə gözlənilmir. Biz proqnozun yuxarı həddinə çatacağımıza əminik və iki ay sonra Kapital Bazarları Günü ndə 2030-cu ilə qədər genişləndirilmiş proqnoz təqdim edəcəyik. S: Aktivlərin idarə edilməsi seqmentində digər əməliyyat xərcləri demək olar ki, personal xərclərinin azalması qədər artmışdır. Bu, təsnifat dəyişikliyi, yoxsa birdəfəlik xərclərdir? C: Martina Mossman , CFO : Bu, birdəfəlik deyil. Biz indi aktivlərin idarə edilməsi biznesinin əhəmiyyətli bir hissəsi üçün xidmət bölməsindən inkişaf və tikinti xidmətləri təqdim edirik, xərcləri birbaşa personaldan şirkətdaxili ödənişlərə keçiririk. Bu, seqment hesabatında əks olunur. S: Eyni tipli NRA artımınızın təhlilində Cenevrə icarələri 7.3% ilə seçilir. Alto Pont-Rouge -dəki JPM icarəsini qeyd etdiniz, lakin qalıq artımı nə təmin edir? C: Marcel Kucher , CEO : JPM icarəsi əsas sürücü deyil. Artımın bir hissəsi, planlaşdırılan təmir üçün boşaltdığımız Globus binasındakı sahənin yenidən icarəyə verilməsindən gəlir, bu təmiri icarə müddətinin uzadılmasından sonra təxminən 10 il təxirə salmışıq. Aprel ayında başlayan JPM icarəsi də töhfə verdi.