2025-ci ildən bəri məlumat mərkəzləri üçün CMBS emissiyası 17 milyard dolları keçib və investorları enerji məhdudiyyətlərindən və qeyri-şəffaf kirayəçilərdən tutmuş sürətlə köhnələn texnologiyaya qədər müxtəlif riskləri qiymətləndirməyə məcbur edir. Bloomberg bu məqaləni dinləyin. Uzun müddət Amerika ofisləri, mənzilləri və ticarət mərkəzləri üçün maliyyələşdirmənin əsas dayağı olan kommersiya ipoteka təminatlı qiymətli kağızlar ( CMBS ) bazarı, məlumat mərkəzi əməliyyatlarının artması ilə yenidən formalaşır və investorları tamamilə yeni risklər dəsti ilə mübarizə aparmağa məcbur edir. Enerji mövcudluğundan və şəbəkə məhdudiyyətlərindən tutmuş soyutma və hesablama sıxlığı üçün sürətlə inkişaf edən tələblərə qədər, CMBS alıcıları tarixən kommersiya daşınmaz əmlakı ilə az əlaqəsi olan qiymətləndirmə sahələrinə yönəldilib. Kirayəçi tələbatı və sabitliyi ilə bağlı tanış suallar belə dəyişir, çünki obyektlər gələcək ehtiyaclarını qiymətləndirmək çətin olan bir neçə tez-tez gizli hiperskalerdən asılıdır. Əgər bu kirayəçilər yaxın illərdə icarə müqavilələri bitdikdə çıxarsa, yüksək ixtisaslaşmış binaların yenidən təyinatı baha başa gələ bilər. 2025-ci ilin əvvəlindən bəri təxminən 17 milyard dollar dəyərində məlumat mərkəzi CMBS buraxılıb – bu, əvvəlki iki ildə satılan məbləğdən üç dəfə çoxdur. Bu dövrdə məlumat mərkəzləri yeni kommersiya əmlakı istiqraz əməliyyatlarının təxminən 8 faizini təşkil edib. Daha milyardlarla dolların gözlənilməsi ilə sənaye veteranları portfellərində boşluq yarada biləcək hər hansı potensial partlayışlardan qaçmaq üçün risk qiymətləndirmə qaydalarını sürətlə yeniləyirlər. CMBS alıcılarının uzun müddət nəzərə almalı olduğu risklərin çoxu hələ də tətbiq olunur, lakin onları formalaşdıran amillər məlumat mərkəzlərinə gəldikdə çox fərqli görünür. İcarə müqavilələrinin özünü götürək. Enerji xərclərini, minimum tutum öhdəliklərini və dayanma müddətini əhatə edən müddəalar gözlənilməz xərcləri kimin ödəyəcəyini müəyyən edir ki, bu da borcun ödənilməsi üçün mövcud nağd pulu azalda bilər. Bu şərtləri araşdırmaq da çətin ola bilər, çünki kirayəçilər tez-tez öz şəxsiyyətlərinin və digər icarə detallarının məxfi saxlanmasında israr edirlər. Beach Point Capital Management -in portfel meneceri Ben Hunsaker deyib: “Ənənəvi CRE investorları ofisləri, mənzilləri, anbarları və pərakəndə satış obyektlərini necə qiymətləndirməyi bilirlər, çünki icarə müqavilələri nisbətən standartlaşdırılmışdır və kirayəçi məlumatları kifayət qədər şəffafdır”. “Məlumat mərkəzləri daha qeyri-şəffafdır.” Yerləşmə başqa bir nümunədir. Əmlakları nəqliyyata, rahatlıqlara və ya şəhərin mərkəzinə nə qədər yaxın olduğuna görə qiymətləndirmək əvəzinə, əsas yerlər indi ucuz elektrik enerjisinə və mövcud ötürmə qabiliyyətinə çıxışı olan yerlərdir. Bu üstünlüklər obyektlərin nə qədər rəqabətli qalacağını və kreditlər yetişdikdə nə qədər dəyərli olacağını müəyyən edə bilər. Kirayəçi konsentrasiyası və icarə müqaviləsinin yenilənməsi riski də dəyişib. Bir ofisdə və ya mənzildə, yenidən icarəyə vermə riski tez-tez başqa bir müştəri tapmaq kimi sadə bir məsələdir. Lakin məlumat mərkəzlərinə gəldikdə, xüsusi elektrik və soyutma qurğularının digər firmaları yerləşdirə bilib-bilməməsi və əgər edə bilməsələr, bir obyektin yenidən qurulmasının son qiyməti nə qədər olacağı da bir o qədər vacibdir. CMBS investorları üçün bu, daha yüksək kapital xərcləri, icarə gəliri olmadan daha uzun müddətlər və borcalan çətinliklərlə üzləşərsə, daha zəif bərpa perspektivini artırır. Sonra CMBS alıcıları üçün demək olar ki, tamamilə yeni olan məsələlər var. Süni intellekt çiplərinin sürətli inkişafı enerji və soyutma tələblərini kəskin şəkildə artıra bilər. Buna görə də, bir nəsil avadanlıq ətrafında dizayn edilmiş bir obyekt cəmi bir neçə ildə köhnələ bilər, dəyərini azalda və borcunu yenidən maliyyələşdirməyi çətinləşdirə bilər. Sənaye həmçinin kommersiya daşınmaz əmlakının başqa yerlərində nadir hallarda görünən bir müxalifət səviyyəsi ilə üzləşir ki, bu da məlumat mərkəzlərini həm yerli, həm də milli səviyyədə əsas siyasi məsələyə çevirir. Bazar müşahidəçiləri deyirlər ki, kommunal xərclər və yerli infrastruktura düşən yük ilə bağlı narahatlıqlar bəzi icmalarda yeni inkişafları məhdudlaşdırmaq çağırışlarını gücləndirib ki, bu da gələcək tənzimləmə mühitini xüsusilə proqnozlaşdırmaq çətinləşdirir. Günün ən vacib xəbərlərini və fikirlərini qaçırmayın. Onları Telegram kanalımızdan əldə edin. İlk dəfə dərc edilib: 15 sentyabr 2026 | 12:07 AM IST