Bir mənzil layihəsi vəd edilmiş tamamlanma tarixini ötür. İnkişaf etdirici daha çox vaxt istəyir. Tənzimləyici uzatma verir. İlk baxışdan bu ardıcıllıqda qeyri-adi heç nə yoxdur. Tikinti müxtəlif səbəblərdən, o cümlədən inkişaf etdiricinin nəzarətindən kənar hallara görə gecikə bilər. Bəzi hallarda, bir neçə əlavə ay həqiqətən də alıcılara evlərini çatdırmaq üçün kifayət ola bilər, TOI xəbər verir. Problem bu əlavə ayların sonu görünməyən son tarixlər dövrünə çevrilməsi ilə başlayır. TOI , MahaRERA-nın tamamlanma tarixləri keçdikdən sonra dayandırılmış layihələr siyahısında (2026-cı il sentyabrın 10-na olan vəziyyətə görə) görünən 4,237 qeydiyyatı təhlil etdi. Uzatma tarixləri olan layihələri müəyyən etmək üçün ReraGenie tərəfindən MahaRERA sənədlərinin ictimai yenidən qurulmasından istifadə edildi. Daha sonra TOI , yenidən qurulmanın ən azı üç qeydə alınmış uzatma-tarix hadisəsi göstərdiyi 110 layihəni MahaRERA-nın öz qeydləri ilə yoxladı. Daha çox oxuyun: Mumbay mənzil bazarını yenidən formalaşdıran 1,000-dən çox layihə ilə yenidənqurma bumu yaşayır. Yenidənqurma 4,237 layihədən 1,154-ünü, yəni 27.2%-ni ən azı bir qeydə alınmış uzatma-tarix hadisəsi ilə müəyyən etdi. İki və ya daha çox uzatma hadisəsi olan 392, üç və ya daha çox olan isə 110 layihə var idi. 27.2% uğursuzluq dərəcəsi deyil. Bu layihələr artıq gecikmə ilə bağlı dayandırılma siyahısında idi və dayandırılma inzibati bir statusdur. MahaRERA bildirir ki, gecikmə ilə bağlı dayandırılma siyahısında olan layihələrin bank hesabları dondurulur, promoterlərə isə tələb olunan uyğunluqlar yerinə yetirilənə qədər satış müqavilələri və ya satış sənədləri imzalamaq qadağan edilir. Hər uzatma-tarix hadisəsi yeni bir son tarix demək deyil. Birdən çox sənəd eyni yenidən baxılmış tarixə aid ola bilər. TOI xəbər verir ki, bu təhlil tamamlanma saatının orijinal tarixdən çox sonra necə işləməyə davam etdiyini göstərir. Bir ev alıcıları təşkilatı olan Forum for People's Collective Efforts (FPCE) -nin prezidenti Abhay Upadhyay , bir neçə ştatda uzatmaların istifadəsini araşdırdığını bildirərək, problemin qanunda olmadığını TOI -yə söylədi. O deyir ki, RERA möhkəmdir, səhv olan onun ətrafında yaranan praktikadır. Onun fikrincə, Maddə 6 -ya əsasən fors-major marşrutu demək olar ki, verilmiş bir hal kimi qəbul edilir, promoterlər uzatmanın veriləcəyinə əmin olaraq tənzimləyiciyə müraciət edirlər. Daha çox oxuyun: Gurugram lüks mənzil bazarı 1 trilyon rupilik bayram buraxılış boru kəmərini sıralayır. Faizin bütün hekayəni danışmadığı zaman. Bir layihənin bildirilən tamamlanma faizi kağız üzərində inandırıcı görünə bilər, lakin altındakı detallar fərqli bir hekayə danışa bilər. Tez-tez rəqəmlər aldatmaq üçün gözəl görünə bilər. Pune -dəki Indraprasthanagari Phase 1 -i götürək. MahaRERA -ya bir uzatma sənədində layihənin 98% tamamlandığı bildirilmişdi. Başqa birində 95% idi. Daha sonrakı bir sənəddə yenidən 98% idi, halbuki yenidən baxılmış tamamlanma tarixi 2022-ci ilin dekabrından 2023-cü ilin mayına, sonra isə 2024-cü ilin iyununa keçdi. 2023-cü ilin yanvarında bir mühəndis sertifikatı layihənin dəyərini 16.62 crore rupi olaraq göstərdi, hələ 1.66 crore rupi xərclənməli idi. Eyni dövrdən bir memar sertifikatı əsas tamamlama və xidmət işlərini A binasında 80%, B və C binalarında isə 90% olaraq göstərdi; eyni rəqəmlər bir il sonra da göründü. Başlıq tamamlanma rəqəmi ilə altındakı sənədlər arasındakı eyni boşluq FPCE -nin layihə uzatmaları haqqında 192 səhifəlik hesabatında da görünür. Hesabat öz hallarını siyahı deyil, nümunələr kimi təsvir edir. Karnataka layihələrindən birində, 2024-cü ilin aprelində verilmiş tənzimləyici qərar layihənin 94% tamamlandığını qeyd etdi. Daha sonrakı bir qərar, iki ildən çox köhnə irəliləyiş məlumatlarına əsaslanaraq, tamamlanmanı 76% olaraq göstərdi. Upadhyay -ın etirazı ardıcıllığa yönəlib. O deyir ki, promoter uzatma istəyən kimi, ilk növbədə onlara çətin sual verilməlidir. O deyir ki, Uttar Pradeşdə hesabatda UPRERA -nın uzatmalar verdiyi və sonra yerində yoxlamalar apardığı hallar aşkar edilib. 2020-ci ildə 97% tamamlanmış layihə. Mumbaydakı Gajanan Plaza , demək olar ki, tamamlanmış olmaqla layihəni həqiqətən təhvil vermək arasındakı məsafənin nə qədər uzana biləcəyini göstərir. 2020-ci ilin yanvarında, onun promoteri MahaRERA -ya layihənin 97%-nin yerində tamamlandığını bildirdi. Bəzi alıcılara 2012-ci ildən bəri təhvil vəd edilmişdi. Onlar əvvəlcə layihə kommersiya məqsədləri üçün çevrilməzdən əvvəl yaşayış mənzilləri sifariş etmişdilər. 2024-cü ilin iyuluna qədər, yeddi vahid üzrə 11 şikayətçi, cəmi 1.67 crore rupi ödəmiş olsalar da, hələ də öz xeyirlərinə verilmiş qərarların icrasını tələb edərək MahaRERA qarşısında idilər. Bir iclasda, tənzimləyici əvvəlki göstərişlərinə qəsdən əməl edilməməsini qeyd etdi. Gajanan Plaza əvvəlcə 2018-ci il dekabrın 31-də tamamlanmaq üçün qeydiyyatdan keçmişdi. 2025-ci ilin fevralında keçirilən dinləmədə, promoter 2027-ci ilin dekabrına qədər vaxt istədi, Faza 1 -in demək olar ki, tamamlandığını, lakin təklif olunan Faza 2 -dən maliyyə cəhətdən asılı olduğunu bildirdi. MahaRERA -nın 2026-cı ilin sentyabrına olan canlı layihə səhifəsi, 2028-ci il aprelin 30-na qədər yenidən baxılmış tamamlanma tarixini göstərir. Səhifədə qeyd olunur ki, tarix MahaRERA Qərarı 66/2026 -ya əsasən verilmiş dörd aylıq uzatmanı əhatə edir, bu, ştat üzrə uyğun layihələrə avtomatik tətbiq edilən ümumi fors-major uzatmasıdır. Uzatmalar sistemin böyük bir hissəsidir. MahaRERA -nın öz illik rəqəmləri onun işinin nə qədərinin indi uzatma işi olduğunu göstərir. 2025-26-cı illərdə tənzimləyici 4,204 yeni qeydiyyat, 2,488 düzəliş və 3,687 vaxt uzatması bildirdi. Bu, hər 100 yeni qeydiyyata təxminən 88 uzatma düşür. Uzatmalar bu üç kateqoriyanın 35.5%-ni təşkil edirdi. Bu o demək deyil ki, yeni layihələrin 88%-i gecikmişdi. 2025-26-cı illərdə verilmiş bir uzatma bir neçə il əvvəl qeydiyyatdan keçmiş bir layihəyə aid ola bilər. Lakin rəqəmlər tənzimləyici fəaliyyətin nə qədərinin orijinal vaxt qrafikləri artıq dəyişmiş layihələri əhatə etdiyini göstərir. Qeydiyyatı canlı saxlamaq kommersiya baxımından da əhəmiyyətli ola bilər. TOI tərəfindən araşdırılan 110 layihədən dördündə, promoterlər satılmamış mənzillərin satışını davam etdirmək üçün uzatma və ya uzatma nömrəsinin lazım olduğunu açıq şəkildə bildirdilər. 100% hələ də təhvil demək deyil. Demək olar ki, tamamlanmış – və ya tamamilə tamamlanmış – kimi bildirilən bir layihə belə təhvil yolunda ilişib qala bilər. 110 layihə arasında TOI ən azı 12 layihə aşkar etdi ki, burada promoter sənədində layihənin və ya ümumi tikintinin ən azı 95% tamamlandığı qeyd olunsa da, daha çox vaxt istənilirdi. Ən azı beşi açıq şəkildə 100% tamamlanma iddia edirdi. Ən azı dördü birdən çox sənəddə 95%-dən çox tamamlanma iddia etmişdi. Shiv Sparsh Phase II buna bir nümunədir. Onun promoteri layihəni üç uzatma sənədində 100% tamamlanmış kimi təsvir etsə də, yanğın və lift NOC -lərinin gözlənildiyini də bildirdi. Yenidən baxılmış son tarixlər nəticədə 2024-cü ilin iyuluna qədər davam etdi. 2025-ci ilin martında bir memar sertifikatı yenidən əsas tikinti işləri kateqoriyalarını 100% olaraq göstərdi. Onun yanğın mühafizəsi və yanğın təhlükəsizliyi tələbləri üçün ayrıca ümumi sahə girişi tamamlanma faizini göstərmirdi. Digər layihələrdə isə hətta əsas irəliləyiş yeniləməsi də çatışmaya bilər. 2026-cı ilin mayında MahaRERA , yanvar-mart rübü üçün məcburi rüblük irəliləyiş hesabatlarını aprelin 20-nə qədər təqdim edə bilməyən 33,029 qeydiyyatdan keçmiş mənzil layihəsindən 8,212-sinə izahat tələb edən bildirişlər göndərdi. Başqa bir son tarix lazım olduqda nə baş verir? Daha böyük sual, uzatmanın özü gecikməni həll edə bilmədikdə nə baş verdiyidir. TOI həmçinin 2025-ci ildə Maddə 7(3) -ə əsasən verilmiş 10 MahaRERA qərarını araşdırdı, bu maddə orqana layihənin qeydiyyatını ləğv etmək əvəzinə, şərtlər daxilində davam etməsinə icazə verir. Hər 10 qərarda promoterin MahaRERA prosedurunda qeyd olunan 51% çoxluq təyin edilmiş şəxsin razılığını ala bilmədiyi qeyd olunmuşdu. Buna baxmayaraq, hər 10-u əlavə vaxt verdi. Bu, özlüyündə qeyri-düzgün deyil. Lakin qərarların hamısında arqument əsasən eynidir: davam etməkdən imtina layihəni dayandıra və alıcılara zərər verə bilər, buna görə də rahatlıq balansını şərtlər daxilində davam etməyə icazə vermək lehinədir. Upadhyay deyir ki, bu nümunə yalnız Maharashtra ilə məhdudlaşmır. 51% razılığın olmamasına baxmayaraq verilən uzatmalar FPCE -nin ştatlar üzrə qərarların araşdırmasında da ortaya çıxır. Qanun birdən çox marşruta icazə verir. Daşınmaz Əmlak (Tənzimləmə və İnkişaf) Aktı 2016-cı ildə qəbul edildi və alıcıların gecikmələrə qarşı az müraciət imkanı olduğu bir sektoru nizamlayan bir qanuna illərlə davam edən tələblərdən sonra 2017-ci il mayın 1-də tam qüvvəyə mindi. Bu, yerli olaraq idarə olunan mərkəzi bir qanundur: hər ştat və birlik ərazisi öz qaydalarını müəyyənləşdirir və öz orqanını təyin edir. 2017-ci ildə fəaliyyətə başlayan MahaRERA ən köhnə və ən işlək orqanlardan biridir. RERA sadə bir uzatma qaydası ehtiva etmir. Maddə 6 -ya əsasən verilən uzatmaları cəmi bir illə məhdudlaşdırır. Maddə 7(3) isə ayrıca, tənzimləyiciyə qeydiyyatı ləğv etmək əvəzinə, şərtlər daxilində qüvvədə saxlamağa icazə verir. MahaRERA bu marşrutu gecikmədən sonrakı davam etmə prosedurlarında istifadə etmişdir. 2017-ci ildə Neelkamal Realtors qərarında Bombay Ali Məhkəməsi , adi uzatma çərçivəsindən kənar davam etmənin müstəsna, məcburi hallarda hər bir hal üzrə nəzərdən keçirilə biləcəyini qeyd etdi. Alıcılar üçün tənzimləyici saatla yanaşı başqa bir saat da işləyir. Maddə 18 -ə əsasən, gecikmiş layihədə qalan bir təyin edilmiş şəxs təhvil verilənə qədər hər gecikmə ayı üçün faiz almaq hüququna malikdir. Layihədən çıxan bir alıcı faizlə birlikdə geri ödəmə tələb edə bilər. Upadhyay Ali Məhkəməsinin bu hüququ təsdiqləyən qərarlarına işarə edir və deyir ki, yerində çox az şey dəyişib. Lazım olan məlumat bazası. Problemin miqyası hərtərəfli milli məlumat bazasının olmamasını daha əhəmiyyətli edir. Hətta rəsmi təxminlər də mənzil stressinin miqyasını yüksək qiymətləndirir. Amitabh Kant -ın rəhbərlik etdiyi hökumət tərəfindən təyin edilmiş bir komitə, Hindistan Banklar Assosiasiyasının təxminlərinə görə, təxminən 4.12 lakh stressli yaşayış vahidinin 4.08 lakh crore rupi dəyərində köhnə dayandırılmış layihələri əhatə etdiyini qeyd etdi. FPCE daha böyük bir rəqəmə çatır: onun təxmininə görə, təxminən 27.6 lakh ailəyə təsir edən 12.44 lakh crore rupi . Bu rəqəm layihə-layihə sayım deyil, modelləşdirilmişdir. Hindistan -da qeydiyyatdan keçmiş RERA layihələrinin sayı var. Mərkəz 2025-ci ilin sentyabrında Vahid RERA Portalını işə saldıqda, milli səviyyədə 1,51,113 layihə qeydiyyatdan keçmişdi. Lakin eyni iclasda hökumət bildirdi ki, ümummilli layihə məlumat bazası hələ də hazırlanmalıdır. Və 2026-cı ilin martında mənzil nazirliyi Parlamentə bildirdi ki, millət vəkilləri tərəfindən tələb olunan ətraflı ştat səviyyəli məlumatlar mərkəzi olaraq saxlanılmır. Lakin bir layihənin tam səyahətini əlaqələndirən ictimaiyyətə açıq milli qeyd hazırda yoxdur. Upadhyay deyir ki, boşluq soruşmamaqdan deyil. Məsələ mərkəzi forumlarda qaldırılıb və məlumatların təqdim edilməsi üçün təlimatlar verilib, lakin məlumatlar gəlməyib. Maddə 8 , layihənin promoterin əlindən alınmasına icazə verir, Upadhyay iddia edir ki, layihəni itirmək perspektivinin inkişaf etdiricini hərəkətə gətirdiyi əsaslandırması ilə daha tez-tez istifadə edilməlidir. Layihə maliyyə cəhətdən dayanıqlığını itirdikdə, promoterə qarşı görülən tədbirlər az nəticə verir. Upadhyay deyir ki, RERA qeydiyyatı adi alıcıya qəti bir zəmanət verməlidir. RERA -nın qüvvəyə minməsindən on il sonra, həll olunmamış sual artıq gecikmiş layihələrin bəzən daha çox vaxta ehtiyacı olub-olmaması deyil. Bu, tənzimləyicilərin daha çox vaxtın hələ də bir həll yolu olduğuna – və nə vaxt sadəcə başqa bir son tarixə çevrildiyinə – necə qərar verməsidir.