Əsas məqamlar: Dəyişən faizli ipotekalar (ARM) adətən sabit faizli ipotekalardan daha aşağı ilkin faiz dərəcələri təklif edir ki, bu da aylıq ödənişləri azalda bilər. Sabit dövr başa çatdıqdan sonra, ARM-in faiz dərəcəsi arta bilər ki, bu da aylıq ödənişə yüzlərlə dollar əlavə edə bilər. ARM-i nəzərdən keçirən borcalanlar, yenidən maliyyələşdirmə və ya satış planları uğursuz olarsa, daha yüksək ödənişi ödəyə biləcəklərinə əmin olmalıdırlar. Yüksək ev qiymətləri və artan ipoteka faizləri bir çox Amerikalı üçün ev sahibi olmağı əlçatmaz edib. Aylıq ödənişinizi potensial olaraq azaltmağın bir yolu, sabit faizli ipotekadan daha aşağı faiz dərəcəsi ilə başlaya bilən dəyişən faizli ipoteka (ARM) vasitəsilədir. Lakin bir çətinlik var: bu aşağı faiz dərəcəsi yalnız müəyyən sayda il üçün etibarlıdır. Bundan sonra, faiz dərəcəsi tənzimlənə bilər, bu da ödənişinizi əhəmiyyətli dərəcədə artıra və aylıq büdcənizi gərginləşdirə bilər. Niyə bu vacibdir? Əsas sual yalnız ARM-in sizə indi nə qədər qənaət edə biləcəyi deyil. Əsas məsələ, faiz dərəcəsi sonradan yüksəlsə, krediti hələ də ödəyə biləcəyinizdir. Niyə dəyişən faizli ipotekalar hazırda daha cəlbedici görünür? ARM müəyyən sayda il üçün sabit olan, sonra isə bazar şərtlərinə əsasən dövri olaraq tənzimlənən faiz dərəcəsi ilə başlayır. Faiz dərəcəsi limitləri ilk tənzimləmədə, sonrakı tənzimləmələrdə və kreditin ömrü boyu nə qədər dəyişə biləcəyini məhdudlaşdırır. Bu aşağı ilkin faiz dərəcəsi, sabit faizli ipotekalar bahalı olduqda ARM-i xüsusilə cəlbedici edə bilər. 30 illik sabit faiz dərəcələri yüksəldikcə, onlar və ilkin ARM faiz dərəcələri arasındakı fərq genişlənib, təklif olunan qənaətləri artırıb və əvvəllər ARM-ləri istisna edə biləcək borcalanları yenidən düşünməyə vadar edib. Churchill Mortgage -də ev krediti mütəxəssisi Ray Hicks deyir: “ARM-lər daha cəlbedici görünür, çünki onlar sizə daha yaxşı faiz dərəcəsi verir”. “Ev almaq istəyən əksər insanlar üçün çox çətin bir bazardır. Faiz dərəcənizi tam 1% azalda bildiyiniz zaman, 400 000 dollarlıq ipoteka üzrə hər ay 260 dollar qənaət edirsiniz.” ARM-lər 2008-ci il Böyük Resessiyasını tətikləməyə kömək edən ipotekalardan daha az risklidir. Hazırkı anderraytinq standartları ümumiyyətlə daha sərtdir və bugünkü ARM-lər adətən beş, yeddi və ya 10 illik ilkin sabit faiz dövrlərinə malikdir. Bu o deməkdir ki, borcalanlar ümumiyyətlə 2008-ci ildən əvvəlki bir çox ARM-lərdə olduğu kimi erkən ödəniş şoku riski ilə üzləşmirlər, deyə Mortgage Bankers Association -ın vitse-prezidenti və baş iqtisadçı müavini Joel Kan bildirir. ARM hər ay sizə nə qədər qənaət edə bilər? Hazırkı orta 30 illik sabit faiz dərəcəsi 7,20% ilə 350 000 dollarlıq kredit üzrə aylıq əsas və faiz ödənişi təxminən 2 376 dollar təşkil edir. 6,25% faiz dərəcəsi ilə 5/6 ARM (hazırda dəyişən faizli kreditlər üçün standart struktur) bu məbləği təxminən 2 155 dollara endirir ki, bu da ayda təxminən 220 dollar , yəni faiz dərəcəsi sıfırlanmadan əvvəl ARM-in ilkin beş illik sabit dövrü ərzində 13 200 dollardan bir qədər çox fərq deməkdir. Bu fərq kreditin ölçüsü ilə artır. 500 000 dollarlıq ipoteka üzrə eyni təxminən 0,95 faiz bəndi fərqi ayda təxminən 315 dollar , yəni beş il ərzində təxminən 18 900 dollar təşkil edir. Kredit nə qədər böyük olsa, qənaət də bir o qədər böyük olar. ARM-i necə oxumalı? ARM-dəki ilk rəqəm faiz dərəcəsinin nə qədər müddətə sabit olduğunu, ikinci rəqəm isə bundan sonra nə qədər tez-tez tənzimlənə biləcəyini göstərir. ARM-in çox real və potensial olaraq bahalı riskləri. Yuxarıdakı hesablamalar yalnız ilkin sabit faiz dövründə tətbiq olunur. Bundan sonra, faiz dərəcəsi kreditin indeksinə və marjasına əsasən, kreditin limitləri daxilində tənzimlənir. Griffin Funding -in təsisçisi və baş icraçı direktoru Bill Lyons deyir ki, risklərdən biri, ödənişin nə qədər yüksələ biləcəyini hesablamadan cəlbedici ilkin faiz dərəcəsinə bağlanmaqdır. “İnsanlar ARM kreditini limitlərə deyil, ümidlərinə əsaslanaraq seçirlər,” o deyir. “İmzalamadan əvvəl, ilk sıfırlama limitində və tavan limitində ödənişi hesablayın. Əgər tavan ödənişi sizi çətin vəziyyətə salacaqsa, ilkin faiz dərəcəsi nə qədər cəlbedici görünsə də, bu kredit sizin üçün yanlışdır.” Faiz dərəcəsinin sıfırlanması sizə nə qədər başa gələ bilər? 350 000 dollarlıq 5/6 ARM -də 6,25% ilə başlayan əsas və faiz ödənişi ayda təxminən 2 155 dollar olacaq. Əgər ilkin beş illik dövr başa çatdıqda faiz dərəcəsi 1 faiz bəndi yüksək olsaydı, ödəniş ayda təxminən 206 dollar artardı. 2 bəndlik artım ayda təxminən 421 dollar əlavə edərdi. Lyons həmçinin borcalanları çaşdıran ümumi bir fərziyyəni qeyd edir: sabit dövr başa çatmadan əvvəl yenidən maliyyələşdirəcəklər və ya satacaqlar. “Bu plan eyni vaxtda dörd şeyin düzgün getməsindən asılıdır: faiz dərəcələri aşağıdır, evin dəyəri ən azı əvvəlki kimidir, gəliriniz və kreditiniz hələ də uyğundur və kreditorlar hələ də sizin mülk növünüzə kredit verirlər,” o deyir. “2008-ci ildə dördü də eyni anda uğursuz oldu.” Lyons deyir ki, ARM-lər sabit dövr ərzində aydın çıxış planı olan, gəlirlərinin artacağını gözləyən və ya sıfırlamadan sonra daha yüksək ödənişi ödəmək üçün kifayət qədər nağd ehtiyatı olan borcalanlar üçün ən məntiqli seçimdir. “Əgər evi ala bilməyinizin yeganə səbəbi ARM faiz dərəcəsidirsə,” o deyir, “siz evi ala bilməzsiniz.” Hicks, 2021-ci ildə 3,5% sabit faiz dərəcəsi əvəzinə 2,5% ilə 5/1 ARM -ə yenidən maliyyələşdirən müştəriləri xatırlayır. Faiz dərəcələri yüksəlməyə davam etdi və onların sabit dövrü başa çatdıqda, kreditləri imtina etdikləri sabit faiz dərəcəsindən xeyli yüksək faiz dərəcələri ilə sıfırlandı. “Heç kim bazarı və ya nə baş verəcəyini bilmir,” o deyir. Orijinal məqaləni Investopedia -da oxuyun.