Sual: Həyat yoldaşımla mən mənzilimizi üç il əvvəl almışıq. Bizi narahat edən bir məqam odur ki, xidmət haqlarımız demək olar ki, hər il artır. Üzgüçülük hovuzlarının, idman zallarının, təhlükəsizliyin və abadlıq işlərinin pul tələb etdiyini tamamilə başa düşürəm, lakin sahiblər ödədikləri məbləğin ədalətli olub-olmadığını necə müəyyən edə bilərlər? Oxşar binalarla müqayisədə haqların ağlabatan olub-olmadığını yoxlamağın bir yolu varmı? Emma L , Dubay Cavab: Xidmət haqları insanların əmlak alarkən nadir hallarda kifayət qədər diqqət yetirdiyi mövzulardandır, lakin onlar ümumi mülkiyyət xərclərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edə bilər. İlk olaraq qeyd etmək istərdim ki, yüksək xidmət haqları avtomatik olaraq nəsə yanlış olduğu anlamına gəlmir. Geniş abadlıq sahələri, çoxsaylı üzgüçülük hovuzları və ya konsyerj xidmətləri kimi geniş imkanlara malik binaların istismarı, daha sadə yaşayış qülləsindən təbii olaraq daha baha başa gəlir. Sahiblərə inam verən şey, nə üçün pul ödədiklərini dəqiq başa düşməkdir. Hər bir sahiblər assosiasiyası təsdiq edilmiş illik büdcə əsasında fəaliyyət göstərir və bu büdcə pulun hara ayrıldığını izah etməlidir. Mən həmişə sahibləri onu nəzərdən keçirməyə vaxt ayırmağa təşviq edirəm, çünki bunu heç vaxt etməyənlərin sayı təəccüblüdür. Həmçinin, sadəcə qonşu icmalara baxmaqdansa, binanızı eyni yaşda və spesifikasiyada olan binalarla müqayisə etmək faydalı ola bilər. İki bina yan-yana yerləşə bilər, lakin tamamilə fərqli xidmət səviyyələri və buna görə də çox fərqli istismar xərcləri təklif edə bilər. İllər ərzində müşahidə etdiyim bir şey odur ki, alıcılar tez-tez alış qiymətinə çox diqqət yetirir, lakin təkrarlanan mülkiyyət xərclərinə çox az fikir verirlər. Reallıqda, xidmət haqları həmişə investisiya hesablamasının bir hissəsini təşkil etməlidir, çünki onlar həm illik xərclərinizə, həm də bəzi hallarda əmlakın gələcək alıcılar üçün nə qədər cəlbedici olmasına təsir edəcək. Nə üçün pul ödədiyinizi başa düşsəniz və bina yüksək standartda saxlanılırsa, bu haqları perspektivə qoymaq daha asan olar. Sual: Dubayda bir villa icmasında sahiblərə təsir edən bir vəziyyətlə bağlı fikrinizi bilmək istərdim. İnkişaf etdirici bir sıra villaları fərdi sahiblərə satıb, lakin əhəmiyyətli sayda villaya sahib olmaqda və onları icarəyə verməkdə davam edir. İcma hələ Rera/Mollak qeydiyyatını tamamlamayıb. Sahiblər artıq ikinci ildir ki, xidmət haqqı fakturaları alıblar. Mən haqların əsasını soruşdum. İnkişaf etdiricinin cavabı budur ki, sahiblərin satış və alış müqavilələri ( SPAs ) tamamlandıqdan sonra xidmət haqlarının ödənilməsini tələb edir və qeydiyyat aparılarkən icmanın istismarı və saxlanması üçün maliyyələşdirmə davam etməlidir. Rera/Mollak təsdiqi olmadan bu şəraitdə bir inkişaf etdirici müvəqqəti xidmət haqlarını qanuni olaraq faktura edə və yığa bilərmi? Məsələ xüsusilə narahatlıq doğurur, çünki sahiblərin xərclər üzərində məhdud görünürlüyü var, icma daxilində isə ümumi texniki xidmət, obyektlər və təhlükəsizlik standartı zəifdir. Bu vəziyyətdə sahiblər üçün hansı yol uyğundur? SM , Dubay Cavab: E-poçtunuz bir neçə vacib məsələni qaldırır və mən niyə daha çox aydınlıq axtardığınızı tamamilə başa düşürəm, xüsusilə də icma Rera/Mollak qeydiyyatını tamamlamadan müvəqqəti xidmət haqlarının ikinci ildir ki, tələb olunduğunu nəzərə alsaq. Dubay Qanunu № 6, 2019-cu ilin müddəalarını nəzərdən keçirdikdən sonra, mənim fikrimcə, qanunvericilik inkişaf etdiricinin SPA çərçivəsində xidmət haqlarını geri almaq üçün müqavilə hüququ ilə bu haqların necə təsdiqləndiyini, yığıldığını və idarə olunduğunu tənzimləyən qanuni çərçivə arasında aydın fərq qoyur. Maddə 27 xüsusilə əhəmiyyətlidir, çünki o, idarəetmə qurumunun əvvəlcə Rera -dan müvafiq təsdiq almadan xidmət haqlarını tətbiq edə və ya yığa bilməyəcəyini bildirir. Qanun həmçinin, yoxlanılmış büdcə yekunlaşana qədər Rera -ya müvəqqəti xidmət haqqı büdcəsini təsdiq etməyə icazə verməklə, yekun büdcənin hələ mövcud olmadığı vəziyyətləri nəzərdə tutur. Yalnız sizin paylaşdığınız məlumatlara əsaslanaraq, belə bir müvəqqəti Rera təsdiqinin alınıb-alınmadığını soruşmaq ağlabatan görünür. Əgər müvəqqəti büdcə təsdiq edilməyibsə, o zaman hazırkı faktura prosesinin Maddə 27 -nin tələblərinə tam uyğun olub-olmadığı ilə bağlı ən azı mübahisəli bir sual yaranır. Bununla belə, inkişafın qeydiyyat prosesində dəqiq harada olduğunu bilmədən, inkişaf etdiricinin qanunsuz hərəkət etdiyi qənaətinə gəlməkdə ehtiyatlı olardım. Eynilə, Maddə 30 xidmət haqlarının birgə mülkiyyətdə olan əmlak üçün yaradılmış Rera tərəfindən tanınan xidmət haqqı hesabına yatırılmasını tələb edir. Əgər inkişaf etdirici hazırda ödənişləri qəbul edən hesabın hələ təsdiq edilmiş tənzimləyici hesab olmadığını təsdiqləsə, sahiblərin bu vəsaitlərin necə qorunduğu və qeydiyyat tamamlandıqdan sonra onların nəticədə təyin olunmuş hesaba köçürülüb-köçürülməyəcəyi ilə bağlı təminat axtarması başa düşüləndir. İnkişaf etdiricinin SPA -ya istinad etməsi əsassız deyil. Əksər SPA -lar sahiblərdən tamamlandıqdan sonra icmanın istismarı və saxlanması xərclərinə töhfə verməyi tələb edir və qeydiyyat prosesi aparılarkən abadlıq, təhlükəsizlik, təmizlik və texniki xidmətin davam etməsi praktik bir reallıqdır. Lakin, mənim fikrimcə, töhfə vermək üçün müqavilə öhdəliyi, xüsusilə də qanunvericiliyin xidmət haqlarının necə təsdiqlənəcəyini, uçota alınacağını və yığılacağını izah etdiyi hallarda, 2019-cu il Qanunu ilə müəyyən edilmiş qanuni çərçivəni mütləq üstələmir. Düşünürəm ki, siz artıq inkişaf etdiriciyə ən vacib sualları vermisiniz, məsələn, Mollak/Rera müraciəti nə vaxt təqdim edilib, onun istinad nömrəsi nədir, müvəqqəti xidmət haqqı büdcəsi Rera tərəfindən təsdiq edilibmi və tam qeydiyyat nə vaxt gözlənilir. Bu cavablar hazırkı tənzimləmələrin sadəcə davam edən tənzimləyici prosesin bir hissəsi olub-olmadığı və ya daha əsaslı bir uyğunluq məsələsinin olub-olmadığı barədə daha aydın bir mənzərə təqdim edəcək. Şəffaflığa gəlincə, mənim fikrimcə, sahiblərin öz töhfələrinin necə hesablandığını və istifadə edildiyini başa düşməyə haqqı var. Ən azından, inkişaf etdiricinin ətraflı müvəqqəti əməliyyat büdcəsi, müvəqqəti haqların hesablanması əsasının izahı və qeydiyyat tamamlandıqdan sonra yığılmış məbləğlərə qarşı faktiki xərcləri göstərən bir sənəd təqdim edə biləcəyini gözləyərdim. Qanunvericilik həmçinin təsdiq prosesinin bir hissəsi olaraq müstəqil yoxlanılmış büdcələri və Rera nəzarətini nəzərdə tutur. Nəhayət, texniki xidmət standartları ilə bağlı şərhləriniz vacibdir. Əgər sahiblər əhəmiyyətli məbləğlər ödəyirlərsə, lakin icmanın vəziyyəti bu xərcləri əks etdirmirsə, daha çox maliyyə şəffaflığı tələb etmək tamamilə ağlabatandır. Xidmət haqları nəticədə göstərilən xidmətlərin keyfiyyətində öz əksini tapmalıdır. Hələlik, Rera/Mollak müraciətinin statusu ilə bağlı suallarınıza inkişaf etdiricinin cavabını gözləməyi təklif edərdim. Bu cavablardan asılı olaraq, sahiblər məsələnin sadəcə vaxt məsələsi olub-olmadığını və ya aydınlaşdırma üçün Dubay Torpaq Departamenti və ya Rera -ya rəsmi şəkildə müraciət etməyə dəyib-dəymədiyini müəyyən etmək üçün daha güclü mövqedə ola bilərlər.