Cümə axşamı Global Net Lease (NYSE:GNL) ikinci rübün maliyyə nəticələrini gəlir hesabatı zamanı müzakirə etdi. Tam stenoqram aşağıda təqdim olunur. Bu stenoqram sizə Benzinga API -ləri tərəfindən təqdim olunur. Bütün kataloqumuza real vaxt rejimində daxil olmaq üçün məsləhətləşmək üçün https://www.benzinga.com/apis/ səhifəsinə daxil olun. Global Net Lease 2026-cı ilin II rübü üçün 112,5 milyon dollar gəlir və adi səhmdarlara aid edilə bilən 7,5 milyon dollar xalis zərər bildirdi; AFFO əvvəlki rübdə 0,21 dollar dan 0,22 dollar a yüksəldi. Şirkət 2026-cı ilin avqust ayının ortalarında başa çatması gözlənilən Motive -nin alınması ilə irəliləyir, bu da hər səhmə düşən AFFO -ya 4% artım gətirəcək və borc neytral olaraq portfelin keyfiyyətini və dayanıqlığını artıracaq. Ofis aktivlərinin azaldılması və yüksək keyfiyyətli sənaye və pərakəndə aktivlərə yenidən investisiya qoyulması üçün 263 milyon dollar dəyərində bağlanmış və gözlənilən aktivlərin satışı ilə kapitalın təkrar emalı strategiyasına əhəmiyyətli diqqət yetirilir. Portfelin doluluq səviyyəsi 97% təşkil edirdi, orta icarə müddəti 5,7 il idi və 63% investisiya dərəcəli icarəçilərlə güclü icarəçi bazasına malik idi. Bütün il üçün hər səhmə düşən AFFO proqnozu 0,82–0,85 dollar a qaldırıldı və ümumi əməliyyat həcmi proqnozu 700 milyon–800 milyon dollar a artırıldı ki, bu da qarşıdan gələn satınalmalara inamı əks etdirir. Rəhbərlik borcun uğurlu azaldılmasını, likvidliyin yaxşılaşdırılmasını və intizamlı satınalmalar və aktivlərin satışı vasitəsilə portfelin keyfiyyətinin qorunmasına strateji diqqəti vurğuladı. Ofis aktivlərinin azaldılmasına davamlı öhdəlik, düz xətt icarə haqqının təxminən 21% -ə qədər azaldılması planları ilə, yüksək keyfiyyətli sənaye əmlaklarının alınmasına diqqət yetirilir. Sabahınız xeyir və Global Net Lease -in 2026-cı ilin ikinci rübü üzrə gəlir konfrans zənginə xoş gəlmisiniz. Hal-hazırda bütün iştirakçılar yalnız dinləmə rejimindədirlər. Rəsmi təqdimatdan sonra qısa sual-cavab sessiyası keçiriləcək. Konfrans zamanı operator köməyinə ehtiyacı olan hər kəs telefon klaviaturasında ulduz sıfır düyməsini basa bilər. Xatırladaq ki, bu konfrans qeydə alınır. İndi sözü Global Net Lease -in vitse-prezidenti Jordan Schonfeld -ə vermək istərdim. Buyurun. Təşəkkür edirəm. Hər kəsin sabahı xeyir və GNL -in 2026-cı ilin ikinci rübü üzrə gəlir hesabatına qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. Bu gün mənimlə birlikdə zəngdə GNL -in baş icraçı direktoru Michael Wilde və GNL -in maliyyə direktoru Chris Masterson iştirak edir. Aşağıdakı məlumatlar 1995-ci il Xüsusi Qiymətli Kağızlar Məhkəmə İslahatı Qanunu çərçivəsində gələcəyə yönəlik bəyanatları ehtiva edir. Zəhmət olmasa, bugünkü zəngimiz zamanı verilən gələcəyə yönəlik bəyanatlardan faktiki nəticələrin əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənməsinə səbəb ola biləcək müxtəlif amillər üçün 2026-cı ilin ikinci rübü üzrə gəlir hesabatımızın sonunda gələcəyə yönəlik və xəbərdarlıq bəyanatları bölməsini nəzərdən keçirin. SEC sənədlərimizdə qeyd edildiyi kimi, GNL qanunla tələb olunan hallar istisna olmaqla, bu gələcəyə yönəlik bəyanatları yeniləmək və ya dəyişdirmək niyyətindən və ya öhdəliyindən imtina edir. Həmçinin, bugünkü zəngimiz zamanı biz şirkətin maliyyə fəaliyyətini qiymətləndirmək üçün faydalı ola biləcəyinə inandığımız müəyyən qeyri-GAAP maliyyə tədbirlərini müzakirə edəcəyik. AFFO və düzəliş edilmiş EBITDA kimi istifadə etdiyimiz bu qeyri-GAAP maliyyə tədbirlərinin təsvirləri və bu tədbirlərin GAAP -a uyğun olaraq bildirilən nəticələrimizlə uzlaşmaları gəlir hesabatımızda və əlavə materiallarda ətraflı şəkildə verilmişdir. İndi sözü baş icraçı direktor Michael Watt -a verirəm. Təşəkkürlər, Jordan . Sabahınız xeyir və bu gün bizə qoşulduğunuz üçün hamınıza təşəkkür edirəm. Son bir neçə ildə biz həyata keçirdiyimiz strategiya və daha da əhəmiyyətlisi, onu yerinə yetirmək öhdəliyimiz barədə açıq danışmışıq. İkinci rübün nəticələri Global Net Lease -i gücləndirməyə və şirkəti təkamülünün növbəti mərhələsinə hazırlamağa davam edən təşəbbüslər üzrə əhəmiyyətli irəliləyişlə intizamlı icranın daha bir dövrünü əks etdirir. Bəlkə də bu irəliləyişin ən yaxşı nümunəsi Motive -nin təklif olunan alınmasıdır. Motive səhmdarlarının səsverməsi hazırda davam edir və biz 2026-cı il avqustun 10-da onların xüsusi iclası və səhmdarların səsverməsindən qısa müddət sonra, 2026-cı ilin avqust ayının ortalarında Motive əməliyyatını bağlamağı gözləyirik. Biz inanırıq ki, əməliyyatın strateji əsası bu gün də ilk elan edildiyi kimi cəlbedici olaraq qalır. Motive -nin yüksək keyfiyyətli sənaye portfeli 15 il lik orta qalan icarə müddətinə malikdir və Global Net Lease -in investisiya strategiyasına uyğun gələn şaxələndirilmiş, kredit qabiliyyətli icarəçi bazası tərəfindən dəstəklənən 2,4% illik müqaviləli icarə haqqı artımlarından faydalanır. Bağlandıqdan sonra əməliyyatın portfelimizin orta icarə müddətini 6,6 il ə qədər uzatması və sənaye aktivlərinin ümumi düz xətt icarə haqqının təxminən 50% -ni təşkil etməsi gözlənilir ki, bu da daşınmaz əmlak portfelimizin ümumi keyfiyyətini və dayanıqlığını daha da yaxşılaşdıracaq. Biz həmçinin əməliyyatın hər səhmə düşən AFFO -ya təxminən 4% artım gətirəcəyini, eyni zamanda borc neytral qalacağını gözləyirik ki, bu da bizə gəlirləri yaxşılaşdırmağa, pul axınlarımızın davamlılığını gücləndirməyə və balans hesabatımızın gücünü və çevikliyini qorumağa imkan verəcək. Motive -nin təklif olunan alınması əhəmiyyətli bir diqqət mərkəzində olsa da, bu, heç də yeganə prioritetimiz deyildi. 2026-cı ilin ikinci rübündə intizamlı kapitalın təkrar emalı strategiyamız daha da sürət qazandı, çünki biz qeyri-əsas aktivləri seçməklə monetizasiya etdik, ofis aktivlərimizin dəyərini nümayiş etdirdik, eyni zamanda ofis aktivlərinin azaldılmasına və portfelimizin ümumi tərkibini gücləndirməyə davam etdik. 2026-cı il iyulun 31-nə qədər biz 263 milyon dollar dəyərində bağlanmış və gözlənilən satış boru kəmərinə malik idik, o cümlədən 145 milyon dollar dəyərində bağlanmış satışlar, işğal olunmuş aktivlər üzrə orta nağd kapital gəlirliliyi 7,6% təşkil edirdi və ümumi satış həcminin təxminən 78% -i ofis aktivlərindən ibarət idi. Bir əməliyyat ofis aktivlərinin azaldılmasına yanaşdığımız düşünülmüş yanaşmanı əks etdirir. Əvvəllər açıqlandığı kimi, biz Niderland da yerləşən 133 000 kvadrat fut luq KPN ofis əmlakımızı təxminən 18 milyon dollar a satmaq üçün müqavilə bağlamışıq. Əmlak imzalanmış alış-satış müqaviləsi altındadır və bağlanışın 2026-cı ilin dekabrında icarə müddətinin bitməsi ilə üst-üstə düşməsi planlaşdırılır. Biz təklif olunan alıcıdan geri qaytarılmayan depozit almışıq və bağlanışa qədər tam müqaviləli icarə gəlirini toplamağa davam etməyi gözləyirik. Biz həmçinin oxşar strategiyaya əməl edən əməliyyatlarla satmaq üçün qabaqcıl danışıqlar altında əlavə ofis aktivlərinə malikik və bağlanışın icarə müddətinin bitməsi ilə baş verməsi gözlənilir ki, bu da bizə qalan müqaviləli icarə pul axınlarını reallaşdırmağa, eyni zamanda boş ofis aktivlərini geri almaqla əlaqəli icarə xərclərindən, kapital xərclərindən və doluluq riskindən qaçmağa imkan verir. Bu əməliyyatlar irəlilədikcə yeniləmələri təqdim etməyi səbirsizliklə gözləyirik. Bu əməliyyatlara əlavə olaraq, biz ABŞ Ümumi Xidmətlər İdarəsi nə icarəyə verilmiş 33 000 kvadrat fut luq ofis əmlakımızın 13 milyon dollar a və GE Aviation -a icarəyə verilmiş 369 000 kvadrat fut luq ofis əmlakımızın 48 milyon dollar a satışını tamamladıq, hər ikisi müvafiq olaraq 20 illik və 10 illik icarə müddətinin uzadılmasından sonra 7,2% nağd kapital gəlirliliyi ilə. Kollektiv olaraq, bu əməliyyatlar ofis aktivlərini cəlbedici qiymətləndirmələrlə proaktiv şəkildə monetizasiya etmək qabiliyyətimizi əks etdirir, eyni zamanda ofis aktivlərinin azaldılmasına və portfelimizin ümumi keyfiyyətini yaxşılaşdırmağa davam edirik. Biz gördüyümüz tələbat səviyyəsindən ruhlanırıq və qalan planlaşdırılan ofis aktivlərinin satışını həyata keçirmək üçün yaxşı mövqedə olduğumuza inanırıq. Bu planlaşdırılan satışlar tamamlandıqdan sonra, ofis aktivlərinin düz xətt icarə haqqının təxminən 21% -ni təşkil etməsini gözləyirik ki, bu da portfelin yenidən mövqeləndirilməsində daha bir əhəmiyyətli addımdır. Eyni dərəcədə vacibdir ki, bu satışlar borcun azaldılmasına davam etmək, eyni zamanda yüksək keyfiyyətli tək icarəçili sənaye və pərakəndə aktivlərə yenidən investisiya qoymaq üçün əlavə imkanlar yaratmaq kimi uzunmüddətli məqsədimizi dəstəkləyir. Ofis aktivlərinin azaldılması əsas prioritet olaraq qalsa da, kapitalın təkrar emalı strategiyamız bundan kənara çıxır. Biz qiymətlərin cəlbedici olduğu qeyri-əsas aktivləri fürsətcil şəkildə monetizasiya etməyə davam etməyi və bu kapitalı borcun azaldılması ilə portfelimizin keyfiyyətini və gəlirlərimizin uzunmüddətli davamlılığını daha da artıran imkanlara investisiya qoymaq arasında düşünülmüş şəkildə bölüşdürməyi planlaşdırırıq. Bu yanaşmaya uyğun olaraq, biz Missisipi də yerləşən, Federal Express -ə icarəyə verilmiş təxminən 100 000 kvadrat fut luq tək icarəçili sənaye əmlakının təxminən 14 milyon dollar a, 8,2% ilkin nağd kapital gəlirliliyi ilə alınmasını tamamladıq. Əmlak 2031-ci ilə qədər icarəyə verilib və biz artıq FedEx ilə uzunmüddətli icarə müddətinin uzadılması ilə bağlı danışıqlar aparırıq. Satışlarda əldə etdiyimiz kapital gəlirliliyi ilə FedEx kimi satınalmalarda mövcud olanlar arasındakı cəlbedici fərq kapitalın təkrar emalı strategiyamızın dəyər yaratma potensialını vurğulayır. Gələcəkdə biz portfelimizi daha da gücləndirən yüksək keyfiyyətli tək icarəçili sənaye və pərakəndə aktivlərə seçməklə investisiya qoymağa diqqət yetirməyi nəzərdə tuturuq. Biz həmçinin inanırıq ki, açıq şəkildə ticarət edilən REIT -lər üçün investisiya fonu yaxşılaşmağa davam edir. Morgan Stanley , UBS , JP Morgan , BlackRock , Pimco və Heitman kimi firmaların son araşdırmaları və şərhləri kapital bazarlarının likvidliyinin yaxşılaşması, əməliyyat fəaliyyətinin bərpası, cəlbedici nisbi qiymətləndirmələr və intizamlı kapital bölgüsü ilə yaxşı kapitallaşdırılmış REIT -lər üçün artan imkanlar kimi ümumi bir sıra məqamlara işarə edir. Biz portfelimizi gücləndirmək, kredit profilimizi yaxşılaşdırmaq, investisiya dərəcəli balans hesabatı yaratmaq və kapitalı aktiv şəkildə daha yüksək keyfiyyətli aktivlərə təkrar emal etməklə əldə etdiyimiz irəliləyişin Global Net Lease -i bu mühitdən faydalanmaq üçün yaxşı mövqedə yerləşdirdiyinə inanırıq. Kapitalın təkrar emalı strategiyamıza əlavə olaraq, biz satış gəlirlərinin ən effektiv istifadələrini, o cümlədən fürsətcil səhm geri almalarını qiymətləndirməyə davam edirik. Səhm geri alma proqramımızın başlanğıcından 2026-cı il iyulun 31-nə qədər biz 20,9 milyon səhmi orta hesabla 8,11 dollar qiymətlə, ümumilikdə 169,7 milyon dollar dəyərində geri almışıq. Gözlənilən Motive əməliyyatı bu rübdə səhmləri geri almaq qabiliyyətimizi məhdudlaşdırsa da, fürsətcil geri almaların dəyəri ilə bağlı fikrimiz dəyişməyib və biz səhm geri almalarını borcun azaldılması və daha yüksək keyfiyyətli aktivlərə yenidən investisiya qoymaq prioritetlərimizlə tarazlaşdırmaqda intizamlı olaraq qalırıq. Portfelimizə gəlincə, 2026-cı ilin ikinci rübünün sonunda biz 40 milyon kvadrat fut icarəyə verilə bilən sahəyə malik 798 əmlaka sahib idik. Portfelimizin doluluq səviyyəsi 97% olaraq sabit qalıb, orta qalan icarə müddəti 5,7 il dir. Xüsusilə, ofis doluluğumuz 2025-ci ilin II rübündəki 95% -dən 99% -ə yüksəldi, bu da əsasən 2026-cı ilin birinci rübündə 45 milyon dollar dəyərində boş ofis əmlakının satışı ilə əlaqədar idi ki, bu da 1 milyon dollar dan çox illik mənfi NOI yükünü aradan qaldırdı. Ofis portfelimiz 100% icarə haqqının toplanması və portfelimizdəki investisiya dərəcəli icarəçilərin ən yüksək nisbəti ilə yaxşı performans göstərməyə davam edir. Global Net Lease -in portfeli sabit icarəçi bazasına və yüksək gəlir keyfiyyətinə malikdir, sənaye lideri 63% icarəçilər investisiya dərəcəli və ya nəzərdə tutulan investisiya dərəcəli reytinqə malikdir, bu da 2025-ci ilin ikinci rübündəki 60% -dən yüksəkdir. Orta illik müqaviləli icarə haqqı artımı 1,4% təşkil edir, tarixi olaraq əhəmiyyətli dərəcədə yüksək icarə haqqı artımları yaşamış CPI -ə bağlı icarə müqavilələri olan portfelin 20,3% -nin təsirini istisna etməklə. İcarə sahəsində, biz bir daha portfel boyunca güclü icarə nəticələri əldə etdik, bu da aktivlərin idarə edilməsi imkanlarımızın və icarəçi əlaqələrimizin keyfiyyətini əks etdirir. Biz 357 000 kvadrat fut dan çox sahədə 5,6% -ə yaxın yenilənmə fərqi əldə etdik, orta icarə müddəti 8,4 il idi. Bu rübün əsas məqamları arasında Dollar General ilə 76 000 kvadrat fut a yaxın yenilənmələr 7,4% yenilənmə fərqi ilə, Fe ilə 147 000 kvadrat fut dan çox sahə daxil idi.