[P1] Üç net lease REIT şirkəti xəzinə gəlirlərindən xeyli yüksək marjalarla əmlak alır və səssizcə nağd pul ehtiyatları yaradır, lakin artan faiz dərəcələri yenidən maliyyələşdirmə hesablaşmasını zəruri edir ki, bu da dividend ödəyə bilənləri çətinlik çəkənlərdən ayıracaq. [P2] Net lease və retail REIT -lər kirayəçinin vergiləri, sığortanı və təmiri ödəyəcəyi tək kirayəçili binalara sahibdirlər. Hazırda bu biznes sale-leaseback tələbi ilə idarə olunur: operatorlar böyümə kapitalı toplamaq üçün daşınmaz əmlaklarını satır, sonra isə onu geri icarəyə götürürlər. Aşağıdakı üç şirkətin hər biri 2026-cı ilin ikinci rübündə 10 illik Xəzinə istiqrazının gəliri 5,22% olduğu halda, ilkin nağd kapital gəlirliliyi 7,3% ilə 7,8% arasında olan əmlak alıb. Bu üç şirkətin hər biri equity REIT kimi fəaliyyət göstərir. [P3] Onlar əmlaka sahibdirlər və kirayə haqqı yığırlar, beləliklə də mortgage REIT -lərin daşıdığı birbaşa ipoteka-kredit riskindən qaçırlar. Burada dividend təhlükəsizliyi AFFO (Adjusted Funds From Operations) istifadə edilərək ölçülür. AFFO nağd olmayan amortizasiyanı əlavə edir və birdəfəlik xərcləri çıxarır ki, bu da onu GAAP gəlir ödəmə nisbətindən daha yaxşı dividend üçün mövcud nağd pul göstəricisinə çevirir. [P4] NNN REIT (NYSE:NNN) 3 774 sərbəst dayanan tək kirayəçili pərakəndə əmlaka sahibdir. Doluluq 99,1%-ə çataraq illik müqayisədə 110 baza bəndi artıb, orta çəkili qalan icarə müddəti isə 10,1 ildir. İllik baza kirayə haqqı 7,3% artaraq 959,1 milyon dollara çatıb. İkinci rübdə 89 əmlakı 291,0 milyon dollara, 7,3% ilkin nağd kapital gəlirliliyi ilə və 17,9 illik orta çəkili icarə müddəti ilə alıb. Alışlar əsasən avtomobil xidməti, endirimli pərakəndə satış və erkən uşaqlıq təhsili sahələrində olub. [P5] Gəlirlilik: Rübün dividendi 0,62 dollar, illik isə 2,48 dollardır. 40,57 dollar qiymətində bu, 6,11% təşkil edir ki, bu da NNN -i ultra yüksək gəlirli əraziyə daxil edir. Bu gəlirliliyin bir hissəsi səhmin qiymətinin düşməsindən irəli gəlir. Səhm ikinci rübün nəticələri açıqlandığı zaman 47,17 dollara ticarət edilib və son bir ayda 7,52% düşüb. [P6] AFFO əhatəsi: Rəhbərlik yeni dividend üzrə AFFO ödəmə nisbətini 69% olaraq müəyyən edib. Hər səhmə düşən AFFO 5,9% artaraq 0,90 dollara çatıb. Tam illik AFFO proqnozu bu il ikinci dəfə artırılaraq 3,55–3,59 dollara yüksəlib. NNN rüb ərzində dividenddən sonra təxminən 56 milyon dollar sərbəst pul axını saxlayıb və 2026-cı il üçün 215 milyon dollar gözləyir. [P7] Yüksəliş ssenarisi: Bu ilki artım ardıcıl 37-ci illik artım olub. Rəhbərlik bildirir ki, yalnız üç REIT bu rekordu təkrarlaya bilib. Gecikmiş kirayə haqqı beş baza bəndindən az olub, gözlənilən tam illik pis borc təxminən 40 baza bəndinə düşüb və şirkətin rübün sonunda girov qoyulmuş aktivləri olmayıb. [P8] Risk: NNN -in 2026-cı ilin dekabrında ödənilməli olan 350 milyon dollarlıq borcu var. Rəhbərlik 10 illik qiymətləndirməni “orta 5-dən 5,6%-ə” qədər göstərib və rüblük faiz xərcləri artıq 49,3 milyon dollardan 53,5 milyon dollara yüksəlib. [P9] Realty Income (NYSE:O) qrupun nəhəngidir. Onun portfeli bir neçə ölkədə pərakəndə satış, sənaye, oyun və məlumat mərkəzlərini əhatə edir. Doluluq 98,8% təşkil edib, yenidən icarəyə verilmiş əmlaklar əvvəlki kirayə haqqının 102,7%-ni bərpa edib, eyni mağazaların kirayə artımı isə 1,2% olub. İkinci rübdəki investisiyalar 7,3% ilkin nağd gəlirliliklə təxminən 2,6 milyard dollar təşkil edib və sənaye qlobal daşınmaz əmlak investisiyasının təxminən 65%-ni təşkil edib. Realty Income həmçinin Cloud Capital ilə 6 milyard dollarlıq hiperscale məlumat mərkəzi birgə müəssisəsi elan edib. Şirkət 45% pay üçün 1,4 milyard dollara qədər investisiya qoymağı planlaşdırır. [P10] Gəlirlilik: Son aylıq dividend 0,2715 dollar olmaqla, 2026-cı il oktyabrın 15-də ödəniləcək və illik irəli dərəcəsi 3,258 dollar təşkil edir. 55,16 dollar qiymətində gəlirlilik 5,91%-dir. Bu, yüksək gəlirlilikdir və ultra yüksək həddən bir qədər aşağıdır. İkinci rüb həmçinin ardıcıl 115-ci rüblük artımı gətirib. [P11] AFFO əhatəsi: İkinci rübdə hər səhmə düşən 1,09 dollarlıq AFFO-ya qarşı 0,8115 dollarlıq dividend 74,4% AFFO ödəmə nisbəti verir. Realty Income AFFO-nun niyə doğru ölçü olduğunu göstərir. 54,2 milyon dollarlıq dəyərsizləşmədən sonra GAAP EPS cəmi 0,37 dollar olub ki, bu da dividenddən xeyli aşağıdır, lakin nağd pula əsaslanan ölçü ödəməni asanlıqla əhatə edir. Tam illik AFFO proqnozu 4,44–4,45 dollara yüksəlib. [P12] Yüksəliş ssenarisi: Fitch ‘A’ emitent reytinqi verib və pro forma likvidlik 5,7 milyard dolları keçib. Şəxsi kapital yeni səhmlərin satışına ehtiyacı azaldır. İlin əvvəlindən investisiya həcminin 18%-i ictimai kapital tərəfindən maliyyələşdirilib, son üç ildəki orta göstərici isə 47% olub. Rəhbərlik kapital xərcləri üzərində təxminən 150 baza bəndi marja hədəfləyir ki, bu səviyyəni bir Barron’s podkast qonağı net lease marja investorları üçün “həqiqətən güclü” adlandırıb. [P13] Risk: İnvestisiya dərəcəli reytinqi olmayan kirayəçilər illik baza kirayə haqqının 65,7%-ni təşkil edir. Nəzarət siyahısı 137 kirayəçi arasında yüksək 5% ətrafındadır, əsasən ev mebelləri və gündəlik yemək sahələrində cəmləşib. Eyni mağazaların artımı 1,2% olduğu halda, gələcək dividend artımı əsasən daha çox əmlak alınmasından asılıdır. [P14] Essential Properties Realty Trust (NYSE:EPRT) orta bazar xidmət və təcrübə bizneslərinə icarəyə verilmiş 2 493 əmlaka sahibdir: avtoyuma, tibb və stomatologiya ofisləri, erkən uşaqlıq təhsili, sürətli xidmət restoranları və fitnes. Doluluq 99,6%, orta çəkili icarə müddəti 14,3 il, kirayəçilər isə vahid səviyyəsində kirayə haqqının 3,5 qatını qazanırlar. Eyni mağazaların kirayə haqqı 1,5% artıb. İkinci rübdəki investisiyalar 103 əmlak üzrə 332,4 milyon dollar təşkil edib, nağd kapital gəlirliliyi 7,8% olub. Bu həcmin 84%-i sale-leaseback əməliyyatları, 72%-i isə mövcud kirayəçi əlaqələrindən gəlib. [P15] Gəlirlilik: Rüblük dividend 0,32 dollar, illik isə 1,28 dollardır. 25,79 dollar qiymətində bu, 4,96% gəlirlilikdir. Səhmlər ilin əvvəlindən 10,12% düşüb. [P16] AFFO əhatəsi: AFFO ödəmə nisbəti 64% təşkil edir ki, bu da üç şirkət arasında ən aşağı göstəricidir. Bu, rüb ərzində 43 milyon dollar, illik isə təxminən 170 milyon dollar saxlanılan sərbəst pul axını deməkdir. Hər səhmə düşən AFFO 9% artaraq 0,50 dollara çatıb. Proqnoz 2,01–2,05 dollara yüksəlib ki, rəhbərlik bunun orta nöqtədə 7%-dən çox artım demək olduğunu bildirir. [P17] Yüksəliş ssenarisi: Essential Properties qrupda ən sürətli AFFO artımını ən aşağı borc yükü ilə birləşdirir: pro forma 3,5 dəfə, təxminən 1,7 milyard dollarlıq likvidlik və təxminən 575 milyon dollarlıq gözlənilən irəli kapital ilə dəstəklənir. Rəhbərlik bildirib ki, kapital ehtiyacları 2026-cı ilin sonuna və 2027-ci ilin əvvəllərinə qədər əsasən ödənilib. Həmçinin bildirilir ki, layihə kapital gəlirlilikləri “orta və yüksək 7% aralığında” qalır. [P18] Risk: Təxminən 2,3% faiz dərəcəsi ilə 430 milyon dollarlıq müddətli kredit 2027-ci ilin fevralında başa çatır. Şirkətin son 10 illik istiqrazları 5,375% ilə qiymətləndirilib və rəhbərlik yenidən maliyyələşdirmənin 2027-ci il AFFO -nu hər səhmə təxminən 4-6 sent azaldacağını təxmin edir. [P19] NNN hazırda 37 illik artımlar və 69% AFFO ödəməsi ilə ən çox gəlir ödəyir. Realty Income aylıq ödənişlər və ən güclü balans hesabatı təklif edir, lakin onun əhatəsi üç şirkət arasında ən aşağıdır (74,4%). Essential Properties ən az gəlir gətirir, ən çox nağd pul saxlayır və AFFO-nu ən sürətlə artırır. Hər üçü üçün növbəti sınaq, 10 illik Xəzinə istiqrazının gəliri 5,00%-dən yuxarı olduğu halda, yaxınlaşan borcların yenidən maliyyələşdirilməsidir.