Dəyişən faizli ipoteka (ARM) kreditləri olan minlərlə ev sahibi tezliklə kreditlərinə tətbiq olunan faiz dərəcəsində potensial artımla üzləşə bilər. İpoteka məlumatları və texnologiya şirkəti olan ICE Mortgage Technology -nin məlumatına görə, təxminən 150 000 ARM borcalanının faiz dərəcələri bu il ilk dəfə tənzimlənəcək, daha 186 000 borcalan 2027-ci ildə , 155 000 borcalan isə 2028-ci ildə ilk tənzimlənmə ilə üzləşəcək. CNBC -yə təqdim edilən ICE məlumatlarına əsasən, bu ilki ümumi saydan təxminən 64 000 -i avqust-dekabr ayları arasında ilk tənzimlənmə üçün nəzərdə tutulmuşdu. ICE məlumatlarına görə, bu borcalanların bir çoxu kreditlərini götürdükdən sonra faiz dərəcələri artdığı üçün onların aylıq ödənişləri yüzlərlə dollar, bəzi hallarda isə 1 000 dollardan çox arta bilər. Bu arada, kiçik bir hissənin faiz dərəcəsi və aylıq ödənişi azala bilər. Sabit faizli ipotekadan fərqli olaraq, ARM -in faiz dərəcəsi zamanla dəyişə bilər. ARM -lər tez-tez sabit faizli kreditlərdən daha aşağı ilkin faiz dərəcəsi ilə başlayır, lakin ilkin müddətdən – adətən beş, yeddi və ya on ildən sonra – dərəcə tənzimlənməyə başlayır. Tənzimlənmələr başladıqdan sonra, adətən hər altı aydan bir və ya ildə bir dəfə baş verir və ev sahibinin aylıq ödənişini artıra və ya azalda bilər. Qeyri-kommersiya təşkilatı olan Urban Institute -un Mənzil Maliyyəsi Siyasəti Mərkəzinin təsisçisi və əməkdaşı Laurie Goodman bildirib: “Əsasən, dəyişən faizli ipoteka götürəndə, faiz dərəcələrinin arta biləcəyi və sizin mənfi təsirlənə biləcəyiniz ehtimalı müqabilində bir qədər aşağı faiz dərəcəsi əldə etdiniz. Təəssüf ki, bu ssenari baş verdi.” ICE -nin məlumatına görə, 3,1 milyon ödənilməmiş ARM var ki, bu da son 5,5 ilin ən böyük həcmidir. ICE məlumatları göstərir ki, onların əksəriyyəti – 2,05 milyonu – hələ də ilkin sabit dövrdədir, 1,05 milyonu isə dəyişən fazasına keçib. ABŞ -da təxminən 55,4 milyon aktiv ipotekanın cəmi 5,6% -ni ARM -lər təşkil edir. Borcalanların faiz dərəcələrinin nə qədər tənzimlənəcəyi qismən onların ilkin faiz dərəcəsindən asılıdır. Bundan əlavə, limitlər dərəcənin nə qədər arta və ya azala biləcəyini məhdudlaşdırır. Məsələn, bir kreditin ilk tənzimlənmədə 2 faiz bəndi , hər sonrakı tənzimlənmə üçün 1 bənd və kreditin ömrü boyu maksimum 5 bənd limiti ola bilər. Bankrate -in məlumatına görə, bazar ertəsi tarixinə 5/1 ARM adlanan (ilkin faiz dərəcəsi beş il davam edən və sonra ildə bir dəfə tənzimlənən) kreditlərin orta ilkin dərəcəsi təxminən 6,65% təşkil edir. Mortgage Bankers Association -ın məlumatına görə, 2 oktyabr tarixində başa çatan həftədə ipoteka müraciətlərinin 10,3% -ni ARM -lər təşkil edib ki, bu da 4 oktyabr 2024-cü ildə başa çatan həftədəki 5,9% -dən çoxdur. Bu orta ilkin dərəcə Mortgage News Daily -nin məlumatına görə, cümə gününə olan 30 illik sabit faizli ipotekanın orta dərəcəsindən ( 7,48% ) aşağı olsa da, bir çox ARM -lər ilk dəfə əldə edildiyi zaman təklif olunan ilkin dərəcələrdən əhəmiyyətli dərəcədə yüksəkdir. Məsələn, ICE məlumatları göstərir ki, 2019-cu ildə yaranan və bu il avqust-dekabr aylarında ilk sıfırlanma ilə üzləşən yeddi illik ARM -lərin orta ilkin dərəcəsi 3% , orta ödənilməmiş balansı isə 548 000 dollar təşkil edir. Cari dərəcələrə və bu ARM -lərdəki limitlərə əsasən, bu borcalanlar orta hesabla 6,06% tənzimlənmiş dərəcə ilə üzləşirlər ki, bu da ICE -yə görə, onların ödənişinin orta hesabla 1 080 dollar artması deməkdir. Bunun əksinə olaraq, ICE -yə görə, 2023-cü ildə yaranan üç illik ARM -ləri olan borcalanların ilkin orta dərəcəsi 8,38% , ödənilməmiş qalıq balansı isə 136 000 dollar təşkil edir. Onların dərəcəsi orta hesabla 7,71% -ə düşəcək ki, bu da aylıq ödənişlərini 124 dollar azaldacaq. Consumer Financial Protection Bureau -nun məlumatına görə, kreditorlar tənzimlənmiş dərəcə ilə ilk ödənişin vaxtı çatmazdan 210-240 gün (yeddi-səkkiz ay) əvvəl borcalanlara xəbərdarlıq etməlidirlər. Bu bildiriş cari dərəcələrə əsasən faiz dərəcənizin necə dəyişəcəyini göstərir, lakin tənzimlənmiş ödənişdən təxminən 60-120 gün əvvəl başqa bir bildiriş gəlir ki, bu da faktiki yeni dərəcəni və aylıq məbləği göstərir. Evlərində qalmaq istəyən ARM borcalanları üçün seçimlər adətən mövcud kreditlə qalmaq və ya ipotekalarını yenidən maliyyələşdirməkdir. NerdWallet -in kredit mütəxəssisi Kate Wood bildirib: “Əgər ARM -inizin tənzimlənmələri sizi maliyyə cəhətdən həqiqətən çətin vəziyyətə salacaqsa, qənaət əhəmiyyətli olmasa belə, sabit faizli kreditin müəyyənliyi üçün yenidən maliyyələşdirmək daha yaxşı ola bilər.” Digər tərəfdən, Wood deyib: “Əgər siz maliyyə cəhətdən tənzimlənən dövrü keçirməyə qadirsinizsə və risk üçün kifayət qədər iştahınız varsa, ARM -i saxlamaq həmişə bir seçimdir.” Coast2Coast Mortgage -ın baş ipoteka kredit məsləhətçisi Duane Buziak bildirib ki, bəzi borcalanlar faiz dərəcələri yuxarı tənzimlənsə belə, ARM -lərinə sadiq qalırlar. Buziak deyib: “Bəzi insanlar yaxşıdır. Onların pulu var, maaşları artıb, vəzifələri yüksəlib və daha yaxşı vəziyyətdədirlər. Lakin digər insanlar bunu deyə bilməzlər.” Əgər yenidən maliyyələşdirməyi araşdırırsınızsa, unutmayın ki, yenidən maliyyələşdirmə başqa bir ipoteka üçün müraciət etmək deməkdir, bu da Fannie Mae -yə görə, adətən kredit məbləğinin 2% -dən 5% -nə qədər olan bağlanış xərcləri – hesablaşmada ödənilən və ya yeni ipotekaya daxil edilən pul – ilə üzləşəcəksiniz. 300 000 dollarlıq bir kreditdə bu, 6 000 dollardan 15 000 dollara qədərdir. Bundan əlavə, yenidən maliyyələşdirmə kredit tarixçənizin və reytinqinizin yaxşı vəziyyətdə olmasını təmin etmək deməkdir. Wood deyib: “Əgər kreditorun sizə ən aşağı faiz dərəcəsini təklif etməsini istəyirsinizsə, mümkün qədər güclü namizəd olmaq istəyirsiniz.” Əgər ev sahibləri yeni ödənişlərini ödəyə bilməyəcəklərindən narahatdırırlarsa, CFPB -yə görə, Mənzil və Şəhərsalma Departamenti ilə əlaqə saxlaya bilərlər. Əgər kreditorunuzdan kredit dəyişikliyi və ya digər ödəniş tənzimlənməsi istəməlisinizsə, məsləhətçilər bunu necə edəcəyiniz barədə rəhbərlik edə bilərlər.