30 illik ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələri yenidən 7% -dən yuxarı qalxdığı üçün ev alıcıları rahatlıq tapmaq üçün hər cür imkan axtarırlar. Bu, getdikcə daha çox dəyişən faizli ipoteka kreditlərinə (ARM) yönəlməyi əhatə edir ki, bu da hazırda ənənəvi 30 illik sabit ipoteka kreditindən təxminən 1 faiz bəndi daha aşağı dərəcələr təklif edir. Mortgage Bankers Association -a görə, oktyabrın 2-də başa çatan həftədə ARM-lər ipoteka müraciətlərinin 10,3% -ni təşkil edib ki, bu da 2024-cü il oktyabrın 4-də başa çatan həftədəki 5,9% -dən çoxdur. Lakin ARM-lər müəyyən bir güzəştlə də gəlir: aşağı faiz dərəcəsi adətən yalnız ilk beş, yeddi və ya 10 il üçün sabit olur, bundan sonra faiz dərəcəsi və aylıq ödəniş dövri olaraq yenidən tənzimlənə bilər. Əgər bu ilkin dövr başa çatdıqda faiz dərəcələri daha yüksək olarsa, aylıq ödənişiniz və faiz xərcləriniz əhəmiyyətli dərəcədə arta bilər. Bəzi ev alıcıları arasında düşüncə belədir: bu gün ARM-in təklif etdiyi aşağı faiz dərəcəsini götürün və ümumi faiz dərəcələrinin yenidən aşağı düşməsi üçün özünüzə beş və ya yeddi il vaxt verin. Əgər düşərsə, siz daha aşağı sabit dərəcəyə yenidən maliyyələşdirə bilərsiniz və ya sabit dövrü bitdikdən sonra ARM-inizin aşağı düşdüyünü görə bilərsiniz. Beləliklə, indi endirim əldə edirsiniz və potensial olaraq daha sonra daha aşağı faiz dərəcəsi. Realtor.com -un baş iqtisadçısı Hannah Jones CNBC Make It -ə deyir: "Əgər ARM strateji bir qərardırsa, 'Bu, ipoteka kreditini ödəyə biləcəyim yeganə yoldur' deməkdənsə, yaxşı seçim ola bilər. Əgər bu, onsuz da çətin olacaqsa, bu o deməkdir ki, sabit faiz dövrü bitdikdə siz kifayət qədər risk altında olacaqsınız." Əgər ARM düşünürsünüzsə, potensial qənaəti risklə necə müqayisə etmək olar və imza atmadan əvvəl nəyə diqqət etmək lazımdır. Əksər insanların 30 illik sabit ipoteka kreditlərinə üstünlük verməsinin bir səbəbi var: faiz dərəcələri artsa belə, sizin faiz dərəcəniz dəyişməz qalır. Lakin faiz dərəcələri düşərsə, siz hələ də daha sonra daha aşağı dərəcəli yeni kreditə yenidən maliyyələşdirmək imkanına maliksiniz. Lakin ev sahibliyinin xərcləri bu qədər yüksək olduğu üçün daha çox alıcının ARM-i nəzərdən keçirməyə hazır olmasının səbəbini anlamaq asandır. Jones deyir: "Sabit faizli ipoteka ilə dəyişən faizli ipoteka arasındakı fərq nisbətən böyük olduqda, daha çox alıcının ayda 100, 200, 300 dollar qənaət edə biləcəyi dəyişən faizli ipoteka kreditinə cəlb olunması məntiqlidir." İpoteka kreditləri 7% -dən yuxarı olduğu üçün bəzi alıcılar beş və ya yeddi ilin faiz dərəcələrinin düşməsi üçün kifayət qədər vaxt olduğunu düşünə bilər ki, bu da onlara daha ucuz sabit faizli ipoteka kreditinə yenidən maliyyələşdirməyə və ya ARM tənzimləndikdə sadəcə daha aşağı faiz dərəcəsi ödəməyə imkan verəcək. Bir çox borcalan üçün 7% -dən yuxarı faiz dərəcələri qeyri-adi dərəcədə yüksək görünə bilər. Mortgage News Daily -yə görə, 2022-ci ildən əvvəl ipoteka faizləri təxminən iki onillik bu səviyyədən aşağı olmuşdu. Faiz dərəcələrinin buradan düşə biləcəyini düşünmək üçün səbəblər var. Jones deyir ki, əgər neft qiymətləri geri çəkilərsə, inflyasiya soyumağa davam edərsə, tariflərin azaldılması və ya əmək bazarı Federal Ehtiyat Sisteminin faiz dərəcələrini azaltması gözləntilərini gücləndirmək üçün kifayət qədər zəifləyərsə, ipoteka faizləri yəqin ki, azalacaq. Lakin bu nəticələrin heç biri zəmanətli deyil və borcalanlar faiz dərəcələrinin əks istiqamətdə hərəkət edəcəyi təqdirdə nə baş verəcəyini nəzərə almalıdırlar, Jones deyir. İpoteka sənayesi veteranı və William Raveis Mortgage -ın regional vitse-prezidenti Melissa Cohn deyir: "Gözlənti həmişə faiz dərəcələrinin dövr edəcəyidir, lakin biz yaxşı dərs almışıq ki, onlar mütləq istədiyiniz kimi dövr etmirlər." Bununla belə, o deyir: "Gələn bir-iki ildə daha aşağı faiz dərəcələrini görəcəyimiz ehtimalı hələ də kifayət qədər yüksəkdir... lakin heç vaxt 'heç vaxt' deməyin, çünki hər şey dəyişir və biz onlara nəzarət edə bilmirik." Bu qeyri-müəyyənlik ARM-in ilkin qənaətini qiymətləndirərkən vacibdir. Homa AI ev alışı platformasının CEO -su Arman Javaherian deyir: "Mən aşağı faiz dərəcəsinə sabit dövr ərzində zəmanətli qənaət kimi baxardım və gələcək yenidən maliyyələşdirməni ipoteka kreditinin işləməsi üçün lazım olan plan deyil, potensial bir üstünlük kimi qiymətləndirərdim." ARM-lər adətən 30 illik müddətə malik olsa da, faiz dərəcəsi adətən bu müddətin yalnız bir hissəsi üçün sabit olur. Məsələn, 5/6 ARM beş il ərzində eyni dərəcəni saxlayır və sonra əsas baza dərəcəsindəki dəyişikliklərə əsasən hər altı aydan bir tənzimlənə bilər. 7/6 ARM ilk tənzimlənmədən əvvəl sizə yeddi il verir. Və əgər bu qədər rəqəm və slash kifayət etmirsə, ARM-lər həm də dərəcənin nə qədər sürətli və nə qədər yüksək arta biləcəyini məhdudlaşdıran faiz dərəcəsi limitləri ilə gəlir. Məsələn, ümumi 2/1/5 limit strukturunu götürək. Bu o deməkdir ki, sizin dərəcəniz ilk tənzimlənmədə 2 faiz bəndinə qədər, bundan sonra hər tənzimlənmədə 1 bənd və kreditin ömrü boyu cəmi 5 bənd arta bilər. Beləliklə, 6,5% -dən başlayan və 2/1/5 limitləri olan 5/6 ARM nəticədə 11,5% -ə çata bilər. Lakin dərhal ora sıçramazdı. İlk tənzimlənmədə dərəcə 8,5% -dən yüksək ola bilməzdi. ARM seçməzdən əvvəl, kreditorunuzdan kreditin faiz dərəcəsi limitləri altında aylıq ödənişinizin nə qədər arta biləcəyini soruşun. Cohn deyir: "Kreditin ömrü boyu ən yüksək ödənişin nə qədər ola biləcəyini müəyyənləşdirin və özünüzdən bu rəqəmlə rahat olub-olmadığınızı soruşun." Hansı ipoteka növünü seçməyinizdən asılı olmayaraq, krediti daha əlverişli etmək üçün daha sonra yenidən maliyyələşdirə biləcəyinizi güman etməyin, Cohn deyir. İpoteka faizləri yenidən maliyyələşdirməni sərfəli etmək üçün kifayət qədər düşməyə bilər. Düşsə belə, ilkin xərclər qənaətinizi kompensasiya edə bilər. Bankrate -ə görə, yenidən maliyyələşdirmə adətən yeni kredit məbləğinin 2% -dən 5% -ə qədərini təşkil edir. 300 000 dollarlıq kreditdə bu, 6 000 dollardan 15 000 dollara qədərdir. Sabit faizli krediti yenidən maliyyələşdirərkən olduğu kimi, o zaman maliyyə vəziyyətinizə əsasən yeni ipoteka üçün də uyğun olmalısınız. Yenidən maliyyələşdirməyə hazır olana qədər çox şey dəyişə bilər. Evinizin dəyəri azala, kredit tarixçəniz pisləşə, gəliriniz düşə və ya əlavə borc götürə bilərsiniz, Cohn deyir. ARM götürməzdən əvvəl, yenidən maliyyələşdirmədən əldə edilən qənaətin bağlanış xərclərini üstələməsi üçün faiz dərəcələrinin nə qədər düşməli olduğunu hesablamaq faydalı ola bilər. Cohn deyir: "Əgər evinizi aldıqdan sonra avtomobil alırsınız və ya çoxlu digər borc götürürsünüzsə, əvvəllər uyğun olduğunuz ipoteka üçün indi artıq uyğun olmamağınız olduqca mümkündür." ARM borcalanları üçün Cohn -un düşündüyünüzdən daha uzun sabit faizli ilkin dövr seçməyi tövsiyə etməsinin səbəbi də budur. Məsələn, üç və ya dörd il ərzində satmağı və ya yenidən maliyyələşdirməyi gözləyən biri beş illik ARM əvəzinə yeddi illik ARM-i nəzərdən keçirə bilər. O deyir: "Faiz dərəcəsi beş illikdən bir qədər yüksəkdir, lakin bu, sizə faiz dərəcəsi ilə əlavə qoruma dövrü verəcək və düşünürəm ki, bu gün bu çox vacibdir." Nəticədə, ARM bu gün əldə edə biləcəyiniz qənaət ilə daha sonra üzərinizə götürdüyünüz qeyri-müəyyənlik arasında bir güzəştdir. Jones deyir: "Dəyişən faizli ipoteka strateji, hesablanmış bir qərar ola bilsə də, spektrin hər iki ucunu nəzərə almağa dəyər. Hər şey mənim xeyrimə getsə, bu nə demək ola bilər? Amma həm də, əgər işlər mənim xeyrimə getməsə, bu nə demək ola bilər? Biz gələcəyi proqnozlaşdıra bilmərik."