[P1] Əhali artımı bütün növ daşınmaz əmlaka tələbatın əsas hərəkətverici qüvvəsidir. Milli və subməhəlli səviyyədə əhali tendensiyalarını anlamaq, hansı əmlak növlərinin və yerlərinin uğurlu olacağını müəyyən etməkdə üstünlük verir. Vanguard Real Estate ETF (VNQ) tərəfindən təmsil olunan səhm əmlak fondları, artan sərvətdən faydalanmağa hazırdır, yaşlılar üçün yaşayış əmlak fondları isə demoqrafik göstəricilərində sürətli əhali artımı yaşayır. Bu məqalə aşağıdakılara diqqət yetirəcəkdir: [P2] Daşınmaz əmlaka tələbat demək olar ki, həmişə keçmişə baxaraq ölçülür. [P3] Bunlar əla məlumat nöqtələridir və mənbələrin sıx hesabat dövrləri olduqda real vaxta yaxınlaşa bilər. Daşınmaz əmlakı təhlil edərkən bu 4 amilin hamısına baxırıq, lakin onların heç biri gələcək haqqında məlumat vermir. [P4] Gələcək icarə uğurunu proqnozlaşdırmaq təklif və tələbatın aparıcı göstəricilərinə əsaslanır. Təklif tərəfi nisbətən asandır, çünki əksər əmlak növlərinin uzun inkişaf dövrləri var. Tikinti başlanğıcları haqqında məlumat toplamaq, əmlak tədarüklərini kifayət qədər dəqiqliklə qiymətləndirməyə imkan verir. [P5] Tələbatı proqnozlaşdırmaq daha çətindir, çünki onun bir çox amilləri var və əmlak növünə görə çox dəyişir. Lakin, 21 əmlak fondunun ( REIT ) bütün alt sektorlarında geniş yayılmış əsas tələbat amili var: əhali artımı. [P6] Bunların hər birinə əhalinin sərvəti də təsir edir. [P7] Beləliklə, bu məqalənin diqqət mərkəzində əhali artımı və əhalinin sərvəti olacaq. Daşınmaz əmlak perspektivindən, əhali artımı bir qədər narahatlıq doğurur, tənliyin sərvət tərəfi isə həvəsləndiricidir. [P8] 2020-2026-cı illərdə ABŞ əhalisi 3,47% artaraq 342,96 milyona çatdı. [P9] 2031-ci ilə qədər cəmi 2,58% artacağı proqnozlaşdırılır. Əhali artımının bir növ kvadrat kök əyrisi ilə yavaşlamağa davam edəcəyi gözlənilir. [P10] Əhali artımının yavaşlamasının iki səbəbi var: [P11] Reproduktiv yaşda yaşayan hər qadına düşən uşaq sayı olan doğuş nisbəti təxminən 1,6-ya düşüb. [P12] Azalmanın bir çox səbəbi olduğu güman edilir, bunlara daxildir: [P13] Yuxarıdakı mədəni və ətraf mühit amilləri dəyişərsə, gələcək doğuş nisbətləri arta bilər. [P14] Uzunmüddətli perspektivdə, doğuş nisbətləri əhali artımının yavaşlamasının əsas səbəbidir. 2026 və yəqin ki, 2027-ci illərdə immiqrasiya siyasəti ABŞ əhali artımının azalmasında böyük bir amildir. [P15] Anlayıram ki, immiqrasiya həssas siyasi məsələdir. Verilən siyasətlərin ABŞ üçün yaxşı və ya pis olması barədə heç bir tərəf tutmayacağıq, nə də əxlaqi aspektlər barədə şərh verməyəcəyik. Bunun əvəzinə, daşınmaz əmlakın əsasları perspektivindən təhlil edirik. [P16] Daha sərt immiqrasiya siyasətləri ABŞ -a xalis immiqrasiyanı əhəmiyyətli dərəcədə azaldıb. [P17] Bu, əhəmiyyətli dərəcədə müsbət olaraq qalır, lakin 2022-2024-cü illərdə xalis immiqrasiyanın orta hesabla 2 milyon olduğu səviyyədən xeyli aşağıdır. [P18] Qeyri-qanuni immiqrasiya əhəmiyyətli dərəcədə daha böyük idi, 2023-cü ildə 14 milyona çatmışdı. [P19] Bu rəqəm, digər amillərlə yanaşı, sərhəd nəzarətinin sərtləşdirilməsi səbəbindən əhəmiyyətli dərəcədə azalıb. [P20] Aşağı doğuş nisbətləri və aşağı xalis immiqrasiya arasında əhali artımı yavaşlayıb, lakin müsbət olaraq qalır. [P21] Ümumilikdə, bu, daşınmaz əmlaka tələbat artımının sürətini azaldacaq. Yavaşlayan tələbat artımı, əksər daşınmaz əmlak sektorlarında çox aşağı olan təklif artımı ilə kompensasiya edilir. Mənzillər, orta səviyyəli yeni tikinti başlanğıcları ilə istisnadır. [P22] Ümumi əhali artımı 2031-ci ilə qədər cəmi 2,58% proqnozlaşdırılsa da, regionlar arasında əhəmiyyətli fərqlər var. [P23] Budur gələcək artım üçün ilk 10 ştat. [P24] Əhali artımı üçün ən aşağı 10 ştat bunlardır: [P25] Bu məlumat əhəmiyyətli daxili miqrasiyanı göstərir. Əhali sahil ştatlarından ( Kaliforniya və Nyu York ), eləcə də Missisipi kimi kasıb ştatlardan qaçır. [P26] İnsanlar, yəqin ki, gözəl hava və bol iş yerlərinin birləşməsi səbəbindən Sunbelt bölgəsinə axın edirlər. [P27] Ümumi əhali artımı azalarkən, 65 yaş və yuxarı yaş qrupu sürətlə artır. [P28] Bu, tibbi daşınmaz əmlak, xüsusilə yaşlılar üçün yaşayış yerləri üçün yaxşı əlamətdir. [P29] İşləyən əhali proporsional olaraq azalır. İşçi qüvvəsində iştirak nisbəti 1970-ci və 1980-ci illərdə qadınların işçi qüvvəsinə daxil olması ilə artdı. 90-cı illərin sonlarında 67%-ə çatdı və o vaxtdan bəri davamlı olaraq azaldı. [P30] 2026-cı ilin sentyabr məlumatları işçi qüvvəsində iştirak nisbətini 61,8% göstərir. [P31] Aşağı işçi qüvvəsində iştirak nisbəti, ofisdə işləyənlərin aşağı faizi ilə birlikdə ofis daşınmaz əmlakına tələbatı əhəmiyyətli dərəcədə azaldıb. [P32] 2026-cı il üçün real ÜDM (inflyasiya ilə tənzimlənmiş) 2,2% ilə 2,8% arasında proqnozlaşdırılır. Adambaşına düşən ÜDM 2026-cı ilin ikinci rübündə 95 000 dollara çatdı ki, bu da inflyasiya ilə tənzimlənmiş şərtlərdə belə ən yüksək səviyyədir. [P33] ABŞ -da ümumi sərvət sürətlə artsa da, daşınmaz əmlaka tələbat yüksək səviyyəli istisnalardan o qədər də təsirlənmir. Əgər Jeff Bezos və ya Elon Musk -ın xalis sərvəti 500 milyard dollardan 1 trilyon dollara yüksələrsə, bu, inanılmaz miqdarda əlavə pul olsa da, daşınmaz əmlaka tələbat üçün çox az şey edir. [P34] Daşınmaz əmlaka tələbat daha çox varlı insanların sayı ilə idarə olunur və məhz burada ictimai rəyin bəlkə də yanlış məlumatlandırıldığını düşünürəm; artan sərvət bərabərsizliyi tez-tez artan yoxsulluqla qarışdırılır. [P35] Sərvət fərqi artsa da, ABŞ əhalisinin daha kasıb seqmentləri mütləq zənginləşir. Onlar sadəcə olaraq son dərəcə yüksək səviyyədəki sürətlə zənginləşmirlər. [P36] Aşağıda ən aşağı 50%-in ümumi xalis sərvətinin qrafiki verilmişdir. [P37] Bu, 2026-cı ilin ikinci rübündə sürətlə təxminən 4,28 trilyon dollara yüksəlib. [P38] ABŞ zəngin bir millətdir və bu sərvət, yüksək səviyyəli istisnaların fövqəladə miqdarda sərvətə sahib olması ilə yanaşı, geniş yayılmışdır. [P39] Xalis sərvətin aşağı yarısının artan sərvəti daşınmaz əmlaka tələbat üçün güclü müsbət amildir: [P40] ABŞ -da ümumi əhali artımı yavaşlasa da, əhəmiyyətli dərəcədə müsbət olaraq qalır. Yavaşlayan əhali artımı, əsasən artan sərvət/gəlir səbəbindən adambaşına düşən daha yüksək daşınmaz əmlak tələbatı ilə kompensasiya edilir. [P41] Ümumi orta tələbat artımı, minimal təklif artımı ilə müqayisədə gələcək daşınmaz əmlak əsasları üçün əlverişli görünür. [P42] Məlumatlardakı amillər müəyyən sektorların və yerlərin digərlərindən daha yaxşı performans göstərdiyini göstərir. Əlverişli vergi və iş siyasətləri olan Sunbelt bazarları ən çox artım yaşayır, kasıb ştatlar və yüksək tənzimləmə ştatları isə daxili miqrasiya səbəbindən əhalisini itirir. [P43] Biz East Group Properties, Inc. (EGP) -i geniş şəkildə güclü sənaye anbarı tələbatını, eləcə də Sunbelt bazarlarının üstünlüklərini ələ keçirmək üçün bir vasitə kimi bəyənirik. [P44] Yaşlanan demoqrafik göstəricilər tibbi daşınmaz əmlak üçün yaxşı, ofis üçün isə pis əlamətdir. Biz ofisdən, həddindən artıq dəyər halları istisna olmaqla, əsasən çəkinirik, bunun əvəzinə Janus Living, Inc. (JAN) və Healthpeak Properties, Inc. (DOC) vasitəsilə yaşlılar üçün yaşayış yerlərinə investisiya edirik. Bazar "gümüş sunami"dən tam xəbərdar olsa da, bu səhmlər minimal yeni təklif səbəbindən yaşlılar üçün yaşayış yerlərinin artımının uzunömürlülüyünü qiymətləndirmir. [P45] Düşünürəm ki, bir çox bazar iştirakçısı yaşlanan demoqrafik göstəricilərin yaşlılar üçün yaşayış yerləri üçün faydalarından xəbərdardır, artan sərvət isə xam əhali artımına multiplikator kimi təsir edir. Yaşlılar üçün yaşayış yaşına çatan insanların sayı artmaqla yanaşı, fond bazarı o qədər güclüdür ki, onların artan faizi yüksək səviyyəli yaşlılar üçün yaşayış obyektlərini ödəyə biləcək pula malikdir. [P46] REIT -lər ümumilikdə güclü ÜDM və iş hesabatları səbəbindən satılır, çünki bazar daha güclü iqtisadiyyatı Fed -ə faiz dərəcələrini artırmaq üçün yaşıl işıq kimi qəbul edir. Düşünürəm ki, bazar güclü iqtisadiyyatın tələbat gücləndirici təsirini qiymətləndirmir. Daha əvvəl müzakirə olunan mexanizmlər vasitəsilə, daha yüksək ÜDM artımı VNQ -dəki əksər daşınmaz əmlak sektorlarına tələbatı artırır. Gözləyirəm ki, NOI artımı REIT əmlak sektorlarının əksəriyyətində sürətlənəcək.