[P1] Agree Realty Corporation ( ADC ) 2026-cı ilin üçüncü rübü üçün gəlir hesabatını yenicə yayımladı. Oxuculara dərhal məlumat vermək istədiyim üçün abunəçilərimiz üçün hazırladığımız hesabatı paylaşıram. Bu, tərtibatı bir qədər fərqli edir. Biz üzvlərin bilmək istədiyi şeylərdən başlayırıq. Bu, hər hansı ticarəti əvvəlcədən xəbər vermək və qiymətləndirməni aşağıda deyil, yuxarıda müzakirə etmək deməkdir. [P2] Təqdim et düyməsini basmaq üzrə idim, lakin bu hissəni geri qayıdıb yazmalı olduğumu anladım. The REIT Forum -dakı oxucularımın çoxu Agree Realty -ni yaxşı tanıyır, ona görə də biznesi izah etməyə vaxt sərf etmədim. Lakin, səhmə yeni başlayan, lakin bu məqaləyə rast gələn oxucular üçün qısa bir izahat verəcəyəm. [P3] Agree Realty xalis icarə REIT -idir. Xalis icarə REIT -ləri adətən orta dividend gəlirliliyindən daha yüksək olur. Onlar adətən ümumi gəlir və ümumi bazar kapitallaşması baxımından əksər xalis icarə REIT növlərindən daha sürətli böyüyürlər, çünki onların məqsədi xalis aktiv dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə yuxarı ticarət etmək və sonra satınalmaları maliyyələşdirmək üçün səhmlər buraxmaqdır. Strategiya budur. Bu, olduqca sadədir. Onlar uzunmüddətli icarə müqavilələrinə sahib olmaq istəyirlər və əmlakın əməliyyat xərclərinin əhəmiyyətli hissəsini icarəçiyə ötürürlər. İcarəçi əməliyyat xərclərinin əksəriyyətini ödədiyinə görə, biznes olduqca sadə ola bilər. [P4] Bəs niyə icarəçi bu müqaviləni istəyir? Bu da olduqca sadədir. ADC kimi yaxşı bir xalis icarə REIT -i əmlakı ilkin sahibindən daha effektiv şəkildə maliyyələşdirə bilər. Çox vaxt ilkin sahibi icarəçidir. Onlar sadəcə öz nağd pullarını sərbəst buraxmaq istəyirlər və ADC bu əmlaka sahib ola və onu cəlbedici şərtlərlə onlara geri icarəyə verə bilər. [P5] ADC əksər xalis icarə REIT -lərindən daha yüksək bir əmsalla ticarət edir, lakin onlar REIT -i böyütməkdə də olduqca yaxşı iş görüblər və borclanmanı xüsusilə aşağı səviyyədə saxlayırlar. Bu, səhmdarlar üçün cəlbedici bir birləşmədir ki, bu da səhmdarları ADC -yə bir əmsal (və ya bu bucaqdan düşünməyi üstün tutursunuzsa, daha aşağı dividend gəlirliliyi) verməyə vadar edir. [P6] Yaxşı, səhmi kifayət qədər yaxşı başa düşdünüz. Zəhmət olmasa, zövq alın. [P7] Hal-hazırda Agree Realty -də mövqeyim yoxdur. Yaxın gələcəkdə mövqe açmağı gözləmirəm. Səhmlər neytral diapazonumuzun ortasında (alış səviyyəsi ilə həddindən artıq qiymətləndirilmiş səviyyə arasında) ticarət edir. [P8] ADC , Realty Income ( O ), National Retail Properties ( NNN ) və ya W. P. Carey ( WPC ) səhmlərində mövqelər yoxdur. [P9] FFO = Əməliyyat Fondları (adətən səhm başına rəqəm kimi təqdim olunur). [P10] AFFO = Düzəliş Edilmiş Əməliyyat Fondları (adətən səhm başına rəqəm kimi təqdim olunur). [P11] NOI = Xalis Əməliyyat Gəliri (icarə haqqı çıxılsın əmlakın əməliyyat xərcləri). [P12] SS = Eyni Mağaza (bu, bir il əvvəlki əmlak qrupunu özləri ilə müqayisə edir). [P13] Bu cədvəli bu qədər yaxşı edən nədir? Mən. Cədvəli mən hazırladım. Bunun nə əhəmiyyəti var? Bu, sadəcə bəzi yuvarlaqlaşdırma səhvlərini düzəltdiyim üçün deyil. Bu, məlumatlardakı səhvləri yoxladığım üçündür. Bu, hər səhvi tutacağıma zəmanət vermir, lakin REIT -lərdə bunu edərkən xeyli səhv tuturam. Bu o deməkdir ki, cədvəlimin dəqiq olma ehtimalı olduqca yüksəkdir. [P14] Cədvəldəki dəqiq son dəyəri tapmağa çalışmaq xoşuma gəlmir. Yəqin ki, siz də xoşlamırsınız. Bu cədvəl ən son rəqəmləri təqdim edir. [P15] Qeyd: Bu cədvəl yüksək AFFO proqnozlarının faydasını əhatə edir. [P16] Aşağıdakı cədvəl yalnız daha faydalı dəyərlərdən istifadə edir: [P17] Səhm başına AFFO 1,154 dollar proqnozları 0,008 dollar üstələdi. [P18] Nədir bu? Qəpik hissələri? Bəli, çünki qəpik hissələrindən istifadə təhlili daha faydalı edir! Biz həmişə bu qədər dəqiq ola bilmərik, çünki bəzən REIT -lər kifayət qədər məlumat vermirlər. [P19] Qeyd: ADC -də investor ya Əsas FFO , ya da AFFO -dan istifadə edə bilər. Hər ikisi də faydalı bir göstəricidir. Bu cədvəl üçün fərqli bir göstəricidən istifadə etmək üçün məcburedici bir səbəb olmadıqda, mən AFFO -dan istifadə etməyə üstünlük verirəm. [P20] Bu cədvəl nəticələri və yenilənmiş proqnozları kontekstə qoyur. [P21] ADC adətən bu göstərici üzrə proqnoz vermir. [P22] ADC bu dəyəri “Eyni mağaza icarə artımı” kimi bildirir. Lakin, xalis icarə REIT -i olaraq, icarə haqqı və NOI demək olar ki, eynidir. Nəticə etibarilə, mən slayd və bölməni Xalis Əməliyyat Gəliri kimi etiketləməyə davam edəcəyəm. [P23] Xalis icarə REIT -lərinin burada əhəmiyyətli rəqəmlər istehsal etməsi gözlənilmir. Bu, inflyasiya dövrlərində inflyasiya eskalatorları işə düşdükdə baş verə bilər, lakin əksər hallarda rəqəmlərin 1% ətrafında olmasını gözləyirsiniz. Və ya ən azından əvvəllər 1% idi. İndi inflyasiyanın daha yüksək olmağa meyl etdiyini nəzərə alsaq, orta hesabla bir qədər yüksək ola bilər. [P24] Rəqəmləri ADC -nin Gələcək Səhm Təklifləri cədvəlindən götürdüm və daha çox sütun əlavə etdim. [P25] 2026-cı ilin ikinci rübünün sonunda ADC -nin hələ də 1,08 milyard dollar həll edilməmiş qalığı var idi. 2026-cı ilin üçüncü rübünün sonunda isə yalnız 657 milyon dollar qalığı var. Gördüyüm məlumatlara görə, onlar aktiv şəkildə yeni ATM gələcək təkliflərinə daxil olmurdular. Beləliklə, onlar mövcud səhmlərinin xeyli hissəsini həll edirdilər. [P26] Bunlar 2026-cı ilin üçüncü rübündə ADC -nin satınalmaları üçün əsas statistik göstəricilərdir: [P27] Çəkili orta qalan icarə müddəti: 14,5 il. [P28] İnvestisiya dərəcəli icarəçilərdən illik baza icarə haqqı: 52,1%. [P29] İnkişaf və İnkişaf Etdirici Maliyyələşdirmə Platforması investisiyaları daxil olmaqla, ümumi investisiya fəaliyyəti 94 əmlak üzrə 357,7 milyon dollar təşkil edib. [P30] 2026-cı il üçün tam illik investisiya həcmi proqnozu: [P31] ADC investisiya proqnozunu 1,7 milyard dollarlıq orta nöqtədən təxminən 1,6 milyard dollara endirdi. [P32] ADC satış proqnozunu diapazonun hər iki ucunda 50 milyon dollar artırdı. [P33] ADC olduqca yaxşı bir rüb keçirdi. Heç bir heyrətamiz şey yox idi, lakin məyusedici də deyildi. Konsensus AFFO proqnozlarını qəpik hissəsi qədər üstələdilər. Ən azından mən belə hesablayıram. Yuvarlaqlaşdırma səhvlərini aradan qaldırmaq üçün faktiki AFFO və çəkili orta səhmlərdən istifadə edirəm. Konsensus proqnozlarını qəpiyin onda birinə qədər götürdüm. [P34] Səhm başına AFFO proqnozu çox cüzi şəkildə artdı. Həqiqətən əhəmiyyətli bir dəyişiklik deyil. Bu satınalmaların 7,3% səviyyəsindəki kapital gəlirliliyi ADC -nin WACC (çəkili orta kapital dəyəri) üçün mənim proqnozumu asanlıqla üstələyir. [P35] Əgər onların kapital dəyərini cari səhm qiyməti olan 67,08 dollarla hesablasanız, 7,3% səviyyəsindəki satınalmalar hələ də artırıcı olardı. Səhmləri buraxmaq üçün müəyyən etdikləri qiymət olan 75 dollar ətrafında istifadə etsələr, WACC -i daha böyük bir fərqlə keçirlər. Beləliklə, bu satınalmalar əla seçim olub. ADC bu səhmləri 75 dollara buraxıb səhmlərini 67 dollar ətrafında geri ala bilərdimi? Bəli, lakin satınalmaları davam etdirmək əslində daha yaxşı bir strategiyadır. [P36] Bir potensial mənfi cəhət var. ADC -nin satınalmaları səhmdarlar üçün bu qədər müsbət bir faktor olduğundan, investisiya həcmi üzrə azaldılmış proqnoz bir qədər məyusedicidir. Lakin, ADC üçün orta səviyyəli sövdələşmələri qəbul etməkdənsə, investisiya həcmini azaltmaq daha yaxşıdır. Ümumilikdə, ADC yeni səhmlər buraxmaq və portfelini genişləndirməkdə çox möhkəm iş görüb. [P37] Hələlik heç nə. Biz 2026-cı il sentyabrın 20-də xalis icarə REIT -ləri üçün hədəf düzəlişləri etdik. [P38] Rüb olduqca yaxşı idi. Heç bir qeyri-adi şey yox idi. Nəticələr proqnozlardan bir qədər irəlidə idi. Bunun qiyməti əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirməsi üçün heç bir səbəb görmürəm. Son vaxtlar səhm üçün ən böyük faktor əksər səhm REIT -lərini vuran eyni şey olub. Xəzinədarlıq gəlirlərindəki sürətli artım qiymətləndirmələrə bir qədər təzyiq göstərdi.