Agree Realty ( NYSE:ADC ) çərşənbə günü üçüncü rübün maliyyə nəticələrini açıqladı. Şirkətin üçüncü rüb üzrə gəlirlər zənginin transkripti aşağıda təqdim edilmişdir. Bu transkript Benzinga API-ləri tərəfindən təqdim olunur. Bütün kataloqumuza real vaxt rejimində giriş əldə etmək üçün məsləhət almaq üçün https://www.benzinga.com/apis/ ünvanına daxil olun. Veb yayımı https://events.q4inc.com/attendee/962500592 ünvanında izləyin. Xülasə: Agree Realty Corporation 2026-cı ilin üçüncü rübündə 99,8% rekord doluluq səviyyəsi və yüksək keyfiyyətli pərakəndə net icarə mülklərinə əhəmiyyətli investisiyalarla güclü nəticələr göstərdi. Şirkət bu il 1,1 milyard dollar kapital cəlb etdi və 2026-cı il üçün investisiya həcmi proqnozunu 1,6 milyard dollara endirərək daha yüksək gəlirli imkanlara diqqət yetirdi. Agree Realty 2028-ci ilə qədər əhəmiyyətli borc ödəmələri olmadan 2 milyard dollarlıq likvidlik mövqeyinə malikdir və 2027-ci ildə orta tək rəqəmli AFFO artımı gözləyir. Üçüncü rüb investisiyalarına 94 pərakəndə mülkdə 360 milyon dollar və altı yeni layihənin başlanması daxil idi ki, bu da inkişaf və developer maliyyələşdirməsinə artan diqqəti göstərir. Satış fəaliyyətləri artdı, 11 mülk 27 milyon dollara satıldı və il ərzində 100 milyon dollardan 150 milyon dollara qədər satış gözlənilir. Maliyyə göstəriciləri Core FFO və AFFO -nun hər səhm üzrə 4,9% artdığını göstərdi, tam il 2026 üçün AFFO -nun hər səhm üzrə proqnozu 4,58 dollardan 4,59 dollara qədər tənzimləndi. Rəhbərlik intizamlı kapital yerləşdirməsinin, artan kapital dərəcələrinə strateji uyğunlaşmanın və güclü balans hesabatının saxlanmasının vacibliyini vurğuladı. Şirkət gələcək böyümə üçün güclü likvidlik mövqeyindən istifadə edərək investisiya dərəcəli pərakəndə satıcılara və yüksək keyfiyyətli ərzaq mağazalarına diqqət yetirməyə davam etməyi planlaşdırır. Tam Transkript OPERATOR: Ulduz düyməsi, ardınca sıfır. Bugünkü təqdimatdan sonra sual vermək imkanı olacaq. Sual vermək üçün toxunma telefonunuzda ulduz, sonra bir düyməsini basa bilərsiniz. Sualınızı geri götürmək üçün ulduz, sonra bir düyməsini basın. Zəhmət olmasa, bu zəng zamanı özünüzü iki sualla məhdudlaşdırın. Qeyd edək ki, bu tədbir qeydə alınır. İndi konfransı Korporativ Maliyyə üzrə Baş Direktor Reuben -ə təhvil vermək istərdim. Zəhmət olmasa, davam edin, Reuben . Reuben (Korporativ Maliyyə üzrə Baş Direktor): Təşəkkür edirəm. Hər kəsə sabahınız xeyir və Agree Realty -nin 2026-cı ilin üçüncü rübü üzrə gəlirlər zənginə qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. Zəngi Joey və Peter -ə rübün nəticələrimizi müzakirə etmək üçün təhvil verməzdən əvvəl, icazə verin əvvəlcə xəbərdarlıq dilini nəzərdən keçirim. Zəhmət olmasa, qeyd edin ki, bu zəng zamanı federal qiymətli kağızlar qanununa əsasən gələcəyə yönəlik hesab edilə biləcək müəyyən bəyanatlar verəcəyik, o cümlədən yenilənmiş 2026-cı il proqnozumuz və 2027-ci il üçün görünüşümüzlə bağlı bəyanatlar. Faktiki nəticələrimiz bir sıra səbəblərə görə gələcəyə yönəlik bəyanatlarda müzakirə olunan məsələlərdən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər. Zəhmət olmasa, gələcəyə yönəlik bəyanatlarımızın əsasında duran müxtəlif risklər və qeyri-müəyyənliklərin müzakirəsi üçün dünənki gəlirlər press-relizinə və SEC sənədlərimizə, o cümlədən Form 10-K üzrə son illik hesabatımıza baxın. Bundan əlavə, biz GAAP olmayan maliyyə ölçülərini, o cümlədən əsas əməliyyat fondlarını və ya Core FFO -nu; tənzimlənmiş əməliyyat fondlarını və ya AFFO -nu; müəssisə dəyərinə xalis borcu; sabit ödəniş əhatə nisbətini; və təkrar olunan EBITDA -ya pro forma xalis borcu müzakirə edirik. Tarixi GAAP olmayan maliyyə ölçülərimizin ən birbaşa müqayisə edilə bilən GAAP ölçüləri ilə uzlaşmaları gəlirlər press-relizimizdə, veb saytımızda və SEC sənədlərimizdə tapıla bilər. İndi zəngi Joey -ə təhvil verirəm. Joey Agree (Prezident və Baş İcraçı Direktor): Təşəkkürlər, Reuben . Sabahınız xeyir və bu gün bizə qoşulduğunuz üçün hamınıza təşəkkür edirəm. Əməliyyat strategiyamızın intizamlı icrasını əks etdirən daha bir güclü rübün nəticələrini bildirməkdən məmnunam. Biz hər üç xarici böyümə platformasında yüksək keyfiyyətli imkanlara sərmayə qoyduq, eyni zamanda ən yaxşı portfelimiz şirkət rekordu olan 99,8% doluluq səviyyəsində qaldı. Birbaşa otaqdakı filə toxunmaq istəyirəm: dinamik və dəyişən makroiqtisadi mühit, bu da bizim spot kapital xərclərimizi artırıb. Mən Böyük Maliyyə Böhranının ardınca əldəetmə platformamızın işə salınması, eləcə də ölçümüzü ikiqat artırdığımız və portfelimizin görünüşünü yenidən formalaşdırdığımız pandemiya dövründə bu şirkətə rəhbərlik etmək imtiyazına sahib olmuşam. Mən burada da öz şərtlərimizlə və qiymətimizlə eyni şeyi etmək niyyətindəyəm və bu dövrdən əvvəlkindən daha güclü çıxacağıq. Parçalanmış, qeyri-institusional bazarda, bizimki kimi, pozulma sərfəlidir. Bir çox cəhətdən, əlaqələrimiz, balans hesabatımız, üç böyümə vertikalımız və saysız-hesabsız imkanlarımız aparıcı bazar mövqeyimizi daha da təsdiqləməyə hazırdır. Üç il əvvəl, qeyri-müəyyənlik dövründə gəlir alqoritmimizin davamlılığını nümayiş etdirmək üçün heç nə etməmə ssenarimizi təqdim etdik. Bugünkü mövqeyimiz olduqca güclüdür, halbuki əsas gəlir davamlılığı dəyişməz qalır. Ən əsası, biz 2023-cü ildən dərs almışıq; bu dəfə makro dəyişməyə başlayanda qətiyyətlə hərəkət etdik. Bu il 1,1 milyard dollar cəlbedici kapital cəlb etsək də, o cümlədən təxminən hər səhm üçün 75 dollar irəli səhm və bu yaxınlarda 5,4%-dən bir qədər aşağı faizlə tamamlanmış 10 illik təminatsız istiqraz təklifi ilə, keçən ilki qiymətləri tətbiq etməyə tələsmirik. Biz daha aşağı gəlirli imkanları aradan qaldıraraq və layihə boru kəmərimizi aqressiv şəkildə yenidən qiymətləndirərək 2026-cı il üçün investisiya həcmi proqnozunu qəsdən təxminən 1,6 milyard dollara endirmişik. Bu gün biz 2 milyard dollarlıq hərbi sandıq üzərində otururuq, təkrar olunan EBITDA -ya pro forma xalis borc cəmi 3,9 dəfədir və 2028-ci ilə qədər əhəmiyyətli borc ödəmələri yoxdur. Yüksək davamlı pul axınları və məhdud icarə müddəti ilə ən yaxşı pərakəndə portfelimiz, möhkəm balans hesabatımızla birlikdə əhəmiyyətli rəqabət üstünlüyü təmin edir. Bu təməl bizi son bir neçə ildə ardıcıl olaraq təmin etdiyimiz 2027-ci ildə hər səhm üzrə orta tək rəqəmli AFFO artımı və iki rəqəmli əməliyyat gəlirləri yaratmağa imkan verir. Biz bunu balans hesabatımızın gücünü və ya investisiya meyarlarımızı qurban vermədən etməyi gözləyirik. Kapitalı ehtiyatla yerləşdirərək, kapital dərəcələrini yüksəldərək, quru tozlarımızı qoruyaraq və kapitalın təkrar emalına daha çox diqqət yetirərək, daha yüksək kapital dərəcələri ilə daha az kapital yerləşdirməklə oxşar səviyyədə gəlir artımına nail ola bilərik. Biz artıq bu dəyişikliyə başlamışıq: bu rübdə əldəetmə kapital dərəcələri 30 baza bəndi artaraq 7,3%-ə çatdı və dördüncü rübdə imkanlarımıza söykənərək və həcm üzərində dəyər yaratmağa üstünlük verərək onları daha da əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirəcəyik. Keçən rübdə biz 94 yüksək keyfiyyətli pərakəndə net icarə mülkünə cəmi təxminən 360 milyon dollar sərmayə qoyduq, o cümlədən 68 aktivin təxminən 310 milyon dollara alınması. Rüb ərzində əldə edilmiş mülklər avtomobil hissələri, şin və avtomobil xidməti, ev təmiri, ərzaq və anbar klubları daxil olmaqla sektorlarda aparıcı operatorlara icarəyə verilmişdir. Rüb ərzində diqqətəlayiq əldəetmələrə Virciniya ştatında bir Walmart Supercenter , Qərbi Massaçusetsin iqtisadi mərkəzində yeni bir BJ’s Wholesale , Gerber Collision yerlərinin portfeli, iki Hobby Lobby , Five Below , eləcə də müvafiq olaraq Konnektikut və Minnesota ştatlarında Lowe’s və Home Depot -a torpaq icarələri daxil idi. Əldə edilmiş mülklərin çəkili orta kapital dərəcəsi 7,3% idi. Qeyd edildiyi kimi, bu, rübdən rübə 30 baza bəndi genişlənməni təmsil edir. Çəkili orta icarə müddəti 14,5 il idi və investisiya dərəcəli pərakəndə satıcılar əldə edilmiş illik baza icarə haqqının 52%-dən çoxunu təşkil edirdi. Üçüncü rübdə biz ümumi gözlənilən xərcləri 57 milyon dollar təşkil edən altı layihəyə başladıq. Buraya dörd yeni 7-Eleven layihəsi daxil idi ki, bu da inkişaf platformamızda başlanmış 7-Eleven layihələrinin ümumi sayını 12-yə çatdırır. Bundan əlavə, aparıcı endirimli pərakəndə satıcı ilə birlikdə, Filadelfiya da dominant bir ticarət mərkəzində yerləşən keçmiş mebel mağazasını 2027-ci ilin əvvəlində tamamlanacaq maraqlı bir yenidənqurma layihəsi üçün əldə etdik. Rüb ərzində yeddi layihə tamamlandı ki, bu da şirkət rekordu olan 82 milyon dollardan çox ümumi xərcləri təmsil edir. Perspektiv üçün, bu, 2024-cü ildə tamamlanmış bütün layihələrin ümumi xərcini üstələyir. Tamamlanmış layihələrə üç 7-Eleven və bir neçə Burlington və Ross yeri daxil idi. Rüb ərzində səkkiz layihə üzərində tikinti işləri davam etdi ki, onların ümumi gözlənilən xərcləri 88 milyon dollar təşkil edirdi. Sentyabrın 30-na qədər biz təxminən 163 milyon dollar dəyərində layihələrə başlamışıq ki, bu da əvvəlki dövrdə əldə edilmiş səviyyəni demək olar ki, ikiqat artırır. Biz illik 250 milyon dollar dəyərində inkişaf və developer maliyyələşdirmə platforması layihələrinin başlanması üzrə orta müddətli məqsədimizə doğru irəliləməyə davam edirik. Bu irəliləyiş ölkənin aparıcı pərakəndə satıcılarını böyümə məqsədlərini həyata keçirmək üçün bir pəncərə ilə təmin edən ən yaxşı komandamızın və platformalarımızın gücünü əks etdirir. Ümumilikdə, ilin ilk doqquz ayında 26 layihə tamamlanmış və ya tikinti altında idi ki, bu da şirkət rekordu olan 255 milyon dollardan çox öhdəlik götürülmüş kapitalı təmsil edir. İlin ilk doqquz ayında hər üç platforma üzrə biz 42 ştatda və Kolumbiya Dairəsində 29 pərakəndə sektoru əhatə edən 261 pərakəndə net icarə mülkünə təxminən 1,3 milyard dollar sərmayə qoymuşuq. Satış cəbhəsinə keçərək, rüb ərzində 11 mülkü təxminən 27 milyon dollar ümumi gəlirlə, 6,5% çəkili orta kapital dərəcəsi ilə satdıq ki, bu da dövr ərzində tamamlanmış əldəetmələrdəki kapital dərəcəsindən 80 baza bəndi aşağıdır. Satışlar əsasən beş françayzinq əsasında fəaliyyət göstərən Taco Bell yerlərindən, iki Goodyear və iki Advance Auto Parts mağazasından ibarət idi. Satışların heç biri investisiya dərəcəli kredit reytinqinə malik deyildi və aktivlərin çəkili orta qalan icarə müddəti təxminən 7,6 il idi. Bu il üçün biz indi ümumi satış həcminin 100 milyon dollardan 150 milyon dollara qədər olacağını gözləyirik ki, bu da əvvəlki 50 milyon dollardan 100 milyon dollara qədər olan diapazonumuzdan əhəmiyyətli dərəcədə artım deməkdir. Biz 1031 və bonus amortizasiya alıcılarından güclü tələbat vasitəsilə kapitalı təkrar emal etmək üçün əlavə imkanlar axtarırıq və axtarmağa davam edəcəyik. Aktivlərin idarə edilməsi komandamız qarşıdan gələn icarə müddətlərini həll etməyə davam edir. Üçüncü rübdə 860 000 kvadrat metrdən çox GLA üzrə yeni icarə müqavilələri, uzatmalar və ya opsionlar icra etdik ki, bu da altı rübün ən yüksək səviyyəsi olan təxminən 106% geri qaytarma dərəcəsi ilə nəticələndi. İlin ilk doqquz ayında biz 2,5 milyon kvadrat metr ümumi icarə sahəsi üzrə yeni icarə müqavilələri, uzatmalar və ya opsionlar icra etdik ki, bu da 105%-dən çox geri qaytarma dərəcəsi ilə nəticələndi. Bu il cəmi 11 icarə müqaviləsi, illik baza icarə haqqının 20 baza bəndini təşkil edən, müddəti bitmək üzrədir. Rübün sonunda ən yaxşı portfelimiz 50 ştatı və Kolumbiya Dairəsini əhatə edən 2 900 mülkə yaxınlaşır. İnvestisiya dərəcəli riskimiz illik baza icarə haqqının təxminən 65%-ni təşkil edirdi. Portfelimiz illik baza icarə haqqının 10%-ni təşkil edən 270 torpaq icarəsini əhatə edir ki, onların investisiya dərəcəli riski təxminən 85%-dir. Bununla da, rübün maliyyə nəticələrimizi müzakirə etmək üçün zəngi Peter -ə təhvil verirəm. Peter Coughenour (Baş Maliyyə Direktoru): Təşəkkür edirəm, Joey . Balans hesabatından başlayaraq, biz çox aktiv bir rüb keçirdik, 825 milyon dollardan çox borc və səhm kapitalı cəlb edildi və ya hesablandı ki, bu da ilin əvvəlindən bu rəqəmi demək olar ki, 1,5 milyard dollara çatdırır. Sentyabr ayında biz 2036-cı ildə ödəniləcək 5,65% faizli 400 milyon dollarlıq təminatsız istiqrazların ictimai təklifini tamamladıq. Təklif 90 baza bəndi fərqlə qiymətləndirildi ki, bu da şirkətin tarixində 10 illik ictimai istiqraz təklifi üçün əldə edilmiş ən dar səviyyədir. Təkliflə əlaqədar olaraq, biz 300 milyon dollarlıq irəli başlayan svop müqavilələrini ləğv etdik və 19 milyon dollardan çox gəlir əldə etdik. Bu gəlirlər istiqrazların ümumi faiz dərəcəsini ödəmə müddətinə qədər olan gəlirdən demək olar ki, 50 baza bəndi azaldaraq 5,36%-ə çatdırdı. Son altı ildə biz hedcinq proqramımızdan 82 milyon dollardan çox xalis gəlir əldə etmişik ki, bu da illik təxminən 8 milyon dollar faiz qənaətinə çevrilir. Biz bunu birbaşa olaraq...