Dünyanın ən böyük daşınmaz əmlak investisiya trastlarından (REIT) biri olan və 15 500-dən çox kommersiya əmlakından ibarət portfeli olan Realty Income ( O -1,07%) tez-tez sabit gəlir investisiyası hesab olunur. Bu, aylıq dividendlər ödəyən azsaylı REIT -lərdən biridir; 1994-cü ildə IPO -dan bəri ödənişlərini 136 dəfə artırıb; və onun 5,8%-lik gələcək gəlirliliyi hələ də 10 illik Xəzinədarlıq istiqrazlarının 5,1%-lik gəlirliliyini üstələyir. Lakin son 10 ildə Realty Income -un səhm qiyməti 7% azalıb, halbuki S&P 500 ( ^GSPC +0,53%) 260% artıb. Yenidən investisiya edilmiş dividendlərlə Realty Income 49% ümumi gəlir əldə edib – S&P 500 -ün 325% ümumi gəliri ilə müqayisədə. Realty Income iki əsas səbəbdən bazardan geri qalıb. Birincisi, daşınmaz əmlak əldə etmək üçün daim yeni səhmlər buraxır. Bu seyreltmə son on ildə səhmlərinin sayını 264% artırıb və yaxın gələcəkdə daha çox səhm buraxacaq. İkincisi, yüksələn faiz dərəcələrinə qarşı həssasdır, bu da yeni əmlak almağı daha baha edir, eyni zamanda mövcud kirayəçilərinə – o cümlədən ərzaq mağazaları, rahatlıq mağazaları və avadanlıq mağazalarına – zərər verir. Bəs gəlir əldə etmək üçün Realty Income və ya digər REIT -lərə investisiya etmək əvəzinə, yüksələn faiz dərəcələrindən faydalanan biznes inkişaf korporasiyasına ( BDC ) investisiya etmək lazımdırmı? Həm REIT -lər, həm də BDC -lər aşağı vergi dərəcələrini saxlamaq üçün vergi tutulan gəlirlərinin ən azı 90%-ni investorlara dividend kimi paylayırlar. Lakin onların biznes modelləri tamamilə fərqlidir. Equity REIT -lər əmlak alır, onları müəssisələrə icarəyə verir və icarə gəlirini investorları ilə bölüşürlər. BDC -lər isə adi banklardan kredit ala bilməyən kiçik “orta bazar” şirkətlərinə maliyyə təmin edirlər, çünki onlar daha yüksək riskli müştərilər hesab olunurlar. Bu riski öz üzərlərinə götürmək müqabilində banklardan daha yüksək faiz dərəcələri tətbiq edirlər. Əksər BDC -lər dəyişkən faizli kreditlərini Federal Ehtiyat Sistemi -nin baza dərəcələrinə bağlayırlar. Buna görə də, yüksələn faiz dərəcələri ümumiyyətlə onların xalis faiz gəlirlərini artırır – lakin onlar portfel şirkətlərinə zərər verəcək və onların kreditlərini ödəməməsinə səbəb olacaq qədər yüksələ bilməzlər. Kiçik BDC -lər riskli ola bilər, çünki onlar tənəzzülə tab gətirmək üçün adekvat şəkildə diversifikasiya olunmayıblar. Lakin dünyanın ən böyük BDC -si olan Ares Capital ( ARCC -0,41%) daha təhlükəsizdir. O, 29,3 milyard dollarlıq portfelində 619 şirkətə investisiya edib, bunun 59%-ni birinci dərəcəli təminatlı kreditlərə və 4%-ni ikinci dərəcəli təminatlı kreditlərə ayırıb. Son on ildə Ares -in səhm qiyməti cəmi 20% artıb. Lakin yenidən investisiya edilmiş dividendlər daxil olmaqla, o, 210% ümumi gəlir əldə edib. Hazırda 10,3%-lik böyük bir gələcək gəlirlilik ödəyir. Bu yüksək gəlirlilik qırmızı bayraq kimi görünə bilər, lakin son 16 ildə davamlı dividendlər ödəyib. Analitiklər onun EPS -nin bu il 5% azalaraq 1,91 dollara düşəcəyini, bu da 1,92 dollarlıq gələcək dividendindən azdır, lakin 2027-ci ildə 2% artaraq 1,94 dollara çatacağını gözləyirlər. Bu sabit artımı saxlamaq üçün Ares -ə Fed fond dərəcəsinin – hazırda 3,75%-4,00% səviyyəsində olan – təxminən 3,5%-5% aralığında “Qızıl Saçlar” zonasında qalması lazımdır. Bu aralıqda qaldığı müddətcə, Ares sağlam xalis faiz marjalarını saxlaya, defolt hallarına yol verməyə və əlavə şirkətlərə investisiya etməyə davam edə bilər. 18 dollarda Ares gələn ilki qazancının 9 qatı ilə dəyərindən aşağı görünür. Buna görə də, Ares – və oxşar BDC -lər – bu dəyişkən bazarda REIT -lərdən daha yaxşı gəlir oyunları kimi görünə bilər. Lakin BDC -lər uzunmüddətli dövrdə S&P 500 -ü üstələməkdə hələ də çətinlik çəkəcəklər, çünki onlar qazanclarının əksəriyyətini nağd pulu biznesə yenidən investisiya etmək əvəzinə investorlara paylamalıdırlar. REIT -lər kimi, onlar da yeni investisiyaları maliyyələşdirmək üçün daim əlavə səhmlər buraxırlar. Buna görə də, BDC -lər bəzi gəlir yönümlü investorlar üçün cəlbedici ola bilər, lakin daha böyük, uzunmüddətli mürəkkəb gəlirlər axtaranlar üçün ən yaxşı seçim olmaya bilər. *Başlanğıcdan bəri bütün tövsiyələrin orta gəlirləri. Maya dəyəri və gəlir əvvəlki bazar gününün bağlanışına əsaslanır.