Brandywine Realty Tr (NYSE:BDN) cümə axşamı üçüncü rübün maliyyə nəticələrini açıqlayıb. Şirkətin üçüncü rüb üzrə gəlirlər konfransının stenoqramı aşağıda təqdim olunur. Bu stenoqram Benzinga API -ləri tərəfindən təqdim edilir. Bütün kataloqumuza real vaxt rejimində daxil olmaq üçün məsləhət almaq üçün https://www.benzinga.com/apis/ ünvanına daxil olun. Veb yayımı https://edge.media-server.com/mmc/p/hsuxnq6f/ ünvanında izləyin. Xülasə: Brandywine Realty Trust 2026-cı ilin üçüncü rübündə aktiv satışları və borcun azaldılması sahəsində əhəmiyyətli irəliləyiş əldə edərək 2026-cı ilin biznes planı hədəflərini üstələyib və ya onlara çatıb, satış proqnozunu 681 milyon dollar a qaldırıb. Üçüncü rüb üzrə FFO hər səhm üçün 0,14 dollar təşkil edib ki, bu da proqnozlara uyğun idi. Borc 390 milyon dollar azaldılıb, xalis borcun EBITDA -ya nisbəti 8,4-8,8x-dən 7,8-8x-ə yaxşılaşıb. İcarə fəaliyyəti güclü olub, icarəyə verilmiş əmlakın faizi 90,5% təşkil edib və büdcədənkənar yenilənmələr səbəbindən kirayəçi saxlanma nisbəti 54% -ə yüksəlib. Likvidlik yaxşılaşıb, əldə olan nağd pul 175 milyon dollar a çatıb və oktyabr ayında borc ödənişlərindən sonra kredit xətti balansı qalmayıb. Strateji diqqət borcun davamlı azaldılmasına, 2027-ci ildə potensial aktiv satışlarına və One Uptown üçün yenidən kapitallaşdırma variantlarının araşdırılmasına yönəlib. Tam Stenoqram: OPERATOR: Zəhmət olmasa gözləyin və Brandywine Realty Tr -nin 2026-cı ilin üçüncü rübü üzrə gəlirlər konfrans zənginə xoş gəlmisiniz. Hal-hazırda bütün iştirakçılar yalnız dinləmə rejimindədirlər. Spikerin təqdimatından sonra sual-cavab sessiyası keçiriləcək. Bu sessiya zamanı sual vermək üçün telefonunuzda ulduz 11 düyməsini basmalısınız. Əgər sualınız cavablandırılıbsa və növbədən çıxmaq istəyirsinizsə, sadəcə ulduz 11 düyməsini yenidən basın. Xatırlatmaq istərdik ki, bugünkü proqram qeydə alınır. İndi isə bugünkü proqramın aparıcısı, Prezident və Baş İcraçı Direktor Jerry Sweeney -i təqdim etmək istərdim. Zəhmət olmasa davam edin, cənab. Jerry Sweeney (Prezident və Baş İcraçı Direktor): Conatan. Çox sağ olun. Hər kəsə sabahınız xeyir. 2026-cı ilin üçüncü rübü üzrə gəlirlər konfrans zəngimizdə iştirak etdiyiniz üçün təşəkkür edirəm. Bugünkü zəngdə mənimlə birlikdə Baş Vitse-Prezident, Baş Mühasibatçı Dan Palazzo və İcraçı Vitse-Prezident və Baş Maliyyə Direktoru Tom Wirth də var. Başlamazdan əvvəl qeyd etmək istərdim ki, bu gün zəngdə müzakirə olunan bəzi məlumatlar federal qiymətli kağızlar qanunu çərçivəsində gələcəyə yönəlik bəyanatlar təşkil edə bilər. Baxmayaraq ki, bu bəyanatlarda əks olunan qiymətləndirmələrin ağlabatan fərziyyələrə əsaslandığına inanırıq, gözlənilən nəticələrin əldə olunacağına zəmanət verə bilmərik. Gözlənilən nəticələrimizə təsir edə biləcək amillər haqqında əlavə məlumat üçün, zəhmət olmasa, mətbuat bəyanatımıza, eləcə də SEC -ə təqdim etdiyimiz ən son illik və rüblük hesabatlarımıza istinad edin. Yaxşı, bugünkü hazırlıqlı şərhlərimiz zamanı Tom və mən üçüncü rübün nəticələrini qısa şəkildə nəzərdən keçirəcəyik və ilin qalan hissəsi üçün proqnozlarımızı müəyyən edən əsas fərziyyələrimizi təqdim edəcəyik. Bundan sonra, Dan, Tom və mən istənilən sualı cavablandırmağa hazır olacağıq. Beləliklə, kapital bazarları, əməliyyat və likvidlik baxımından üçüncü rüb 2026-cı ilin biznes planımızı üstələyən və ya ona uyğun nəticələr verdi. Son zəngimizdən bəri, kapital bazarları planımızda, əsasən aktiv satışları və borcun azaldılması sahəsində əhəmiyyətli irəliləyiş əldə etdik. Rüblük əsas məqamlar arasında 2026-cı il üçün satış proqnozumuzu 305 milyon dollar dan 681 milyon dollar a qaldırdıq ki, bu da 3151 Market Street -in və Austin, Texas dakı Solaris House -dakı tərəfdaşlıq payımızın satışı ilə vurğulanır. 3151-in satışı 240 milyon dollar a və ya kvadrat fut üçün 544 dollar a başa gəldi. Qeyd etmək vacibdir ki, biz SIPP -də qeyd etdiyimiz kimi, bu satış həm də təxminən 80 milyon dollar lıq gələcək kapital xərclərimizi aradan qaldırdı. Satış hədəfimizə 100% nail olunub və tam maliyyələşdirilib. Spekulyativ gəlir hədəfimiz əlavə 1 milyon dollar artırılıb və biz 19,5 milyon dollar la 100% nail olmuşuq, 2026-cı ilin qalan hissəsi üçün bu hədəf üzrə demək olar ki, heç bir iş qalmayıb. Bu, bu il spekulyativ gəlir hədəfimizə ikinci artımı qeyd edir və indi ilkin 2026-cı il biznes planımızdan təxminən 12% yüksəkdir. Üçüncü rüb üzrə FFO hər səhm üçün 14 sent təşkil edib ki, bu da rəhbərliyin proqnozlarına və qiymətləndirmələrinə uyğun idi. Biz ilin sonu üçün hər səhm üzrə 55 sent lik orta nöqtəni saxlayırıq və ilin sonu üçün FFO proqnoz diapazonumuzu daraltdıq. Tomun qeyd edəcəyi kimi, əsas FFO nəticələrimiz rüb ərzində yaranan borcun erkən ləğvindən yaranan zərərləri istisna edir. Artan satışlarla biz 390 milyon dollar və ya ümumi borcumuzun 13% -dən çoxunu ödəmişik. Bu, ilkin 2026-cı il borc azaltma hədəfimizdən 218 milyon dollar artım deməkdir ki, bu da həm 3151 Market , həm də Solaris House -u təmin edən kreditin ödənilməsini əhatə edir. Bu borc ödənişlərinin sürətləndirilməsi ilin sonu üçün xalis borcun EBITDA -ya nisbəti orta nöqtəsini 8,4-8,8-dən 7,8-8 dəfəyə endirdi, bu da orta nöqtədə təxminən 8% azalma deməkdir və rüblük cari nisbəti ikinci rübdə 9,0x-dən üçüncü rübdə 7,6-ya endirdi. Əməliyyat baxımından, rüb ərzində möhkəm əməliyyat göstəriciləri güclü bazar mövqeyimizi möhkəmləndirdi və gördüyümüz odur ki, kirayəçilər çox yüksək keyfiyyətli ofis sahələrinə üstünlük verirlər. Tamamilə bizə məxsus portfel 90,5% icarəyə verilib və 89% doludur. Rüb ərzində təxminən 7 000 kvadrat fut çox kiçik mənfi xalis udma müşahidə etdik. İlin sonu üçün doluluq və icarə faizləri yaxşılaşacaq və bir neçə ildən sonra ilk dəfə müsbət xalis udma olacaq. Düşünürəm ki, boru kəmərimizin davamlı olaraq inkişaf etməsinin və portfel keyfiyyətimizin əlavə sübutu olaraq, rüb üçün icarə fəaliyyəti ilin ən yüksək səviyyəsində olub, ümumilikdə 558 000 kvadrat fut təşkil edib, o cümlədən tamamilə bizə məxsus portfeldə 372 000 kvadrat fut . Bu rəqəmə son zəngimizdən bəri One Uptown -da icarəyə verdiyimiz təxminən 114 000 kvadrat fut da daxildir ki, bu da həmin əmlakın 97% icarəyə verilməsinə səbəb olub. Rübdən sonra başlayan gələcək icarə müqavilələri ümumilikdə 163 000 kvadrat fut təşkil edir ki, bunun da 111 000 kvadrat fut u bu il istifadəyə veriləcək. Kirayəçi saxlanma nisbəti 50% təşkil edib ki, bu da ilin sonu üçün orta saxlanma hədəfimizi 54% -ə qaldırmağımıza səbəb olub. Bu artım əsasən Philadelphia CBD və Pennsylvania bazarlarında büdcədənkənar yenilənmələr və genişlənmələr səbəbindən baş verib. Rüb üçün kapital nisbətimiz 8,9% təşkil edib. Bu, 2026-cı ilin biznes planı diapazonumuzu 12-13%-dən 11-12%-ə daraltmağa və azaltmağa imkan verdi. GAAP mark-to-market 10,8% təşkil edib; ilin sonu üçün proqnoz diapazonumuzu 5-7%-dən 5-6%-ə daraldırıq. Nağd pul mark-to-market 5,7% təşkil edib. Proqnozlara düzəlişlər mövcud kirayəçilərlə daha aşağı xərcli kapital yenilənmələrinin həyata keçirilməsi nəticəsidir. Nəticədə, bu rüb CAD rəqəmimiz planlaşdırılandan yüksək olub, çünki bir sıra büdcədənkənar yenilənmələr müvəqqəti olaraq gəlirlərin saxlanması üçün kapital xərclərinin cari nisbətini artırıb. Eyni mağaza nəticələri GAAP əsasında mənfi 0,6% , nağd pul əsasında isə müsbət 1,7% təşkil edib ki, hər ikisi də hazırkı proqnoz diapazonlarımız daxilindədir. Üçüncü rübdə tur həcmi çox güclü qalıb, ikinci rübdə gördüyümüz yüksək həcmdən bir qədər aşağı olub, CBD və University City bazarlarımızda tur həcmləri daha yüksək, Pennsylvania ətrafında bir qədər aşağı və Austin də rübdən rübə eyni səviyyədə olub. Biz həmçinin çox yaxşı tur konvertasiya nisbətləri yaşamağa davam edirik; son dörd rüb ərzində turların 54% -i təklifə çevrilib; təkliflərdən 49% -i icra edilmiş icarə müqaviləsinə çevrilib; hər ikisi də tarixi ortalamalarımızdan irəlidədir. Bazar dinamikası ilə bağlı bir neçə əlavə şərh. Philadelphia da biz indi 95% doluyuq və 96% icarəyə verilmişik, 2028-ci ilə qədər hər il yalnız 7% dəyişir. Bu ilin ilk doqquz ayında CBD və University City -də üstün performans trendimizi davam etdirdik, CBD və University City alt bazarlarımızda imzalanan bütün yeni icarə müqavilələrinin 60% -i Brandywine əmlakında olub, əvvəlki zənglərdə qeyd etdiyim kimi, 15% -lik bazar payımızı əhəmiyyətli dərəcədə üstələyir. Yaşayış ofislərinin yaşayış sahələrinə çevrilmə fəaliyyəti indi Philadelphia CBD -də 5 milyon kvadrat fut dan çoxdur ki, bu da Philadelphia inventarının təxminən 11% -ni təşkil edir və biz inanırıq ki, bu dinamika davam edəcək və rəqabətli bazar mövqeyimizi daha da yaxşılaşdıracaq. Pennsylvania ətrafında biz 93% icarəyə verilmişik və mövcud boş yerlər üçün, xüsusilə Radnor alt bazarımızda, möhkəm perspektiv səviyyələrini görməyə davam edirik. Austin , 66% doluluqla, portfelin qalan hissəsindən geri qalır və ümumi şirkət doluluq rəqəmlərimizdə təxminən 400 baza bəndi azalma yaradır. Əməliyyat portfelinin icarə boru kəməri 2 milyon kvadrat fut səviyyəsində sabit qalır və bu boru kəmərinə çox inkişaf etmiş danışıqlar mərhələsində olan təxminən 300 000 kvadrat fut daxildir. Balans hesabatına keçərək, likvidlik mövqeyimiz rüb ərzində əhəmiyyətli dərəcədə yaxşılaşıb. Rübdən sonra kredit xəttimizdə 137 milyon dollar lıq qalıq balansımız olsa da, rübdən sonrakı satış gəlirlərini aldıqdan sonra oktyabrın əvvəlində bu balansı ödədik. Beləliklə, kredit xəttimizdə heç bir qalıq balans yoxdur və əlimizdə 175 milyon dollar nağd pul var. Əvvəllər qeyd etdiyim kimi, üçüncü rüb ərzində ödənilməmiş borcu təxminən 400 milyon dollar azaltdıq ki, bu da tamamilə bizə məxsus və birgə müəssisə daxil olmaqla ümumilikdə təxminən 27,2 milyon dollar faiz qənaətinə səbəb oldu və bu məbləğlərə orta faiz xərci 8,7% olan təxminən 140 milyon dollar lıq istiqrazların geri alınması da daxildir. Aydındır ki, satış gəlirlərimizin böyük əksəriyyəti biznes planımıza uyğun olaraq leverage-i azaltmaq və kredit göstəricilərini yaxşılaşdırmaq üçün istifadə edildi. Nağd pul balanslarımızı və sonrakı satış gəlirlərini borcu daha da azaltmaq, o cümlədən dördüncü rübdə istiqrazları geri almaq və bazardan asılı olaraq daha az dərəcədə səhmləri geri almaq üçün istifadə etməyə davam edəcəyik. Əvvəlki zənglərdə qeyd etdiyimiz kimi, bütün leverage hədəflərimizdə əhəmiyyətli irəliləyiş əldə edənə qədər xalis gəlirlərin yalnız 5-10% -ni səhmləri almaq üçün istifadə etməyi planlaşdırırıq. Planımız investisiya dərəcəli göstəricilərə qayıtmaqdır. Kredit xəttimizdə minimal balansları saxlayacağıq və bu il satış proqramının icrası leverage-i azaltmaq və bütün kredit göstəricilərimizi daha da yaxşılaşdırmaq üçün əla katalizator olub. Satış fəaliyyətimiz tamamlandıqdan və borcun azaldılması davam etdikdən sonra, əvvəllər qeyd etdiyim kimi, xalis borcun EBITDA -ya nisbətində əhəmiyyətli yaxşılaşma gözləyirik. SIPP -də müəyyən etdiyimiz ilin sonu hədəfi, dördüncü rüb ərzində ödənilməmiş borcu daha da azaltmaq üçün əldə olan təxminən 100 milyon dollar nağd pulu tətbiq etməyə davam etdiyimizi nəzərdə tutur. Yeganə qalan inkişaf layihəsi olan One Uptown -da rüb ərzində əhəmiyyətli irəliləyiş əldə etdik və qeyd etdiyim kimi, indi 97% icarəyə verilmişik. Bu layihənin üçüncü rübdə sabitləşməsini gözləyirik, icarə müqavilələrinin icrası ilə tikinti müddətləri səbəbindən bir qədər gecikmə ilə, lakin bir qədər yüksək pro forma gəlirlə. Qeyd etmək maraqlıdır ki, layihələrimizin yerləşdiyi Uptown alt bazarı indi 95% -dən çox icarəyə verilib, alt icarə sahəsi daxil olmaqla boş yer nisbəti 5% -dən azdır və həqiqətən böyük boş sahələr yoxdur. Beləliklə, əvvəllər qeyd edildiyi kimi, bizə 11 milyon dollar xalis NOI təsir edəcək 2027-ci il IBM icarə müddətinin bitməsini gözləyərək, ilkin icarə fəaliyyətinə nail olduqdan sonra mövcud binalardan ən azı birinin yenidən qurulmasına başlamağı planlaşdırırıq. Bu yenidənqurma təşəbbüsünü elan etdikdən sonra, boru kəməri təxminən 1,5 milyon kvadrat fut a yüksəlib, bütün bu perspektivlərin icarə başlama tarixləri, üzr istəyirəm, 2027-ci ilin sonu ilə 2030-cu il arasındadır, beləliklə, bazar reaksiyası müstəsna olaraq davam edir. İlk bina 157 000 kvadrat fut dan ibarətdir və yenə də ilkin icarəni nəzərə alaraq və bəzi perspektivlərlə əhəmiyyətli müzakirələr aparırıq, yenilənmiş binanı 2027-ci ilin sonuna qədər təhvil verməyi gözləyirik. Həmçinin, potensial kirayəçilərin tələbləri irəlilədikcə, digər binalarda da oxşar təmir işləri aparmaq üçün planlaşdırma işləri aparırıq. Son zəngimizdə müzakirə etdiyimiz kimi, Austin dəki 340 vahidlik yaşayış layihəmiz olan Solaris i satmaq ümidimiz var idi. Bu satış sentyabr ayında başa çatdı. 76 milyon dollar lıq tikinti kreditini ödədikdən və üstünlük verilən ödənişləri etdikdən sonra xalis gəlir əldə etdik.