First Industrial Realty (NYSE:FR) cümə axşamı üçüncü rübün maliyyə nəticələrini açıqlayıb. Şirkətin üçüncü rüb üzrə gəlirlər konfransının stenoqramı aşağıda təqdim olunur. Bu stenoqram Benzinga API-ləri tərəfindən təqdim edilir. Bütün kataloqumuza real vaxt rejimində daxil olmaq üçün məsləhətləşmək üçün https://www.benzinga.com/apis/ ünvanına daxil olun. Veb yayımı https://edge.media-server.com/mmc/p/putfwyw2/ ünvanında izləyə bilərsiniz. Xülasə: First Industrial Realty 2026-cı ilin üçüncü rübündə güclü icarə fəaliyyəti göstərərək, istismarda olan obyektlərin doluluq proqnozlarını 94,1% ilə üstələyib. Şirkət güclü performans sayəsində NAREIT FFO proqnozunun orta nöqtəsini hər səhm üçün bir sent artıraraq 3,11-3,15 dollar aralığına yüksəldib. İcarə bazarları möhkəm olaraq qalır, 2027-ci ilin müddəti bitən icarə müqavilələrinin 45%-ni əhatə edən yenilənmələrdə nağd icarə haqqı 16% artıb. First Industrial Realty əsas əldəetmələri tamamlayıb, o cümlədən Fortune 500 şirkətinə icarəyə verilmiş 764 000 kvadrat futluq logistika mərkəzi və gələcək inkişaf üçün Dallasda 32 akr sahə. İnkişaf icarə fəaliyyətinə First Park Miami-də 32 000 kvadrat futluq icarə daxil olub ki, bu da ilin əvvəlindən ümumi inkişaf icarələrini 849 000 kvadrat futa çatdırıb. İdarəetmə bazardakı şərtlər barədə nikbinliyini ifadə edərək, milli boş yerlərin azalmasını və yeni tamamlanmış layihələri üstələyən güclü xalis udulma səviyyəsini qeyd edib. Şirkət Texas və Şərq Sahili kimi bazarlara diqqət yetirərək, inkişaf layihələri və əldəetmələr arasında tarazlığı qorumağı planlaşdırır. Tam Stenoqram: OPERATOR: Xeyirli günlər və First Industrial Realty-nin 2026-cı ilin üçüncü rübünün nəticələri ilə bağlı zəngə xoş gəlmisiniz. Bütün iştirakçılar yalnız dinləmə rejimində olacaqlar. Əgər köməyə ehtiyacınız olarsa, ulduz düyməsini, sonra sıfırı basaraq konfrans mütəxəssisinə siqnal verin. Bugünkü təqdimatdan sonra suallar vermək imkanı olacaq. Sual vermək üçün telefonunuzun klaviaturasında ulduz, sonra bir düyməsini basa bilərsiniz. Sualınızı geri götürmək üçün ulduz, sonra iki düyməsini basın. Qeyd edək ki, bu tədbir qeydə alınır. İndi sözü İnvestor Əlaqələri və Marketinq üzrə Baş Vitse-Prezident Art Harmon-a vermək istərdim. Buyurun. Arthur Harmon (İnvestor Əlaqələri və Marketinq üzrə Baş Vitse-Prezident): Çox sağ olun. Hər kəsə salam və zəngimizə xoş gəlmisiniz. Üçüncü rübün 2026-cı il nəticələrini və il üçün yenilənmiş proqnozumuzu müzakirə etməzdən əvvəl qeyd edək ki, zəngimiz federal qiymətli kağızlar qanunları ilə müəyyən edilmiş gələcəyə yönəlik bəyanatları əhatə edə bilər. Bu bəyanatlar rəhbərliyin gözləntilərinə, planlarına və perspektivlərimizin qiymətləndirilməsinə əsaslanır. Bugünkü bəyanatlar vaxta həssas ola bilər və yalnız bugünkü tarixə, 22 oktyabr 2026-cı il tarixinə qədər dəqiqdir. Biz bəyanatlarımızı və təqdim etdiyimiz digər məlumatları yeniləmək öhdəliyini öz üzərimizə götürmürük. Faktiki nəticələr gələcəyə yönəlik bəyanatlarımızdan əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər və buna səbəb ola biləcək amillər 10-K və digər SEC sənədlərimizdə təsvir edilmişdir. Bugünkü zəngdə müzakirə olunan qeyri-GAAP maliyyə tədbirlərinin uzlaşmasını əlavə hesabatımızda və gəlirlər haqqında press-relizimizdə tapa bilərsiniz. Əlavə hesabat, gəlirlər haqqında press-reliz və SEC sənədlərimiz firstindustrial.com saytında “İnvestorlar” bölməsində mövcuddur. Zəngimiz Prezident və Baş İcraçı Direktor Peter Baccile və Maliyyə Direktoru Scott Musil-in çıxışları ilə başlayacaq, bundan sonra suallarınız üçün açıq olacağıq. Bu gün bizimlə İnvestisiya Direktoru Johannson Yap , İcraçı Vitse-Prezident Peter Schultz , Əməliyyatlar üzrə İcraçı Vitse-Prezident Chris Schneider və Kapital Bazarları və Aktivlərin İdarə Edilməsi üzrə İcraçı Vitse-Prezident Robert Walter də var. İndi sözü Peter-ə verirəm. Peter Baccile (Prezident və Baş İcraçı Direktor): Təşəkkür edirəm Art və bu gün bizə qoşulduğunuz üçün hər birinizə təşəkkür edirəm. Komandamız istismarda olan portfelimiz üçün bəzi əsas icarə qazancları, o cümlədən 2027-ci ilin müddəti bitən icarə müqavilələrimiz üzrə əla yenilənmə fəaliyyəti ilə daha bir möhkəm rüb təqdim etdi. İcarə bazarları tələbatın daha çox gücünü və dərinliyini nümayiş etdirməyə davam edir. Biz bunu potensial müştərilərimiz arasında görürük və bu, qısa müddətdə toxunacağım üçüncü rüb bazar statistikalarında da öz əksini tapır. Biz həmçinin kapital bölgüsü cəbhəsində aktiv idik, yüksək keyfiyyətli tam icarəyə verilmiş bina və yaxın gələcəkdə inkişaf etdirilə bilən yeni bir sahə üzrə müqavilələri bağladıq. Performansımızın gücü ilə NAREIT FFO proqnozumuzun orta nöqtəsini hər səhm üçün bir sent artırdıq. Scott qısa müddətdə sizi proqnozumuzla tanış edəcək. Ümumi bazar şərtlərinə qayıdaraq, milli sənaye daşınmaz əmlakının əsasları müsbət tendensiya göstərməyə davam edir. CBRE-nin məlumatına görə, milli boş yerlər üçüncü rübdə yenidən yaxşılaşaraq 10 baza bəndi azalaraq 6,3%-ə düşüb. Milli səviyyədə, üçüncü rübdə xalis udulma 105 milyon kvadrat fut təşkil edib ki, bu da 79 milyon kvadrat futluq tamamlanmış layihələri üstələyib. Bu, 2022-ci ilin dördüncü rübündən bəri xalis udulma üçün ən yüksək rüblük səviyyə idi. İlin əvvəlindən xalis udulma 238 milyon kvadrat fut təşkil edib ki, bu da 183 milyon kvadrat futluq tamamlanmış layihələri üstələyir. Tələbatın yaxşılaşması nəzərə alınaraq, tikilməkdə olan layihələrin sayı orta dərəcədə artıb və hazırda 279 milyon kvadrat fut təşkil edir ki, bu da son zəngimizdəki 252 milyon kvadrat futdan çoxdur. Qeyd etmək vacibdir ki, 2026-cı ilin birinci rübündən üçüncü rübünə qədər xalis udulmanın illik tempi tikilməkdə olan ümumi kvadrat futu üstələyir. Bundan əlavə, layihələrin təxminən 36%-i əvvəlcədən icarəyə verilib ki, bu da ikinci rüblə oxşardır. Rübün sonunda istismarda olan obyektlərin doluluq səviyyəsi 94,1% təşkil edib ki, bu da ikinci rübün gəlirləri ilə bağlı zəngimizdə proqnozlaşdırdığımız 93,5%-i üstələyib. Bu yaxşılaşmış nəticə istismarda olan portfelimizdəki əlavə icarə fəaliyyəti ilə əlaqədar idi. 2026-cı ilin müddəti bitən icarə müqavilələrimiz demək olar ki, tamamlanıb, çünki biz artıq kvadrat fut üzrə 94%-ni həll etmişik və yeni və yenilənmiş icarə müqavilələri üçün ümumi nağd pul axını artımı 38% təşkil edir. 2027-ci ilə baxaraq, biz artıq bəzi əsas icarə müqavilələrini yeniləmişik və müddəti bitən icarə müqavilələrimiz üzrə yaxşı irəliləyiş əldə edirik. 2027-ci ilin müddəti bitən icarə müqavilələri üçün imzalanmış yenilənmələrdə nağd icarə haqqı artımı indiyə qədər 16% təşkil edir. Bu, gələn il müddəti bitən bütün icarə müqavilələrinin 45%-ni təşkil edir ki, bu da əhəmiyyətli bir hissədir. Növbəti gəlirlər konfransımızda və tamamlanmış büdcə prosesimizin faydası ilə sizə tam il üçün gözləntilərimizi verəcəyik. Hazırda tam il üçün rəqəmin ilin əvvəlindən bəri olan nəticələrdən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənəcəyini gözləmirik. 2027-ci ilin müddəti bitən icarə müqavilələri üçün əlavə məlumat verim. Xalis icarə haqqının 68%-i 2022-ci ildən bu günə qədər imzalanmış icarə müqavilələrinə aiddir, buna görə də indiyə qədər əldə edilmiş 16%-lik nağd icarə haqqı artımı pik icarə dövründə imzalanmış icarə müqavilələrinin böyük bir hissəsinin müddətinin bitməsini əhatə edir. Bundan əlavə, əgər Cənubi Kaliforniya icarə müqavilələrini hesablamadan çıxarsanız, nağd icarə haqqı artımı 20%-dən çox olur. Cənubi Kaliforniya ilə bağlı olaraq, bu bazar yaxşılaşma əlamətləri göstərir. Boş yerlərimiz üçün yeni inkişafa sərmayə qoymaq istəyən kirayəçilərdən əlavə icarə fəaliyyəti görmüşük. Üçüncü rübdə və dördüncü rübün əvvəlindən bu günə qədər istismarda olan portfelimizdə üç boş yeri uzunmüddətli əsasda icarəyə vermişik: Inland Empire East-də yerləşən 188 000 kvadrat futluq obyekt və 78 000 kvadrat futluq obyekt, eləcə də Los Ancelesdə bir transload obyekti. Həmçinin Inland Empire East-də istismarda olan portfelimizdə 200 000 kvadrat fut civarında iki boş obyektimiz var ki, hazırda sağlam fəaliyyət göstərir. Son zəngimizdən bəri investisiya fəaliyyətimiz barədə sizi məlumatlandırım. Əldəetmə cəbhəsində, Mərkəzi Pensilvaniyanın York şəhərində, I-78/I-81 dəhlizində, keçən rübdə icarəyə verdiyimiz 708 000 kvadrat futluq obyektin yaxınlığında yerləşən 2023-cü il istehsalı Park 83 Logistics Center adlı kross-dok binasını əldə etdik. 764 000 kvadrat futluq obyekt Fortune 500 şirkətinə 100% icarəyə verilib və yüksək giriş maneələri olan bir ərazidə yerləşir. Satınalma qiyməti 120 milyon dollar təşkil edib, mövcud nağd gəlir 5,1%, bugünkü bazar icarə haqqları ilə isə 5,8% gəlir əldə edilib. Həmçinin Dallasın şimal-şərqində, regionun ən sürətlə inkişaf edən şəhərlərindən biri olan McKinney-də 32 akr sahəni 13 milyon dollara əldə etdik. Sahə ümumilikdə 390 000 kvadrat fut olan iki binanı yerləşdirəcək. Birinci mərhələ 233 000 kvadrat futluq obyekt olacaq ki, bu da hüquqi sənədləşmə və infrastruktur işlərinin tamamlanmasından sonra yaxın gələcəkdə inkişaf etdirilə bilər. Birinci mərhələ üçün hədəflənən nağd gəlir orta hesabla 6%-dir. İndi inkişaf icarəsinə keçərək, keçən rübün zəngindən bəri First Park Miami Building 12-də 32 000 kvadrat futluq icarə müqaviləsi imzaladıq ki, bu da bu il imzalanmış ümumi inkişaf icarələrini 849 000 kvadrat futa çatdırır. Həmişə olduğu kimi, komanda inkişaf və istismarda olan portfelimizə, icarə imkanlarına və müştərilərə xidmətə diqqət yetirir. Bununla da sözü Scott-a verirəm. Scott Musil (Maliyyə Direktoru): Təşəkkür edirəm Peter. Üçüncü rübün nəticələrini qısa şəkildə xülasə edim. Əməliyyatlardan əldə edilən vəsaitlər tam seyreltilmiş səhm başına 0,80 dollar təşkil edib ki, bu da bir il əvvəlki 0,76 dollardan çoxdur. Rüb üçün nağd eyni mağaza NOI artımı, ləğv haqları istisna olmaqla, 5,6% təşkil edib ki, bu da əsasən yeni və yenilənmiş icarə müqavilələrindəki icarə haqqlarının artımı və müqaviləli icarə artımları ilə əlaqədar olub, qismən isə orta doluluq səviyyəsinin aşağı düşməsi ilə kompensasiya edilib. Üçüncü rübdəki icarə fəaliyyətimizi ümumiləşdirərək, təxminən 2,3 milyon kvadrat fut icarə müqaviləsi qüvvəyə minib. Bunlardan 400 000-i yeni, 1,6 milyonu yenilənmə və 300 000-i inkişaf və əldəetmələr üçün idi. Bununla da, indi proqnozumuza keçək. Peterin qeyd etdiyi kimi, biz NAREIT FFO proqnozumuzun orta nöqtəsini hər səhm üçün bir sent artırdıq və diapazonu 3,11-3,15 dollar səhm başına daraltdıq. Xatırladaq ki, NAREIT FFO birinci rübdə yaranan mübahisəli proksi kampaniyası ilə bağlı məsləhət xərclərinin səhm başına 0,04 dollarını əks etdirir. Bu məsləhət xərcləri istisna olmaqla, 2026-cı il üçün FFO proqnoz diapazonumuz səhm başına 3,15-3,19 dollar təşkil edir ki, bu da orta nöqtədə bir sent artım deməkdir. Digər əsas proqnoz fərziyyələrimiz aşağıdakılardır: dördüncü rübün sonunda istismarda olan obyektlərin doluluq səviyyəsi 94,5%-dən 96,5%-ə qədər, orta nöqtə isə 95,5% təşkil edir. Bu, il üçün orta rüb sonu istismarda olan obyektlərin doluluq səviyyəsinin 94,5%-dən 95%-ə qədər olmasını nəzərdə tutur. Bu diapazonlar dekabrın sonunda baş verəcəyi güman edilən təxminən 650 000 kvadrat fut əlavə inkişaf icarəsini əks etdirir. Dördüncü rüb üçün ləğv haqları istisna olmaqla nağd eyni mağaza NOI artımı 4%-dən 6%-ə qədərdir. Bu, 2026-cı ilin tam ili üçün ləğv haqları istisna olmaqla nağd eyni mağaza NOI artımının 6,25%-dən 6,75%-ə qədər olmasını nəzərdə tutur ki, bu da orta nöqtədə 75 baza bəndi artım deməkdir. Proqnoz 30 sentyabr tarixinə tamamlanmış və tikilməkdə olan inkişaf layihələrimizlə bağlı gözlənilən 2026-cı il xərclərini əhatə edir. 2026-cı ilin tam ili üçün təxminən səhm başına 0,08 dollar faiz kapitalizasiya etməyi gözləyirik. Ümumi və inzibati xərclər proqnozumuz 42 milyon dollardan 43 milyon dollara qədər qalır ki, bu da mübahisəli proksi kampaniyası ilə bağlı 5,6 milyon dollarlıq xərcləri istisna edir. İndi sözü yenidən Peterə verirəm. Peter Baccile (Prezident və Baş İcraçı Direktor): Daha bir möhkəm performans üçün First Industrial-dakı bütün komanda yoldaşlarıma təşəkkür edirəm. İstismarda olan portfelimizdə və inkişaf imkanlarımızda gördüyümüz fəaliyyət səviyyələri barədə nikbinik. Həmçinin 2027-ci ilin müddəti bitən icarə müqavilələrimiz üzrə indiyə qədər əldə etdiyimiz yenilənmə irəliləyişindən də ruhlanırıq ki, bu da gələn il və sonrakı illərdə nağd pul axını artımımıza töhfə verəcək. Operator, suallar üçün açıq olmağa hazırıq. OPERATOR: İndi sual-cavab sessiyasına başlayırıq. Sual vermək üçün telefonunuzun klaviaturasında ulduz, sonra bir düyməsini basa bilərsiniz. Əgər spikerfon istifadə edirsinizsə, düymələri basmadan əvvəl dəstəyi götürün. Əgər istənilən vaxt sualınız cavablandırılıbsa və sualınızı geri götürmək istəyirsinizsə, ulduz, sonra iki düyməsini basın. İlk sualımız Citi-dən Craig Mailman-dən gəlir. Buyurun. Craig Mailman ( Citi-də analitik): Salam, sabahınız xeyir. Sadəcə inkişaf icarəsinə toxunmaq istəyirdim. Düşünürəm ki, keçən rüb siz dördüncü rübdə təxminən 900 000 kvadrat fut inkişaf icarəsi gözlədiyinizi söylədiniz və press-relizdə bunun 650 000-ə qədər yeniləndiyi görünür. Beləliklə, sadəcə maraqlanıram, bu, sadəcə olaraq, bu artımda nə qədər vaxt gecikməsi var?