[P1] Anbar sahibləri icarə haqlarını artırır, sövdələşmələr bağlayır və gəlir əldə edir, lakin əksər investorlar REIT bazarının sənaye seqmentini nəzərdən qaçırır. Dörd ad fərqlənir, lakin biri ən yüksək gəlirliliyin arxasında gizlənən risk daşıyır. EastGroup Properties ( NYSE:EGP ) üçüncü rübün nəticələrini 21 oktyabr tarixində açıqladı. Əməliyyatlardan əldə edilən vəsait ( FFO ) seyreldilmiş səhm başına 2,45 dollar təşkil edərək, illik müqayisədə 7,9% artmışdır və rüblük dividend 12,9% artaraq 1,75 dollar olmuşdur. Anbar sahibləri yenidən qiymətləri müəyyən edir və tələbatı üç amil artırır. Birincisi, e-ticarət dir. İkincisi, qabaqcıl istehsalın ABŞ -a qayıtmasıdır. Üçüncüsü, inventardır: Prologis ( NYSE:PLD ) bildirir ki, müştəriləri inventar baxımından az ehtiyatla işləyir və əlavə tutumlarını əsasən istifadə ediblər, buna görə də biznesləri böyüdükcə daha çox yerə ehtiyac duyurlar. Aşağıdakı dörd REIT -in hamısı səhm REIT -ləridir, yəni anbarlara sahibdirlər və icarə haqqı yığırlar. İpoteka REIT -ləri əmlak üzərində kredit verir və faiz dərəcəsi ilə kredit riskini öz üzərlərinə götürürlər, buna görə də bu siyahıya daxil deyillər. Hər bir dividend üçün təhlükəsizlik yoxlaması FFO əhatə dairəsidir: REIT -in nağd gəlirlərinin (daşınmaz əmlakın amortizasiyası əlavə edilmiş xalis gəlir) nə qədərinin dividend kimi ödənildiyi. [P2] EastGroup əsasən Sunbelt bölgəsində, sürətlə böyüyən ABŞ bazarlarında daha kiçik anbarlara (dayaz körfəzli, son mil binaları) sahibdir. Kaliforniya ümumi NOI -nin 14% -ni təşkil edir. 30 sentyabr tarixinə əməliyyat portfeli 97,3% icarəyə verilmiş və 96,5% məşğul idi. Yeni və yenilənmiş icarə müqavilələrinin icarə haqları düz xətt əsasında 36,3% artmış, eyni əmlakın nağd NOI -si 7,1% böyümüş və kirayəçi saxlanma nisbəti 78,8% olmuşdur. Bu il indiyədək məlumat mərkəzləri ilə bağlı icarə fəaliyyəti yeni icarə fəaliyyətinin təxminən 15% -ni təşkil etmişdir. Baş icraçı direktor Marshall Loeb bildirib ki, Phoenix “ 100% icarəyə verilib.” Gəlirlilik və əhatə dairəsi: İllik dividend 7,00 dollar dır. Səhmlərin 200,61 dollar olması ilə bu, təxminən 3,5% təşkil edir. Yeni 1,75 dollar lıq ödəniş üçüncü rübün FFO -sunun təxminən 71% -ni istifadə etmişdir. 7,00 dollar lıq illik dərəcə 9,65 dollar lıq tam illik FFO proqnozunun orta nöqtəsinin təxminən 73% -nə bərabərdir. Borc mülayimdir: illik EBITDA -nın 3,2 misli, faiz və sabit xərclər 14,7 dəfə əhatə olunur. Yüksəliş ssenarisi: Bu, EastGroup -un ardıcıl 187-ci rüblük dividendi idi. Rəhbərlik həmçinin bildirib ki, səhm başına rüblük FFO “on ildən artıqdır” əvvəlki ilin eyni rübünü üstələyir. Tam illik proqnoz 2025-ci ildəki 8,98 dollar dan 9,62-9,68 dollar a yüksəldi. Loeb dedi: “İcarə mühiti başlıqların gözlədiyindən daha sabit olmuşdur.” Risk: EastGroup böyüməsinin böyük hissəsini yeni səhmlər sataraq maliyyələşdirir. Onun təxminən 202 dollar səhm başına 695 milyon dollar dəyərində irəli səhm müqavilələri var və onun kapital planı 2026-cı ilin dördüncü rübündə təxminən 3 milyon səhm buraxılmasını nəzərdə tutur. Əgər yeni binalar və satınalmalar gözləniləndən az gəlir gətirərsə, daha böyük səhm sayı səhm başına böyüməni aşağı çəkəcək. [P3] Prologis 20 ölkədə təxminən 1,3 milyard kvadrat fut sahəyə sahibdir və ya paya malikdir, bu da təxminən 6500 müştəriyə icarəyə verilir. Üçüncü rübdə, Əsas FFO seyreldilmiş səhm başına 1,60 dollar təşkil edərək, bir il əvvəlkindən 7,4% artmışdır. Rübü 95,6% doluluqla başa vurmuşdur. Şirkət 38,0% xalis effektiv icarə haqqı artımı (nağd əsasda 23,4% ) ilə 55,9 milyon kvadrat fut yeni icarə müqaviləsi imzalamışdır. Nağd eyni mağaza NOI -si 5,9% böyümüşdür. Məlumat mərkəzi layihələrinin gücü 5,8 gigavat a çatmışdır. Gəlirlilik və əhatə dairəsi: İllik dividend 4,28 dollar dır. Səhmlərin 126,05 dollar olması ilə gəlirlilik təxminən 3,4% təşkil edir. Üçüncü rübün 1,07 dollar lıq dividendi Əsas FFO -nun təxminən 67% -ni istifadə etmişdir. İllik dərəcə 6,25 dollar dan 6,29 dollar a qədər olan tam illik proqnozun təxminən 68% -nə bərabərdir. Rüblük dividend 2022-ci ildəki 0,79 dollar dan 2026-cı ildə 1,07 dollar a yüksəlmişdir. Borcun təxminən 95% -i sabit faiz dərəcələrinə malikdir, orta hesabla təxminən 8 il ödəmə müddəti qalır. Yüksəliş ssenarisi: Prologis -in icarə müqavilələri orta hesabla cari bazar icarə haqlarından 16% aşağıdır. Bu fərq köhnə icarə müqavilələri yeniləndikcə yığıla biləcək təxminən 780 milyon dollar əlavə illik NOI -yə bərabərdir. Rəhbərlik həmçinin bildirir ki, yeni tikintinin özünü doğrultması üçün bazar icarə haqları 27% artmalıdır ki, bu da yeni təklifi məhdudlaşdırır. Məlumat mərkəzi təchizat zəncirindəki müştərilər ABŞ -da yeni icarə fəaliyyətinin 17% -ni təşkil etmişdir. Risk: Gözlənilən SEGRO birləşməsi təklif olunan şərtlərdən və ya vaxt qrafikindən fərqli şəkildə başa çata bilər. Bağlanışın 2027-ci ilin birinci yarısında gözlənilir və Prologis artıq sövdələşmə üçün 2,4 milyard dollar yeni adi səhm kapitalı toplamışdır. Səhm hesabat zamanı 131,29 dollar dan 126,05 dollar a düşmüşdür. [P4] First Industrial Realty Trust ( NYSE:FR ) ABŞ -da, 15 hədəf metro sahəsinə yönəlmiş təxminən 72,9 milyon kvadrat fut böyük paylama binalarına sahibdir. O, həmçinin yeni anbarlar da inkişaf etdirir. Üçüncü rübdə yeni və yenilənmiş icarə müqavilələrinin nağd icarə haqları 52% artmış, nağd eyni mağaza NOI -si 5,6% böyümüşdür. Xidmətdə olan doluluq 94,9% -dən 94,1% -ə düşsə də, bu, şirkətin proqnozlaşdırdığı 93,5% -i üstələmişdir. Səhmlər gəlir çağırışı günü 6,91% düşərək 55,30 dollar a çatmışdır. Gəlirlilik və əhatə dairəsi: İllik dividend 2,00 dollar dır, bu da təxminən 3,6% gəlirlilik deməkdir. Rüblük dividend bu il 0,445 dollar dan 0,50 dollar a yüksəlmişdir. Üçüncü rübün ödənişi səhm başına 0,80 dollar FFO -nun təxminən 63% -ni istifadə etmişdir. İllik dərəcə NAREIT FFO proqnoz diapazonu olan 3,11 dollar dan 3,15 dollar a qədər olan məbləğin təxminən 64% -nə bərabərdir. Bu, buradakı hər hansı digər REIT -dən daha geniş marjadır. Yüksəliş ssenarisi: First Industrial artıq 2026-cı ildə müddəti bitən icarə müqavilələrinin 94% -ni 38% nağd icarə haqqı artımı ilə həll etmişdir. O, həmçinin 2027-ci il müddəti bitən icarə müqavilələrinin 45% -ni 16% artımla həll etmişdir. Baş icraçı direktor Peter Baccile bildirib ki, şirkət kirayəçiləri saxlamaq üçün icarə haqlarını azaltmır: “Biz qətiyyən icarə müqavilələri almırıq.” Risk: Doluluq yanlış istiqamətdə gedir. Aşağı orta doluluq bu rübdə icarə haqqı artımını qismən kompensasiya etmişdir və Inland Empire -dəki 324.000 kvadrat fut luq bina hələ də boşdur. [P5] Rexford Industrial Realty ( NYSE:REXR ) yalnız Cənubi Kaliforniya da, yəni tikilmiş şəhər ərazilərində sənaye əmlakına sahibdir. O, hələ üçüncü rübün nəticələrini açıqlamayıb. Onun son ikinci rübün nəticələri seyreldilmiş səhm başına 0,63 dollar Əsas FFO və 506,9 milyon dollar GAAP xalis zərər göstərmişdir. Zərər şirkətin nəzərdə tutulduğundan daha tez satmağı planlaşdırdığı aktivlər üzrə 624,75 milyon dollar qeyri-nağd silinmədən qaynaqlanmışdır. Eyni əmlakın orta doluluğu 95,7% və eyni əmlakın nağd NOI -si 1,5% artmışdır. Gəlirlilik və əhatə dairəsi: İllik dividend 1,74 dollar dır. Səhmlərin 36,03 dollar olması ilə gəlirlilik təxminən 4,8% təşkil edir ki, bu da Rexford -u qrupun yüksək gəlirli seçimi edir. 0,435 dollar lıq rüblük dividend ikinci rübün Əsas FFO -sunun təxminən 69% -ni istifadə etmişdir və rəhbərlik dividendin təhlükəsiz olduğunu bildirmişdir. Dividend artımı kəskin şəkildə yavaşlamışdır: rüblük ödəniş 2023-cü ildəki 0,38 dollar dan 2024-cü ildə 0,4175 dollar a, 2025-ci ildə 0,43 dollar a və 2026-cı ildə 0,435 dollar a yüksəlmişdir. Borc 99,6% sabitdir, orta effektiv dərəcə 3,725% təşkil edir. Rexford -un həmçinin 2027-ci ildə ödənilməli olan 1,019 milyard dollar borcu var. Yüksəliş ssenarisi: Cənubi Kaliforniya da yeni tikinti onilliklərin ən aşağı səviyyəsindədir. Prologis və EastGroup hər ikisi bölgədə müsbət xalis udma bildirmişdir, yəni boşaldılandan daha çox yer icarəyə verilmişdir. Aktiv satışları ilə maliyyələşdirilən yeni 1,0 milyard dollar lıq geri alış proqramı səhm başına FFO -nu artıra bilər. Risk: İcarə haqları hələ də azalır. Yenidən icarəyə verilən əmlakların nağd icarə haqları 11,3% , yeni icarə müqavilələrinin nağd icarə haqları isə bazarın pik nöqtəsində imzalanan icarə müqavilələrinin müddəti bitdikcə 19,5% düşmüşdür. [P6] EastGroup onillik FFO artımı, yeni dividend artımı və mülayim borcu ilə birinci yerdədir. Prologis ikinci yerdədir, rahat Əsas FFO əhatə dairəsi və icarə müqavilələrinə daxil edilmiş illik icarə haqqı artımları ilə. First Industrial üçüncü yerdədir: onun ödəniş marjası ən genişdir, lakin doluluq azalmağı dayandırmalıdır. Rexford sonuncudur, çünki onun daha yüksək gəlirliliyi azalan icarə haqlarından qaynaqlanır və onun üçüncü rüb hesabatı Cənubi Kaliforniya nın nəticələrə təsirini dayandırıb-dayandırmadığını qeyd edəcək. Hər hansı sual və ya düzəliş üçün [email protected] ilə əlaqə saxlayın. Chris Lange on ildən artıqdır ki, müxtəlif mövzuları əhatə edən maliyyə və geosiyasi yazıçıdır. O, 24/7 Wall St. üçün minlərlə məqalə dərc etmişdir, əvvəlki işləri əsasən səhmlər, IPO -lar, səhiyyə, müdafiə, qlobal məsələlər və texnologiyaya yönəlmişdir. Onun işləri Business Insider , USA Today , Yahoo Finance , MSN , The Motley Fool və bir çox digər nəşrlər tərəfindən sitat gətirilmiş və ya istinad edilmişdir. Southwestern University -nin məzunu olaraq, investisiyalara diqqət yetirərək biznes təhsili almış və bankçılıq və startaplarda əvvəlki təcrübəsi olmuşdur. Xəbərləri oxumadığı və ya yazmadığı zaman, lakros ehtirasını izləyir, şahmat oynayır və ya atası ilə günəş layihələri qurur.