[P1] 70 milyonluq "baby boomer" nəsli indicə 80 yaşa çatmağa başlayıb və beş ev sahibi bu dalğadan gəlir əldə etmək üçün yarışır. Lakin onların gəlirləri risk haqqında iki çox fərqli hekayəyə bölünür və onlardan biri indicə doqquz rəqəmli zərər açıqlayıb… Yaşlılar üçün yaşayış evlərinin sahibləri hazırda ABŞ tarixində ən böyük yaş dalğasından gəlir əldə edirlər. Şirkətin 30 iyul 2026-cı il tarixli gəlir çağırışında Ventas ( NYSE:VTR ) şirkətinin baş icraçı direktoru Debra A. Cafaro dedi: “Təxminən 70 milyonluq "baby boomer" nəslinin qabaqcıl hissəsi bu il 80 yaşa çatmağa başlayıb, bu da yaşlı əhalinin artım tempinin iki dəfədən çox artacağı bir onilliyi gətirir.” O, həmçinin təchizat boşluğunu bir cümlədə izah etdi: “Bu rübdə 1000-dən bir qədər çox tikinti işinə başlanılıb, yalnız 2026-cı ildə isə 2 milyon insan 80 yaşa çatır.” Aşağıdakı beş REIT -in hamısı səhm REIT -ləridir. Onlar binalara sahibdirlər və kirayə və ya əməliyyat gəliri toplayırlar. Bu, onları əmlak kreditləri saxlayan və ev sahiblərinin qaçdığı faiz dərəcəsi və kredit riskini daşıyan ipoteka REIT -lərindən fərqləndirir. (Bu REIT -lərdən bəziləri operatorlara kreditlər verir və biz bunu aşağıda qeyd edirik.) Onların gəlirləri onları iki qrupa ayırır. Welltower ( NYSE:WELL ) və Ventas özəl ödənişli yaşlılar üçün yaşayış evlərinin böyük sahibləridir və bazar onları böyümə üçün qiymətləndirir. CareTrust REIT ( NYSE:CTRE ), Sabra Health Care REIT ( NASDAQ:SBRA ) və LTC Properties ( NYSE:LTC ) daha çox ödəyirlər, çünki onların gəlirlərinin daha çox hissəsi Medicare və Medicaid -dən asılı olan ixtisaslı tibb bacısı operatorlarından gəlir. Aşağıdakı hər bir dividendlərin təhlükəsizliyi oxunuşu əməliyyatlardan əldə edilən vəsaitlərdən ( FFO ) və ya düzəliş edilmiş FFO /paylanma üçün mövcud vəsaitlərdən ( FAD ) istifadə edir. Bu REIT pul axını ölçüləri amortizasiyanı geri qaytarır, bu da GAAP gəlirlərinin ödəniş nisbətini əmlak sahibləri üçün yanıltıcı edir. Nəyə sahibdir: Welltower , təxminən 170,8 milyard dollar bazar kapitallaşması ilə qrupdakı ən böyük addır. O, əməliyyat və üçqat xalis yaşlılar üçün yaşayış evlərinə, ambulator tibb binalarına və uzunmüddətli/post-kəskin qulluq əmlaklarına sahibdir. Onun yaşlılar üçün yaşayış əməliyyat portfeli ( SHOP ) ikinci rübdə ümumi xalis əməliyyat gəlirinin ( NOI ) təxminən 70%-ni təşkil edib. Şirkət Amica Senior Lifestyles -ı əldə edərək Kanada ya genişlənib, bu da pro rata əsasında 4,1 milyard Kanada dolları dəyərində 38 icma əlavə edib. Bu sövdələşmə 1 aprel 2026-cı ildə bağlanıb. Tələb fonu: SHOP -un eyni mağaza NOI -si ikinci rübdə 20,5% artıb. Eyni mağaza doluluğu 86,1%-dən 89,4%-ə yüksəlib və məşğul otaq başına gəlir ( RevPOR ) 5,2% artıb. Rəhbərlik bunu NOI artımının 20%-dən yuxarı olduğu 15-ci ardıcıl rüb adlandırıb. Gəlir və əhatə: Səhm 1,31% gəlir gətirir. Welltower rüblük dividendini 15% artıraraq 0,85 dollara çatdırıb, bu da onun 221-ci ardıcıl rüblük dividendi idi. Tam illik normallaşdırılmış FFO proqnozu hər səhm üçün 6,36-6,44 dollar olduğu halda, illik 3,40 dollar ödəniş FFO -nun təxminən 53%-ni istifadə edir. Borc da azdır, xalis borcun düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbəti 2,99x-dir. Yüksəliş ssenarisi: Welltower -in müştərilərinin daha yüksək kirayə haqqı ödəməyə pulu var. Baş icraçı direktor Şankh S. Mitra çağırışda bunu belə ifadə etdi: “Biz tarixdə ən varlı yaş qruplarına xidmət edirik, "baby boomer" nəsli tərəfindən əhəmiyyətli sərvət konsentrasiyası var.” Şirkət bu il indiyə qədər təxminən 15,5 milyard dollar dəyərində investisiyaları tamamlayıb və ya imzalayıb. İnvestorlar bu böyümənin çoxunu artıq qiymətləndiriblər: səhmlər ilin əvvəlindən 29,25% artıb. Risk: SHOP strukturunda Welltower əməliyyat xərclərini birbaşa öz üzərinə götürür, buna görə də operator işçi qüvvəsinin sağlamlığı vacibdir. Mitra dedi ki, uzunmüddətli işçi qüvvəsinin mövcudluğu narahatlıq doğurur, çünki işçi qüvvəsi azalır və daha az ailə baxıcısı var. Əgər əmək haqqı inflyasiyası RevPOR -u üstələsə, marja hekayəsi pozulmağa başlayır. Nəyə sahibdir: Təxminən 44,4 milyard dollar bazar kapitallaşması olan Ventas üç seqment üzrə hesabat verir: SHOP , Ambulator Tibb və Tədqiqat və Üçqat Xalis İcarəyə Verilmiş Əmlaklar. Rəhbərlik ilin sonuna qədər SHOP -un 60 milyard dollarlıq müəssisənin 60%-ni təşkil edəcəyini gözləyir. Tələb fonu: SHOP -un eyni mağaza nağd NOI -si ikinci rübdə 16,3% artıb, ABŞ SHOP isə 18% artıb. ABŞ -da eyni mağaza doluluğu 360 baza bəndi artıb və RevPOR 5% artıb. ABŞ -da yaşlılar üçün yaşayış evlərinin doluluğu hələ də yalnız 87%-dir, bu da əlavə qazanclar üçün yer qoyur. Gəlir və əhatə: Səhm 2,34% gəlir gətirir. Rüblük dividend 0,52 dollardır, 2025-ci il ərzində 0,48 dollardan artıb, illik 2,08 dollar təşkil edir. Tam illik normallaşdırılmış FFO proqnozu hər səhm üçün 3,85-3,90 dollara yüksəlib, buna görə də ödəniş mərkəzdə FFO -nun təxminən 54%-ni istifadə edir. Xalis borcun düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbəti 5,6x-dən 4,7x-ə yaxşılaşıb. Təqaüdçülər tarixi bilməlidirlər. Ventas 2020-ci ildə rüblük ödənişini 0,7925 dollardan 0,45 dollara endirib və hazırkı dividend hələ də pandemiya öncəsi səviyyədən aşağıdır. Yüksəliş ssenarisi: Daha dolu binalar əhəmiyyətli dərəcədə daha çox qazanc gətirir. Yaşlılar üçün yaşayış biznesini idarə edən Castin Hutchens dedi: “Hazırda 90% və ya daha çox dolu olan icmalar 25% NOI artımı təmin etdi.” Ventas 2026-cı il investisiya hədəfini 4,5 milyard dollara qaldırıb, orta hesabla gözlənilən birinci il gəliri 6,6% təşkil edir. Risk: Böyümənin çoxu operatorların dönüşündən asılıdır. Eyni mağaza olmayan aktivlər, onların böyük bir hissəsi keçmiş Brookdale icmalarıdır və indi yeni operatorlara keçir, SHOP NOI -sinin təxminən 25%-ni təşkil edir. Ventas həmçinin böyüməni səhmlərlə maliyyələşdirir: o, 4,2 milyard dollar vəsait cəlb edib və bunun 1,6 milyard dolları hələ də gözlənilir. Əgər dönüşlər dayansa, bu yeni səhmlər mövcud sahibləri seyreltir. Nəyə sahibdir: CareTrust -un portfeli üçqat xalis ixtisaslı tibb bacısı xidmətlərinə yönəlmişdir. O, həmçinin yaşlılar üçün yaşayış icarələrinin artan kitabına, kiçik bir SHOP seqmentinə və Care REIT plc vasitəsilə əldə edilmiş Böyük Britaniya qulluq evlərinə malikdir ki, bu da illik kirayənin təxminən 18%-ni təşkil edir. Portfelə 628 əmlak və 58 775 çarpayı/bölmə daxildir. Kredit riskini artıran kreditləri demək olar ki, tamamilə ixtisaslı tibb bacısı operatorlarına verilir və adətən daşınmaz əmlak üzərində alış opsionları ilə birlikdə gəlir. Operatorun sağlamlığı: CareTrust operatorlardan kirayə topladığı üçün əsas ölçü EBITDARM əhatəsidir: operatorun faiz, vergi, amortizasiya, kirayə və idarəetmə haqlarından əvvəlki gəlirləri, kirayəyə bölünür. Bu, ixtisaslı tibb bacısı xidmətləri üçün 3,21x və yaşlılar üçün yaşayış evləri üçün 2,16x idi. CareTrust müqavilə kirayə və faizlərinin 100%-ni topladı. Sabitləşdirilmiş portfelin doluluğu 83,9% idi. Gəlir və əhatə: Səhm 0,39 dollarlıq rüblük dividend üzrə 4,07% gəlir gətirir. Şirkət ödənişini normallaşdırılmış FAD -ın təxminən 76%-i səviyyəsində müəyyənləşdirir və tam illik FAD proqnozu hər səhm üçün 2,01-2,04 dollardır. Xalis borcun normallaşdırılmış cari EBITDA -ya nisbəti yalnız 1,0x-dir və şirkətin 2028-ci ilə qədər planlaşdırılmış borc ödəmə müddəti yoxdur. Yüksəliş ssenarisi: CareTrust hər səhm üzrə FFO -nu bu qrupdakı digər şirkətlərdən daha sürətli artırır. Normallaşdırılmış FFO proqnozu 2,03-2,06 dollar mərkəzdə 2025-ci il üzrə 16,2% artım deməkdir. O, ikinci rübdə 899,6 milyon dollar dəyərində investisiyaları 8,9% birləşdirilmiş sabitləşdirilmiş gəlirlə bağladı. Baş İnvestisiya Direktoru Ceyms Kallister ixtisaslı tibb bacısı xidmətlərinə üstünlük verməyin arxasındakı riyaziyyatı izah etdi: sabitləşdirilmiş SHOP aktivləri “orta-aşağı 5% kapitallaşma” ilə ticarət edir, “ SNF və digər imkanlar” isə “yüksək 8% və ya 9%” gəlir təklif edir. Risk: Medicare və Medicaid ödənişləri, həmçinin CMS minimum işçi heyəti tələbi kimi federal işçi heyəti qaydaları operatorların kirayə haqqı ödəyə biləcəyini müəyyənləşdirir. Baş icraçı direktor Devid Sedqvik mühiti “tənzimləmə və ödəniş baxımından sabit” adlandırdı, lakin CareTrust ikinci rübdə hələ də 4,67 milyon dollar kredit zərərləri üçün ehtiyat ayırdı. Nəyə sahibdir: Sabra ixtisaslı tibb bacısı və keçid dövrü qulluq müəssisələrinə, icarəyə verilmiş və idarə olunan yaşlılar üçün yaşayış evlərinə, davranış sağlamlığı xəstəxanalarına və ixtisaslaşdırılmış xəstəxanalara sahibdir. Baş icraçı direktor Rik Matros dedi ki, şirkət tezliklə “təxminən 95% yaşlılar üçün yaşayış və ixtisaslı tibb bacısı xidmətləri” olacaq. Tələb fonu: Eyni mağaza idarə olunan yaşlılar üçün yaşayış nağd NOI -si 13,7% artıb. İdarə olunan portfelin doluluğu 82,8%-dən 85,4%-ə yüksəlib və marja 27,3%-dən 31,2%-ə genişlənib. İxtisaslı tibb bacısı EBITDARM əhatəsi 2,49x-ə çatıb. Gəlir və əhatə: 6,18% ilə Sabra burada yeganə ultra yüksək gəlirli addır, buna görə də əvvəlcə əhatəni yoxlayın. 0,30 dollarlıq rüblük dividend ikinci rüb normallaşdırılmış AFFO -nun 75%-ni təşkil edib. Tam illik normallaşdırılmış AFFO proqnozu hər səhm üçün 1,59-1,61 dollar, normallaşdırılmış FFO proqnozu isə 1,53-1,55 dollar deməkdir ki, bu da təxminən 78% FFO ödənişi deməkdir. GAAP nəticələri gəlirlərin ödəniş nisbətlərinin REIT -lər üçün niyə yanıltıcı olduğunu göstərir. Sabra hər səhm üzrə 0,10 dollar GAAP zərəri açıqladı, əsasən 102,4 milyon dollarlıq qeyri-nağd kredit zərərləri üçün ehtiyat səbəbindən, normallaşdırılmış FFO isə 0,38 dollar təşkil etdi. Dividend 2020-ci ildə 0,45 dollardan endirildikdən sonra 0,30 dollarda qalıb. Yüksəliş ssenarisi: Birləşdirilmiş SHOP portfeli son bir ildə 73-dən 94 əmlaka qədər artıb. İlin əvvəlindən investisiyaların ümumi dəyəri təxminən 599 milyon dollar təşkil edir, ilkin nağd gəlir 7,5%-dir. Avamere kirayə haqqının yenidən tənzimlənməsi illik sabit nağd kirayəni 41 milyon dollardan 48 milyon dollara qaldırıb. Ödənişlərə gəldikdə, son Medicare bazar səbəti 2,4% təşkil edib və rəhbərlik Medicaid dərəcələrinin təxminən 2% artacağını gözləyir. Risk: Operator krediti əsas riskdir. 102,4 milyon dollarlıq ehtiyat, çətinlik çəkən kirayəçinin və ya borcalanın nəticələrə nə qədər sürətli təsir edə biləcəyini göstərir. Borcunun 51,1%-i dəyişkən faiz dərəcələri ilə olduğu üçün Sabra -nın borclanma xərcləri artsa, bu cür zərbəni daşımaq üçün daha az yeri var. Nəyə sahibdir: Təxminən 2,3 milyard dollar bazar kapitallaşması ilə buradakı ən kiçik REIT olan LTC , üçqat xalis ixtisaslı tibb bacısı xidmətlərindən sürətlə SHOP -a keçir. Hazırda 12 operator tərəfindən idarə olunan 39 SHOP icması var. Rəhbərlik ilin sonuna qədər SHOP -un NOI -nin təxminən 50%-nə, 2028-ci ilin sonuna qədər isə 75%-nə çatacağını gözləyir. 2024-cü ildə NOI -nin 50%-dən çoxunu təşkil edən ixtisaslı tibb bacısı xidmətlərinin aşağı 20-lik diapazona düşəcəyi gözlənilir. Tələb fonu: Əsas 27 əmlaklı SHOP portfeli orta hesabla 90,0% doluluqla 26,9% NOI marjası ilə 13,3 milyon dollar NOI istehsal edib. Gəlir və əhatə: LTC 5,43% ilə yüksək gəlirli addır. O, aylıq 0,19 dollar, yəni ildə 2,28 dollar ödəyir və bu dərəcə 2020-ci ildən bəri dəyişməyib. Əsas FFO proqnozu 2,76-2,78 dollar olduğu halda, ödəniş təxminən 82%-dir. Əsas FAD 2,83-2,85 dollar olduğu halda, bu, təxminən 80%-dir. Dividend əhatə olunur, lakin LTC qrupda ən kiçik buferə malikdir. Həmsədr Pam Kessler bu ilki böyüməni belə təsvir etdi: “Bu, portfeli dəyişdirdiyimiz üçün ağır bir transformasiya ili olub və bu ilki 1,5% artım bu investisiya üçün ödədiyimiz qiymətdir.” Yüksəliş ssenarisi: LTC SHOP investisiya proqnozunu 50% artıraraq 900 milyon dollara çatdırıb və bu keçidi maliyyələşdirmək üçün aktiv satışlarından və kredit ödənişlərindən 730 milyon dollar gözləyir. Borcun illik düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbəti 4,2x-dir. Bazar dəyişikliyi mükafatlandırıb: səhmlər ilin əvvəlindən 32,75% artıb. Risk: LTC indi operatorlarının binaları nə qədər yaxşı idarə etməsindən asılıdır. Əsas portfelin doluluğu daxili proqnozlardan təxminən 90 baza bəndi geridə qalır. Əsas bölmələrin təxminən 30%-dən 32%-nə qədərini təşkil edən müstəqil yaddaş qulluğu rübdən rübə dəyişə bilər. Welltower və Ventas FFO -larının təxminən yarısını ödəyir və son bir ildə dividendlərini artırıblar. Sabra və LTC pul axınının 75%-dən 82%-nə qədərini ödəyir və heç biri 2020-ci ildən bəri dividendini artırmayıb. CareTrust iki qrup arasında yerləşir, 80%-dən aşağı FAD ödənişini siyahıdakı ən aşağı borc ilə birləşdirir. Bu beş şirkət arasında əlavə gəlir, bazarın ixtisaslı tibb bacısı operatoru və ödəniş riskini götürmək üçün investorlara ödədiyidir, buna görə də gəlirdən əvvəl FFO və FAD əhatəsini yoxlayın (böyük gəlirin kəsilməsinin yeddi xəbərdarlıq əlamətini burada pulsuz hesabatda yazmışıq: Dividend Tələləri). Hər hansı sual və ya düzəliş üçün [email protected] ilə əlaqə saxlayın. Kris Lange on ildən çox müxtəlif mövzuları əhatə edən təcrübəyə malik maliyyə və geosiyasi yazıçıdır. O, 24/7 Wall St. üçün minlərlə məqalə dərc edib, keçmişdə əsasən səhmlər, IPO -lar, səhiyyə, müdafiə, qlobal məsələlər və texnologiyaya diqqət yetirib. Onun işi Business Insider , USA Today , Yahoo Finance , MSN , The Motley Fool və bir çox digər nəşrlər tərəfindən sitat gətirilmiş və ya istinad edilmişdir. Southwestern Universiteti nin məzunu olaraq, investisiyalara diqqət yetirərək biznes təhsili alıb və bankçılıq və startaplarda əvvəlki təcrübəyə malikdir. Xəbərləri oxumadığı və ya yazmadığı zaman lakros ehtirasını izləyir, şahmat oynayır və ya atası ilə günəş layihələri qurur.