[P1] Strawberry Fields REIT (NYSEAMERICAN: STRW ) sədri, CEO-su və təsisçisi Moishe Gubin ixtisaslaşmış tibb müəssisələri (SNF) daşınmaz əmlak investisiya trastının böyümə strategiyasını, icarə strukturunu və demoqrafik perspektivlərini açıqlayaraq, müntəzəm kirayə yığımlarını və nizam-intizamlı satınalma modelini vurğuladı. Gubin bildirdi ki, şirkət 2003-cü ildə ilk qocalar evini almasından və 2015-ci ildə təxminən 33 binadan sonra hazırda 142 binaya sahibdir. O qeyd etdi ki, şirkət aktivlərini illik təxminən 8%-9% sürətlə artırıb, 1,6 milyard dollar dəyərində qiymətləndirdiyi daşınmaz əmlak portfelinə illik 100 milyon dollar ilə 150 milyon dollar arasında investisiya qoyur. Gubinə görə, şirkət “saf oyun” ixtisaslaşmış tibb müəssisəsi, yəni SNF REIT -dir. Şirkət illik təxminən 143 milyon dollar kirayə gəliri və 15 000-dən çox lisenziyalı çarpayı barədə məlumat verib. Strawberry Fields həm New York Fond Birjası nda, həm də Tel Aviv Fond Birjası nda listələnib və Gubin bildirdi ki, şirkət New York da dörd ildən artıqdır ki, açıq şəkildə ticarət olunur. [P2] Gubin qeyd etdi ki, Strawberry Fields adətən iki beş illik yenilənmə seçimi və 3% illik kirayə artımı ilə 10 illik icarə müqavilələrindən istifadə edir. O bildirdi ki, şirkət son səkkiz ildə illik kirayə haqqının 100%-ni toplayıb. İcarə müqavilələri üçqat xalisdir, yəni operatorlar əmlak səviyyəsində əməliyyat xərcləri və tənzimləmə məsələlərinə görə məsuliyyət daşıyırlar. Gubin dedi ki, bu struktur REIT -in işçi qüvvəsi çatışmazlığı və əmək haqqı inflyasiyası daxil olmaqla, ixtisaslaşmış tibb müəssisələrinin operatorlarının üzləşdiyi əməliyyat təzyiqlərinə birbaşa məruz qalmasını məhdudlaşdırır. Analitik sualına cavab olaraq Gubin dedi: “Biz mənfəət və zərərlərin yükünü çəkmirik. Bizim icarə müqavilələrimiz mütləqdir.” Buna baxmayaraq, o bildirdi ki, şirkət kirayəçinin fəaliyyətini yaxından izləyir, çünki gəlirli operatorlar sakinlərin qayğısını və kirayə ödənişlərini qorumaq üçün vacibdir. Gubin dedi ki, Strawberry Fields operatorların maliyyə hesabatlarını aylıq nəzərdən keçirir, əmlakları ildə iki dəfə ziyarət edir və kapital xərclərini izləyir. Gubin bildirdi ki, kirayəçinin kirayə ödənişləri 2 dəfədən çox, yəni 2,25 dəfəyə yaxın idi. Yeni əməliyyatlar adətən kirayə ödənişlərinin 1,25 dəfəyə yaxın olması ilə başlayır ki, bu da şirkət əmlak əlavə etdikcə portfelin ortalamasını azalda bilər. [P3] Gubin ixtisaslaşmış tibb xidmətini ABŞ -ın yaşlanan əhalisi tərəfindən dəstəklənən ehtiyaclara əsaslanan bir iş kimi təsvir etdi. O bildirdi ki, şirkətin investisiya əsası “baby boomer” nəslinin müəssisələrdə qayğıya ehtiyac duyacağı yaşa çatması ilə bağlıdır. O, həmçinin yeni təchizatı məhdudlaşdıra biləcək tənzimləyici maneələrə də işarə etdi. O dedi ki, ştatlar adətən yeni qocalar evi tikilməzdən əvvəl ehtiyac sertifikatı (CON) prosesləri vasitəsilə təsdiq tələb edirlər. Gubinə görə, rəqiblərin daha asanlıqla yaxınlıqda vahidlər inkişaf etdirə biləcəyi çoxmənzilli əmlaklardan fərqli olaraq, qocalar evləri dövlət icazəsi olmadan mövcud müəssisələrin yanında sadəcə tikilə bilməz. O bildirdi ki, şirkət satınalmalarını portfellərini qurduğu və əmlakları əsas icarə müqavilələrinə yerləşdirə biləcəyi ərazilərdə cəmləşdirir. Əsas icarə müqaviləsi çərçivəsində bir neçə müəssisə birlikdə icarəyə verilir ki, bu da bir və ya daha çox fərdi əmlak çətinliklərlə üzləşsə belə, portfel üzrə kirayə ödənişlərini dəstəkləməyə kömək edir. [P4] Gubin dedi ki, Strawberry Fields zamanla ardıcıl bir qiymətləndirmə yanaşması saxlayıb, operatorların maliyyə imkanlarına, idarəetmə təcrübəsinə və kirayə ödənişlərini saxlamaq qabiliyyətinə diqqət yetirib. O, şirkətin böyüməsini bəzən “bolluq və ya qıtlıq” kimi xarakterizə etdi, çünki rəhbərlik müəyyən bir əməliyyat tempini saxlamaq üçün satınalma standartlarını dəyişdirməyəcək. Strawberry Fields bu yaxınlarda 200 milyon dollarlıq kredit xəttini bağladı ki, Gubin bunun daimi maliyyələşdirmə təşkil etməzdən əvvəl satınalmaları maliyyələşdirmək üçün daha çox çeviklik verdiyini bildirdi. O dedi ki, bu imkan SOFR üstəgəl 275 baza bəndi faiz dərəcəsi daşıyır. Gubin bildirdi ki, şirkətin xalis borcunun EBITDA -ya nisbəti 6 dəfədən aşağı idi və borclanması 50%-dən aşağı idi ki, o da əmlakın qiymətləndirmə fərziyyələrindən asılı olaraq 43%-ə yaxın qiymətləndirirdi. O, həmçinin şirkətin borc öhdəliklərini yenidən maliyyələşdirdiyini və 2029-cu ilə qədər əhəmiyyətli bir öhdəliklə üzləşmədiyini bildirdi; bu borc iki bir illik uzatma seçimini əhatə edir. Faiz dərəcəsi riskinə toxunaraq, Gubin dedi ki, faiz dərəcələrində bir faiz bəndi artımı SOFR üstəgəl 275 baza bəndi ilə qiymətləndirilən 330 milyon dollarlıq borc üzrə təxminən 3 milyon dollar xərc əlavə edəcək. O, bu məbləği şirkətin cari il fəaliyyətindən əvvəlki təxminən 75 milyon dollarlıq sərbəst pul axını ilə müqayisə etdi. Gubin dedi ki, REIT -in düzəliş edilmiş əməliyyatlardan gələn vəsaiti ( AFFO ), yəni REIT -lər tərəfindən ümumi istifadə olunan pul axını ölçüsü 74 milyon dollardan bir qədər az idi. O bildirdi ki, şirkət pul axınının təxminən yarısını dividendlər vasitəsilə paylayır və qalanını böyümə üçün saxlayır, eyni zamanda illik 20 milyon dollar ilə 25 milyon dollar arasında borcunu ödəyir. Gubin dedi ki, saxlanılan bu kapital və borc imkanı səhmlər buraxmadan illik təxminən 100 milyon dollarlıq satınalmaları dəstəkləyə bilər. O dedi ki, 10% kapitallaşma dərəcəsi ilə bu satınalmalar təxminən 10 milyon dollar əlavə gəlir gətirə bilər, təxmini borc xərcləri isə 3 milyon dollar ilə 4 milyon dollar arasında olar. Gubin bildirdi ki, Strawberry Fields AFFO -nun təxminən 10,5 qatına ticarət olunur, bu da REIT -lər üçün ümumi ortalama olan 15,9 qat ilə müqayisədə aşağıdır. O, endirimi əməliyyat fəaliyyətindən daha çox məhdud səhm likvidliyi ilə əlaqələndirdi. O dedi ki, şirkət son dörd ildə bir təklif tamamlayıb və açıq dövriyyədə təxminən 13 milyon səhmə sahibdir. Gündəlik ticarət həcmi təxminən 600 000 dollar ilə 700 000 dollar arasında idi ki, bu da daha böyük institusional investorlar üçün mövqelərini qurmağı və ya çıxmağı çətinləşdirə bilər. Gubin dedi: “Bizim səhmimiz insanların alıb saxladığı bir səhmdir,” əlavə edərək ki, o, bunu uzunmüddətli investorlar və ailə ofisləri üçün uyğun hesab edir. Strawberry Fields REIT, Inc. əsasən ixtisaslaşmış tibb və digər uzunmüddətli qayğı operatorları tərəfindən istifadə olunan əmlaklara sahib olan və idarə edən bir səhiyyə daşınmaz əmlak investisiya trastıdır. Şirkət gəlirini əsasən səhiyyə müəssisələrini kirayəçilərə uzunmüddətli, adətən üçqat xalis icarə müqavilələri əsasında icarəyə verməklə əldə edir ki, bu müqavilələrə əsasən kirayəçilər adətən əmlakın əməliyyat xərcləri, baxımı və vergilərinə görə məsuliyyət daşıyırlar. Şirkətin portfeli Birləşmiş Ştatlar dakı səhiyyə əmlaklarına, xüsusilə ixtisaslaşmış tibb müəssisələrinə və əlaqəli yaşlılara qayğı daşınmaz əmlakına yönəlmişdir. Bu ani xəbər xəbərdarlığı oxuculara ən sürətli hesabatı və qərəzsiz əhatəni təmin etmək üçün MarketBeat -dən alınan nəqliyyat elmi texnologiyası və maliyyə məlumatları ilə yaradılmışdır. Bu hekayə ilə bağlı hər hansı sual və ya şərhinizi contact@marketbeat.com ünvanına göndərin. Strawberry Fields REIT -i nəzərdən keçirməzdən əvvəl bunu eşitmək istəyəcəksiniz. MarketBeat Wall Street -in ən yüksək reytinqli və ən yaxşı performans göstərən tədqiqat analitiklərini və onların müştərilərinə gündəlik tövsiyə etdikləri səhmləri izləyir. MarketBeat ən yaxşı analitiklərin daha geniş bazarın diqqətini çəkməzdən əvvəl müştərilərinə indi almağı pıçıldadıqları beş səhmi müəyyən edib... və Strawberry Fields REIT siyahıda yox idi. Strawberry Fields REIT hazırda analitiklər arasında “Mülayim Alış” reytinqinə sahib olsa da, ən yüksək reytinqli analitiklər bu beş səhmin daha yaxşı alış olduğunu düşünürlər. Beş Səhmi Buradan Baxın Nüvə enerjisi artan enerji tələbatı, genişlənən məlumat mərkəzləri və yenilənmiş siyasət dəstəyi ilə yeni bir böyümə dövrünə qədəm qoyur. Son illərdəki güclü qazanclardan sonra nüvə investisiyasının ən təsirli mərhələsi hələ qabaqda ola bilər. Bu hesabat, yeni nəsil texnologiyalar miqyaslandığı üçün yaxınmüddətli gəlirləri uzunmüddətli yüksəlişlə birləşdirən, dəyər zənciri boyunca yerləşən yeddi nüvə enerjisi səhmini vurğulayır. Tam siyahını açmaq üçün aşağıdakı linkə klikləyin. MarketBeat -in tam tədqiqat alətləri və hesabatlarına daxil olmaq üçün MarketBeat All Access -ə qeydiyyatdan keçin.