[P1] VICI Properties ( VICI +3.00%) davamlı böyümə nümayiş etdirməyə davam edir, lakin daşınmaz əmlak investisiya trastının ( REIT ) səhm performansından bunu bilmək olmaz. Kazino sahibi bu yaxınlarda daha yüksək icarə gəliri və tənzimlənmiş əməliyyat fondları ( AFFO ) bildirdi, tam illik proqnozunu artırdı və doqquzuncu il ardıcıl olaraq dividendini artırdı. Lakin onun səhmləri təzyiq altında qalır. VICI -nin nəticələri bir çox müsbət cəhətləri ehtiva etsə də, daha yaxından araşdırma REIT -in gəlirlərdən sonra niyə bərpa olunmadığını ortaya qoyur. [P2] VICI Properties üçüncü rüb üçün möhkəm nəticələr bildirdi. Onun ümumi gəlirləri 5,8% artaraq 1,1 milyard dollara çatdı, tənzimlənmiş əməliyyat fondları ( AFFO ) isə hər səhm üçün 4,3% artaraq 0,62 dollara yüksəldi. Bu gəlir artımı REIT -in dividendini daha 2,2% artıraraq hər səhm üçün 0,46 dollara çatdırmaq qabiliyyətini dəstəkləyir ki, bu da onun ardıcıl doqquzuncu illik dividend artımıdır. Son səhm qiymətinə görə, təcrübə mülkiyyəti sahibi 7,5% gəlir gətirir ki, bu da onu S&P 500 -də ən yüksək gəlirlərdən birinə sahib edir. Yüksək dividendli REIT -in güclü dividend əhatəsi (74% ödəmə nisbəti) ona yeni investisiyalar etmək və səhmdar dəyəri yaratmaq üçün kapital ayırmaq üçün artıq sərbəst nağd pul təmin edir. [P3] VICI üçüncü rübdə heç bir yeni investisiya elan etməsə də, bu il bir neçə müqavilə bağlamışdır, o cümlədən 1,2 milyard dollarlıq Golden Entertainment satış-icarə əməliyyatı və 1,5 milyard dollarlıq One Beverly Hills tikinti maliyyələşdirməsi. Bundan əlavə, REIT bu yaxınlarda 2 milyard dollarlıq səhm geri alma proqramı elan etdi. Ümumilikdə, bu nəticələr investorların gəlir gətirən bir REIT -dən istəyəcəyi şeydir. [P4] Lakin, gəlir hesabatı daha az inandırıcı bir inkişafı da ehtiva edirdi. VICI Properties -in üçüncü rüb gəlirləri bu rübün ən böyük xəbəri deyil. REIT gözlənilən kredit itkilərində 458 milyon dollarlıq artım bildirdi ki, bu da əsasən Caesars ( CZR +1.75%) ilə olan icarə müqaviləsi ilə əlaqədardır. VICI , Caesars -ın yüksək təminatlı borcuna təsir edən kredit reytinqinin aşağı salınmasını, digər amillər arasında, kredit itkiləri gözləntisinin artmasına səbəb kimi göstərdi. [P5] Caesars -ın maliyyə sağlamlığı əsas narahatlıq doğurur, çünki o, VICI -nin icarə gəlirinin təxminən 38% -ni təşkil edir. Caesars -ın təxminən 11,7 milyard dollar borcu var və bir kredit reytinq agentliyi bu yaxınlarda Fertitta Entertainment tərəfindən gözlənilən alınmasından sonra maliyyə strukturu ilə bağlı narahatlıqlar fonunda onun yüksək təminatlı borcunu aşağı saldı. Bu reytinq aşağı salınması, gələcək icarə müqavilələrinin yenilənməsi ilə bağlı yenilənmiş fərziyyələrlə birlikdə, VICI -ni Caesars ilə əlaqəli gözlənilən kredit itkiləri üçün ayırmasını artırmağa sövq etdi. Bu qeyri-nağd xərc Caesars -ın icarə haqqını ödəməyi dayandırdığı anlamına gəlməsə də, VICI -nin Caesars -dan güclü asılılığının potensial risklərini vurğulayır. [P6] Caesars ilə bağlı artan kredit narahatlıqları və yüksələn faiz dərəcələri VICI -nin səhmlərinə təsir etmişdir ki, bu da hazırda 52 həftəlik zirvəsindən 20% -dən çox aşağıdır. REIT hazırda bu il hər səhm üçün ən azı 2,47 dollar AFFO əldə etməyi gözləyir ki, bu da əvvəlki proqnozundan yüksəkdir. Son 24 dollarlıq səhm qiymətinə görə, o, AFFO -nun 10 qatından azına ticarət edir. Bu, bir REIT üçün çox münasib səviyyədir. [P7] VICI Properties -in buradan cəlbedici ümumi gəlirlər əldə etməsi üçün çox şey lazım deyil. Məsələn, hazırkı 7,5% dividend gəliri ilə, REIT -in qiymətləndirmə əmsalında heç bir dəyişiklik olmadığını fərz etsək, iki rəqəmli illik ümumi gəlir əldə etmək üçün hər səhm üçün AFFO -nu illik yalnız 2%-3% artırması kifayətdir. Əgər o, hazırkı orta tək rəqəmli hər səhm üçün AFFO böyümə sürətini qoruya bilsə və qiymətləndirmə əmsalı genişlənsə, daha güclü gəlirlər əldə edə bilər. [P8] Lakin, xüsusilə Caesars -a əhəmiyyətli məruz qalmasından potensial olaraq əhəmiyyətli aşağı risk var. Əgər kazino operatoru maliyyə çətinlikləri ilə üzləşsə və icarə müqaviləsini yenidən müzakirə etməli olsa, bu, əhəmiyyətli gəlir və qiymətləndirmə maneəsi yarada bilər. Mən düşünürəm ki, ən çox ehtimal olunan nəticə Caesars -ın yeni sahibinin borcu azaltmaq üçün bəzi əməliyyatlarını satması, yeni kirayəçilərin isə cari qiymətlərə yaxın yeni icarə müqavilələri imzalamasıdır. REIT bu cür vəziyyətlərdə çox təcrübəyə malikdir. Məsələn, üçüncü rübdə VICI , Highfield Investment Group -un Century Casino -nun Century Mile Racetrack və Century Downs Racetrack -ı almasından sonra onunla yeni əsas icarə müqaviləsi bağladı. Yeni 20 illik icarə müqaviləsi əvvəlki icarə müqaviləsi ilə eyni ilkin baza icarə haqqına malikdir. Bu inam mənim VICI Properties -in cəlbedici bir investisiya imkanı olduğuna dair fikrimi gücləndirir, xüsusilə də gəlir axtaran investorlar üçün. [P9] VICI Properties -in son gəlirləri onun əsas biznesinin yaxşı performans göstərməyə davam etdiyini göstərir. REIT nağd pul axınını artırır, dividendini yüksəldir və münasib ödəmə nisbətini qoruyur. Lakin, Caesars Entertainment ilə bağlı narahatlıqlar onun səhmlərinin niyə bərpa olunmadığını izah edir. İnvestorlar bu riski nəzərə almalı olsalar da, səhmin aşağı qiymətləndirilməsi və 7,5% dividend gəliri onu yüksək potensial gəlir əldə etmək istəyən daha riskə dözümlü investorlar üçün cəlbedici bir imkan edir.