[P1] "Baby boomer" nəsli 80 yaşını tamamlayır, tikinti şirkətləri isə demək olar ki, yeni yaşlılar üçün mənzil tikmir. Bu vəziyyət kirayə haqqlarını və doluluq səviyyəsini artırır. Lakin operator xərcləri və hökumət ödənişləri səhmdarlara nə qədər mənfəət çatacağını müəyyən edir və bu dörd REIT bunu idarə edir… Yaşlılar üçün mənzil daşınmaz əmlakda ən aydın tələbat hekayələrindən birinə malikdir. Üçüncü rüb hesabatında Ventas ( NYSE:VTR ) qeyd etdi ki, təxminən 70 milyon fərddən ibarət olan "baby boomer" nəsli bu il 80 yaşını tamamlamaya başlayıb. Tikinti şirkətləri rüb ərzində cəmi 1 000 yeni yaşlılar üçün mənzil tikintisinə başlayıb. Daha çox 80 yaşlı və çox az yeni bina doluluq səviyyəsini və kirayə haqqlarını artırır, lakin operatorun sağlamlığı, əmək xərcləri və hökumət ödənişləri bunun nə qədərinin səhmdarlara çatacağını müəyyən edir. Aşağıdakı dörd REIT -in hamısı binalara sahib olan səhm REIT -ləridir. Heç biri ipoteka REIT -i deyil. Dividend təhlükəsizliyi FFO , FAD və ya AFFO əhatə dairəsi, yəni REIT -lərin faktiki olaraq dividendləri ödədikləri pul axını rəqəmləri ilə ölçülür. [P2] Welltower qrupun nəhəngidir. O, ABŞ , Böyük Britaniya və Kanada üzrə 3 002 əmlaka sahibdir. Bunlar əsasən müstəqil yaşayış, dəstəkli yaşayış və yaddaş qayğısı təklif edən yaşlılar üçün mənzil tipli icmalar, həmçinin ambulator tibb binaları və ixtisaslaşmış tibb müəssisələridir. Onun Yaşlılar üçün Mənzil Əməliyyat ( SHO ) seqmenti illik NOI -nin 70%-ni təşkil edir. Bu strukturda Welltower binalardan sabit kirayə çeki əvəzinə əməliyyat mənfəətini saxlayır, buna görə də doluluq və qiymətlər yüksəldikdə ən çox qazanır. SHO -nun müqayisəli əmlaklardan əldə etdiyi NOI üçüncü rübdə 21,0% artıb. Eyni mağazaların doluluq səviyyəsi 320 baza bəndi artaraq 90,2%-ə çatıb və hər məşğul otaqdan əldə edilən gəlir 5,3% artıb. Rəhbərlik bildirib ki, SHO -nun müqayisəli əmlaklardan əldə etdiyi NOI ardıcıl 16-cı rübdə 20%-dən çox artıb. Sakinlər və onların ailələri SHO gəlirinin 93,5%-ni özəl vəsaitlərdən ödəyirlər ki, bu da hökumət ödəniş dövrünün bu seqmentə təsirini məhdudlaşdırır. Gəlir və əhatə dairəsi: 3,40 dollar illik dividend 237,29 dollar qiymətində təxminən 1,43% gəlir gətirir. Bu ödəniş 6,50 dollar normallaşdırılmış FFO rəhbərliyinin təxminən 52%-nə bərabərdir. Son rüb də oxşar olub: 0,85 dollar dividend üçüncü rübün 1,67 dollar normallaşdırılmış FFO -sunun təxminən 51%-ni təşkil edib. Bu, geniş bir buferdir. Yüksəliş ssenarisi: Dividend yenidən artır. 2020-ci ildən 2023-cü ilə qədər 0,61 dollar səviyyəsində qalıb, sonra 0,67 dollar -a, sonra 0,74 dollar -a, sonra isə 15% artaraq 0,85 dollar -a yüksəlib. Tam illik normallaşdırılmış FFO rəhbərliyi 6,47 dollar -dan 6,53 dollar -a yüksəlib və həm S&P , həm də Moody’s şirkəti müsbət proqnozlarla A-/A3 reytinqi ilə qiymətləndirir. Səhmlər ilin əvvəlindən 29,2% artıb ki, bu da aşağı gəliri izah etməyə kömək edir. Risk: Şirkət sürətlə alır. İlin əvvəlindən pro rata ümumi investisiyalar 21,0 milyard dollar a çatıb və düzəliş edilmiş EBITDA əsasında xalis borc 2,36x-dən 3,02x-ə yüksəlib. Üçüncü rüb əsasən əməliyyat xərcləri və HC-One Group -un restrukturizasiyası ilə bağlı 124,7 milyon dollar digər xərcləri əhatə edib. Welltower üçüncü rübdə 44 ixtisaslaşmış tibb müəssisəsi də əlavə edib. İxtisaslaşmış tibb müəssisələrinin operatorları Medicare və Medicaid ödənişlərindən asılıdırlar, buna görə də portfelin bu hissəsi ödəniş riski daşıyır. [P3] Ventas təxminən 1 500 əmlaka sahibdir. Buraya əməliyyat portfelində ( SHOP ) təxminən 1 000 yaşlılar üçün mənzil icması, həmçinin ambulator tibb və tədqiqat binaları və üçqat xalis icarəyə verilmiş səhiyyə əmlakları daxildir. SHOP -un eyni mağazalardan əldə etdiyi nağd NOI üçüncü rübdə 16% artıb, ABŞ -da 17% artım müşahidə olunub. Bu, SHOP NOI -nin ardıcıl 17-ci rübdə iki rəqəmli artımını təşkil edir. Buna baxmayaraq, rəhbərlik zəng zamanı bildirib ki, “ ABŞ -dakı mağaza əmlaklarımız hələ də yalnız 89% doludur”, bu da daha çox vahidi doldurmaq üçün yer qoyur. Gəlir və əhatə dairəsi: Ventas dördüncü rübün 2025-ci il nəticələri ilə rüblük dividendini 0,52 dollar səviyyəsində müəyyən edib ki, bu da 8% artım deməkdir. İllik olaraq bu, 2,08 dollar təşkil edir ki, bu da 85,35 dollar qiymətində təxminən 2,44% gəlir deməkdir. Üçüncü rübün normallaşdırılmış FFO -su hər səhm üçün 99 sent olub, buna görə də dividend təxminən 53% təşkil edib. 3,89 dollar tam illik mərkəzə qarşı ödəniş nisbəti təxminən 53%-dir. Yüksəliş ssenarisi: Rəhbərlik 3,87 dollar -dan 3,90 dollar -a yüksəlib, yəni 9%-dən 10%-ə qədər artım. Düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbətdə xalis borc 5,3x-dən 4,4x-ə yaxşılaşıb ki, rəhbərlik bunu “on ildən çox müddətdə ən güclü borc səviyyəmiz” adlandırıb. Tam və ya tam doluluğa yaxın icmalar indi portfelin 15%-ni təşkil edir və tam binalar kirayə verənlərin qiymətləri artırmaq üçün ən çox yerə sahib olduğu yerlərdir. Risk: Ventas alış-verişini əsasən yeni səhmlər buraxmaqla ödəyir ki, bu da mövcud sahibləri azaldır. Bu il 3,9 milyard dollar dəyərində 47,3 milyon səhmi forvard satışlar çərçivəsində həll edib, 0,8 milyard dollar hələ də ödənilməmiş qalır. Yaşlılar üçün mənzil sövdələşmələrindən gözlənilən ilk illik gəlirlər 6,6% təşkil edir, buna görə də hər səhm üzrə artım bu binaların proqnozlaşdırıldığı kimi dolmasından asılıdır. [P4] CareTrust REIT əsasən ixtisaslaşmış tibb müəssisələrinin kirayə verəni kimi fəaliyyət göstərir. O, 400 ixtisaslaşmış tibb müəssisəsi və 224 yaşlılar üçün mənzil icması daxil olmaqla 58 775 çarpayı/vahidə malik 628 əmlaka sahibdir. Əksəriyyəti üçqat xalis icarə müqavilələri ilədir ki, burada operator vergiləri, sığortanı və təmiri ödəyir. Onun Böyük Britaniya -dakı qayğı evləri illik kirayə haqqının 18%-ni təşkil edir. İxtisaslaşmış tibb müəssisələrinin operatorları, o cümlədən onun əsas kirayəçiləri, Medicare və Medicaid ödənişlərindən çox asılıdırlar. Gəlir və əhatə dairəsi: 0,39 dollar rüblük dividend 36,545 dollar qiymətində təxminən 4,27% gəlir gətirir. İkinci rübdə bu, normallaşdırılmış FAD -ın təxminən 76%-ni təşkil edib, birinci rübdəki təxminən 81%-dən aşağı düşüb. 2026-cı ilin 2,01 dollar -dan 2,04 dollar -a qədər normallaşdırılmış FAD rəhbərliyinə qarşı ödəniş nisbəti təxminən 77%-dir. Əhatə dairəsi möhkəmdir, baxmayaraq ki, iki böyük kapitallı şirkətdən daha aşağıdır. Yüksəliş ssenarisi: Kirayəçilər ixtisaslaşmış tibb müəssisələrində 3,21x və yaşlılar üçün mənzillərdə 2,16x sabitləşmiş EBITDARM əhatə dairəsi yaradırlar, yəni onların əməliyyat pul axını borclu olduqları kirayə haqqının bir neçə qatıdır. CareTrust müqaviləli kirayə və faizlərin 100%-ni toplayıb. Düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbətdə xalis borc 1,0x olub, 2028-ci ilə qədər heç bir planlaşdırılmış borc ödəmə tarixi yoxdur. Dividend 0,335 dollar -dan 16,4% artıb və icarə müqavilələri 2,5% inflyasiyaya əsaslanan kirayə artımlarını nəzərdə tutur. Risk: Hökumət ödənişləri bu kirayə verəni idarə edir. Şirkətin özü səhiyyə islahatlarını və dərəcə dəyişikliklərini, o cümlədən potensial minimum işçi heyəti tələblərini kirayəçi riskləri kimi qeyd edir. Medicaid dərəcələrindəki bir azalma və ya bahalı işçi heyəti tələbi kirayə əhatə dairəsinə təsir etməzdən əvvəl operator marjalarına zərbə vuracaq. Səhm avqustun 6-da ikinci rüb hesabatının 41,28 dollar qiymətindən təxminən 11,47% düşüb. [P5] Sabra 364 daşınmaz əmlaka sahibdir. Buraya 207 ixtisaslaşmış tibb/keçid qayğı müəssisəsi, 94 idarə olunan yaşlılar üçün mənzil icması, həmçinin davranış sağlamlığı müəssisələri və ixtisaslaşmış xəstəxanalar daxildir. Ödəyici qarışığı təxminən 52% özəl ödəniş və 48% qeyri-özəl (hökumət ödənişi) təşkil edir. Bu, onu dörd şirkət arasında Medicare və Medicaid -dən ən çox asılı edir. Gəlir və əhatə dairəsi: 1,20 dollar illik dividend 19,905 dollar qiymətində təxminən 6,03% gəlir gətirir. Bu, onu ultra yüksək gəlirli əraziyə daxil edir ki, bu da adətən ehtiyatlı olmaq üçün bir səbəbdir. Rəhbərlik zəng zamanı bildirib ki, “dividend yaxşı əhatə olunub və ikinci rübün hər səhm üzrə normallaşdırılmış AFFO -sunun 75%-ni təşkil edir.” Eyni 75% nisbəti 2026-cı ilin 1,59 dollar -dan 1,61 dollar -a qədər normallaşdırılmış AFFO rəhbərliyinə qarşı da keçərlidir. Dividend 0,45 dollar -dan kəsildikdən sonra 2020-ci ilin may ayından bəri 0,30 dollar səviyyəsində qalıb. Yüksəliş ssenarisi: İdarə olunan yaşlılar üçün mənzil portfeli yaxşılaşır. Eyni mağazalardan əldə edilən nağd NOI 13,7% artıb, nağd NOI marjası 27,3%-dən 31,2%-ə genişlənib və doluluq səviyyəsi 82,8%-dən 85,4%-ə yüksəlib. İxtisaslaşmış tibb müəssisələrinin EBITDARM əhatə dairəsi 2,49x-ə yüksəlib və düzəliş edilmiş EBITDA əsasında xalis borc 4,61x-ə düşüb. Əgər AFFO artmağa davam edərsə, dividend sabit qalarsa, əhatə dairəsi hər rüb daha da güclənir. Risk: İkinci rüb 102,4 milyon dollar nağd olmayan kredit itkiləri üçün ehtiyat gətirdi ki, bu da GAAP nəticələrini hər seyreltilmiş səhm üzrə 0,10 dollar itkiyə sürüklədi. Bu ölçüdə bir ehtiyat, doluluq səviyyəsi yaxşılaşsa belə, operator kreditinin pisləşə biləcəyini göstərir. Sabra -nın borcunun 51,1%-nin dəyişkən faiz dərəcələri ilə olması bu məsələni daha da əhəmiyyətli edir. Tələbat bu kirayə verənlərin hamısını dəstəkləyir və əhatə dairəsi onları fərqləndirir. Welltower və Ventas normallaşdırılmış FFO -nun təxminən yarısını ödəyir və onu iki rəqəmli və ya yüksək tək rəqəmli dərəcələrlə artırır ki, bu da artımlar üçün ən çox yer qoyur. CareTrust daha yüksək gəliri sürətli dividend artımı ilə, həmçinin daha böyük Medicaid təsiri ilə birləşdirir. Sabra ən yüksək gəliri ödəyir, lakin sabit dividend və yeni doqquz rəqəmli kredit ehtiyatı investorlara operator riskini daşımaq üçün pul ödənildiyini göstərir.