[P1] Douglas Emmett (NYSE: DEI ) dördüncü rüb ardıcıl olaraq müsbət ofis mənimsənilməsi bildirdi, doluluq bir faiz bəndindən çox artdı, çünki son bir ildə imzalanmış icarə müqavilələri qüvvəyə minməyə başladı. Şirkət üçüncü rübdə təxminən 1 milyon kvadrat fut sahəni əhatə edən 224 ofis icarə müqaviləsi imzaladı. İnvestor Əlaqələri üzrə Vitse-prezident Stuart McElhinney bildirdi ki, şirkətin ofis doluluğu 76,7% -ə yüksəldi, icarəyə verilmiş sahə isə Studio Plaza daxil olmaqla 80,4% -ə çatdı. Sədr və Baş İcraçı Direktor Jordan Kaplan doluluq artımını şirkətin 2012-ci ildən bəri ən böyük rüblük qazancı adlandırdı. O, icarəyəvermə boru kəmərinin sağlam qaldığını, baxmayaraq ki, yüksək faiz xərcləri əməliyyatlardan əldə olunan vəsaitlərə ( FFO ) təsir etməyə davam edir. McElhinney bildirdi ki, üçüncü rübün ofis icarəyəverməsinə 724 000 kvadrat futdan çox sahəni əhatə edən 142 yenilənmə və təxminən 272 000 kvadrat fut sahəni əhatə edən 82 yeni icarə müqaviləsi daxil idi. İcarəyə verilmiş və tutulmuş sahə arasındakı 3,7 faiz bəndi fərq şirkət üçün qeyri-adi dərəcədə geniş qaldı. McElhinney bildirdi ki, imzalanmış, lakin başlamamış bütün icarə müqavilələri növbəti dörd rüb ərzində başlamalıdır, əksəriyyəti isə növbəti bir və ya iki rübdə gözlənilir. O, daha sonra qeyd etdi ki, hələ tutulmamış sahənin əksəriyyəti növbəti üç rüb ərzində köçürülməlidir. Kaplan bildirdi ki, şirkət öz portfelində, o cümlədən Studio Plaza -da daha böyük əməliyyatlar görür. O, qeyd etdi ki, daha böyük icarə müqavilələri sahəni daha böyük artımlarla doldura bilər, lakin onlar həm də daha yüksək kirayəçi təkmilləşdirmə xərcləri və daha yavaş köçürmələr tələb edə bilər. Studio Plaza -nın icarəyə verilməsi barədə soruşulduqda, Kaplan mülkün dörd rüb ərzində və potensial olaraq iki rüb ərzində “çox yaxşı vəziyyətdə” olacağını gözlədiyini, baxmayaraq ki, daha böyük kirayəçilər köçdükcə gəlirin əldə olunması daha uzun çəkə bilər. McElhinney bildirdi ki, rüb ərzində imzalanmış icarə müqavilələrinin düz xətt dəyəri eyni sahə üçün əvvəlki icarə müqavilələrindən 1,8% yüksək idi. Aşağı başlanğıc nağd kirayə haqqları 3% -dən 5% -ə qədər tipik illik sabit kirayə artımları ilə tamamilə kompensasiya edildi. McElhinney qeyd etdi ki, nağd icarə yayılımları mənfi olaraq qaldı, qismən də müddəti bitən icarə müqavilələrinin illərlə kirayə artımlarını toplaması səbəbindən. O, şirkətin doluluğa üstünlük verdiyini və icarəyə verilmiş sahənin 80% -in ortalarına çatdıqdan sonra kirayə haqqlarının arxasınca gələ biləcəyini bildirdi. Baş Maliyyə Direktoru Peter Seymour bildirdi ki, üçüncü rübün gəlirləri bir il əvvəlki 251 milyon dollardan 261 milyon dollara yüksəldi, FFO isə 68,5 milyon dollardan 69,6 milyon dollara qalxdı. Düzəliş edilmiş FFO 52 milyon dollardan 47 milyon dollara düşdü və eyni mülk üzrə nağd xalis əməliyyat gəliri 3,1% azaldı. Douglas Emmett 2026-cı il üçün adi səhm başına 0,20 dollardan 0,16 dollara qədər seyreltilmiş xalis zərər və səhm başına 1,39 dollardan 1,43 dollara qədər tam seyreltilmiş FFO proqnozunu saxladı. Seymour bildirdi ki, proqnoz gələcək potensial əldə etmələr, satışlar, maliyyələşdirmələr və digər kapital bazarı fəaliyyətlərini istisna edir. Kaplan bildirdi ki, şirkətin orta borc xərcləri 3% -dən 5% -ə yüksələrək, illik faiz xərcini 2019-cu illə müqayisədə 135 milyon dollardan çox artırıb. O, bu artımın ofis doluluğunun azalmasına baxmayaraq, 2019-cu ilin yüksək səviyyəsindən FFO -nun azalmasının demək olar ki, hamısını təşkil etdiyini qeyd etdi. Kaplan bildirdi ki, faiz dərəcələri azalmasa belə, o, artan doluluğun və artıq tikilməkdə olan yaşayış layihələrinin FFO -nu 2019-cu il səviyyəsinə və ondan yuxarıya qaytara biləcəyinə inanır. Bu proqnoz əlavə yaşayış inkişafı və əldə etmələrdən potensial töhfələri istisna edir. McElhinney bildirdi ki, yaşayış portfeli 99% -dən çox icarəyə verilmişdi və eyni mülk üzrə nağd xalis əməliyyat gəliri bir il əvvəlkindən 4,4% artmışdı. Baş İnvestisiya Direktoru Kevin Crummy bildirdi ki, mənzil yenidənqurma layihələri növbəti bir neçə il ərzində 1000-dən çox vahid əlavə etmək üçün plan üzrə davam edir, o cümlədən Brentwood -dakı Landmark Residences -də 712 vahid və Westwood -dakı 10900 Wilshire -də 323 vahidə qədər. Kaplan bildirdi ki, Douglas Emmett digər iki sahədə ilkin planlaşdırma və memarlıq işləri aparır, lakin mövcud işlərin əksəriyyəti tamamlanana qədər onlara başlamaq niyyətində deyil. Əldə etmə cəbhəsində Kaplan bildirdi ki, şirkət Los Anceles -də son on il və ya daha uzun müddətdə görünən qiymətlərə endirimlərlə böyük, yüksək keyfiyyətli ofis binaları axtarır. O, Douglas Emmett -in mənzilləri almağı planlaşdırmadığını, çünki onları daha cəlbedici xərclərlə inkişaf etdirə biləcəyinə inandığını bildirdi. Crummy qeyd etdi ki, birgə müəssisə tərəfdaşları tarixən şirkətin daha böyük əməliyyatlar üçün üstünlük verdiyi kapital mənbəyi olub. Kaplan bildirdi ki, potensial tərəfdaşlar investisiya etməyə hazırdırlar, lakin şirkət hələ də əməliyyatları təmin etməlidir. Crummy bildirdi ki, avqust ayında Douglas Emmett 366 milyon dollarlıq ofis kreditini 2029-cu ilin sentyabr ayına qədər 6,24% effektiv sabit faiz dərəcəsi ilə dörd illik, qeyri-rekursiv kreditlə yenidən maliyyələşdirdi. Əməliyyat il ərzində yenidən maliyyələşdirilən borcu 1,2 milyard dollardan çox etdi. Kaplan bildirdi ki, şirkət artıq qarşıdan gələn kreditin yenidən maliyyələşdirilməsini müzakirə edir və faiz dərəcəsinin artacağını gözləsə də, bunu tamamlamaq qabiliyyətinə əmindir. Douglas Emmett, Inc. (NYSE: DEI ) ofis və çoxmənzilli yaşayış binalarına sahib olan, onları əldə edən, inkişaf etdirən, yenidən inkişaf etdirən və idarə edən özünü idarə edən və özünü idarə edən daşınmaz əmlak investisiya trastıdır ( REIT ). Şirkət güclü məşğulluq və mənzil tələbatı olan, təchizatla məhdudlaşdırılmış bazarlarda yüksək keyfiyyətli aktivlərə diqqət yetirir. Douglas Emmett -in portfeli Cənubi Kaliforniya və Honolulu -da cəmləşmişdir. Onun ofis mülkləri əsasən Los Anceles -in görkəmli alt bazarlarında, o cümlədən Century City , Brentwood , Westwood , Santa Monica , Warner Center və Wilshire Corridor -da yerləşir.