Global Net Lease (NYSE:GNL) cümə axşamı üçüncü rübün maliyyə nəticələrini açıqladı. Şirkətin üçüncü rüb üzrə gəlirləri haqqında danışıqların stenoqramı aşağıda təqdim edilmişdir. Bu stenoqram Benzinga API -ləri tərəfindən təqdim olunur. Bütün kataloqumuza real vaxt rejimində daxil olmaq üçün məsləhət almaq üçün https://www.benzinga.com/apis/ səhifəsinə daxil olun. Veb yayımı https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1775030&tp_key=6b5bb8bdaa ünvanında izləyin. Xülasə: Global Net Lease , güclü portfel performansı və Motive Industrial şirkətinin uğurlu inteqrasiyasını əks etdirərək, tam illik AFFO -nun hər səhm üzrə proqnoz diapazonunun aşağı həddini artırdı. Şirkət ofis aktivlərinə məruz qalmasını əhəmiyyətli dərəcədə azaldıb, strateji satışlara və kapitalın təkrar emalına diqqət yetirərək, ümumilikdə 391 milyon dollar dəyərində bağlanmış və gözlənilən satışlar həyata keçirib. GNL 29,7 milyon səhm əldə edərək səhmlərin geri alınması proqramını həyata keçirdi və 2027-ci ilin sonuna qədər heç bir borc ödəmə müddəti olmadan güclü likvidliyi vurğuladı, investisiya dərəcəli balans hesabatını qorudu. Şirkət üçüncü rübdə 112,9 milyon dollar gəlir və 67,1 milyon dollar xalis zərər, AFFO isə 48,3 milyon dollar və ya hər səhm üzrə 0,22 dollar olaraq bildirdi. Gələcək strategiyalara yüksək keyfiyyətli sənaye və pərakəndə əmlaklara seçmə investisiyalar, borcun azaldılmasına və maliyyə çevikliyinin qorunmasına davamlı diqqət daxildir. Tam Stenoqram: OPERATOR: Daha sonra sual-cavab sessiyası keçirəcəyik. İstənilən vaxt operator köməyinə ehtiyacınız olarsa, ulduz sıfırı basın. Bugünkü zəng qeydə alınır. İndi sözü Jordan Schoenfeld -ə vermək istərdim. Buyurun. Jordan Schoenfeld (İnvestor Əlaqələri): Təşəkkür edirəm. Hər kəsə sabahınız xeyir və Global Net Lease -in 2026-cı ilin üçüncü rübü üzrə gəlirləri haqqında danışıqlarımıza qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. Bu gün danışıqlarda mənə Global Net Lease -in baş icraçı direktoru Michael Weil və Global Net Lease -in baş maliyyə direktoru Chris Masterson qoşulur. Aşağıdakı məlumatlar 1995-ci il tarixli Şəxsi Qiymətli Kağızlar Məhkəmə İslahatı Aktı çərçivəsində gələcəyə yönəlmiş bəyanatları ehtiva edir. Zəhmət olmasa, bugünkü danışıqlarımız zamanı verilən gələcəyə yönəlmiş bəyanatlardan faktiki nəticələrin əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənməsinə səbəb ola biləcək müxtəlif amillər üçün 2026-cı ilin üçüncü rübü üzrə gəlirlərimizin açıqlamasının sonunda gələcəyə yönəlmiş və xəbərdarlıq bəyanatı bölməsini nəzərdən keçirin. SEC sənədlərimizdə qeyd edildiyi kimi, Global Net Lease qanunla tələb olunan hallar istisna olmaqla, bu gələcəyə yönəlmiş bəyanatları yeniləmək və ya dəyişdirmək niyyətindən və ya öhdəliyindən imtina edir. Həmçinin, bugünkü danışıqlarımız zamanı biz şirkətin maliyyə performansını qiymətləndirmək üçün faydalı ola biləcəyinə inandığımız müəyyən qeyri-GAAP maliyyə tədbirlərini müzakirə edəcəyik. İstifadə etdiyimiz AFFO və düzəliş edilmiş EBITDA kimi qeyri-GAAP maliyyə tədbirlərinin təsvirləri və bu tədbirlərin GAAP -a uyğun olaraq bildirilən nəticələrimizlə uzlaşdırılması gəlirlərimizin açıqlamasında və əlavə materiallarda ətraflı şəkildə verilmişdir. İndi sözü baş icraçı direktor Michael Weil -ə verirəm. Mayk. Edward M. Weil Jr. (Həmsədr İcraçı Direktor): Təşəkkürlər, Jordan . Sabahınız xeyir və bu gün bizə qoşulduğunuz üçün hər kəsə təşəkkür edirəm. Diqqətimiz portfelimizin performansına və müəyyən edilmiş prioritetlərimizi həyata keçirməyə yönəlib. 2026-cı ilin ilk üç rübündə əldə etdiyimiz irəliləyişdən məmnunuq. Yalnız bu rübdə biz Motive Industrial şirkətinin alınmasını bağladıq və tamamilə inteqrasiya etdik, ofis aktivlərinə məruz qalmamızı azaltmaqda daha da irəliləyiş əldə etdik və kapitalı təxminən 10% AFFO gəliri ilə cəlbedici səhmlərin geri alınması imkanlarına yönəltdik. Bu davamlı icranı əks etdirərək, tam illik AFFO -nun hər səhm üzrə proqnoz diapazonunun aşağı həddini artırırıq. Bu icra daha çətin makroiqtisadi şəraitdə baş verdi. İqtisadi perspektiv, inflyasiya və pul siyasəti ilə bağlı qeyri-müəyyənlik, 10 illik xəzinədarlıq istiqrazlarının gəlirliyinin kəskin artması ilə birlikdə, kommersiya daşınmaz əmlakı üçün qiymətləndirmələrə və kapitalın dəyərinə təzyiq göstərmişdir. Bu mühitdə biz nəzarət edə biləcəyimiz şeylərə diqqət yetiririk: portfelimizi gücləndirmək, maliyyə çevikliyini qorumaq və kapitalı intizamla bölüşdürmək. Biz inanırıq ki, investisiya dərəcəli balans hesabatımız, güclü likvidliyimiz və investisiya dərəcəli kirayəçilərə əhəmiyyətli məruz qalmamız əlavə borc və ya adi səhm artırmaq ehtiyacı olmadan strategiyamızı inkişaf etdirmək üçün bizi yaxşı mövqeyə qoyur. Portfelimiz dividendlərimizi maliyyələşdirmək üçün kifayət qədər sərbəst pul axını yaratsa da, biz ofis seqmentimizdə fürsətçi satışları davam etdirərkən yeniləmələr və icarə müddətinin uzadılması üzərində səylə işləməyə davam edirik. Avqustun 12-də tamamlanan Motive alınması portfelimizin yenidən mövqeləndirilməsində çox əhəmiyyətli bir addım oldu. Biznesimizi dəyişdirən geniş satış təşəbbüsündən sonra, əldə edilmiş əmlakları əməliyyat platformamıza tamamilə inteqrasiya etdik və portfel yaxşı performans göstərir və nəticələrimizə müsbət töhfə verir. Biz həmçinin gözlənilən G&A sinerjilərinə nail olduq, üçüncü rübdə G&A xərclərini artırmadan əldə edilmiş portfeli dublikat ictimai şirkət personalının və üçüncü tərəf xərclərinin aradan qaldırılması yolu ilə mənimsədik. Biz əldə edilmiş 40 əmlaklı Motive portfelində potensial satış üçün üç-beş əsas olmayan aktiv müəyyən etmişik və bu aktivləri cəlbedici qiymətləndirmələrlə monetizasiya etmək üçün potensial imkanları qiymətləndiririk. Biz hesab edirik ki, bu potensial satışlar təxminən 75 milyon dollar dan 100 milyon dollar a qədər ümumi gəlir gətirə bilər ki, bu da yüksək keyfiyyətli sənaye və pərakəndə əmlaklara yenidən investisiya və daha geniş portfel üzrə borcun azaldılması daxil olmaqla, daha geniş kapital bölgüsü prioritetlərimizi dəstəkləyir. Biz ofis aktivlərinə məruz qalmanı azaltmağa davamlı diqqət yetirərək, hədəfli satışlar vasitəsilə kapitalın təkrar emalı strategiyamızı daha da inkişaf etdirdik. 2026-cı il oktyabrın 30-dək bağlanmış və satış boru kəmərimiz 391 milyon dollar təşkil edirdi, buna işğal olunmuş aktivlər üzrə 7,7% nağd kapital dərəcəsi ilə tamamlanmış 167 milyon dollar satış daxildir. Ofis əmlakları satış fəaliyyətimizin əksəriyyətini təşkil etməyə davam edir, ümumi bağlanmış və gözlənilən satış həcminin təxminən 68% -ni təşkil edir. Bu gözlənilən əməliyyatların tamamlanmasından sonra, ümumi ofis aktivlərinə məruz qalmanın düz xətt kirayə haqqının təxminən 18% -nə qədər azalacağını gözləyirik. Ofis aktivlərinə məruz qalmanı azaltmaq yanaşmamız intizamlı olaraq qalır, qiymətləndirmə və dəyəri maksimuma çatdırmaq imkanları bu satışların sürətini müəyyən edir. Biz strategiyamızı hər bir aktivə uyğunlaşdırırıq, o cümlədən dəyəri artırmaq üçün mümkün olduqda satışdan əvvəl icarə müddətini uzatmaq və daşıma xərclərini və mənfi NOI sürüşməsini aradan qaldırmaq üçün portfelimizdəki bir neçə boş binanı seçmə yolu ilə satmaq. Mümkün olduqda, biz həmçinin satışları icarə müddətinin bitməsi ilə bağlamaq üçün qururuq, qalan müqavilə kirayəsini əldə edərkən, yenidən icarəyə vermə xərclərindən, əlavə kapital xərclərindən və boşluq riskindən qaçırıq. Cari səhm qiymətləri səviyyələri və gördüyümüz cəlbedici alınma imkanlarının məhdud sayı nəzərə alınaraq, adi səhmlərin buraxılması hazırda cəlbedici deyil. Likvidliyimiz və satış gəlirləri yaratmaq qabiliyyətimiz o deməkdir ki, biz cari qiymət səviyyələrinə yaxın səhm buraxılışlarına etibar etməyə ehtiyac duymuruq. Bunun əvəzinə, biz aktivləri seçmə yolu ilə monetizasiya edə və xalis gəlirləri artırıcı şəkildə yenidən yerləşdirə bilərik. Bir nümunə, bonus amortizasiyasının vergi faydaları ilə dəstəklənən qaz və rahatlıq və avtomobil yuma aktivlərinə güclü özəl alıcı tələbatıdır ki, bu da cəlbedici satış qiymətlərini qorumağa kömək edir. Hazırda bu kateqoriyalarda təxminən 70 milyon dollar dəyərində 15 əmlakımız 6,5% nağd kapital dərəcəsi ilə müqavilə altındadır. Bu kateqoriyalarda daha geniş məruz qalmamız portfelin düz xətt kirayə haqqının təxminən 3% -ni təşkil edir. Bu aktivlər yaxşı performans göstərməyə davam etsə də, onlar həmçinin hazırda müqavilə altında olan əməliyyatlardan kənarda cəlbedici qiymətli kapitalın əhəmiyyətli potensial mənbəyini təmin edir. Seçmə satışlar bizə yüksək keyfiyyətli sənaye və pərakəndə əmlaklara yenidən investisiya etməyə imkan verəcək, eyni zamanda portfelimizi təkmilləşdirməyə və yenidən mövqeləndirməyə davam edəcəyik. Biz səhmdarlarımız üçün uzunmüddətli dəyər yaradan ağıllı, strateji qərarlar qəbul etməyə davam edəcəyik. Alınma cəbhəsində, yüksək keyfiyyətli tək kirayəçili sənaye və pərakəndə əmlaklara yenidən investisiya etmək imkanlarını qiymətləndirməkdə intizamlı qalırıq. Hər hansı bir alınma üçün hər səhm üzrə AFFO -ya artım ilkin şərtdir. Portfelin keyfiyyətini artırmaq və borclanma məqsədlərimizə uyğun qalmaqla yanaşı, biz etibarlı kirayəçilərə, daxili müqavilə kirayə artımına və pul axınlarımızın davamlılığını artıran uzunmüddətli icarə müqavilələrinə üstünlük veririk. Diqqətimiz gəlir gətirən aktivlərə yönəlib, əmlakların yenidən mövqeləndirilməsi və ya uzunmüddətli inkişaf layihələrinin həyata keçirilməsi ilə bağlı əlavə qeyri-müəyyənlikdən qaçırıq. Daha yüksək maliyyələşdirmə xərcləri investisiya marjalarını sıxışdırıb və biz hələ də alınma kapital dərəcələrinin cari borc maliyyələşdirmə mühitini adekvat şəkildə əks etdirdiyinə inandığımız səviyyələrə uyğunlaşdığını görməmişik. Rübdə biz bir neçə alınma imkanını qiymətləndirdik, lakin başlanğıc gəlirlilik və borcun dəyəri arasındakı marjanın investisiyanı əsaslandırmaq üçün kifayət olmadığı yerlərdə keçməyi seçdik. Biz inanırıq ki, satışlarda davamlı irəliləyiş, daşınmaz əmlak qiymətləri uyğunlaşdıqca meyarlarımıza cavab verən alınmaları həyata keçirmək üçün əlavə kapital yaradacaq, hər bir imkan səhmlərin geri alınması və borcun azaldılması ilə müqayisə ediləcək. Səhmlərin geri alınması proqramımızın başlanğıcından 2026-cı il oktyabrın 30-dək biz təxminən 245,8 milyon dollar dəyərində 29,7 milyon səhm geri almışıq ki, bu da orta hesabla 8,28 dollar qiymətlə təxminən 10% cəlbedici AFFO gəlirliyini təmsil edir. Tam illik proqnozumuzun orta nöqtəsinə əsasən, buna 2026-cı ilin üçüncü rübündə təxminən 58,5 milyon dollar dəyərində 6,6 milyon səhm daxildir. Biz borclanmanı azaltmaq və yüksək keyfiyyətli sənaye və pərakəndə aktivlərə seçmə investisiyalar etmək prioritetlərimizi balanslaşdıraraq, fürsətçi geri alımları qiymətləndirməyə davam edəcəyik. Uzunmüddətli dərəcələrin son artımı keçən il qəbul etdiyimiz maliyyələşdirmə qərarlarının dəyərini də vurğuladı. İnvestisiya dərəcəli kredit profilimiz 2025-ci ilin avqustunda dövri kredit xəttimizi təkmilləşdirilmiş şərtlərlə yenidən maliyyələşdirməyə, uzatma seçimləri daxil olmaqla müddətini 2030-cu ilin avqustuna qədər uzatmağa və marjanı 35 baza bəndi azaldaraq cari 1,25% səviyyəsinə çatdırmağa imkan verdi. Uzunmüddətli xəzinədarlıq istiqrazlarının gəlirliliyinin artmasına baxmayaraq, mövcud borclanma xərclərimiz indiyə qədər əsasən dəyişməz qalıb. ABŞ dolları ilə revolver borclanmalarımızın əsasını təşkil edən göstərici cəmi 25 baza bəndi artıb və borcumuzun 86% -i sabit və ya sabit dərəcələrə dəyişdirilib ki, bu da maliyyələşdirmə xərclərimizə təsirini əhəmiyyətli dərəcədə məhdudlaşdırır. Həmçinin, 2027-ci ilin dördüncü rübünə qədər heç bir borc ödəmə müddətimiz yoxdur ki, bu da kapital bölgüsü strategiyamızı həyata keçirərkən əlavə çeviklik təmin edir. Borclanmanın azaldılması uzunmüddətli əsas kapital bölgüsü prioriteti olaraq qalır və biz satışlardan əldə olunan xalis gəlirləri borcun ödənilməsinə yönəltməyə davam etmək niyyətindəyik. İnvestisiya dərəcəli balans hesabatımızı və maliyyə çevikliyimizi qorumaq alınmalar, səhmlərin geri alınması və borcun azaldılması arasında tarazlığı necə qurduğumuzun əsasını təşkil edir. Portfelimizə gəlincə, 2026-cı ilin üçüncü rübünün sonunda biz 44 milyon kirayəyə verilə bilən kvadrat fut sahəsi olan 835 əmlaka sahib idik. Portfelimizin doluluq səviyyəsi 96% təşkil edir, orta çəkili qalan icarə müddəti isə 2025-ci ilin üçüncü rübündəki 6,2 ildən və 2026-cı ilin ikinci rübündəki 5,7 ildən artaraq 6,3 ilə yüksəldi. Global Net Lease -in portfeli sabit kirayəçi bazasına və yüksək keyfiyyətli gəlirlərə malikdir, kirayəçilərin sənaye lideri 63% -i investisiya dərəcəli və ya nəzərdə tutulan investisiya dərəcəli reytinqə malikdir ki, bu da 2025-ci ilin üçüncü rübündəki 60% -dən artıqdır. Orta illik müqavilə kirayə artımımız 1,5% təşkil edir, CPI -yə bağlı icarə müqavilələri olan portfelin 17,9% -nin təsiri istisna olmaqla. Tarixi CPI məlumatlarından istifadə edərək bu icarə müqavilələrini nəzərə aldıqda, portfelin illik kirayə artımı 2% -ə yaxınlaşır. CPI -yə bağlı icarə müqavilələrimizin 70% -dən çoxu məhdudiyyətsiz eskalasiyalara malikdir ki, bu da yüksək inflyasiya dövrlərində əlavə kirayə artımı potensialı təmin edir. İcarəyə vermə cəbhəsində biz o