[P1] Realty Income (O +0.47%), dünyanın ən böyük daşınmaz əmlak investisiya trastlarından ( REIT ) biri olaraq, rüblük deyil, aylıq dividendlər ödəyir. Şirkət 1994-cü ildəki IPO -dan bəri ödənişlərini 136 dəfə artırıb və onun cari 5,5%-lik gəlirliliyi 10 illik Xəzinədarlıq İstiqrazlarının 4,8%-ni asanlıqla üstələyir. Mən ilkin olaraq 2024-cü ilin əvvəlində Realty Income -a sərmayə qoydum və bu mövqe hazırda portfelimin 4,2%-ni təşkil edir. Üç sadə səbəbə görə mən onu ömür boyu gəlir üçün saxlamaqda hələ də rahat olardım. [P2] Bir səhm REIT -i olaraq, Realty Income kommersiya əmlakları alır, onları icarəyə verir və gəliri investorları ilə bölüşür. Daha aşağı vergi dərəcəsini saxlamaq üçün vergi tutulan gəlirinin ən azı 90%-ni dividendlər şəklində paylamalıdır. Riskini yaymaq üçün Realty Income ABŞ və Avropa üzrə 15 536 əmlaka birbaşa sahibdir və ya onlarda paya malikdir. O, əmlaklarını 96 sənayedə 1 842 müştəriyə icarəyə verir və əsasən endirimli pərakəndə satışçılar, apteklər və rahatlıq mağazaları kimi resessiyaya davamlı kirayəçiləri hədəfləyir. Onun əsas kirayəçiləri arasında Dollar General , Dollar Tree , 7-Eleven və Walgreens var. [P3] Realty Income -ın bəzi kirayəçiləri son illərdə fiziki mağazalarını azaldıblar, lakin onun daha güclü kirayəçiləri yeni mağaza açılışları ilə bu təzyiqi kompensasiya edirlər. O, həmçinin gedən kirayəçiləri əvəz etmək üçün yeni kirayəçilər cəlb edir. Buna görə də onun doluluq nisbəti – 2026-cı ilin üçüncü rübündə 98,8% təşkil edən – IPO -dan bəri heç vaxt 96%-dən aşağı düşməyib. Bu, ABŞ -ın bu 32 il ərzində üç rəsmi resessiya (dot-com çöküşü, Böyük Resessiya və COVID-19 çöküşü) və dörd ayı bazarı keçirdiyini nəzərə alsaq, olduqca təsir edicidir. O, IPO -dan bəri 9 710% ümumi gəlir əldə edib. [P4] REIT -lər mənfəət artımlarını səhm başına gəlirləri ( EPS ) ilə deyil, səhm başına əməliyyatlardan düzəliş edilmiş vəsaitləri ( AFFO ) ilə ölçürlər. 2020-ci ildən 2025-ci ilə qədər Realty Income -ın səhm başına AFFO -su 3,39 dollar dan 4,28 dollar a yüksəlib, səhm başına dividendləri isə 2,79 dollar dan 3,23 dollar a artıb. 2026-cı il üçün o, səhm başına AFFO -nun 4,45-4,46 dollar a yüksəlməsini gözləyir ki, bu da səhm başına 3,26 dollar lıq irəli dividend dərəcəsini asanlıqla ödəyir. 59 dollar qiymətində, bu ilki səhm başına AFFO -nun 13 qatı ilə hələ də sərfəli görünür – və bu dəyişkən bazarda cəlbedici təhlükəsiz sığınacaq səhmi olaraq qalacaq.