Biz mövcud faiz dərəcələri və qiymətləndirmələr əsasında yeni kreditlər verməklə və köhnə portfelimizi yeniləməklə əhəmiyyətli irəliləyiş əldə etməyə davam edirik. Ümumilikdə, portfelimizin təxminən 40% -i, yəni 4.0% -i 2023-cü ilin yanvar ayından sonra verilmişdir. Düşünürük ki, bu statistika bütün CRE (Kommersiya Daşınmaz Əmlakı) kreditorları üçün son dərəcə vacib bir göstərici olacaq, çünki o, portfelimizin yenidən qiymətləndirilmiş əmlak qiymətləndirmələri əsasında bu yeni, nisbətən cəlbedici kreditlərə çevrilməsini ölçür. Güclü kreditləşmə və geri ödəmə fəaliyyətimiz ilin əvvəlindən 1.6 milyard dollardan çox yeni kredit öhdəlikləri ilə nəticələnmişdir. Bu il köhnə portfelimizdəki geri ödəmələr bizi ruhlandırır. İlin əvvəlindən 1 milyard dollar , təkcə üçüncü rübdə isə 510 milyon dollar geri ödəmə almışıq. Bu rübdə 40 milyon dollar dəyərində iki ofis krediti tamamilə ödənilib və 2024-cü ildən əvvəl verilmiş ənənəvi çoxkirayəçili ofis riskimiz indi cəmi 147 milyon dollar və ya 2.6% təşkil edir. Rübdən-rübə nominal riskin əhəmiyyətli dərəcədə azalması ilə yanaşı, qalan ofis riski cari bazar şərtlərini əks etdirmək üçün əvvəlki rüblərdə artıq əhəmiyyətli dərəcədə aşağı salınmışdır. Beləliklə, köhnə kreditlərdən fərqli olaraq, həm ofis, həm də qeyri-ofis, faiz artımlarından sonra verdiyimiz kreditlər uzun illərdir gördüyümüz ən yüksək keyfiyyətli, ən aşağı kredit-dəyər nisbətli kreditlər arasındadır və uzun illərdir gördüyümüz ən yüksək marjalarla verilmişdir. Portfelimiz haqqında düşünərkən, onu iki hissəyə ayırırıq: Fed -in sıfır faiz dərəcəsi siyasəti dövründə verilmiş kreditlər və faiz dərəcələrində görünməmiş artım sonrası verilmiş kreditlər. Faiz artımlarından əvvəl verilmiş əksər kreditlərin əsas göstəriciləri, bildiyiniz kimi, əmlak dəyərləri azaldığı və faiz dərəcələrindəki kəskin artım nəticəsində LTV -lər (Kredit-Dəyər Nisbəti) yüksəldiyi üçün qiymətləndirmədən bəri pisləşmişdir. Əlbəttə ki, köhnə kreditlərlə bağlı daha ciddi problem COVID -dən sonra ofis sektorunda əhəmiyyətli pisləşmə olmuş və olmaqda davam edir. Xoşbəxtlikdən, ofis riskimiz indi portfelimizin cəmi 4% -ni təşkil edir. Richard Byrne : Əla. Təşəkkürlər Lindsey . Hər kəsə sabahınız xeyir və bu Seçki Günü səhəri bizə qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. Lindsey -nin qeyd etdiyi kimi, gəlirlər haqqında bəyanatımız və əlavə sənədimiz dünən veb saytımızda dərc edildi. Bugünkü zəngə Slayd 4 -də üçüncü rübün nəticələrini nəzərdən keçirməklə başlayacağıq və sonra həmişə olduğu kimi, zəngi suallarınız üçün açacağıq. Həmçinin, həmişə olduğu kimi, rübün əsas inkişaflarına qısa bir baxış keçirəcəyəm, sonra Jerry maliyyə nəticələrimizi müzakirə edəcək və Mike bazar şərtlərini, nəzarət siyahımızı və REO (Əldə Edilmiş Əmlak) portfelimizi əhatə edəcək. Bütün bunlarla, icazə verin, bizim və yəqin ki, demək olar ki, hər bir CRE kreditorunun dünyanı necə düşündüyü barədə ümumi bir şərh ilə başlayım. Hekayə davam edir. Əlbəttə ki, geri ödəmələr həm xeyir, həm də lənətdir, lakin mövcud bazar şəraitində portfelimizdəki likvidliyi görməkdən məmnunuq. Komandamız köhnə portfelimizdən nəzarət siyahısındakı kreditləri və REO aktivlərini həll etməkdə irəliləyiş əldə etmişdir. Hal-hazırda, portfelimizdəki 157 mövqeyin 154 -ü 2 və ya 3 risk dərəcəsinə malikdir və bütün portfelin ümumi risk dərəcəsi 2.2 -dir. Bu rübdə nəzarət siyahısındakı kreditlərimizi 7 -dən 3 -ə endirdik, portfelimizin yalnız 1.3 -ü bu nəzarət siyahısındakı kreditlərlə təmsil olunur. Üç çoxmənzilli əmlak kreditin yaxşılaşdırılması modifikasiyaları və əlavə borcalan kapitalının cəlb edilməsi səbəbindən yüksəldildi. Bir qonaqpərvərlik aktivi borc bazisimizdən yuxarı qiymətə satıldı. Müsadirə edilmiş REO mövqeyi portfelimiz bu rübdə 13 mövqeyə qədər artdı, lakin Mike -ın ətraflı izah edəcəyi kimi, dörd əmlak üzrə bu yaxınlarda müzakirə edilmiş PSA -lar (Alış-Satış Müqavilələri) səbəbindən azalması ehtimal olunur. Müsadirə edilmiş REO -muzun qalan hissəsi əsasən güclü bazarlardakı çoxmənzilli əmlaklardan ibarətdir. Mike -ın keçən rübdə qeyd etdiyi kimi, REO portfelini mümkün qədər tez həll etmək istəsək də, bəzi bu aktivləri ən yaxşı mümkün icranı tapana qədər saxlamaqda dəyər olduğuna inanırıq. Likvidlik mövqeyimiz güclüdür; rübün sonunda 1.1 milyard dollar mövcud likvidliyimiz var idi, bu da üçüncü rübün sonuna yaxın CLO (Təminatlı Kredit Öhdəliyi) emissiyamızla gücləndirilmişdir. Geri ödəmələrin vaxtı və anbar xətlərimizdəki əlavə yer səbəbindən balans əvvəlki rübdən daha yüksəkdir və biz bu likvidliyin çox hissəsini, o cümlədən 346 milyon dollar nağd pulu nisbətən yaxın gələcəkdə yerləşdirməyi gözləyirik. Üçüncü rübdə səhm almasaq da, bu, kapital bölgüsü strategiyamızın vacib bir hissəsidir. Geri alış bölgümüzdə 31 milyon dollar qalıb və idarə heyətimiz onu 2025-ci il dekabrın 31-dək uzatmışdır. FDRT yaxşı mövqedədir. Komanda mövqeləri effektiv şəkildə həll edir, kreditləri dəyişdirir, REO aktivlərini satır və yeni kreditləşmələr vasitəsilə kredit portfelimizin ümumi kredit keyfiyyətini artırır. Balans hesabatımız, xüsusilə bazar şərtləri sabitləşdikcə yaxşı performans göstərəcəyini gözlədiyimiz, çoxmənzilli daşınmaz əmlaka yönəlmiş güclü kredit portfelini əks etdirir. Bütün bunlarla, icazə verin, indi sözü Jerry -yə verim. Jerry Baglien : Əla. Təşəkkürlər Rich və bu gün burada olduğunuz üçün hər kəsə təşəkkürlər. Qiymətləndirirəm. Nəticələrimizə keçərək, əgər izləyirsinizsə, Slayd 5 -dən başlayaq. FBRT bu rübdə hər seyreltilmiş adi səhm üçün 0.30 dollar GAAP gəliri və hər seyreltilmiş adi səhm üçün mənfi 0.10 dollar paylanabilən gəlir bildirdi. Reallaşmış zərərlər istisna olmaqla, paylanabilən gəlirlər hər seyreltilmiş adi səhm üçün 0.31 dollar təşkil etdi. Bu, REO Walgreens portfelimizlə bağlı rüb ərzində reallaşmış 36.4 milyon dollar zərəri istisna edir, bunun əksəriyyəti əvvəllər açıqlanmış və ikinci rübdə GAAP gəlirləri vasitəsilə tanınmışdır. Walgreens indi bütün zərərləri paylanabilən gəlirlərimiz vasitəsilə tamamilə reallaşdırılmışdır. Ümumilikdə, gəlirlərimiz daha yüksək kanal gəlirlərindən və üçüncü rübdə CECL (Cari Gözlənilən Kredit Zərərləri) ehtiyatımızın artmamasından faydalandı. Xalis faiz gəliri rübdən-rübə bir qədər aşağı düşdü, çünki kredit portfelimizin ölçüsü azaldı və REO nisbətən sabit qaldı. Ümid edirik ki, gələcək rüblərdə bunu dəyişdirəcəyik. GAAP və paylanabilən gəlirlər rüblük dividendlərimizi ödəməsə də, dividendlərimizin səviyyəsinin portfelimizin uzunmüddətli sabitləşmiş gəlir potensialını dəqiq əks etdirdiyinə əminik və mövcud səviyyədən razıyıq. Slayd 7 -yə keçərək, kreditləşmə fəaliyyətimizi əhatə edə bilərik. Rübdə 380 milyon dollar yeni kredit öhdəliyi əlavə etdik. Strategiyamıza uyğun olaraq, bu kreditlər əsasən Cənub-Şərq və Cənub-Qərb bölgələrində çoxmənzilli əmlaklara aid idi. Rübdə həmçinin əsasən çoxmənzilli sektordan, lakin Rich -in qeyd etdiyi kimi, ofis kreditlərindən də 40 milyon dollar olmaqla, ümumilikdə 510 milyon dollar kredit geri ödəməsi aldıq. Slayd 8 -ə keçərək, əsas portfelimizdəki borcun orta dəyəri SOFR (Təhlükəsiz Gecəlik Maliyyələşdirmə Faiz Dərəcəsi) üstəgəl 2.03% səviyyəsində nisbətən sabit qaldı. Rübün sonuna yaxın 1 milyard dollarlıq CRE CLO bağladıq. Bu, daşınmaz əmlak platformamızın buraxdığı 11-ci CLO -dur. 86.5% avans dərəcəsi və endirim əməliyyat xərclərindən əvvəl SOFR+199 -un orta çəkili fond dəyəri ilə CLO icrasından məmnun qaldıq. Ən əsası, əməliyyat 36 aylıq yenidən investisiya dövrünü əhatə edirdi ki, bu da icra etdiyimiz CLO -ların hər hansı birində ən uzun yenidən investisiya dövrüdür və bu artırıcı öhdəliyin müddətini maksimum dərəcədə artırmağa imkan verir. Bundan əlavə, dördüncü rübə keçərkən əlavə borclanma imkanı təmin etmək üçün əməliyyata 100 milyon dollardan çox artım əlavə etdik. İnvestorlardan tələbat güclü idi, bu da bütün istiqraz sinifləri üzrə həddindən artıq abunəçiliyə səbəb oldu. Bu CLO -nun əlavə edilməsi ilə maliyyələşdirmələrimizin 93% -i əsas portfelimizdə qeyri-rekursiv, bazar qiymətinə uyğunlaşdırılmayan xarakter daşıyır. Anbar xətlərimizdə əhəmiyyətli yerimiz və kifayət qədər məhdudiyyətsiz nağd pulumuz var. CLO yenidən investisiya ilə birlikdə, rübün sonunda mövcud likvidlik, Rich -in qeyd etdiyi kimi, ümumilikdə 1.1 milyard dollar təşkil etdi. Xalis borclanma mövqeyimiz 2.7 dəfə səviyyəsində qaldı, rübün sonunda rekursiv borclanmamız 0.1 dəfə təşkil etdi. Bununla, portfelimiz haqqında yeniləmə vermək üçün sözü Mike -a verirəm. Michael Comparato : Təşəkkürlər, Jerry , və hər kəsə sabahınız xeyir. Bizə qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. Slayd 12 -dən başlayacağam. 5.2 milyard dollarlıq əsas portfelimiz orta ölçüsü 35 milyon dollar olan 157 kreditdən ibarətdir. Bu kreditlərin 99% -i yüksək ipoteka kreditləridir, onların 95% -i dəyişkən faiz dərəcəlidir. Ən sevimli sektorumuz portfel girovunun 74% -ni təşkil edən çoxmənzilli daşınmaz əmlak olaraq qalır. Rübdə 421 baza bəndinin orta çəkili marjası ilə 16 kredit verdik. Kreditlər bir neçə fərqli sektoru əhatə edirdi. Lakin, tikintidə bir neçə cəlbedici kreditləşmə imkanı tapdıq. Kanal platformamız əla bir rüb keçirdi, performansımıza səxavətlə töhfə verdi. Əvvəllər qeyd etdiyim kimi, kanalı əlverişli bazar şəraitində dəyərli bir gəlir artırıcı hesab edirik. Lakin, o, daha çətin dövrlərdə əsas balans hesabatı zərərlərinə qarşı dəyərli bir hedge rolunu da oynayır. Bu rübdə kanal, işləməyən kreditlər və REO səbəbindən gəlir itkimizin bir hissəsini kompensasiya edərək qoruyucu rolunu oynadı. Çoxmənzilli daşınmaz əmlaka gəldikdə, açıq-aydın FBRT -nin diqqət mərkəzindədir, gələcək illərdə aktiv səviyyəsində tələb-təklif dinamikasının müsbətə doğru dəyişdiyini görürük. Yeni çoxmənzilli təklif qısa müddətdə azalacaq və yeni başlanğıclar üçün icazələr onilliklərin ən aşağı səviyyəsindədir. Yeni təklif və tikinti başlanğıclarındakı azalmalar ev sahiblərinin xeyrinə bir dəyişiklik siqnalı verir. Nəticədə, biz təkcə son kirayə güzəştlərinin aradan qalxmasını deyil, həm də 2026-cı ildən 2028-ci ilə qədər kirayə artımlarını gözləyirik. Rübdə kredit tələbi və sorğuları çox idi. İnvestorlar Fed -in yeni yumşalma dövrünə başlayacağına özlərini inandırmışdılar və 10 illik xəzinə bir müddətdir görünməyən daha aşağı gəlirlərə, təxminən 3.6% səviyyəsinə çatmışdı. Təəssüf ki, Fed -in faiz dərəcəsini azaltmasından sonra, nisbətən qısa müddətdə 10 illik gəlirin təxminən 70 baza bəndi genişləndiyini gördük. İnanırıq ki, bu, investorlar hərəkəti həzm edərkən əməliyyatlarda bir fasiləyə səbəb ola bilər. Biz ictimai ipoteka REIT -lərinin əksəriyyətinin, eləcə də bankların, əsasən regional və icma banklarının böyük əksəriyyətinin kənarda qaldığını görməyə davam edirik. Köhnə kreditlər, xüsusilə ofis, bu qrupları uzun müddət narahat edəcək. New York Fed , bu yaxınlarda dərc etdiyi “uzatmaq və yalandan inanmaq” mövzusunda ağ kağızında, bu bankların yalnız qaçılmazı uzatdığına və nəticədə vəziyyəti daha da pisləşdirdiyinə inanır. Ofis sektoru çox çətin olaraq qalır. Biz bir neçə il əvvəl sadəcə ağlasığmaz olan səviyyələrdə aktivlərin ticarətini görürük. Həmçinin, kreditorların bazar qiymətinə uyğunlaşdırma reallıqlarından qaçmaq üçün ofis aktivlərinin mülkiyyətini almaq istəmədikləri barədə anekdotlar eşidirik. CMBS (Kommersiya İpoteka Təminatlı Qiymətli Kağızlar) ofis gecikmələri təkcə aydan-aya 100 baza bəndi artaraq təxminən 9.5% -ə çatmışdır. İnanırıq ki, ofis gecikmələri GFC -dən (Qlobal Maliyyə Böhranı) sonra 2012-ci ildə görülən təxminən 10.5% -lik bütün zamanların ən yüksək səviyyəsini, bəlkə də əhəmiyyətli dərəcədə keçəcək. Təəssüf ki, ofis sektorunda vəziyyət daha pis ola bilməz və inanırıq ki, dibə enmə prosesi daha 2 ildən 5 ilə qədər davam edəcək. Bu sahədə aktiv olmaq üçün heç bir səbəb görmürük. Digər tərəfdən, FBRT “uzatmaq və yalandan inanmaq” mövqeyinin tam əksini tutmuşdur. Biz “tanımaq və həll etmək” prinsipinə tamamilə inanırıq. Qiymətləndirmədəki əhəmiyyətli azalmalar səbəbindən öz kapitallarının yox olduğunu görən borcalanlarımızdan daha sürətli REO -nu həll edə biləcəyimizə inanırıq. Məqsədimiz mümkün qədər tez çətinliklərdən çıxmaqdır. Problemlərimizi birbaşa həll etmək və onları proaktiv şəkildə aradan qaldırmaq bu məqsədə çatmağın ən yaxşı yoludur. Və bu məqsədlə, bu rübdə əla irəliləyiş əldə etdik. Slayd 14 nəzarət siyahımızın xülasəsidir. Nəzarət siyahımız 3 mövqeyə qədər azalıb, lakin ölçüsü nəzərə alınmaqla, nəzarət siyahısı həqiqətən yalnız 2 kreditdən ibarətdir, hər ikisi də yazdığımız 5 dərəcəli ofis aktivləridir.