A. Joseph Peil: Təşəkkürlər, Pete. Ümumilikdə, portfelimizin kredit trendləri sağlam olaraq qalır. Birinci rübdə eyni mağazaların kirayə artımı 1.4% və doluluq 99.7% təşkil etdi, cəmi yeddi boş əmlakımız var idi. Portfelin kirayə ödənişi 3.5x səviyyəsində güclü olaraq qalır və 1.5x kirayə ödənişindən aşağı olan ABR faizi 140 baza bəndi azaldı. Dördüncü rübdə avtoyuma əmlak satışlarının artmasından sonra, satış həcmi 6.9% kapitallaşma dərəcəsi ilə 10.2 milyon ABŞ dollarına qədər azaldı. Gələcəyə baxaraq, proaktiv aktiv idarəetmə, eləcə də ümumi portfelin formalaşdırılması ilə əlaqədar təvazökar satış fəaliyyəti gözləməyə davam edirik. Biz investisiya həcmi proqnoz diapazonumuzu 100 milyon ABŞ dolları artıraraq 1.1 milyard ABŞ dollarından 1.5 milyard ABŞ dollarına çatdırdıq və platformanın genişlənməsi nəticəsində xərc intizamı sayəsində nağd G&A proqnozumuz 1 milyon ABŞ dolları yaxşılaşdı. Portfelə gəlincə, rübü 2,417 əmlakda 400-dən çox kirayəçiyə verilmiş investisiyalarla başa vurduq. Orta icarə müddətimiz təxminən 15 ilə qədər artdı, illik baza kirayəmizin cəmi 2.8%-i növbəti üç il ərzində başa çatır. Bununla, sözü Baş İnvestisiya Direktorumuz A. Joseph Peilə verirəm, o, portfelimiz və aktiv idarəetmə fəaliyyətimiz haqqında məlumat verəcək. AJ? Bu rübdə investisiya kapitallaşma dərəcələri sabit qaldı, ilkin kapitallaşma dərəcəsi 7.7% və GAAP gəliri 8.8% təşkil etdi. Kapital xərcimizə olan bu əhəmiyyətli fərq gəlir artımımızın əsas hərəkətverici qüvvəsidir. 1.5 milyard ABŞ dolları mövcud likvidlik və 3.5x pro forma xalis borcun illik düzəliş edilmiş EBITDAre-yə nisbəti ilə aşağı borc səviyyəmiz balans hesabatımızı cəlbedici artımı davam etdirmək üçün yaxşı mövqeləndirir. Ümumilikdə, investisiya fəaliyyəti və portfelin kredit trendləri ili büdcə gözləntilərimizdən irəli başlamışdır. Bunu investisiya trayektoriyamızla birləşdirmək, 2026-cı il üçün hər səhm üzrə AFFO proqnozumuzu 2.00 ABŞ dollarından 2.05 ABŞ dollarına qədər yeni bir diapazona yüksəltmək imkanımızı artırır. Peter M. Mavoides : Təşəkkürlər, Sheryl, və bu gün bizə qoşulan hər kəsə Essential Properties Realty Trust, Inc.ə maraq göstərdiyiniz üçün təşəkkür edirəm. Məhsuldar bir birinci rüb keçirdik, 389 milyon ABŞ dolları 126 əmlaka yatırdıq və boru kəmərimizi dəstəkləmək üçün 419 milyon ABŞ dolları səhm topladıq, eyni zamanda hər səhm üzrə AFFO-nu illik müqayisədə 11% artırdıq. Artan dəyişkənliklə xarakterizə olunan makro fonuna baxmayaraq, komandamız cəlbedici investisiya imkanlarını tapmağa və həyata keçirməyə davam etdi, çünki bu mühitdə kapital təmin etmək qabiliyyətimiz yüksək qiymətləndirilir. Hədəf sənayelərimizdə böyüyən orta bazar operatorlarına xidmət əlaqələrinə və satış-icarə kapitalı təmin etməyə diqqətimiz şirkətimiz üçün fərqləndirici amil olaraq qalır. Hekayə davam edir Orta bazar operatorlarına diqqətimiz yüksək şəkildə şaxələndirilmiş kirayəçi bazası ilə nəticələnir, ilk 10 kirayəçimiz ABR-in yalnız 15.8%-ni, ilk 20 kirayəçimiz isə rübün sonunda ABR-in yalnız 26%-ni təşkil edir. Biz intizamlı qalırıq və portfeli uzunmüddətli kredit sabitliyinə doğru aktiv şəkildə idarə edirik və geniş şaxələndirmə risk idarəetmə çərçivəmizin sütunudur. Kredit hadisəsi tərəfindən, rüb ərzində restoran kirayəçilərimizdən biri iflas elan etdi. Bu kirayəçiyə icarəyə verilmiş yeddi əmlakımız var idi ki, bu da ABR-in təxminən 30 baza bəndini təşkil edirdi. Beş sahədə müəyyən edilmiş əvəzedici kirayəçilər və satış üçün müqavilə bağlanmış iki yer ilə, gözlənilən bərpa dərəcəmiz təxminən 80% olan tarixi diapazonumuza uyğundur ki, bu da büdcə gözləntilərimizdən daha yaxşıdır. Nisbətən sürətli həll müddəti və ağlabatan geri qaytarma kapitallaşma dərəcəsi restoran aktivlərimizin daxili dəyişdirilə bilənliyini nümayiş etdirir. Tipik olaraq, bu vəziyyət operatora xas idi və ümumilikdə restoran təsirimizə baxsaq, operator gəlirləri və marja trendləri sağlam və son təcrübəyə uyğun olaraq qalır. Bununla, sözü Baş Əməliyyat Direktorumuz R. Max Jenkinsə verirəm, o, investisiya fəaliyyətimiz və mövcud bazar dinamikası haqqında məlumat verəcək. R. Max Jenkins : Təşəkkürlər, AJ. İnvestisiya tərəfindən, birinci rübdə 389 milyon ABŞ dolları və orta çəkili nağd gəlir 7.7% ilə investisiya etdik. Kapital yerləşdirməmiz əksər əsas sənayelərimizdə geniş əhatəli idi, investisiya strategiyamızdan əhəmiyyətli sapmalar olmadı. Birinci rübdə investisiyalarımızın orta çəkili ilkin icarə müddəti 17.7 il və orta çəkili illik kirayə artımı 2.1% təşkil etdi, bu da 8.8% güclü orta GAAP gəliri yaratdı. Bu rübdə investisiyalarımızın orta çəkili vahid səviyyəli kirayə ödənişi 3.1x təşkil etdi, bu da operatorlarımız üçün mühafizəkar kirayə səviyyəsini və sağlam vahid gəlirliliyini əks etdirir. 126 əmlakdan ibarət 22 əməliyyatı bağladıq, bunların 100%-i satış-icarə idi. Bu rübdə əmlak başına orta investisiya 2.9 milyon ABŞ dolları təşkil etdi, bu da tarixi diapazonumuza uyğundur və dəyişdirilə bilən aktivlərə investisiya etməyə diqqətimizi əks etdirir. Xüsusi investisiyalar haqqında adətən şərh etməsək də, bu rübdə diqqətəlayiq olan və bu kirayəçi tərəfindən ictimaiyyətə açıqlanan böyük bir portfeli bağladıq. Yanvar ayında, Denny's ilə özəlləşdirmə əməliyyatının bir hissəsi olaraq 147 milyon ABŞ dolları dəyərində satış-icarə müqaviləsi ilə 74 əmlak əldə etdik. Aktiv başına 2 milyon ABŞ dollarından az orta qiymət və güclü vahid səviyyəli əhatə ilə, əmlak profili restoran investisiyalarımızda axtardığımız yüksək səviyyəli dəyişdirilə bilənliyi nümayiş etdirir. Əməliyyat, etibarlı və şəffaf bağlanma prosesi ilə əlaqələrimizə necə dəyər qatdığımızın əla nümunəsidir. Bu, həmçinin dərin sənaye təcrübəmizin, xüsusilə restoran sektorunda, səmərəli qiymətləndirmə prosesini idarə etmək üçün xüsusi məlumatlardan necə istifadə etməyimizi göstərir. Gələcəyə baxaraq, boru kəmərimizdə qiymətlər konstruktiv olaraq qalır, kapitallaşma dərəcələri orta və yüksək 7% diapazonunda kapital xərcimizə cəlbedici bir fərqi təmsil edir ki, bu da uzunmüddətli artım trayektoriyamızı dəstəkləyir. İnvestisiya tərəfində ilin əla başlamasından sonra, tam illik investisiya proqnozumuzu 100 milyon ABŞ dolları artıraraq 1.1 milyard ABŞ dollarından 1.5 milyard ABŞ dollarına qədər yeni bir diapazona çatdırdıq. Bununla, sözü Baş Maliyyə Direktorumuz Robert W. Salisburyə vermək istərdim. Salisbury , o, birinci rübün maliyyə göstəriciləri haqqında məlumat verəcək. Robert W. Salisbury : Təşəkkürlər, Max. Ümumilikdə, birinci rübün nəticələrindən məmnun qaldıq. Şirkət hər səhm üzrə AFFO-nu 0.50 ABŞ dolları təşkil etdi ki, bu da keçən ilin birinci rübü ilə müqayisədə 11% artım deməkdir. Nominal əsasda, rüb üçün AFFO-muz 105.8 milyon ABŞ dolları təşkil etdi. Bu AFFO performansı, daha erkən yerləşdirmə vaxtı, daha aşağı nağd G&A və əlverişli portfel kredit trendlərinin birləşməsi ilə gözləntilərimizdən bir qədər yüksək idi. Rübdə ümumi G&A 12.3 milyon ABŞ dolları , nağd G&A isə 8 milyon ABŞ dolları təşkil etdi ki, bu da ümumi gəlirin yalnız 5%-ni təşkil edir, bir il əvvəlki eyni dövrdəki 5.9%-dən aşağıdır. Davamlı xərc intizamı nəticəsində, il üçün nağd G&A proqnozumuzu 1 milyon ABŞ dolları azaldaraq 30 milyon ABŞ dollarından 34 milyon ABŞ dollarına qədər yeni bir diapazona endirdik. Birinci rübdə 0.31 ABŞ dolları nağd dividend elan etdik ki, bu da 62% AFFO ödəmə nisbətini təmsil edir. Dividendlərdən sonra saxlanılan sərbəst pul axınımız birinci rübdə 40 milyon ABŞ dollarına çatdı ki, bu da illik təxminən 160 milyon ABŞ dollarına bərabərdir və gələcək böyüməmizi dəstəkləmək üçün daxili yaranan kapitalın əhəmiyyətli bir mənbəyini təşkil edir. Balans hesabatımıza gəlincə, gəlir gətirən ümumi aktivlərimiz rübün sonunda 7.5 milyard ABŞ dollarından çox artdı. Portfelimizin artan miqyası və müxtəlifliyi kredit profilimizi gücləndirməyə davam edir. Kapital bazarları cəbhəsində, fevral ayında bir gecəlik səhm təklifini tamamladıq, 402 milyon ABŞ dollarından çox vəsait topladıq. Həmçinin ATM-imizdə təxminən 17 milyon ABŞ dolları səhm topladıq. Bu rübdə bütün səhm emissiyalarımız forvard əsasında tamamlandı. Rübdə 193 milyon ABŞ dolları forvard səhmini həll etdik, gəlirlərin bir hissəsi dövriyyə kredit xətti balansımızı qismən ödəmək üçün istifadə edildi. Rübdə həll edilməmiş forvard səhm balansımız 541 milyon ABŞ dolları təşkil etdi. Rübdə həll edilməmiş forvard səhminin orta çəkili qiyməti 30.55 ABŞ dolları idi. Rübdə səhm qiymətimiz bu səviyyədən bir qədər yüksək idi. Nəticədə, xəzinə səhmi metodu altında, bu forvard səhmlərindən potensial seyreltmə seyreltilmiş səhm sayımıza daxil edilir. Birinci rüb üçün, 212 milyon səhm olan seyreltilmiş səhm sayımız, bu xəzinə səhmi hesablaması ilə əlaqədar 671 min səhm üçün düzəlişi əhatə etdi ki, bu da rüb üçün hər səhm üzrə AFFO-muza minimal bir maneə təşkil edir. Gələcəyə baxaraq, yenilənmiş hər səhm üzrə AFFO proqnoz diapazonumuz, tam il üçün təxminən 0.01 ABŞ dollarından 0.02 ABŞ dollarına qədər xəzinə səhmi metodu seyreltməsi üçün mühafizəkar bir fərziyyəni əhatə etməyə davam edir. Rübdə illik düzəliş edilmiş EBITDAre-yə nisbətən pro forma xalis borcumuz 3.5x səviyyəsində aşağı qaldı ki, bu da orta 4x səviyyəsindəki uzunmüddətli ortalamamızdan xeyli aşağıdır, bu da 2026-cı il biznes planımızı həyata keçirmək üçün bizə kifayət qədər boş yer buraxır. Biz aşağı borc səviyyəsi və əhəmiyyətli likvidlik ilə mühafizəkar balans hesabatını qorumağa sadiqik. Əvvəllər müzakirə etdiyimiz kimi, böyümə boru kəmərimizi maliyyələşdirmək və öhdəliklərimizin orta çəkili müddətini uzatmaq üçün ilin ortasında təminatsız borc emissiyası gözləməyə davam edirik. Nəhayət, əvvəllər qeyd etdiyimiz kimi, 2026-cı il üçün hər səhm üzrə AFFO proqnozumuzu 2.00 ABŞ dollarından 2.05 ABŞ dollarına qədər yeni bir diapazona yüksəltdik ki, bu da orta nöqtədə 7%, yuxarı həddə isə 8%-dən çox artım tempini əks etdirir. Bununla, sözü yenidən Peter M. Mavoidesə verirəm. Mavoides : Əla. Təşəkkürlər, Rob. Xülasə, birinci rübün nəticələrindən məmnunuq. Yüksək keyfiyyətli portfelimiz yaxşı performans göstərir, cəlbedici 15 illik orta çəkili icarə müddəti, sektor lideri müxtəliflik və portfeldəki potensial riskləri effektiv və səmərəli şəkildə idarə etməyə imkan verən qəsdən dəyişdirilə bilənliyə sadiqlik. İnvestisiya tərəfində, fərqləndirilmiş mənbəyimiz və qiymətləndirmə intizamımız uzunmüddətli əlaqələrimizə dəyər çatdırmağa yönəlmişdir və yaxşı kapitallaşdırılmış balans hesabatı bizi ən yaxşı ümumi səhmdar gəlirini yaratmağa davam etmək üçün yaxşı mövqeləndirir. İndi suallar üçün zəngi açırıq. Operator: Bu zaman, sual vermək istəyirsinizsə, lütfən ulduz-bir düyməsini basın. Bir daha, sual vermək üçün ulduz-birdir. İlk sualımızı Goldman Sachs-dan Caitlin Burrowsdan alacağıq. Xəttiniz açıqdır. Caitlin Burrows : Salam, hər kəsə sabahınız xeyir. Bəlkə də rübdəki əldə etmə həcminə və kapitallaşma dərəcələrinə baxsaq, həcm yüksək idi. Kapitallaşma dərəcələrinin sabit olduğunu qeyd etdiniz. Düşünürəm ki, onlar son rüblərdən bir qədər aşağı idi. Beləliklə, kapitallaşma dərəcəsi tərəfindən, bu azalmaya nəyin səbəb olduğunu izah edə bilərsinizmi? Bu, sadəcə bugünkü biznesin reallığı, sənaye qarışığı, portfel müqaviləsi, yoxsa başqa bir şeydir? Və bu səviyyənin davam edəcəyini gözləyirsinizmi? Peter M. Mavoides : Salam, Caitlin, sualınız üçün təşəkkür edirəm. Son zəngimizdə bildirdiyimiz kimi, kapitallaşma dərəcələrinin orta və yüksək 7% diapazonunda olmasını gözləyirik, keçən rübdə gördüyümüz 8%-dən aşağı düşərək. Bunun bir hissəsi kapital bazarları və rəqabətdir. Bunun bir hissəsi sənaye qarışığıdır. Lakin şübhəsiz ki, 7.7% sağlam bir dərəcədir və biz bundan olduqca məmnunuq. Caitlin Burrows : Anladım. Yaxşı. Və sonra bəlkə də makro tərəfindən, davam edən makro dəyişkənliyi düşündüyünüz zaman, bunun Essential Properties Realty Trust, Inc.ə rübdə necə təsir etdiyini və ya etmədiyini və bəlkə də rəqabətə necə təsir etdiyini izah edə bilərsinizmi? Peter M. Mavoides : Düşünürəm ki, bu gün gördüyümüz dəyişkənliyin əksəriyyəti bizə növbəti rübdə təsir edəcək. Birinci rübdə bağlanan və qiymətləndirilən müqavilələr əslində dördüncü rübdə formalaşmışdı ki, bu da daha sabit idi. Mövcud bazarı düşündüyümüz zaman — dəyişkənlik, daha yüksək 10 illik — düşünürəm ki, ümumilikdə hamısı bizə kömək edir, çünki biz ardıcıl, etibarlı...