Strategiyamız inkişaf edir, lakin biz yaşayış və ya ofis sahəsi deyildik; biz həmişə bu müddət ərzində dayaz körfəz sənaye REIT -i olmuşuq. Bütün bu iqtisadi dövrlərdən keçərkən öyrəndiyimiz digər şeylərdən biri də odur ki, növbəti 'qara qu quşu' hadisəsinin nə olacağını heç vaxt bilmirsən, buna görə də təhlükəsiz balans hesabatına sahib olmalısan. Sektorumuzda ən aşağı borc/ EBITDA nisbətinə sahibik, təxminən 3x . Cümə günü bağlanışa görə, ümumi bazar kapitallaşmamız daxilində borcumuz təxminən 14% idi. Bu, ödəmə cədvəli baxımından pilləli, sabit faizli borcdur. Eyni şey eyni mağaza NOI -miz üçün də keçərlidir. Əgər bir ay da dözsək, 13 il müsbət FFO və müsbət eyni mağaza NOI -yə çatacağıq – sadəcə bu sənaye REIT -i üçün təkan və əldə edə bildiyimiz böyümə. Biz buradakı köhnə REIT -lərdən biriyik; 1990-cı illərin ortalarından bəri sənaye sahəsindəyik. Beləliklə, sübut olunmuş idarəetmə komandası. Mən əvvəllər ekrandakı bütün qırmızı rənglərə baxırdım və biz hər şeydən keçmişik: COVID , GFC . Biz həmişə sənaye REIT -i və açıq şirkət olmuşuq. Şükürlər olsun ki, komandamız bütün bu dövrlərdən keçib. Həmkarlarımızdan biri bunu illər əvvəl təsvir etmiş və şərh etmişdi: EastGroup Properties, Inc. həmişə 'son mil' olub; siz sadəcə bu ifadəni işlədəcək qədər ağıllı deyildiniz. Biz müəssisələrin yaxınlığında, yüksək səviyyəli yaşayış yerlərinin yaxınlığında bir kampus mühiti qurmağa çalışırıq – ideal olaraq, birdəfəlik gəlirin olduğu yer budur. Biz adətən insanların köçdüyü, əhali artımının olduğu 'gülən ştatlarda' yerləşirik. EastGroup Properties, Inc. -ə niyə sərmayə qoymaq lazım olduğuna dair iki-üç fakt ağlıma gəlir. Biz daxili olaraq riskimizi gəlirimizi azaltmadan necə aşağı salmaq barədə çox danışırıq. İndi ardıcıl 51 rüb ərzində əvvəlki ilin eyni rübünə nisbətən FFO artımı qeydə almışıq. Marshall A. Loeb : Sabahınız xeyir, bu səhər EastGroup Properties, Inc. -ə ayırdığınız vaxt və marağınıza görə hər kəsə təşəkkür edirəm. Komandamızı sağdan sola təqdim etməyə başlayacağam: John Coleman , EVP , Karolinalardan Mayamiyə qədər Şərq Bölgəmizi idarə edir; R. Dunbar , yanvar ayından etibarən prezidentimizdir və əsasən Texas və Neşvilldən ibarət Mərkəzi Bölgəmizi idarə edir; sonra isə bir çoxunuzun bildiyi kimi, investor əlaqələrimizi idarə edən Casey Edgecombe . EastGroup Properties, Inc. , əgər tanış deyilsinizsə, biz onu 'Dayaz Körfəz sənaye REIT -i' adlandırırıq ki, bu da əslində kiçik, daxili binalar üçün bir evfemizmdir. Hekayə davam edir. Biz həmçinin ən aşağı ilk 10 icarəçi konsentrasiyasına sahibik – ilk 10 icarəçimiz gəlirimizin 7% -dən bir qədər azını təşkil edir – buna görə də coğrafi və icarəçi müxtəlifliyini bəyənirik. İcarəçilərimizdən birində mühasibat qalmaqalı və ya hər hansı bir problem haqqında xəbəri nə vaxt eşidəcəyinizi heç vaxt bilmirsiniz. Şükürlər olsun ki, çox deyil, lakin biz coğrafi cəhətdən diversifikasiya olunmağa, icarəçi cəhətdən diversifikasiya olunmağa və sektorumuzda gəlirin faizi olaraq ən aşağı G&A -ya sahib olmağa çalışırıq. Ümid edirəm ki, şirkətimizi sizin üçün aşağı xərclə idarə edə bilərik. Bütün bunlarla yanaşı, biz hələ də FFO -nun uzunmüddətli multiplundan aşağı qiymətlə ticarət edirik. Bunun çoxu faiz dərəcələridir – mən bunu şirkətin sözçüsünün üzərinə atmağa çalışmıram – lakin bütün bunları əldə edə bilərsiniz: 13 il daha yaxşı FFO artımı, daha təhlükəsiz balans hesabatı, borcumuzu bir neçə il əvvəlki səviyyənin təxminən yarısına qədər azaltmışıq və tarixi multiplumuzdan aşağıdayıq. Bunlar bunun cəlbedici bir fürsət olduğunu düşünməyimizin əsas səbəbləridir. Craig Allen Mailman : İndi zəngi suallar üçün açacağıq. Mükəmməl. İlkin şərhlərə görə təşəkkürlər. Konfransdan əvvəl əməliyyat yeniləməsini yayımlamaqla kifayət qədər nəzakətli oldunuz və dördüncü rübdə sürətlənməyə başlayan inkişaf icarəsi davam edir kimi görünür. Bəlkə də imzaladığınız 166 min kvadrat fut sahənin yetişmə müddətləri və inkişaf və əməliyyat aktivləri üçün icarə boru kəmərinin bu gün necə göründüyü barədə danışın. İnvestorların sənaye sahəsində gözlədiyi icarənin dönüş nöqtəsinə diqqət yetirdiyimiz üçün, bu tendensiya haqqında danışın. Marshall A. Loeb : Etiraf edim ki, təklifin 2018-ci ildən bəri ən aşağı səviyyədə olması və kiçik və ya dayaz körfəz binalarında boşluq nisbətinin sənaye bazarının boşluq nisbətinin təxminən yarısı olması ilə quruluşumuzu sevirəm, çünki şəhərin kənarında çoxlu böyük qutu binalar tikilib ki, biz onlarla nə yerləşmə, nə də əsasən bina dizaynı baxımından rəqabət aparmırıq. Orta icarə sahəmiz təxminən 35 min kvadrat futdur . Orta bina ölçümüz 100 min kvadrat futdan bir qədər azdır. Bu 'son mil' xidməti və ya çatdırılması üçün kiçik bir kampusumuz olacaq. Şükürlər olsun ki, inkişaf icarəmiz – R. Dunbar , sizə bir az əlavə məlumat verməyə icazə verəcəyəm – 2024 və 2025-ci illərdə imzaladığımız inkişaf icarəsinin yarıdan bir qədər çoxunu dördüncü rübdə imzaladıq. Son 18 ay maraqlı olub, burada möhkəm fəaliyyətimiz olub. Siz yetişmə müddətini qeyd etdiniz – sadəcə insanları kassa aparatına çatdırmaq. Mağazada insanlarımız var idi; onları kassa aparatına çatdırmaqdır və bu, dördüncü rübdə daha çox baş verdi kimi görünür. Qeyd etdiyiniz 166 min kvadrat fut gəlir hesabatımızdan bəri idi – yəni fevralın əvvəli, bir aydan bir qədər az. Bir inkişaf icarəsi imzaladıq, sonra isə uzunmüddətli bir icarəçinin binasını genişləndirməsi ilə bağlı bir müqavilə. Bu, istehsalatla əlaqəli, bir növ sərhədlərarasıdır ki, bunun başqa bir təkan olduğunu düşünürük. Onların işləri yaxşıdır və binanı genişləndirmək istəyirlər – biz onların binasını təxminən 100 min kvadrat fut genişləndirəcəyik, mövcud icarələrini yeniləyəcəyik və 100 min kvadrat fut əlavə edəcəyik. Sahib olduğumuz fəaliyyətdən məmnunam. İcarə müqaviləsi imzalananda həmişə rahat nəfəs alırsan, lakin portfelimizdə hələ də kifayət qədər fəaliyyət var ki – ümid edirəm ki, növbəti dəfə bizdən hesabat eşidəndə, bu, birinci rüb olacaq – ümid edirəm ki, bu 166 min kvadrat fut üzərində qurmaq üçün yaxşı bir şansımız olacaq. R. Dunbar ? R. Dunbar : Hər kəsin bildiyi kimi, keçən il 1 aprel Azadlıq Günü ilə əlaqədar olaraq, bir çox istifadəçinin dayanıb nə olacağını gözləməsinə səbəb oldu. Bunun ən böyük təsirini inkişaf icarəmizdə gördük. Əməliyyat portfeli keçən il istifadəçilərin yerində qalmağa və yeniləməyə qərar verməsi ilə kifayət qədər yaxşı performans göstərdi. Craig Allen Mailman : Siz öz ölçü diapazonunuz üçün icarəçi hovuzuna baxdınızmı? Siz bir qədər fərqlisiniz, məncə, orta icarəçi ölçünüz təxminən 35 min kvadrat futdur ki, bu da bazarın daha güclü bir hissəsi kimi görünür. Bazarın bu seqmenti üçün icarəçi hovuzu nə qədər dərindir? Bilirəm ki, bəzi sahələrdə doluluq baxımından bazarı üstələyirsiniz. Oradakı canlanma haqqında danışın – əgər bir müqavilə bağlamasanız, növbəti icarəçinin gəlməsinə bir neçə ay qala biləcək daha zəif bazarlar, qiymətləndirmədə bir qədər daha çox mövqe tuta biləcəyiniz və hətta marjada irəliləyə biləcəyiniz digər bazarlarla müqayisədə. Marshall A. Loeb : Yaxşı sual. Bir brokerin mənə dediyini xatırlayıram: hər 10 min kvadrat futda , ölçü azaldıqca potensial müştərilərin sayı artır – icarəçi nə qədər kiçik olsa, bir o qədər çox potensial müştəri olur – və TI -lər daha aşağı olur. Biz metropoliten ərazisində paylama edən icarəçilərə diqqət yetiririk. Orlando , Dallas , Ostin , Finiks , Las Veqasda böyümə istəyirik – bazarları belə seçirik. Bəzi sürətlə böyüyən bazarlarda, bazarın müxtəlif hissələrində eyni icarəçilərə sahib olacağıq, çünki sürətlə böyüyən bir şəhər olduqda, trafikiniz dəhşətli olur; avtomobil yolu sistemini aşmış olursunuz. Bu bizə kömək edir. Məsələn, Dallasda , xidmət səviyyənizlə rəqabət apara bilərsiniz. Əgər siz otelsinizsə və kondisioneriniz işləmirsə, təmirçinin tez gəlməsini istəyirsiniz və əgər onlar şəhərin kənarındakı daha ucuz yerdən gəlirlərsə, tıxacda qalacaqlar. Biz ən aşağı qiymətli rəqib deyilik, lakin yerləşmə və öz xidmət səviyyəmizlə rəqabət aparmaq istəyirik. Kiçik bazarlarda – Tukson , Qrinvill , Cənubi Karolina – daha az rəqabət var; bu, portfelimizin daha kiçik bir hissəsidir. Biz Dallas və ya Atlanta ilə müqayisədə şəhərdəki az oyunlardan biri ola bilərik. Daha az icarəçi var, lakin bu, bizi kirayə haqqında geri çəkməyib. Bəzi sahələrdə Hyustonda həmişə fəaliyyət var, Finiksdə həmişə fəaliyyət var. Biz daşınmaz əmlakdayıq; bunu hər gün edirik. Böyük binaları düşündükdə, illər əvvəl heç kim 800 min kvadrat futluq binalar tikmirdi; boşluq nisbətləri – təxminən 8% -dən 9% -ə qədər – 100 min kvadrat futluq bir bina üçün düşündüyünüzdən daha yeni binalardadır. Köhnəlmə və ya CapEx -ə sahib olmayan yerli sahibkar ola bilər – bəlkə də sadəcə daşınmaz əmlak insanları olmayan bir tərəfdaşlıq. Beləliklə, mənim fikrimcə, uzunmüddətli dövrdə həmişə bazarı üstələyə bilməliyik. Baxdığımız bir neçə bazar var – məsələn, Ostin , Texas . Ostində həddindən artıq təklif səbəbindən boşluq nisbəti – və bu bazar şimaldan cənuba doğru həqiqətən uzanıb – təxminən 20% -dir, lakin biz Ostində 99% icarəyə verilmişik. Finiksdə kifayət qədər yüksək boşluq nisbəti var, bəlkə də 14% -dən 15% -ə qədər, lakin biz Finiksdə 99% icarəyə verilmişik. Şəhərin kənarında çoxlu böyük qutu var və bu yavaşlamada da keyfiyyətə doğru bir axın olub. Biz Atlanta kimi bazarları görürük ki, köhnə binalarda B və C sinif məhsullarında mənfi absorbsiya və bizim sahib olmağa və ya tikməyə çalışdığımız, yəni daha yeni binalarda kifayət qədər güclü müsbət absorbsiya var. Craig Allen Mailman : Bir neçə sual gəlir. Birincisi, tariflər haqqında. SCOTUS IEPA qərarından sonra icarəçilərdən nə eşidirsiniz? Qərar icarəçilər üçün qeyri-müəyyənliyi azaldırmı, yoxsa alternativ tarif qanunlarına keçidlər qeyri-müəyyənliyi yüksək səviyyədə saxlayır? Marshall A. Loeb : İcarəçi rəyini almaq üçün hələ tezdir. Keçən ildən başlayaraq – və R. Dunbar ilə razıyam – keçən ilin birinci rübü ən güclü rüblərimizdən biri idi, sonra isə Azadlıq Günü olanda, kapital qərar qəbul etmə prosesini bir qədər iflic vəziyyətinə saldı. Portfelimiz dolu qaldı; yavaşlayan inkişaf icarəsi idi. İli 97% icarəyə verilmiş vəziyyətdə başa vurduq. Cümə gününə olan yeniləməmizə görə, 96.6% -dəyik. Hələ də doluyuq. İnkişaf icarəmizin təxminən üçdə biri, düşündüyünüz kimi, park mühitini bəyəndiyimiz şeylərdən biridir: 3 nömrəli binadakı bir icarəçi öz sahəsini aşmışdır, buna görə də onlar üçün parkda 8 nömrəli binanı tikəcəyik. Bu, eyni mağaza rəqəmlərimizə zərər verəcək, lakin biz adətən icarəçilərə böyümə ehtiyaclarınızı qarşılaya biləcəyimizi deyirik. Son bir neçə ildə bazarın işləmə tərzi ilə kirayə haqqları artmaqda davam edir. 3 nömrəli binadakı yerinizi daha yüksək qiymətlə doldura bilərik. Yeni binanı təhvil vermək bizə doqquz-on ay çəkəcək, lakin biz insanları yerlərini dəyişdiririk. Düşünürəm ki, icarəçilər bir qədər daha immundurlar – bəlkə də hamımız. Demişik ki, çoxlu başlıqlarla səs-küylü bir il olacaq. Ümidliyəm. Düşünmürəm ki, tariflərlə işimiz bitib. Mənim siyasi məsləhətimə qulaq asmayın, lakin düşünmürəm ki, Ali Məhkəmənin qərarı bunun artıq bir mövzu olmadığı anlamına gəlir. Bir nöqtədə işinizi idarə etməlisiniz. Adətən yerli komanda daha çox yerə ehtiyacımız olduğunu deyir; korporativ isə başlıqların qarışıq olduğunu, gözləməyi, idarə etməyi deyir. Bir nöqtədə insanlar sadəcə daha çox yerə ehtiyac duyduqları yerə çatırlar. Bunu ilin sonlarında gördük və birinci rübdə də müəyyən dərəcədə görürük. Ümid edirəm ki, insanlar sistemdəki şoklara bir qədər daha çox öyrəşirlər. Craig Allen Mailman : Gələn digər sual: bu gün bazarlarınızdakı aktivlər üçün sabitləşdirilmiş və ya bazar kirayəsi əsasında cap rate -lərin harada olduğunu danışa bilərsinizmi? R. Dunbar : Bazardan bazara dəyişir. Bəzi aşağı cap rate bazarlarında, aşağı 5 -ləri, bəzən yuxarı 4 -ləri görürük. Bəzi daha güclü bazarlar – Neşvill kimi, burada təklif və tələbat ölkənin hər yerindən daha çox nəzarətdə qalıb – oradadır. Dallas cap rate -ləri, oradakı böyümə sürətləri və güclü tələbatla, aşağı 5 -lərdədir. Bazardan asılı olaraq, bir qədər daha yüksək, orta 5 -ləri görə bilərsiniz. Ostin təklifin miqdarına görə bir qədər zəif ola bilər. Cənubi Kaliforniya daha çox çətinliklərlə üzləşir, çünki bazar kirayələri daha çox...