Yüksək keyfiyyətli, müxtəlif kirayəçi bazası, güclü marjalar və uzunmüddətli icarə müqavilələri olan ən yaxşı REIT (31 mart 2026-cı il tarixinə, əks göstərilmədiyi təqdirdə) Əməliyyatda olan əmlakların doluluq dərəcəsi 87.7%. Megacampus™ platformasından illik icarə gəlirinin faizi 78%. İnvestisiya dərəcəli və ya açıq şəkildə ticarət edilən böyük kapitallı kirayəçilərdən illik icarə gəlirinin faizi 55%. Əməliyyat marjası 67%. Düzəliş edilmiş EBITDA marjası 66%. İllik icarə artımlarını ehtiva edən icarə müqavilələrinin faizi 97%. Çəkili orta qalan icarə müddəti: İlk 20 kirayəçi 9.9 il, Bütün kirayəçilər 7.5 il. Güclü 1Ç26 kirayəçi yığımları(1): 27 aprel 2026-cı il tarixinə 1Ç26 icarə haqqları və debitor borcları 99.9% yığılıb. (1) Əlavə məlumatlar üçün Əlavə Məlumatlardakı "Təriflər və uzlaşmalar" bölməsindəki "Kirayəçi Yığımları"na baxın. Əhəmiyyətli likvidliklə güclü və çevik balans hesabatı; bütün açıq şəkildə ticarət edilən ABŞ REIT -ləri arasında ilk 15% kredit reytinqi. Ümumi bazar kapitallaşması 20.44 milyard dollar . Ümumi səhm kapitallaşması 7.92 milyard dollar . 1Ç26 illikləşdirilmiş xalis borc və imtiyazlı səhmlərin Düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbəti 6.8x və sabit ödəniş əhatə nisbəti 3.4x, 4Ç26 illikləşdirilmiş hədəfləri müvafiq olaraq 5.6x-dən 6.2x-ə və 3.6x-dən 4.1x-ə qədərdir. Biz 2Y26 -da satışları və qismən payların satışını tamamladıqca, rüblük illikləşdirilmiş xalis borc və imtiyazlı səhmlərin Düzəliş edilmiş EBITDA nisbətində yaxşılaşma gözləyirik. 31 mart 2026-cı il tarixinə: 4.17 milyard dollar əhəmiyyətli likvidlik, yəni 2028-ci ilə qədər borc öhdəliklərimizin 3.7x-i. Ümumi borcumuzun yalnız 9%-i 2028-ci ilə qədər yetkinləşir. 10.0 illik çəkili orta qalan borc müddəti, S&P 500 REIT -ləri arasında ən uzunu. Ümumi borc və imtiyazlı səhmlərin ümumi aktivlərə nisbəti 31%. İnkişaf və yenidənqurma sahələrinin möhkəm icarəsi. 1Ç26 ərzində 647,356 RSF icarə həcmi. 1Ç26 -da inkişaf və yenidənqurma sahələrinin icarəsi 117,935 RSF təşkil edib ki, bu da 2025-ci ilin iyul ayında uzunmüddətli beynəlxalq əczaçılıq kirayəçisi ilə imzalanmış tikinti-icarə müqaviləsi istisna olmaqla, əvvəlki beş rüblük ortalamadan 135% çoxdur. 1 aprel 2026-cı ildən 27 aprel 2026-cı il tarixinə qədər inkişaf və yenidənqurma layihələrimizlə bağlı ümumilikdə 276,188 RSF icarə müqavilələri və/və ya niyyət məktubları imzalamışıq. 1Ç26 ərzində icarə fəaliyyətimizin 72%-i mövcud kirayəçi bazamızdan yaranıb. RSF -də icarə fəaliyyəti: 1Ç26 İnkişaf və yenidənqurma sahələrinin icarəsi 117,935. Əvvəllər boş olan sahələrin icarəsi 148,734. İcarə müqavilələrinin yenilənməsi və sahələrin yenidən icarəyə verilməsi 380,687. Cəmi 647,356. İcarə müqavilələrinin yenilənməsi və sahələrin yenidən icarəyə verilməsi: İcarə haqqı dəyişiklikləri (15.0) %. İcarə haqqı dəyişiklikləri (nağd əsasda) (15.8) %. Cambridge/Inner Suburbs alt bazarımızda 480 Arsenal Street ünvanında 47,719 RSF təşkil edən bir icarə müqaviləsinin təsiri istisna olmaqla, 1Ç26 üçün yenilənmiş və yenidən icarəyə verilmiş sahələr üçün icarə haqqları 10.1% və 9.1% (nağd əsasda) azalacaqdı. 480 Arsenal Street ünvanındakı sahə, genişlənmə ehtiyaclarını ödəmək və uzunmüddətli uzatma təmin etmək üçün əyləncə studiyası istifadəçisinə yenidən icarəyə verilib. Bundan əlavə, bu binanın planının yenidən qurulması, qalan boş sahəni daha geniş istifadəçi tələbinə uyğun bazara çıxarmaq üçün çeviklik təmin edir. Alexandria -nın kapital təkrar emal strategiyasının davamlı icrası. Biz 31 dekabr 2026-cı il tarixində bitən il üçün kapital tələblərimizin əhəmiyyətli bir hissəsini torpaqların, qeyri-əsas aktivlərin və əsas aktivlərin (əsasən qismən payların satışları) satışı yolu ilə maliyyələşdirməyə davam etməyi planlaşdırırıq. (milyon dollarla) Satış qiyməti % Tamamlanmış və gözlənilən əməliyyatlar geri qaytarılmayan depozitlərə, imzalanmış niyyət məktublarına və/və ya 27 aprel 2026-cı il tarixinə satış müqaviləsi danışıqlarına tabedir 151 dollar 5%. Müəyyən edilmiş və prosesdə olan 2,181 dollar 75%. Əlavə proqnozlaşdırılan 568 dollar 20%. 2026-cı il üçün satışlar və qismən payların satışları üçün orta göstərici 2,900 dollar . Müvəqqəti boşluq üzrə doluluq və icarə irəliləyişi. 31 dekabr 2025-ci il tarixinə əməliyyat doluluğu 90.9%. Əvvəllər açıqlanmış 1Ç26 əsas icarə müddətlərinin bitməsi ilə bağlı doluluğun azalması (1.9) (1). Doluluqda digər dəyişikliklər (1.3) (2). 31 mart 2026-cı il tarixinə əməliyyat doluluğu 87.7. İcarəyə verilmiş, lakin hələ təhvil verilməmiş boş sahə 3.2 (3). 31 mart 2026-cı il tarixinə əməliyyat doluluğu, icarəyə verilmiş, lakin hələ təhvil verilməmiş boş sahə daxil olmaqla 90.9%. (1) Ümumilikdə 657,492 RSF təşkil edən, çəkili orta icarə müddəti 2026-cı ilin yanvar ayı olan və əvvəlki illik icarə gəliri təxminən 41.6 milyon dollar olan əvvəllər açıqlanmış əsas icarə müddətlərinin bitməsini təmsil edir. Bu boş sahələrin hazırda 48%-i icarəyə verilib və ya danışıqlar altındadır, qalan 52%-i isə aktiv şəkildə yenidən icarəyə verilmək üçün bazara çıxarılır. (2) Daxildir: i) 139,408 RSF , yəni 0.4%, fəaliyyətini dayandıran kirayəçilər tərəfindən boşaldılmış sahələrdən yaranır ki, bunlar aktiv şəkildə yenidən icarəyə verilmək üçün bazara çıxarılır və ii) SD Tech by Alexandria Megacampus -da yerləşən 10075 Barnes Canyon Road inkişaf layihəmizdə 50,531 RSF , yəni 0.2% boş sahənin təhvil verilməsi. (3) Əsasən Böyük Boston , San Fransisko Körfəz Bölgəsi və Sietl bazarlarında yerləşən, icarəyə verilmiş və bina və/və ya kirayəçi təkmilləşdirmələri tamamlandıqdan sonra tutulması gözlənilən ümumilikdə 1.1 milyon RSF müvəqqəti boşluqları təmsil edir. Çəkili orta gözlənilən təhvil verilmə tarixi təxminən 2026-cı ilin sentyabr ayıdır, gözlənilən illik icarə gəliri təxminən 68 milyon dollar dır. Əsas əməliyyat göstəriciləri. Əməliyyat göstəriciləri 1Ç26 (milyon dollarla). Xalis əməliyyat gəliri (nağd əsasda) 1,672 dollar (1). 1Ç25 ilə müqayisədə azalma (15.2) % (2). Eyni əmlakın performansı: Xalis əməliyyat gəliri dəyişiklikləri (11.9) % (3). Xalis əməliyyat gəliri dəyişiklikləri (nağd əsasda) (11.7) % (3). Doluluq – cari dövrün ortalaması 88.9%. Doluluq – əvvəlki ilin eyni dövrünün ortalaması 94.0%. (1) Rüblük illikləşdirilmiş. (2) Xalis əməliyyat gəlirindəki (nağd əsasda) dəyişiklik 1 yanvar 2025-ci ildən sonra satılmış əməliyyat əmlaklarının təsirini əks etdirir. Bu satışlar istisna olmaqla, 31 mart 2026-cı il tarixində bitən üç ay üçün illikləşdirilmiş xalis əməliyyat gəliri (nağd əsasda) 8.9% azalacaqdı. (3) Rübdən rüblə azalma, əsasən, 1Ç26 ərzində boşalmış, çəkili orta icarə müddəti 2026-cı ilin yanvar ayı olan ümumilikdə 657,492 RSF təşkil edən əvvəllər açıqlanmış 2026-cı ilin əsas icarə müddətlərinin bitməsi və Cənubi San Fransisko alt bazarımızda Alexandria Center® for Advanced Technologies – South San Francisco -da 170,618 RSF təşkil edən bir əmlakda 4Ç25 -dəki boşluq səbəbindən eyni əmlakın doluluğunun azalması ilə əlaqədar idi. Biz 2Y26 -da eyni əmlakın performansının yaxşılaşmasını gözləyirik, əsasən eyni əmlakın doluluğundakı dəyişikliklər, o cümlədən 31 mart 2026-cı il tarixinə icarəyə verilmiş, lakin hələ təhvil verilməmiş 1.1 milyon RSF boş sahənin gözlənilən təhvil verilməsi səbəbindən. Bu sahənin çəkili orta gözlənilən təhvil verilmə tarixi təxminən 2026-cı ilin sentyabr ayıdır və illik icarə gəliri təxminən 68 milyon dollar təşkil edəcək. Ümumi və inzibati xərclərin davamlı uğurlu azaldılması və idarə edilməsi. 1Ç26 üçün ümumi və inzibati xərclər 34.7 milyon dollar təşkil edib ki, bu da 2024-cü ilin rüblük ortalaması ilə müqayisədə 7.4 milyon dollar , yəni 18% azalma deməkdir. 31 mart 2026-cı il tarixində bitən son on iki ay üçün ümumi və inzibati xərclərimiz xalis əməliyyat gəlirinin 6.0%-ni təşkil edib ki, bu da 2023-2025-ci illər üçün digər S&P 500 REIT -lərinin ortalamasının təxminən yarısıdır. 2025-ci ildə biz əsasən xərclərə nəzarət və səmərəlilik təşəbbüsləri nəticəsində 2024-cü illə müqayisədə 51.3 milyon dollar , yəni 30% ümumi və inzibati xərclərin azaldılmasına nail olduq. Bu xərclərə qənaətlərin bəziləri müvəqqəti idi və biz 2025-ci ildə əldə edilmiş xərc azalmalarının təxminən yarısının 2026-cı ildə də davam edəcəyini gözləyirik. Kapital xərclərinin və maliyyələşdirmə ehtiyaclarının azaldılması. Biz aktiv layihə portfelimizdə gələcək tikinti maliyyələşdirmə tələblərini azaltmaq üçün ümumilikdə 1.6 milyon RSF təşkil edən müəyyən layihələr üçün biznes və maliyyə strategiyasını qiymətləndiririk. Megacampus -larımıza olan tələbat və 311 Arsenal Street və 3000 Minuteman Road yenidənqurma layihələrimizdəki imkanlara çıxış sayəsində, 2026-cı ilin aprel ayında ümumilikdə 242,408 RSF təşkil edən niyyət məktubları imzalamışıq. Bu niyyət məktubları, qabaqcıl texnologiya daxil olmaqla, bu layihələrin hamısı və ya bir hissəsi üçün daha aşağı xərcli alternativ istifadələri nəzərdə tutur. Bu potensial icarə müqavilələrini uğurla icra edə bilsək, bu layihələrin hamısının və ya bir hissəsinin əlavə yenidənqurmaya ehtiyac olmadan yenidən istismara verilib-verilməyəcəyini qiymətləndirməyi gözləyirik. Gəlir gətirməyən aktivlər ümumi aktivlərin 17%-ni təşkil edir ki, bu da 4Ç24 -dən bəri 3% azalma deməkdir; 4Ç26 -ya qədər 11%-dən 16%-ə qədər daha da azalma hədəflənir. Alexandria -nın inkişaf və yenidənqurma layihə portfelinin 4Ç26 -ya qədər əsasən 93% icarəyə verilmiş/danışıqlar aparılan layihələrdən 92 milyon dollar əlavə illik xalis əməliyyat gəliri gətirməsi gözlənilir. Yeni təhvil verilmiş layihələrdən illik xalis əməliyyat gəliri (nağd əsasda), ilkin pulsuz icarə müddətinin bitməsi ilə 25 milyon dollar artması gözlənilir ki, bunun da çəkili orta qalan müddəti təxminən dörd aydır. Ümumi inkişaf və yenidənqurma layihə portfelimizdəki RSF -in 77%-i Megacampus ekosistemlərimizdədir. İnkişaf və Yenidənqurma Layihələri. Əlavə İllik Xalis Əməliyyat Gəliri. RSF İcarəyə Verilmiş/Danışıqlar Aparılan Faizi (milyon dollarla). İstismara verilməsi gözlənilir: 2Ç26 – 4Ç26 92 dollar (1) 601,589 (2) 93% (3). 2027 – 2028 93 dollar 1,258,004 68%. Cəmi 185 dollar . (1) 2027-2028-ci illərdə sabitləşməsi gözlənilən layihələrdən 2026-cı ilə qədər gözlənilən qismən təhvil verilmələri, o cümlədən hələ tam öhdəlik götürülməmiş spekulyativ gələcək icarə müqavilələrini əhatə edir. Əlavə məlumatlar üçün Əlavə Məlumatlardakı "Yeni A/A+ sinif inkişaf və yenidənqurma əmlakları: tikinti altında" bölməsindəki ilkin və sabitləşmiş doluluq illərinə baxın. (2) 2026-cı ildə sabitləşməsi gözlənilən layihələrin RSF -ni təmsil edir. 2027-2028-ci illərdə sabitləşməsi gözlənilən layihələrdən 2026-cı ilə qədər qismən təhvil verilmələr üçün RSF -i əhatə etmir. (3) 2026-cı ildə sabitləşməsi gözlənilən 601,589 RSF inkişaf və yenidənqurma layihələrinin cari icarəyə verilmiş/danışıqlar aparılan faizini təmsil edir. Əsas kapital hadisələri. 2026-cı ilin fevral ayında biz 2050-ci ildə ödənilməli olan 4.00% Senior Notes, 2051-ci ildə ödənilməli olan 3.00% Senior Notes və 2052-ci ildə ödənilməli olan 3.55% Senior Notes-un bir hissəsi üzrə ümumilikdə 1.33 milyard dollar borc əsas məbləğini geri almaq üçün tender təkliflərini tamamladıq. Ödənilən nağd vəsait 952.2 milyon dollar təşkil edib. Borcun geri alınması ilə əlaqədar olaraq, biz amortizasiya olunmamış borc buraxılışı xərclərinin və digər əməliyyatla bağlı xərclərin silinməsi daxil olmaqla, borcun erkən ləğvindən 366.4 milyon dollar qazanc əldə etdik. Geri almanı aşağıdakı kimi maliyyələşdirdik: 2036-cı ildə ödənilməli olan 5.25% təminatsız senior notların buraxılması yolu ilə 750.0 milyon dollar ; və 2026-cı il təlimatımızda nəzərdə tutulan satışlar və qismən payların satışları yolu ilə ödəniləcək kommersiya kağız proqramımız çərçivəsində qısamüddətli borclanmalar yolu ilə təxminən 200 milyon dollar . Geri alma borcu azaltdı və leverage-i təxminən 0.2x yaxşılaşdırdı. Bu əməliyyat, səhm başına seyreltilmiş əməliyyatlardan əldə edilən vəsaitlərimizə, düzəliş edilmiş faiz xərclərinə və ya sabit ödəniş əhatə nisbətinə əhəmiyyətli təsir göstərmədi. Bu əməliyyatdan sonra, 1Ç26 tarixinə borcumuzun çəkili orta qalan müddəti 10.0 ildir ki, bu da S&P 500 REIT -ləri arasında ən uzunu olaraq qalır. 2026-cı ilin yanvar və aprel aylarında biz müvafiq olaraq 300.0 milyon dollar 4.30% təminatsız senior notları və 350.0 milyon dollar 3.80% təminatsız senior notları ödəmə müddəti çatdıqda ödədik. Bu ödənişlər müvəqqəti olaraq kommersiya kağız proqramımız çərçivəsində borclanmalarla maliyyələşdirildi ki, bu da 2026-cı il təlimatımızda nəzərdə tutulan satışlar və qismən payların satışları yolu ilə ödəniləcək. Bu ödənişlərlə əlaqədar heç bir qazanc və ya zərər yaranmadı. 2025-ci ilin dekabr ayında səlahiyyət verilmiş adi səhmlərin geri alınması proqramımız çərçivəsində, 31 dekabr 2026-cı il tarixinə qədər 500.0 milyon dollar -a qədər adi səhmlərimizi geri ala bilərik. 31 mart 2026-cı il tarixinə heç bir səhm geri alınmayıb. Əməliyyat fəaliyyətlərindən əldə edilən xalis pul axınlarını səhmdarlarla bölüşmək, eyni zamanda əhəmiyyətli bir hissəsini yenidən investisiya üçün saxlamaq məqsədi daşıyan dividend strategiyası.