Yüksək keyfiyyətli, müxtəlif kirayəçi bazasına, güclü marjalara və uzunmüddətli icarə müqavilələrinə malik ən yaxşı REIT (31 mart 2026-cı il tarixinə, əks halda qeyd edilməyibsə) Əməliyyatda olan əmlakların doluluq səviyyəsi 87.7 %. Megacampus™ platformasından illik icarə gəlirinin faizi 78 %. İnvestisiya dərəcəli və ya açıq bazarda ticarət edilən iri kapitallı kirayəçilərdən illik icarə gəlirinin faizi 55 %. Əməliyyat marjası 67 %. Düzəliş edilmiş EBITDA marjası 66 %. İllik icarə artımlarını ehtiva edən icarə müqavilələrinin faizi 97 %. Orta çəkili qalan icarə müddəti: İlk 20 kirayəçi 9.9 il. Bütün kirayəçilər 7.5 il. 1Q26-da güclü kirayəçi yığımları(1): 27 aprel 2026-cı il tarixinə 1Q26 icarə haqqları və debitor borcları 99.9 % yığılmışdır. (1) Əlavə məlumatlar üçün Əlavə Məlumatlar bölməsindəki “Təriflər və uzlaşmalar” altındakı “Kirayəçi Yığımları”na baxın. Əhəmiyyətli likvidliyə malik güclü və çevik balans hesabatı; bütün açıq bazarda ticarət edilən ABŞ REIT -ləri arasında ilk 15%-lik kredit reytinqi. Ümumi bazar kapitallaşması 20.44 milyard ABŞ dolları . Ümumi səhm kapitallaşması 7.92 milyard ABŞ dolları . 1Q26 illikləşdirilmiş dövrü üçün xalis borc və imtiyazlı səhmlərin Düzəliş edilmiş EBITDA -ya nisbəti 6.8x, sabit xərc əhatə nisbəti isə 3.4x təşkil etmişdir, 4Q26 illikləşdirilmiş hədəfləri müvafiq olaraq 5.6x-dən 6.2x-ə və 3.6x-dən 4.1x-ə qədərdir. Biz 2H26-da satışları və qismən payların satışını tamamladıqca, rüblük illikləşdirilmiş xalis borc və imtiyazlı səhmlərin Düzəliş edilmiş EBITDA nisbətində yaxşılaşma gözləyirik. 31 mart 2026-cı il tarixinə: 4.17 milyard ABŞ dolları əhəmiyyətli likvidlik, yəni 2028-ci ilə qədər olan borc öhdəliklərimizin 3.7x-i. Ümumi borcumuzun yalnız 9%-i 2028-ci ilə qədər ödənilməlidir. 10.0 illik orta çəkili qalan borc müddəti, S&P 500 REIT -ləri arasında ən uzunu. Ümumi borc və imtiyazlı səhmlərin ümumi aktivlərə nisbəti 31%. İnkişaf və yenidənqurma sahələrinin möhkəm icarəsi. 1Q26 ərzində 647,356 RSF həcmində icarə. 1Q26-da inkişaf və yenidənqurma sahələrinin icarəsi 117,935 RSF təşkil etmişdir ki, bu da əvvəlki beş rüblük ortalamadan 135% artım deməkdir, 2025-ci ilin iyul ayında uzunmüddətli beynəlxalq əczaçılıq kirayəçisi ilə imzalanmış tikinti-icarə müqaviləsi istisna olmaqla. 1 aprel 2026-cı il tarixindən 27 aprel 2026-cı il tarixinə qədər, inkişaf və yenidənqurma layihələrimizlə bağlı ümumilikdə 276,188 RSF həcmində icarə müqavilələri və/və ya niyyət məktubları imzalamışıq. 1Q26 ərzində icarə fəaliyyətimizin 72%-i mövcud kirayəçi bazamızdan yaranmışdır. RSF -də icarə fəaliyyəti: 1Q26 İnkişaf və yenidənqurma sahələrinin icarəsi 117,935. Əvvəllər boş olan sahələrin icarəsi 148,734. İcarə müqavilələrinin yenilənməsi və sahələrin yenidən icarəyə verilməsi 380,687. Cəmi 647,356. İcarə müqavilələrinin yenilənməsi və sahələrin yenidən icarəyə verilməsi: İcarə haqqı dəyişiklikləri (15.0) %. İcarə haqqı dəyişiklikləri (nağd əsasda) (15.8) %. Cambridge/Inner Suburbs alt bazarımızda 480 Arsenal Street ünvanında yerləşən 47,719 RSF həcmində bir icarə müqaviləsinin təsirini çıxmaqla, 1Q26 üçün yenilənmiş və yenidən icarəyə verilmiş sahələr üzrə icarə haqqları 10.1% və 9.1% (nağd əsasda) azalmış olardı. 480 Arsenal Street ünvanındakı sahə, genişlənmə ehtiyaclarını ödəmək və uzunmüddətli uzatma təmin etmək üçün əyləncə studiyası istifadəçisinə yenidən icarəyə verilmişdir. Bundan əlavə, bu binanın planının yenidən qurulması, qalan boş sahəni daha geniş istifadəçi tələbatına uyğun bazara çıxarmaq üçün çeviklik təmin edir. Alexandria -nın kapital təkrar emalı strategiyasının davamlı icrası. Biz 31 dekabr 2026-cı il tarixində bitən il üçün kapital tələblərimizin əhəmiyyətli bir hissəsini torpaqların, əsas olmayan aktivlərin və əsas aktivlərin (əsasən qismən payların satışı) satışları vasitəsilə maliyyələşdirməyə davam etməyi planlaşdırırıq. (milyon ABŞ dolları ilə) Satış Qiyməti % Tamamlanmış və gözlənilən əməliyyatlar geri qaytarılmayan depozitlərə, imzalanmış niyyət məktublarına və/və ya 27 aprel 2026-cı il tarixinə satış müqaviləsi danışıqlarına tabedir 151 ABŞ dolları 5 %. Müəyyən edilmiş və prosesdə olan 2,181 ABŞ dolları 75 %. Əlavə proqnozlaşdırılan 568 ABŞ dolları 20 %. 2026-cı il üçün satışlar və qismən payların satışları üzrə hədəf orta nöqtə 2,900 ABŞ dolları . Müvəqqəti boşluq üzrə doluluq və icarə irəliləyişi. 31 dekabr 2025-ci il tarixinə əməliyyat doluluğu 90.9 %. Əvvəllər açıqlanmış 1Q26 əsas icarə müddətlərinin bitməsi ilə bağlı doluluğun azalması (1.9) (1). Doluluqda digər dəyişikliklər (1.3) (2). 31 mart 2026-cı il tarixinə əməliyyat doluluğu 87.7. İcarəyə verilmiş, lakin hələ təhvil verilməmiş boş sahə 3.2 (3). 31 mart 2026-cı il tarixinə əməliyyat doluluğu, icarəyə verilmiş, lakin hələ təhvil verilməmiş boş sahə daxil olmaqla 90.9 %. (1) Əvvəllər açıqlanmış, ümumilikdə 657,492 RSF həcmində əsas icarə müddətlərinin bitməsini təmsil edir, orta çəkili icarə müddətinin bitmə tarixi 2026-cı ilin yanvar ayıdır və əvvəlki illik icarə gəliri təxminən 41.6 milyon ABŞ dolları təşkil edir. Bu boş sahələrin hazırda 48%-i icarəyə verilmiş və ya danışıqlar altındadır, qalan 52%-i isə aktiv şəkildə yenidən icarəyə verilmək üçün bazara çıxarılır. (2) Daxildir: i) fəaliyyətini dayandıran kirayəçilər tərəfindən boşaldılmış 139,408 RSF , yəni 0.4%, hansılar ki, aktiv şəkildə yenidən icarəyə verilmək üçün bazara çıxarılır və ii) SD Tech by Alexandria Megacampus -da yerləşən 10075 Barnes Canyon Road inkişaf layihəmizdə 50,531 RSF , yəni 0.2% boş sahənin təhvil verilməsi. (3) Əsasən Böyük Boston , San Francisco Körfəz Bölgəsi və Seattle bazarlarında yerləşən, ümumilikdə 1.1 milyon RSF həcmində müvəqqəti boşluqları təmsil edir ki, bunlar icarəyə verilmişdir və bina və/və ya kirayəçi təkmilləşdirmələri tamamlandıqdan sonra tutulması gözlənilir. Orta çəkili gözlənilən təhvil verilmə tarixi təxminən 2026-cı ilin sentyabr ayıdır, gözlənilən illik icarə gəliri təxminən 68 milyon ABŞ dolları təşkil edir. Əsas əməliyyat göstəriciləri. Əməliyyat göstəriciləri 1Q26 (milyon ABŞ dolları ilə) Xalis əməliyyat gəliri (nağd əsasda) 1,672 ABŞ dolları (1). 1Q25 ilə müqayisədə azalma (15.2) % (2). Eyni əmlakın performansı: Xalis əməliyyat gəliri dəyişiklikləri (11.9) % (3). Xalis əməliyyat gəliri dəyişiklikləri (nağd əsasda) (11.7) % (3). Doluluq – cari dövrün ortalaması 88.9 %. Doluluq – əvvəlki ilin eyni dövrünün ortalaması 94.0 %. (1) Rüblük illikləşdirilmiş. (2) Xalis əməliyyat gəlirindəki (nağd əsasda) dəyişiklik 1 yanvar 2025-ci ildən sonra satılmış əməliyyat əmlaklarının təsirini əks etdirir. Bu satışlar istisna olmaqla, 31 mart 2026-cı il tarixində bitən üç ay üçün illikləşdirilmiş xalis əməliyyat gəliri (nağd əsasda) 8.9% azalmış olardı. (3) Rübdən-rübə azalma, əsasən, əvvəllər açıqlanmış, 1Q26 ərzində boşalmış, ümumilikdə 657,492 RSF həcmində əsas 2026-cı il icarə müddətlərinin bitməsi ilə bağlı eyni əmlakın doluluğunun azalması və 2025-ci ilin 4-cü rübündə South San Francisco alt bazarımızda yerləşən Alexandria Center® for Advanced Technologies – South San Francisco -da 170,618 RSF həcmində bir əmlakda boşluq səbəbindən baş vermişdir. Biz 2H26-da eyni əmlakın performansının yaxşılaşmasını gözləyirik, əsasən eyni əmlakın doluluğundakı dəyişikliklər, o cümlədən 31 mart 2026-cı il tarixinə icarəyə verilmiş, lakin hələ təhvil verilməmiş 1.1 milyon RSF boş sahənin gözlənilən təhvil verilməsi səbəbindən. Bu sahənin orta çəkili gözlənilən təhvil verilmə tarixi təxminən 2026-cı ilin sentyabr ayıdır və illik icarə gəliri təxminən 68 milyon ABŞ dolları təşkil edəcək. Ümumi və inzibati xərclərin davamlı uğurlu azaldılması və idarə edilməsi. 1Q26 üçün ümumi və inzibati xərclər 34.7 milyon ABŞ dolları təşkil etmişdir ki, bu da 2024-cü ilin rüblük ortalaması ilə müqayisədə 7.4 milyon ABŞ dolları , yəni 18% azalma deməkdir. 31 mart 2026-cı il tarixində bitən son on iki ay üçün ümumi və inzibati xərclərimiz xalis əməliyyat gəlirinin 6.0%-ni təşkil etmişdir ki, bu da 2023-2025-ci illər üçün digər S&P 500 REIT -lərinin ortalamasının təxminən yarısıdır. 2025-ci ildə biz əsasən xərclərə nəzarət və səmərəlilik təşəbbüsləri nəticəsində 2024-cü illə müqayisədə ümumi və inzibati xərclərdə 51.3 milyon ABŞ dolları , yəni 30% azalma əldə etdik. Bu xərclərə qənaətlərin bəziləri müvəqqəti idi və biz 2025-ci ildə əldə edilmiş xərc azalmalarının təxminən yarısının 2026-cı ildə də davam edəcəyini gözləyirik. Kapital xərclərinin və maliyyələşdirmə ehtiyaclarının azaldılması. Biz aktiv layihə portfelimizdə gələcək tikinti maliyyələşdirmə tələblərini azaltmaq üçün ümumilikdə 1.6 milyon RSF həcmində müəyyən layihələr üçün biznes və maliyyə strategiyasını qiymətləndiririk. Megacampus -larımıza olan tələbat və 311 Arsenal Street və 3000 Minuteman Road yenidənqurma layihələrimizdəki imkanlara çıxış sayəsində, biz 2026-cı ilin aprel ayında ümumilikdə 242,408 RSF həcmində niyyət məktubları imzalamışıq. Bu niyyət məktubları, qabaqcıl texnologiya daxil olmaqla, bu layihələrin hamısı və ya bir hissəsi üçün daha aşağı xərcli alternativ istifadələri nəzərdə tutur. Əgər biz bu potensial icarə müqavilələrini uğurla icra edə bilsək, bu layihələrin hamısının və ya bir hissəsinin əlavə yenidənqurmaya ehtiyac olmadan yenidən istismara verilib-verilməyəcəyini qiymətləndirməyi gözləyirik. Gəlir gətirməyən aktivlər ümumi aktivlərin 17%-ni təşkil edir ki, bu da 4Q24-dən bəri 3% azalma deməkdir; 4Q26-a qədər 11%-dən 16%-ə qədər daha da azalma hədəflənir. Alexandria -nın inkişaf və yenidənqurma layihə portfelinin 4Q26-a qədər əsasən 93% icarəyə verilmiş/danışıqlar aparılan layihələrdən 92 milyon ABŞ dolları əlavə illik xalis əməliyyat gəliri gətirməsi gözlənilir. Yeni təhvil verilmiş layihələrdən illik xalis əməliyyat gəlirinin (nağd əsasda) ilkin pulsuz icarə müddətinin bitməsi ilə 25 milyon ABŞ dolları artması gözlənilir ki, bunun da orta çəkili qalan müddəti təxminən dörd aydır. Ümumi inkişaf və yenidənqurma layihə portfelimizdəki RSF -in 77%-i Megacampus ekosistemlərimizdə yerləşir. İnkişaf və Yenidənqurma Layihələri Əlavə İllik Xalis Əməliyyat Gəliri RSF İcarəyə Verilmiş/Danışıqlar Aparılan Faizi (milyon ABŞ dolları ilə) İstismara verilməsi gözlənilir: 2Q26 – 4Q26 92 ABŞ dolları (1) 601,589 (2) 93 % (3) 2027 – 2028 93 ABŞ dolları 1,258,004 68 % 185 ABŞ dolları (1) 2027-2028-ci illərdə sabitləşməsi gözlənilən layihələrdən 2026-cı ilə qədər gözlənilən qismən təhvil verilmələri, o cümlədən hələ tam öhdəlik götürülməmiş spekulyativ gələcək icarəni əhatə edir. Əlavə məlumatlar üçün Əlavə Məlumatlar bölməsindəki “Yeni A/A+ sinif inkişaf və yenidənqurma əmlakları: tikinti altında” altındakı ilkin və sabitləşmiş doluluq illərinə baxın. (2) 2026-cı ildə sabitləşməsi gözlənilən layihələrin RSF -ni təmsil edir. 2027-2028-ci illərdə sabitləşməsi gözlənilən layihələrdən 2026-cı ilə qədər qismən təhvil verilmələr üçün RSF -i əhatə etmir. (3) 2026-cı ildə sabitləşməsi gözlənilən 601,589 RSF həcmində inkişaf və yenidənqurma layihələrinin cari icarəyə verilmiş/danışıqlar aparılan faizini təmsil edir. Əsas kapital hadisələri. 2026-cı ilin fevral ayında biz 2050-ci ildə ödənilməli olan 4.00% Senior Notes , 2051-ci ildə ödənilməli olan 3.00% Senior Notes və 2052-ci ildə ödənilməli olan 3.55% Senior Notes -un bir hissəsi üzrə ümumilikdə 1.33 milyard ABŞ dolları məbləğində borc əsas məbləğini geri almaq üçün tender təkliflərini tamamladıq. Ödənilən nağd vəsait 952.2 milyon ABŞ dolları təşkil etmişdir. Borcun geri alınması ilə əlaqədar olaraq, biz amortizasiya olunmamış borc buraxılışı xərclərinin və digər əməliyyatla bağlı xərclərin silinməsi daxil olmaqla, borcun erkən ləğvindən 366.4 milyon ABŞ dolları qazanc əldə etdik. Geri almanı aşağıdakı kimi maliyyələşdirdik: 2036-cı ildə ödənilməli olan 5.25% təminatsız senior notes -un buraxılışı vasitəsilə 750.0 milyon ABŞ dolları ; və 2026-cı il proqnozumuza daxil edilmiş planlaşdırılan satışlar və qismən payların satışları vasitəsilə ödəniləcək kommersiya kağız proqramımız çərçivəsində qısamüddətli borclanmalar vasitəsilə təxminən 200 milyon ABŞ dolları . Geri alma borcu azaltdı və leverage-i təxminən 0.2x yaxşılaşdırdı. Bu əməliyyat, düzəliş edilmiş hər səhmə düşən əməliyyatlardan əldə edilən vəsaitlərə, faiz xərclərinə və ya sabit xərc əhatə nisbətinə əhəmiyyətli təsir göstərmədi. Bu əməliyyatdan sonra, 1Q26 tarixinə borcumuzun orta çəkili qalan müddəti 10.0 il təşkil edir ki, bu da S&P 500 REIT -ləri arasında ən uzun müddət olaraq qalır. 2026-cı ilin yanvar və aprel aylarında biz müvafiq olaraq 300.0 milyon ABŞ dolları məbləğində 4.30% təminatsız senior notes və 350.0 milyon ABŞ dolları məbləğində 3.80% təminatsız senior notes -u ödəmə müddəti çatdıqda geri ödədik. Bu geri ödəmələr müvəqqəti olaraq kommersiya kağız proqramımız çərçivəsində borclanmalarla maliyyələşdirilmişdir ki, bu da 2026-cı il proqnozumuza daxil edilmiş planlaşdırılan satışlar və qismən payların satışları vasitəsilə ödəniləcəkdir. Bu geri ödəmələrlə əlaqədar heç bir qazanc və ya zərər yaranmamışdır. 2025-ci ilin dekabr ayında səlahiyyət verilmiş adi səhmlərin geri alınması proqramımız çərçivəsində, biz 31 dekabr 2026-cı il tarixinə qədər 500.0 milyon ABŞ dolları -a qədər adi səhmlərimizi geri ala bilərik. 31 mart 2026-cı il tarixinə heç bir səhm geri alınmamışdır. Əməliyyat fəaliyyətlərindən əldə edilən xalis pul axınlarını səhmdarlarla bölüşmək və əhəmiyyətli bir hissəsini yenidən investisiya üçün saxlamaq məqsədi daşıyan dividend strategiyası.