Eyni mağaza gəlirləri proqnozumuzun artırılması ümumiyyətlə bu günə qədər əldə edilmiş üstün performansı əks etdirir. Nəticələrin diapazonu baxımından, proqnozumuzun aşağı həddi 2 amili nəzərdə tutur: birincisi, dövlət siyasətindən qaynaqlanan daha yumşaq makroiqtisadiyyat. İkincisi, Los-Ancelesdə gecikmələrin bərpası yavaşlayır, çünki bu sahə qeyri-sabit ola bilər. Proqnoz diapazonunun yuxarı həddi üçün potensial amillərə gəlincə, birincisi, işə qəbulun artması kirayə artımına səbəb olur. Biz ən böyük 20 texnologiya şirkətində iş yerlərində tədricən müsbət tendensiya müşahidə etmişik və bu metrik tələbatın etibarlı aparıcı göstəricisi olmuşdur. Bu çətinliklərə baxmayaraq, biz ilin əvvəlindən Los-Ancelesin hər bir alt bazarında müsbət qarışıq dərəcə artımı əldə edə bilmişik. Bundan əlavə, biz Dünya Kuboku və Olimpiya Oyunları ilə bağlı bir neçə böyük infrastruktur sərmayəsini izləyirik ki, bu da növbəti bir neçə ildə bu bazarda ümumi iqtisadi fəaliyyətləri yaxşılaşdırmalıdır. İlin ikinci yarısı üçün proqnozumuza keçək. Biz ABŞ-ın ÜDM-i və iş yerlərinin artımının mülayim olacağını, Qərb Sahili üçün isə sabit iş mühitini gözləməyə davam edirik. İlin əvvəlindən kirayə əyrimiz ümumiyyətlə gözləntilərimizə uyğun gəlmişdir və kirayə haqqı üçün mövsümi pik iyulun sonlarında baş vermişdir. Buna görə də, ilin ikinci yarısı üçün proqnozumuz bazar kirayələrinin normal mövsümiliklə uyğun olaraq mülayimləşəcəyini nəzərdə tutur. Şimali Kaliforniya və Sietl müvafiq olaraq 3.8% və 3.7% qarışıq dərəcə artımı ilə geridə qaldı, Cənubi Kaliforniya isə əsasən Los-Ancelesə görə 2% qarışıq dərəcə artımı ilə geridə qaldı. Daha ətraflı səviyyədə, San Mateo və San Xose şəhərətrafı bazarları müvafiq olaraq 5.6% və 4.4% qarışıq dərəcə artımı ilə diqqətəlayiq üstün performans göstərdi. Biz bu üstün performansı məhdud mənzil təklifi, ofisə qayıdışın artan tətbiqi və BLS tərəfindən bildiriləndən daha yaxşı iş artımı ilə əlaqələndiririk. Bunun əksinə olaraq, Los-Anceles yüksək təklif tədarükləri ilə yanaşı, yumşaq tələbat mühitində köhnə gecikmə problemləri nəticəsində 1.3% qarışıq kirayə artımı ilə çətin olaraq qalır. Angela L. Kleiman : Sabahınız xeyir. Essexin İkinci Rüb Gəlirləri Zənginə xoş gəlmisiniz. Barb Pak hazırlanmış qeydlərlə davam edəcək və Rylan Burns sual-cavab üçün buradadır. Bu gün mən rübün əsas nəticələrini, ilin ikinci yarısı üçün proqnozumuzu əhatə edəcək və əməliyyat bazarı haqqında yeniləmə təqdim edəcəyəm. Biz 2025-ci ilin birinci yarısı üçün möhkəm nəticələr bildirməkdən məmnunuq və ikinci rübdə Core FFO-da 0.07 dollar üstün performans və il üçün eyni mülkiyyət və Core FFO proqnozunun artırılması ilə vurğulanır. Əməliyyatların əsas məqamları ilə başlayaq. İkinci rüb eyni mağaza portfeli üçün 3% qarışıq dərəcə artımı ilə plana uyğun olaraq həyata keçirildi. İkinci amil daha əlverişli əməliyyat mühitidir, çünki ilin ikinci yarısında bazarlarımızda çoxmənzilli təklif tədarüklərində birinci yarısı ilə müqayisədə orta hesabla 35% azalma gözləyirik. Əməliyyat bazarına keçək. İnvestorların Qərb Sahili çoxmənzilli əmlaklarına marağı sağlam olaraq qalır, əməliyyat həcmləri keçən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə ikinci rübdə bir qədər yüksəkdir və institusional keyfiyyətli aktivlər üçün orta cap dərəcələri orta 4%-də qalmışdır. İkinci rübdə Şimali Kaliforniyada aşağı 4%-də daha yüksək əməliyyat qiymətləndirmə həcmi görməyə başladıq. Müqayisə üçün, Essex son 12 ayda Şimali Kaliforniyada təxminən 1 milyard dollarlıq alışlardan orta hesabla orta və yüksək 4%-də gəlir əldə edir. Komandamız cap dərəcəsi sıxılmasından əvvəl sərmayə qoyaraq dərhal NAV artımına səbəb olan əla iş görüb. Nəhayət, bu alışların əksəriyyətini seçilmiş satışlarla maliyyələşdirərək intizamlı kapital bölgüsünü qoruyub saxlamışıq. Gələcəkdə, NAV və Core FFO hər səhmə artımını təmin etmək üçün kapital xərclərimizi arbitraj etməyə və portfelimizi riskə uyğunlaşdırılmış gəlirləri optimallaşdırmaq üçün yenidən bölüşdürməyə davam edəcəyik. Bununla da, zəngi Barba ötürürəm. Barbara M. Pak : Təşəkkürlər, Angela . Mən ikinci rüb nəticələrimizin xülasəsi ilə başlayacaq, sonra yenidən işlənmiş tam il proqnozumuzun komponentləri ilə davam edəcək və kapital bazarları və balans hesabatı haqqında yeniləmə ilə yekunlaşdıracağam. İkinci rüb nəticələrimizlə başlayaq. Biz Core FFO hər səhmə proqnozumuzun orta nöqtəsini 0.07 dollar aşaraq möhkəm bir ikinci rübə nail olduq. Üstün performansın əsas səbəbi daha yaxşı eyni mülkiyyət əməliyyatlarından gələn 0.04 dollardır ki, bunun yarısı daha yüksək eyni mülkiyyət gəlirləri artımı, digər yarısı isə daha aşağı əməliyyat xərcləri ilə bağlıdır. Xərc azalması 2024-cü illə müqayisədə Vaşinqton əmlak vergilərində 9% azalma ilə əlaqədardır. Bundan əlavə, rüb daha aşağı G&A-dan faydalanmışdır ki, bu da vaxtla bağlıdır. Yenidən işlənmiş tam il proqnozumuza keçək. Biz Core FFO hər səhmə üçün orta nöqtəni 0.10 dollar artıraraq 15.91 dollara çatdırmaqdan məmnunuq ki, bu artıma 3 amil töhfə verir: Birincisi, biz daha yüksək digər gəlirlər və daha yaxşı gecikmə yığımları ilə əlaqədar olaraq eyni mülkiyyət gəlirləri artımı üçün orta nöqtəni 15 baza bəndi artıraraq 3.15%-ə çatdırırıq, bu da qismən daha aşağı doluluqla kompensasiya olunur. İkincisi, əvvəllər qeyd etdiyim daha aşağı əmlak vergiləri səbəbindən eyni mülkiyyət xərcləri orta nöqtəmizi 50 baza bəndi azaldaraq 3.25%-ə çatdırırıq. Bu düzəlişlərlə, biz indi eyni mülkiyyət NOI-nin orta nöqtədə 3.1% artacağını gözləyirik ki, bu da orijinal proqnozumuzdan 40 baza bəndi yaxşılaşmadır. Eyni mülkiyyət NOI-dəki artım tam il FFO proqnozumuzun artırılmasına 0.07 dollar töhfə verdi. Üçüncü komponent birgə investisiya platformamızla bağlıdır, çünki birgə müəssisə mülklərimiz plandan irəli gedir. Üçüncü rüb Core FFO proqnozumuza gəlincə, biz orta nöqtədə 3.94 dollar proqnozlaşdırırıq ki, bu da ikinci rübdən 0.09 dollar ardıcıl azalmadır, əsasən kommunal xidmətlər və vergilərdə tipik mövsümilik nəzərə alınmaqla yüksək əməliyyat xərcləri ilə bağlıdır ki, bu da qismən daha yüksək ardıcıl gəlirlərlə kompensasiya olunur. Üçüncü rüb üçün, biz eyni mülkiyyət əməliyyat xərclərinin illik müqayisədə 3% artacağını proqnozlaşdırırıq. Bundan əlavə, imtiyazlı səhm geri ödənişlərinin ilin sonuna doğru olacağı gözlənilir ki, bu da ardıcıl Core FFO-da azalmaya səbəb olur. İlin əvvəlindən təxminən 30 milyon dollar geri ödəniş almışıq və ilin sonuna qədər əlavə 175 milyon dollar gəlir gözləyirik. Biz kitabın ölçüsünü azaltmaq strategiyamızı həyata keçirməkdə əldə etdiyimiz irəliləyişdən məmnunuq, baxmayaraq ki, bu, Core FFO artımına müvəqqəti maneə törədir. İlin sonunda, strukturlaşdırılmış maliyyə kitabının Core FFO-nun 4%-dən az olacağını və 2026-cı ildə davamlı azalacağını gözləyirik, çünki növbəti 4 rüb ərzində qalan investisiyalarımızın əksəriyyətinin geri ödənilməsini gözləyirik, bundan sonra gəlir maneəsi böyük ölçüdə aradan qalxacaq. Nəhayət, kapital bazarları və balans hesabatı haqqında bir neçə şərh. Rüb ərzində balans hesabatımızın çevikliyini daha da artırmaq üçün bir neçə əməliyyat həyata keçirdik. Biz 300 milyon dollarlıq gecikdirilmiş kredit xətti buraxdıq ki, bunun 150 milyon dolları 2030-cu ilin aprelinə qədər cəlbedici 4.1% dərəcə ilə çəkilib və sabitləşdirilib. Biz həmçinin kredit xəttimizi 1.5 milyard dollara qədər genişləndirdik, müddətini 2030-cu ilə qədər uzatdıq və kommersiya kağız proqramı yaratdıq. Bu maliyyələşdirmələr nəticəsində biz kapital xərclərimizi və kapitala çıxışımızı optimallaşdıraraq balans hesabatımızın gücünü daha da artırdıq. 2025-ci ildə minimal yenidən maliyyələşdirmə ehtiyacları, 5.5x sağlam xalis borc/EBITDA və 1.5 milyard dollar mövcud likvidliklə yaxşı mövqedəyik. İndi zəngi suallar üçün operatora qaytarıram. Operator: [Operator Təlimatları] İlk sualımız Scotiabankdan Nick Yulico xəttindən gəlir. Nicholas Philip Yulico : Deyəsən, ilk növbədə, sadəcə Los-Ancelesə qayıdaq. Zəhmət olmasa, daha zəif qarışıq qiymətləndirməyə nəyin səbəb olduğunu bir az daha ətraflı danışa bilərsinizmi? Və sonra, L.A. County-ni vurğuladığınız üçün, bəlkə də əvvəllər gözləniləndən fərqli olaraq baş verən xüsusi bir yanğın qaydası təsiri də varmı? Angela L. Kleiman : Nick , bu Angela dır. Los-Anceles gözləntilərimizdən geri qaldı. Və bu, həqiqətən də bir neçə fərqli amildir. Bu, yanğın qaydası ilə bağlı deyil, indi qanunvericilik narahatlığıdır. Bu daha çox – təklif birinci yarıda daha ağırdır ki, əlbəttə, bunun təsir edəcəyini bilirdik. Və gecikmələrin bərpası vaxt aparır. Və ümid etdiyimiz o idi ki, keçən ildən bu ilə qədər əldə etdiyimiz irəliləyişə görə daha tez irəliləyiş əldə edə bilərik. Lakin indiyə qədər, birinci yarıda irəliləyiş var. Sadəcə olaraq, o qədər də böyük sürətlə yaxşılaşmır. Və sonra son amil həqiqətən də yumşaq tələbat mühitidir. Və gördüyümüz yumşaq tələbat mühiti əslində təkcə Los-Anceles deyil, bütövlükdə Cənubi Kaliforniyadır . Və sadəcə hər kəsə xatırlatmaq istəyirəm ki, Cənubi Kaliforniya ABŞ iqtisadiyyatını əks etdirir və ABŞ iqtisadiyyatı yumşaq olub. Qırılmayıb. Heç bir – çat görmürük, amma yumşaq olub. Və bu səbəblərdən, portfelimizin 40%-ni təşkil edən bütövlükdə Cənubi Kaliforniya daha çox maneə olub və gözlədiyimiz odur ki, ikinci yarıda bir fayda təklifin azalmasıdır. Beləliklə, birinci yarıda təklif əslində Cənubi Kaliforniyada ümumi təklifin 68%-ni təşkil edir. Beləliklə, bu, bir faydadır. Və biz, əlbəttə ki, Şimali Kaliforniya və əlbəttə ki, Sietldəki güclə ümumi performansımıza fayda verən şimal regionlarımızdan kompensasiyalar görmüşük. Nicholas Philip Yulico : Və sonra, deyəsən, ikinci sual sadəcə Şimali Kaliforniya haqqındadır. Bilirəm ki, orada qarışıq dərəcə artımının necə trend etdiyinə dair bəzi rəqəmlər verdiniz və bazar üstün performans göstərirdi. Bəlkə də sadəcə – bəlkə də bir az geri çəkilsək, çünki bilirəm ki, hər kəs qarışıq dərəcə artımına bir az diqqət yetirir və deyəsən, ilin ikinci yarısında mülayimləşəcəyini dediniz. Amma bu, bəlkə də Şimali Kaliforniyada qiymətləndirilməyən daha böyük gücü maskalamırmı ki, ilin ikinci yarısında davamlı sürətlənmə göstərməsə belə, verdiyiniz proqnoz artımında tam olaraq görünməyən portfelə başqa bir təsir və fayda var? Angela L. Kleiman : Nick , bəli, bu əla sualdır. Biz Şimali Kaliforniyada güc görürük. Və məncə, bir az qarışıq olan həqiqətən də 2 amildir. Birincisi, biz Şimali Kaliforniyadan möhkəm performans gözləyirdik və iş elanlarının tədricən artdığını görürük ki, bu da əlbəttə ki, bu baxımdan geridə qalır. Və – Şimali Kaliforniyada mövsümi əyriyə baxdığımızda, əslində gözlədiyimizdən bir qədər yaxşı performans göstərir. Məncə, qarışıq və onun həmkarlarımız arasında necə təqdim olunduğu qarışıqdır, çünki hər kəs onu fərqli təyin edir. Və buna görə də, icazə verin, bir saniyəlik qarışıq icarəmizi izah edim. Qarışıq icarəmizdə etməyə çalışdığımız şey, məsələn, 9-15 aylıq icarələr üçün eyni-eyni müqayisə təmin etməkdir. Lakin bu, bütün icarələri təmsil etmir. Maliyyə göstəricilərimizə təsir edən bütün icarələrdir, buna görə də bildirilən icarələrin təxminən 75%-i imzalanmış icarələrdir. Bütün icarələrdən istifadə etsək, yeni icarə dərəcələri bildirilən 70 baza bəndindən 3.3%-ə çevrilərdi. Bilirəm ki, bu böyük bir deltadır, buna görə də biz hamısını etməkdən çəkinməyə çalışırıq, çünki daha çox dəyişkənlik var. Lakin bu 25% fərq yaradır, çünki bu, adətən 15%-dən 25%-ə qədər premiumu olan korporativləri və əlbəttə ki, daha yüksək premiumu olan qısa müddətli icarələri təmsil edir. Və buna görə də, bütün icarələrdən istifadə etsək, qarışığımız 3% əvəzinə 4% olacaq. Və bir daha, bu, maliyyə göstəricilərimizə təsir edən şeydir. Və məncə, bir az qarışıq ola biləcək digər amil odur ki, insanlar gözləyirlər