David Lukes : Sabahınız xeyir, və Curbline Properties -in birinci rüb konfrans zənginə xoş gəlmisiniz. İnvestisiya imkanları yüksək qaldığı, icarə tələbatı güclü qaldığı və yeni bazarlara çıxdığımız üçün ilin inanılmaz dərəcədə məhsuldar və aktiv başlanğıcı oldu, likvidliyimizi və kapitala çıxışımızı artırdıq. Bu fəaliyyət birbaşa xalis mənfəətə təsir edir və bu da OFFO proqnoz diapazonumuzun artmasına səbəb olur. Bu, əlbəttə ki, komandamızın fədakarlığı və zəhmətinin nəticəsidir və mən Curbline -da hər kəsə şirkəti yüksək performans üçün mövqeləndirən töhfələrinə görə təşəkkür etmək istərdim. Əlavə məlumatı gəlirlər press-relizimizdə və SEC -ə təqdim etdiyimiz sənədlərdə, o cümlədən ən son 10-K və 10-Q formalarımızda tapa bilərsiniz. Bundan əlavə, bugünkü zəngdə FFO , əməliyyat FFO və eyni mülkiyyət xalis əməliyyat gəliri daxil olmaqla, GAAP olmayan maliyyə tədbirlərini müzakirə edəcəyik. Bu GAAP olmayan maliyyə tədbirlərinin ən birbaşa müqayisə edilə bilən GAAP tədbirləri ilə təsvirləri və uzlaşması bugünkü rüblük maliyyə əlavəsində və investor təqdimatında tapıla bilər. Bu zaman, Baş İcraçı Direktorumuz David Lukes -i təqdim etməkdən məmnunluq duyuram. Stephanie Ruys de Perez : Təşəkkür edirəm. Sabahınız xeyir, və Curbline Properties -in 2026-cı ilin birinci rübünün gəlirləri üzrə konfrans zənginə xoş gəlmisiniz. Bu gün mənə Baş İcraçı Direktor David Lukes və Baş Maliyyə Direktoru Conor Fennerty qoşulur. Bu səhər yayımlanan press-relizə əlavə olaraq, biz rüblük maliyyə əlavəmizi və slayd təqdimatımızı curbline.com veb-saytımızda yerləşdirmişik ki, bu da bugünkü zəng zamanı hazırladığımız qeydlərimizi dəstəkləmək üçündür. Nəzərə alın ki, bugünkü bəyanatlarımızın bəziləri federal qiymətli kağızlar qanunları çərçivəsində gələcəyə yönəlmiş bəyanatlar ola bilər. Bu gələcəyə yönəlmiş bəyanatlar risklərə və qeyri-müəyyənliklərə məruz qalır və faktiki nəticələr gələcəyə yönəlmiş bəyanatlarımızdan əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər. Operator: Sabahınız xeyir, xanımlar və cənablar, və gözlədiyiniz üçün təşəkkür edirəm. Mənim adım Kelvin dir və bu gün sizin konfrans operatorunuz olacağam. Bu zaman, hər kəsi Curbline Properties Corp. -un 2026-cı ilin birinci rübünün gəlirləri üzrə konfrans zənginə xoş gəlmisiniz demək istərdim. [Operator Təlimatları] İndi sözü Kapital Bazarları üzrə Vitse-Prezident Stephanie Ruys de Perez -ə vermək istərdim. Buyurun. Biz Amerika Birləşmiş Ştatları nda yalnız yüksək səviyyəli rahatlıq pərakəndə aktivlərini əldə etməyə fokuslanmış yeganə ictimai şirkət olaraq, aydın bir ilk hərəkət edən üstünlüklə bu unikal kapital səmərəli sektora rəhbərlik etməyə davam edirik. Mən investisiya fəaliyyətinə ümumi baxışla başlayacağam və sonra Conor -a rüblük nəticələri, 2026-cı il proqnozunun artırılmasını və balans hesabatını daha ətraflı nəzərdən keçirmək üçün əməliyyat məqamlarına keçəcəyəm. İnvestisiyalarla başlayaraq. 2025-ci ilin üçüncü rübündə mövcud portfelə və rahatlıq tezisimizə uyğun olan əldə etmə imkanlarında sürətlənmə görməyə başladıq. Bu yüksək fəaliyyət səviyyəsi davam etdi və bizi 2026-cı il investisiya hədəfimizi 750 milyon dollar dan 850 milyon dollar a qaldırmağa imkan verdi. Hesab edirik ki, artım əsasən Curbline -a xas olan 4 amillə əlaqədardır. Birincisi, rahatlıq biznesi parçalanmış, lakin likvid yerli biznesdir, əməliyyat fəaliyyətinin 90%-dən çoxu özəl alıcılar və satıcılar arasındadır. Biz bunu pandemiyadan əvvəl əmlak almağa başlayanda anladıq və investisiya, icarə və əmlak idarəetmə komandalarımızı əmlak sahibi olmaq istədiyimiz bazarlarda qurmuşuq. Bu, komandaya ən yüksək keyfiyyətli daşınmaz əmlak sahibləri və hər bir fərdi bazarda dominant olan brokerlərlə şəxsi əlaqələr qurmağa imkan verdi. Spin-offdan sonra əldə etdiyimiz bazara çıxarılan sövdələşmələr üçün 29 müxtəlif broker şirkəti ilə işləmişik ki, bu da nəinki bazarın parçalanmış strukturunu, həm də Curbline -ın qurduğu milli əlaqələr şəbəkəsinin əhəmiyyətini vurğulayır. İkincisi, Curbline indi təxminən 18 aydır ki, ictimaiyyətə açıqdır, rahatlıq əmlaklarının bağlanmasında sübut edilmiş bir təcrübəyə malikdir və hesab edirik ki, ABŞ -da ən böyük yüksək keyfiyyətli rahatlıq əmlak portfelinə sahibdir, ümumilikdə 5 milyon kvadrat fut dan çoxdur. Bu reputasiya və miqyas, kapitala çıxışımız və investisiya dərəcəli reytinqimizlə birlikdə, ictimaiyyətə çıxmazdan əvvəl aldığımız yuxarıda qeyd olunan özəl sahiblərdən və brokerlərdən daha çox daxil olan zənglərə səbəb olur. Yerli və regional bazar tədbirləri ilə dəstəklənən bu marka şüuru, Curbline -ı yüksək keyfiyyətli rahatlıq əmlakları üçün ilk zəng və etibarlı alıcı etmişdir və sövdələşmə axınımızda daha böyük görünürlük və şəffaflıq təmin edir. Xüsusilə, spin-offumuzdan bəri əldə edilmiş 1,2 milyard dollar dəyərində aktivlərin 22%-i bazardan kənar olmuşdur ki, bu da satıcılardan daxil olan zənglərin artan əhəmiyyətini vurğulayır. Üçüncüsü, rahatlıq əmlak növü əməliyyatlar və idarəetmə baxımından ərzaq və enerji mərkəzi biznesindən çox fərqlidir. Nəticədə, biz sələfimizdən güclü mühasibat, hüquqi və İT infrastrukturunu götürdük və 1 milyard dollar dan çox əldə etmələrimizdən əldə etdiyimiz nəticələri investisiya yanaşmamızı dəqiqləşdirmək və yalnız uğur yolu olduğuna inandığımız və gəlir maneələrimizi qarşılayan fəaliyyətə keçirilə bilən sövdələşmələrə fokuslanmaq üçün tətbiq etdik. Sövdələşmə komandalarımız üçün gündə məhdud sayda saatlarla, bu, vaxtımıza dəyməyən işləməyən problemləri olan sövdələşmələrdən qaçaraq səmərəliliyi və məhsuldarlığı artırmağımıza imkan verdi. Və dördüncüsü, Federal Ehtiyat Sistemi nə görə, ölkədə qeyri-yaşayış daşınmaz əmlakının 50%-dən çoxu 65 yaşdan yuxarı şəxslər tərəfindən özəl olaraq saxlanılır. Bizə aydın olur ki, bu sahiblər bu gün hər zamankından daha çox likvidlik axtarırlar ki, bu da sövdələşmə axınımıza başqa bir potensial çoxillik dəstək əlavə edir. Biz komandamızı və şəbəkəmizi bu artan imkanlar dəstindən istifadə etmək üçün uyğunlaşdırmağa davam edirik və inanırıq ki, bu, gələcək sövdələşmə axınının sabit bir boru kəmərinə səbəb olacaq. Bu 4 amilin xalis nəticəsi, əsas dəhlizlər, güclü demoqrafiya, yüksək trafik sayları və kredit qabiliyyətli icarəçilər meyarlarımıza cavab verən və ən əsası, gələcək böyümə sürətlərimizə əlavə olan imkanların artmasıdır. Və bu, biznesi miqyaslandırmaq üçün bir fürsət təmin edən unikal və əhəmiyyətli ünvanlana bilən investisiya rahatlıq bazarını vurğulayır. Əməliyyatlara keçərək. Bu rüb 145.000 kvadrat fut dan çox yeni icarə müqavilələri və yeniləmələr imzalamışıq. Son 12 aylıq yayılmalar 5 illik ortalamalarımızla uyğun olaraq qalır, çünki fəaliyyət göstərdiyimiz varlı bazarlarda yer çatışmazlığı cəlbedici icarə iqtisadiyyatına səbəb olmağa davam edir. Biz istehlakçı davranışının mərkəzində olan sadə, çevik binalara investisiya edirik. Bu sadə mağaza sıraları geniş çeşidli istifadələri dəstəkləyə bilər və bu çeviklik son dərəcə geniş icarəçi hovuzundan icarəçi tələbatını artırır. Portfelimizin nəticəsi, baza icarə haqqının 1%-dən çoxunu təmin edən yalnız 8 icarəçi və 2%-dən çoxunu təmin edən yalnız 1 icarəçi ilə yüksək dərəcədə şaxələndirilmiş icarəçi bazasıdır. Bu rüb yeni və yenilənmiş 62 icarə müqaviləmizin hamısı müxtəlif icarəçilərlə idi və 71%-i milli kredit operatorları idi. Bu məlumat nöqtələrinin hər ikisi, geniş çeşidli kredit istifadəçilərinə icarəyə vermək üçün inanılmaz dərəcədə dərin bazarı vurğulayır. Eyni mülkiyyət artımı baxımından, rübdə demək olar ki, 5% artım əldə etdik və kapital xərclərimiz rüblük NOI -nin yalnız 6,3%-ni təşkil etdi ki, bu da bizi bütün ictimai REIT sektorunda ən kapital səmərəli operatorlar sırasına daxil edir, bu da rahatlıq aktiv sinfinin vacib bir əlamətidir. Xülasə, Curbline üçün qarşıdakı fürsət haqqında daha optimist ola bilməzdim, çünki biz maraqlı tərəflər üçün cəlbedici nisbi və mütləq böyümə təmin etmək məqsədilə parçalanmış rahatlıq daşınmaz əmlak sektorunu miqyaslandırmağa eksklüziv olaraq fokuslanırıq. Və bununla da, sözü Conor -a verirəm. Conor Fennerty : Təşəkkürlər, David . Şirkətin yenidən işlənmiş 2026-cı il proqnozuna keçməzdən əvvəl birinci rübün gəlirləri və əməliyyat göstəriciləri ilə başlayacağam və sonra balans hesabatı ilə yekunlaşdıracağam. Birinci rübün nəticələri büdcədən irəli idi, əsasən proqnozlaşdırılandan daha yüksək doluluq və nəticədə yaranan bərpa, eləcə də daha aşağı G&A xərcləri ilə əlaqədar daha yüksək NOI səbəbindən. NOI ardıcıl olaraq 3% və illik müqayisədə 50%-dən çox artdı, bu da əldə etmələr, eləcə də üzvi böyümə ilə əlaqədar idi. Rüblük əməliyyat performansından başqa, rüb üçün başqa heç bir əhəmiyyətli fərq yox idi ki, bu da Curbline gəlir hesabatının və biznes planının sadəliyini vurğulayır. Qeyd edəcəksiniz ki, birinci rübdə 1,8 milyon dollar qeyri-nağd G&A xərci qeydə aldıq ki, bu da 1,8 milyon dollar qeyri-nağd digər gəlirlə kompensasiya edildi. Bu artım, paylaşılan xidmətlər müqaviləsinin məhsulu olan və xalis gəliri 0 olan bu artım, müqavilə qüvvədə olduğu müddətcə davam edəcək və hər hansı G&A rəqəmlərindən və ya hədəflərindən xaric edilir. Əməliyyat göstəriciləri baxımından, icarə dərəcəsi illik müqayisədə 30 baza bəndi artaraq 96,3%-ə çatdı, doluluq isə 60 baza bəndi artdı. Birinci rübdə icarə həcmi dördüncü rübdən sürətləndi, bu da yeniləmələrdə artım ilə əlaqədar idi, baxmayaraq ki, portfeldə mövcud yer çatışmazlığı və şirkətin məxrəci nəzərə alınmaqla rüblük həcmlər və rəqəmlər dəyişkən olaraq qalır. David -in qeyd etdiyi kimi, fəaliyyət miqdarı və yerə olan tələbatın dərinliyi bizi ruhlandırır. Eyni mülkiyyət NOI -si birinci rübdə 4,8% artdı, bu da 3,5% baza icarə haqqı artımı və illik müqayisədə daha aşağı yığılmayan gəlirlə əlaqədar idi. Əhəmiyyətlisi, bu artım məhdud kapital xərcləri ilə əldə edildi, birinci rüb CapEx -i NOI -nin 6,3%-i və son 12 aylıq CapEx -i NOI -nin 7,3%-i təşkil etdi. 2026-cı il üçün proqnozumuza keçərək. OFFO proqnozunu səhm başına 1,20 dollar ilə 1,23 dollar arasında bir diapazona qaldırırıq ki, bu da orta nöqtədə 14% artım deməkdir. Hesab edirik ki, bu səviyyədə artım, şübhəsiz ki, pərakəndə satış sahəsində və bütün REIT sektorunda ən yüksək olacaq. Diapazonun orta nöqtəsini əsaslandıran amillər: Birincisi, təxminən 850 milyon dollar tam illik investisiyalar; ikincisi, nağd pulun investisiya edildikcə il ərzində faiz gəlirinin azalması ilə 3,25% nağd pul gəliri; üçüncüsü, NOI -nin 10%-dən azı qədər CapEx ; və dördüncüsü, paylaşılan xidmətlər müqaviləsinin bir hissəsi olaraq SITE mərkəzlərinə ödənilən haqlar daxil olmaqla təxminən 32 milyon dollar G&A . Bu haqlar birinci rübdə 1,1 milyon dollar təşkil etdi. Eyni mülkiyyət NOI -si baxımından, 2026-cı ildə orta nöqtədə 3% artım proqnozlaşdırmağa davam edirik ki, bu da 2025-ci ildə 3,3% və 2024-cü ildə 5,8% artımı izləyir. Daha əvvəl qeyd etdiyim kimi, eyni mülkiyyət hovuzu böyüyür, lakin kiçikdir və 2025-ci il dekabrın 31-nə qədər ən azı 12 ay ərzində sahib olunan aktivləri əhatə edir ki, bu da böyük bir qeyri-eyni mülkiyyət hovuzuna səbəb olur ki, il ərzində eyni mülkiyyət hovuzu ilə oxşar sürətlə böyüməsini gözləyirik. Bununla belə, ikinci rübdə 2025-ci il CapEx xərclərinin vaxtı və çətin yığılmayan gəlir müqayisəsi eyni mülkiyyət NOI artımına demək olar ki, 300 baza bəndi əks təsir göstərəcək. Nəticədə, ilin sonuna doğru sürətlənmədən əvvəl ikinci rübdə eyni mülkiyyət artımında əhəmiyyətli bir yavaşlama gözləyirik, ikinci yarıda baza icarə haqqı artımının orta hesabla 4%-dən çox olacağı gözlənilir. Birinci və ikinci rüb arasındakı dəyişən hissələr üçün, yanvarın sonlarında özəl yerləşdirmə təklifinin maliyyələşdirilməsi nəticəsində faiz xərcləri təxminən 8,5 milyon dollar a qədər artacaq. Bundan əlavə, birinci rübdə bazar dəyərindən aşağı icarə müqavilələrinin silinməsi səbəbindən qeyri-nağd gəlirin ardıcıl olaraq təxminən 500.000 dollar azalacağı gözlənilir. Və nəhayət, G&A -nın rübdən rübə təxminən sabit qalacağı gözlənilir. Nəhayət, birinci rübün səhm sayına bu günə qədər tamamlanmış həll olunmamış forvard təklifləri ilə əlaqədar 1 milyondan az səhm daxildir. Forvard təkliflərindən yaranan seyreltmənin 2026-cı il OFFO -ya səhm başına təxminən 0,01 dollar əks təsir göstərəcəyi gözlənilir ki, bu da daxildir.