Bu, əsasən vaxtlamanı əks etdirir, çünki ilin birinci yarısında ən sıx kapitalizasiya dərəcəsi sövdələşmələrindən bəzilərini əhatə edir. Onu da qeyd etmək istərdim ki, ilin əvvəlindən investisiya fəaliyyətimiz əsasən Avropa və Kanadaya yönəlib, burada rüb ərzində daha aşağı xərcli borc təmin etdik, o cümlədən 3.5% orta kuponla iki tranşlı Avroobligasiya təklifi və 3%-dən bir qədər yuxarı Kanada dolları müddətli krediti, bu da mövcud kapitalizasiya dərəcələrimizə cəlbedici marjaları qorumağa kömək etdi. Biz həmçinin orta hesabla 2%-dən yuxarı sabit kirayə artımları və ya İstehlak Qiymətləri İndeksi (CPI) əsaslı kirayə artımları ilə sövdələşmələr yaratmağa davam edirik. Fəaliyyətimizi və perspektivimizi nəzərə alaraq, tam illik investisiya həcmi üçün proqnoz diapazonumuzu 250 milyon dollardan 1.5 milyard dollar ilə 2 milyard dollar arasına qaldırdıq. Artıq bağladığımız sövdələşmələri, mövcud layihələrimizi və bu il təhvil verəcəyimiz kapital layihələrini nəzərə alaraq, orta kapitalizasiya dərəcəsi təxminən 7.5% təşkil edir və tam il üçün bu səviyyədə qalmağı gözləyirik. Biz müxtəlif kapitalizasiya dərəcələri üzrə əməliyyatlar aparmağa davam edirik və ilin əvvəlindən bağladığımız sövdələşmələr ümumiyyətlə hədəf diapazonumuzun aşağı ucuna və layihələrimizin qiymətləndirildiyi səviyyədən aşağıya doğru meyl edib, bağlanmış əməliyyatların orta göstəricisi 7.2% təşkil edib. Suallarınızı cavablandırmağa kömək etmək üçün Aktivlərin İdarə Edilməsi Departamentinin rəhbəri Brooks G. Gordon bizə qoşulub. İnvestisiya fəaliyyətimizə gəlincə, bu il indiyədək təxminən 680 milyon dollar dəyərində investisiyalar tamamlamışıq. Layihələrimiz çox güclü olaraq qalır, hazırda 5 milyard dollardan çox sövdələşmə qabaqcıl mərhələlərdədir, o cümlədən böyük bir sənaye portfelinin satış-icarə əməliyyatının bağlanmasının son mərhələləri. Bu, bizə 1 milyard dollardan çox investisiyaya aydın görünürlük verir. Əhəmiyyətlisi, son geosiyasi gərginliklərin əməliyyat fəaliyyətinə nəzərəçarpacaq təsir göstərməməsi ilə sövdələşmə axınımızda güclü dinamika görməyə davam edirik. Jason E. Fox : Təşəkkürlər, Peter . Hər kəsə günaydın. Sevinirəm ki, ili biznesdə, xüsusilə investisiya fəaliyyətimizdə və kapital cəlb etməkdə davamlı güclü icra ilə başlamışıq, bu da cəlbedici, davamlı böyümə üçün qurduğumuz təməli möhkəmləndirir. İndiyədək göstərdiyimiz performansı nəzərə alaraq, həm investisiya həcmi, həm də hər səhmə düşən AFFO üçün tam illik proqnozumuzu artırırıq, bu da indiyədək tamamladığımız investisiyaları, layihələrimizin gücünü və təxmin edilən kirayə itkisi üçün daha əlverişli perspektivi əks etdirir. Bu səhər mən rübün bəzi əsas məqamlarını qısaca nəzərdən keçirəcəyəm, investisiya fəaliyyətimizə diqqət yetirəcəyəm. Daha sonra CFO-muz Toni Ann Sanzone sizi nəticələrimizin, balans hesabatımızın və proqnozumuzun detalları ilə tanış edəcək. Nəticədə, uzunmüddətli icarə müddətləri üzrə hələ də təxminən 9% orta gəlir əldə edirik. Birinci rüb ərzində kapitalımızın əksəriyyətini anbar və sənaye obyektlərinə ayırdıq ki, bu da investisiya həcminin təxminən 60% -ni təşkil edirdi. Qalan 40% pərakəndə satışa aid idi, bu da əsasən Go Auto ilə Böyük Vankuver ərazisində cəmləşmiş güclü sayt səviyyəli əhatə dairəsinə malik avtomobil dilerlikləri portfeli üçün tamamladığımız satış-icarə əməliyyatı ilə əlaqədar idi. Go Auto Kanadada ikinci ən böyük avtomobil dilerlik qrupudur və indi W. P. Carey Inc. -in ən böyük 25 icarəçisi sırasındadır. Rüb ərzində ümumilikdə 68 milyon dollar dəyərində dörd kapital layihəsini tamamladıq ki, bu da ilin əvvəlindən investisiya həcmimizə daxildir və bu ilin sonuna təhvil verilməsi planlaşdırılan bir neçə kiçik layihə əlavə etdik. Ümumilikdə, növbəti on iki ay ərzində təxminən 280 milyon dollar dəyərində 11 kapital layihəsi təhvil veriləcək. Bu layihələr həm ilin əvvəlindən investisiyalarımızdan, həm də tam illik gözləntilərimizdən artan dərəcədə yüksək kapitalizasiya dərəcələri yaradır, cəlbedici riskə uyğunlaşdırılmış gəlirlər təmin edir. Əvvəlki zənglərdə müzakirə etdiyim kimi, bu layihələr – xüsusilə genişləndirmələr – tez-tez bazar gəlirlərindən yuxarı gəlirlər təmin edir, eyni zamanda icarə müddətlərini uzadır və əlaqədar aktivlərin strateji əhəmiyyətini artırır. Portfelimizin ölçüsünü və bu sahədə uzun tariximizi nəzərə alaraq, bu yaxınlarda həyata keçirilən Carey Tenant Solutions təşəbbüsümüzlə dəstəklənərək, biz bu yüksək cəlbedici mülkiyyət sövdələşmə axını mənbəyini genişləndirmək üçün yaxşı mövqedə olduğumuza inanırıq. Daxili böyüməmiz də güclü olaraq qalır və yeni investisiyalar üzrə yüksəlməyə davam edir, və əgər yüksək enerji qiymətlərindən yaranan inflyasiya təzyiqləri davam edərsə, portfelimiz CPI -yə bağlı kirayə artımları ilə ABR -in yüksək nisbətini nəzərə alaraq unikal şəkildə faydalanmaq üçün mövqedədir. Nəhayət, kapital mənbələrimizə gəlincə, investisiya fəaliyyətimiz fevral ayında tamamladığımız borc emissiyası və forvard səhm satışları ilə dəstəklənən yaxşı icra edilmiş kapital cəlb etmə ilə davam edir. Balans hesabatımızı daha da gücləndirməklə yanaşı, bu hərəkətlər 2026-cı il üçün investisiya ehtiyaclarımızı effektiv şəkildə əvvəlcədən maliyyələşdirmişdir. Biz həmçinin cəlbedici qiymətləri təmin etmiş və bu il potensial gələcək kapital bazarları dəyişkənliyinə məruz qalmağımızı əhəmiyyətli dərəcədə azaltmışıq. Nəticədə, 2026-cı il ərzində kapitalı yerləşdirməyə davam edə biləcəyimizə əminik. Xatırladaq ki, bu il təxminən 300 milyon dollar saxlanılan pul axını yaratmağı da gözləyirik ki, bu da əlavə səhm kapitalı mənbəyi təmin edir. Əlavə aktiv satışları maliyyələşdirmə strategiyamızın əsas hissəsi olmasa da, ehtiyac olarsa, cəlbedici kapitalizasiya dərəcələri ilə əlavə artırıcı satışlar həyata keçirmək üçün çevikliyimiz var. İndi mən sözü Toni yə verirəm ki, nəticələrimizi, balans hesabatımızı və proqnozumuzu daha ətraflı müzakirə etsin. Toni Ann Sanzone : Təşəkkürlər, Jason , hər kəsə günaydın. Gəlirlərdən başlayaq, birinci rüb üçün hər səhmə düşən AFFO 1.30 dollar təşkil etdi ki, bu da keçən ilin birinci rübü ilə müqayisədə 0.13 dollar və ya 11.1% artım deməkdir. Artırıcı investisiya fəaliyyəti ilbəil böyüməmizi davam etdirir, 2025-ci ilin əvvəlindən 2.8 milyard dollar dəyərində investisiyalar artırıcı kapitalizasiya dərəcələri və maliyyə mənbələrimizə sağlam marjalarla bağlanmışdır. Qeyd etdiyimiz kimi, ilin əvvəlindən investisiya fəaliyyətimizin sürəti və həcmi, eləcə də layihələrimizin gücü nəzərə alınaraq, həm tam illik investisiya həcmi, həm də hər səhmə düşən AFFO üçün gözləntilərimizi artırdıq. Gəlir hesabatımızda qeyd edildiyi kimi, investisiya həcmi proqnozumuzu 1.5 milyard dollar ilə 2 milyard dollar arasına qaldırdıq ki, bu da daha aşağı təxmin edilən potensial kirayə itkisi ilə birlikdə hər səhmə düşən AFFO proqnozumuzun orta nöqtəsində ümumi 0.03 dollar artımına səbəb olur. Buna görə də, 2026-cı il üçün hər səhmə düşən AFFO -nun 5.16 dollar ilə 5.26 dollar arasında olacağını gözləyirik ki, bu da orta nöqtədə 4.8% böyümə deməkdir. Portfelimizə gəlincə, satışlardan başlayaq, birinci rübün aktiv satışları ümumilikdə 163 milyon dollar ümumi gəlir gətirdi. Buna portfelimizdə qalan 11 fəaliyyət göstərən özünü saxlama obyektinin 75 milyon dollara satışı daxil idi. Bununla da, özünü saxlama fəaliyyətindən çıxışımızı tamamladıq, biznesimizi daha da sadələşdirdik və orta hesabla 6% -dən bir qədər aşağı kapitalizasiya dərəcəsi ilə təxminən 860 milyon dollar ümumi gəlir əldə etdik ki, bunu da daha yüksək gəlirli investisiyalara artırıcı şəkildə yenidən yatırdıq. Rüb üçün müqaviləli eyni mağaza kirayə artımı ilbəil 2.4% təşkil etdi, həm sabit, həm də CPI -yə bağlı kirayə artımları orta hesabla 2.4% idi. Tam il üçün müqaviləli eyni mağaza kirayə artımının orta hesabla 2% -in ortalarında olacağını gözləyirik. Yeni investisiyalarımızda güclü kirayə artımları əldə etməyə davam edirik. Birinci rüb ərzində investisiya həcmimizin təxminən dörddə üçü CPI -yə bağlı kirayə artımları olan icarə müqavilələrinə malik idi, qalan dörddə biri isə illik orta hesabla 2.8% sabit kirayə artımlarına malik idi. Yenidən icarəyə vermə, kirayə yığımları, boş yerlər və icarə restrukturizasiyalarının təsirlərini nəzərə alan rüb üçün hərtərəfli eyni mağaza kirayə artımı 1% təşkil etdi, müqaviləli ilə fərq əsasən rüb ərzində boş yerlərin təsiri ilə əlaqədar idi. Bu metrikin təbiətini nəzərə alaraq, hərtərəfli eyni mağaza kirayə artımı dövrdən dövrə dəyişə bilər, tez-tez birdəfəlik maddələr və ya eyni mağaza hovuzuna daxil olan və çıxan əmlaklar səbəbindən. Tarixən, hərtərəfli eyni mağaza kirayə artımımız müqaviləli ilə müqayisədə orta hesabla təxminən 100 baza bəndi geri qalıb və biz bunun uzunmüddətli dövrdə portfel üçün ağlabatan bir təxmin olduğuna inanırıq. Birinci rübün sonunda portfelin doluluq səviyyəsi 98.1% təşkil etdi, dördüncü rübdən bir qədər yüksəkdir və boş aktivləri yenidən icarəyə verməyə və ya satmağa davam etdikcə daha da yaxşılaşacağı gözlənilir. Portfelimiz yaxşı performans göstərməyə davam edir, bu il indiyədək portfel boyu kreditdə heç bir yeni əhəmiyyətli dəyişiklik yoxdur. Buna görə də, AFFO proqnozumuza daxil edilmiş potensial kirayə itkisi fərziyyəsini 8 milyon dollar ilə 12 milyon dollar arasına, yəni ABR -in təxminən 50 -dən 75 baza bəndinə qədər endirdik, əvvəlki 10 milyon dollar ilə 15 milyon dollar təxminimizdən aşağı. Bu gün gördüklərimizə əsasən, yenidən baxılmış fərziyyəmizi hələ də mühafizəkar kimi xarakterizə edərdik. Birinci rübün yenidən icarəyə vermə fəaliyyəti portfel ABR -in 1.4% -i üzrə əvvəlki kirayələrin ümumi 103% -nin geri qaytarılması ilə nəticələndi və beş ildən bir qədər çox çəkili orta icarə müddəti əlavə etdi. Birinci rüb üçün digər icarə ilə bağlı gəlir 10.5 milyon dollar təşkil etdi, gözləntilərimizə uyğun idi və bu rüb başlayan yenidənqurma işləri ilə bağlı ləğv gəlirlərini əhatə edir. Mövcud görünürlüyümüzə əsasən, ikinci rüb üçün digər icarə ilə bağlı gəlirin birinci rübə uyğun olacağını və portfelimizi proaktiv şəkildə idarə etməyə davam etdiyimiz üçün tam il üçün 30 milyon dollar ın aşağı-orta diapazonunda olacağını gözləyirik. Geri ödənilməyən əmlak xərcləri rüb üçün 14.6 milyon dollar təşkil etdi ki, buna son zəngimizdə müzakirə etdiyimiz kimi yenidənqurma işləri ilə bağlı təxminən 1.2 milyon dollar söküntü xərcləri daxildir. İkinci rübdə əlavə söküntü xərclərinin yaranacağını gözləyirik ki, bu da ilin ikinci yarısında daha normallaşmış bir sürətə qayıtmadan əvvəl geri ödənilməyən əmlak xərclərini daha da artıracaq. Tam il üçün geri ödənilməyən əmlak xərclərinin ümumilikdə 56 milyon dollar ilə 60 milyon dollar arasında olacağını gözləyirik. Ümumi və inzibati (G&A) xərcləri birinci rüb üçün 27.3 milyon dollar təşkil etdi, gözləntilərimizə uyğun idi, çünki əmək haqqı vergilərinin vaxtlamasını nəzərə alaraq birinci rüb G&A üçün ilin ən yüksək rübü olmağa meyllidir. Tam il üçün G&A -nın ümumilikdə 103 milyon dollar ilə 106 milyon dollar arasında olacağını gözləyirik, ikinci rüb daha müntəzəm bir sürətə qayıdacaq. Balans hesabatımıza gəlincə, birinci rüb ərzində kapital bazarlarında çox aktiv idik, müxtəlif mənbələrdən 2 milyard dollara yaxın kapital əldə etdik, balans hesabatımızı daha da gücləndirmək və proqnozlaşdırılan investisiya fəaliyyətimizi maliyyələşdirmək üçün yaxşı mövqedə olduğumuzdan əmin olmaq üçün proaktiv addımlar atdıq. Fevral ayında 1 milyard avro dəyərində təminatsız baş notlar buraxdıq, iki 500 milyon avroluq tranşdan ibarət idi, uzun beş illik müddətə 3.25% və uzun doqquz illik müddətə 3.75% kupon dərəcələri ilə. Xüsusilə cəlbedici bir pəncərədə icra etdik, əldə olunan vəsaitlər mart ayında ödədiyimiz aprel Avroobligasiya müddətini ödəmək, 215 milyon avroluq müddətli krediti bağlamaq və xarici idarə olunan böyüməni dəstəkləmək üçün ümumi likvidliyimizi artırmaq üçün istifadə edildi. Mart ayında kredit müqaviləmizə düzəliş etdik, qeyd etdiyim avro müddətli krediti hazırda təxminən 3.1% ümumi dərəcə ilə yeni Kanada dolları müddətli krediti ilə əvəz etdik, əldə olunan vəsaitlər Kanada investisiya fəaliyyətimizi maliyyələşdirmək üçün istifadə edildi. Eyni zamanda, bütün səviyyələrdə ümumi revolver qiymət cədvəlimizi beş baza bəndi yaxşılaşdıra bildik, borc xərcimizi artırıcı şəkildə azaltdıq. Rüb ərzində səhm bazarlarında da uğurla fəaliyyət göstərdik, forvard əsasında 6.9 milyon səhm satdıq ki, bu da ümumi 497 milyon dollar ümumi gəlir deməkdir. Bu, 2025-ci ildə ATM proqramımız çərçivəsində satdığımız forvard səhmləri ilə birlikdə, mövcud proqnoz diapazonumuzun yuxarı həddindən yuxarı investisiya həcmini həyata keçirmək üçün bizə kifayət qədər imkan verir. Birinci rübün sonunda 3.45 milyon səhm bağladıq.