Ən əsası, bu, bizə icarə və əməliyyat məqsədlərimizi həyata keçirərkən artırılmış maliyyə çevikliyi və imkanlar verir, indi 2027-ci ilə qədər heç bir borc ödəmə müddəti yoxdur. Bu əlavə imkan indiki bazarda xüsusilə dəyərlidir. Makro fon qeyri-bərabər qalsa da, bizim icarəçilərimiz ümumiyyətlə yaxşı kapitallaşdırılıb və fəaliyyət göstərdiyimiz bazarlar şaxələndirilmiş iqtisadiyyatlardan, güclü demoqrafik göstəricilərdən və yeni təchizata qarşı əhəmiyyətli maneələrdən faydalanmağa davam edir. Bu struktur üstünlüklər, xüsusilə daha geniş mənzərənin daha az proqnozlaşdırıla bilən dövrlərində əhəmiyyət kəsb edir. Ofis seqmentimizdə xeyli müzakirələrə səbəb olan bir mövzu süni intellektdir . Süni intellekt texnologiya, infrastruktur və innovasiya yönümlü şirkətlərdə, eləcə də onları dəstəkləyən peşəkar və məsləhətçi ekosistemdə investisiya, biznesin formalaşması və böyüməni təşviq edir. Çoxmənzilli komandalarımız rəqabətli təchizat mühitində yaxşı fəaliyyət göstərdi və Waikiki Beach Walk hələ də qarışıq turizm fonunda sabit nəticələr verdi. Portfelə keçməzdən əvvəl, əhəmiyyətli bir balans hesabatı nailiyyətini vurğulamaq istəyirəm. Aprelin 1-də biz təminatsız kredit xəttimizin yenidən qurulmasını və həcminin artırılmasını uğurla başa çatdırdıq. Biz dövri kredit xəttimizi 400 milyon ABŞ dollarından 500 milyon ABŞ dollarına qədər artırdıq və dövri kreditin və 100 milyon ABŞ dolları müddətli kreditin ödəmə müddətini 1 aprel 2030-cu ilə qədər uzatdıq. Ümumilikdə, bu imkan bizə 600 milyon ABŞ dolları məbləğində ümumi təminatsız borclanma imkanı verir. Bu nəticə portfelimizin keyfiyyətini, bank əlaqələrimizin gücünü və kreditor qrupumuzun kreditimizə olan inamını əks etdirir. Adam Wyll : Hər kəsə günaydın və bu gün bizə qoşulduğunuz üçün təşəkkür edirəm. American Assets Trust, Inc. -də biz bu bazara dövrlər boyu bizə rəhbərlik edən eyni düşüncə tərzi ilə yanaşmağa davam edirik: səbirli, intizamlı və uzunmüddətli fokusla. Bu düşüncə tərzi, aktivlərimizin və platformamızın keyfiyyəti ilə birlikdə, kapitalı necə ayırdığımızı, riski necə idarə etdiyimizi və biznesimizi necə apardığımızı müəyyən edir. Biz 2026-cı ili gözləntilərimizə uyğun olaraq başladıq, hər seyreltilmiş səhm üçün 0.51 ABŞ dolları FFO əldə etdik və keçən rübdə müəyyən etdiyimiz prioritetlər üzrə irəliləyiş əldə etməyə davam etdik. Portfel boyunca, xüsusilə ofis icarəsində həvəsləndirici fəaliyyət gördük, pərakəndə aktivlərimiz isə yüksək səviyyədə icarəyə verilmiş və sabit qaldı. Onun ofis tələbinə təsiri sənayedən asılı olaraq dəyişsə də, biz inanırıq ki, bazarlarımızda xalis təsir konstruktiv olub. Eyni zamanda, ofis sahəsi üçün standartlar yüksəlməyə davam edir. Şirkətlər bu gün ofis öhdəlikləri götürərkən, yerləşməyə, imkanlara, çevikliyə, mülkiyyət keyfiyyətinə və istedadları cəlb etmək qabiliyyətinə diqqət yetirirlər – bu xüsusiyyətlər bizim sahil ofis portfelimizi müəyyən edir. Öz platformamızda, iş sifarişlərinin idarə edilməsindən və qabaqlayıcı texniki xidmət analitikasından tutmuş icarəçi kommunikasiya vasitələrinə qədər fəaliyyətimizi yaxşılaşdırmaq üçün texnologiyaya sərmayə qoyuruq, eyni zamanda gələcək süni intellekt imkanları üçün məlumat bazası qururuq. Bu səydə erkən mərhələdəyik, lakin inanırıq ki, icarəçi təcrübəsini və əməliyyat marjalarımızı yaxşılaşdırdıqca fərqləndirici amilə çevrilə bilərlər. Ofisdə, keçən rübdə qeyd etdiyimiz dinamika davam etdi. Tələbat bazarın zirvəsində və yaxşı yerləşmiş, yaxşı təchiz edilmiş, güclü mülkiyyətə malik binalarda cəmləşir. Bizim rəqabət apardığımız yer budur. Ofis portfelimiz rübü 84.5% icarəyə verilmiş və eyni mağaza ofis portfelimiz rübü 86% icarəyə verilmiş vəziyyətdə başa vurdu. Eyni mağaza ofis nağd NOI əsasən illik müqayisədə sabit qaldı, daxili gözləntilərimizdən bir qədər irəlidə idi, bu da əvvəllər müzakirə etdiyimiz məlum köçürmələri əks etdirir. Rübdə təxminən 237,000 kvadrat fut ofis icarəsi həyata keçirdik, müqayisəli nağd icarə yayılmaları 4.8% və düz xətt icarə yayılmaları 10.6% təşkil etdi, bunlar indi əlavə sənədlərimizdə ayrıca açıqlanır. Bu arada, 1-ci rübdəki 14 müqayisə olunmayan icarəmizdən 12-si yeni icarəçi idi, bunlardan doqquzu bizim xüsusi proqramımızda idi, bu da proqramın tələbatı həyata keçirilmiş icarələrə çevirməkdə oynadığı rolu vurğulayır. İkinci rübə möhkəm zəminlə daxil olduq, bura təxminən 144,000 kvadrat fut əvvəllər imzalanmış, lakin hələ başlamamış icarələr, daha 122,000 kvadrat fut icarə sənədləşməsində və 200,000 kvadrat futdan çox təklif boru kəməri daxildir. La Jolla Commons Tower 3 -də bina hazırda 49% icarəyə verilib, binanın daha 30% -i üçün təkliflər var. UTC alt bazarında Tower 3 -dən kənarda məhdud sayda böyük blok mövcudluğu var və üfüqdə əhəmiyyətli yeni təchizat olmadığı üçün, biz alt bazarda böyük icarəçi tələblərini, o cümlədən bu gün izlədiyimiz bir neçə aktiv tələbi ələ keçirmək üçün güclü mövqedə olduğumuza inanırıq. 1 Beach Street -də bina hazırda 36% icarəyə verilib. Keçən rübdə qeyd etdiyimiz bir daha böyük imkan irəliləməsə də, icarə fokusumuz daha kiçik və orta ölçülü icarəçilərin daha geniş boru kəmərini qurmağa yönəlib. Artıq icazələrimiz var və xüsusi tikinti işlərimizi irəlilətmək üçün işlər davam edir, bu da bizi yüksək keyfiyyətli, köçməyə hazır sahə axtaran icarəçiləri ələ keçirməyə imkan verir. Potensial müştəri fəaliyyəti yaxşılaşıb və portfel boyunca icra güclü olub. Biz ofis portfelimizin trayektoriyasının, o cümlədən Tower 3 və 1 Beach -i sabitləşdirməyə doğru irəliləyişimizin, bu icarələr gəlirə çevrildikcə artan pul axınına çevriləcəyinə əminik. Keçən rübdə, ofis portfelimizdə ilin sonuna qədər 85%-90% icarəyə verilmiş səviyyəyə çatmaq məqsədimizi qeyd etdik. O vaxtdan bəri, Lloyd District -dəki Genentech -in, təxminən 67,000 kvadrat fut , qısa müddətli yenilənmə kursunu dəyişdiyini və 4-cü rübdə boşalacağını öyrəndik. Sahə özü hazır və müasirdir və inanırıq ki, bazarda yaxşı görünəcək. Lakin, boşluq keçən rübdəki fərziyyələrimizdə yox idi və nəticədə, indi bu diapazonun aşağı həddini hədəfləyirik. Görəcəyimiz bəzi işlər var, lakin bu səviyyəyə çatmaq hələ də əhəmiyyətli bir irəliləyiş olardı. Pərakəndə satış sabit, etibarlı performans mənbəyi olaraq qalır. Pərakəndə portfelimiz rübü 98% icarəyə verilmiş vəziyyətdə başa vurdu və bu dövrdə təxminən 39,000 kvadrat fut icarə həyata keçirdik, orta baza icarə haqqı hər kvadrat fut üçün 30 ABŞ dolları ilə yeni portfel rekorduna çatdı. Eyni mağaza nağd NOI əvvəlki illə müqayisədə bir qədər aşağı idi, bu da əsasən iki keçmiş Party City sahəsi və bir keçmiş Discount Tire sahəsindən yaranan boşluqların müvəqqəti təsiri ilə əlaqədar idi. Discount Tire sahəsi və iki Party City sahəsindən biri artıq yenidən icarəyə verilib, nağd icarə haqqının bu ilin sonlarında başlaması gözlənilir. Pərakəndə portfelində icarəçilərin sağlamlığı güclüdür. İcarə tələbatı möhkəmdir və mərkəzlərimiz məhdud yeni rəqabətlə zəngin, təchizatla məhdudlaşdırılmış ticarət sahələrindən faydalanır. Pərakəndə sahəmizin 3%-dən azı bu il başa çatır və biz qarşıdan gələn yenilənmələr üzərində fəal şəkildə işləyirik. Qeyri-müəyyən iqtisadi şəraitdə istehlakçını yaxından izləsək də, inanırıq ki, pərakəndə aktivlərimizi əhatə edən demoqrafik göstəricilər dayanıqlı xərcləmə bazasını və sabit pul axını profilini dəstəkləyir. Çoxmənzilli sahədə, eyni mağaza nağd NOI illik müqayisədə 3% artdı, bu da San Diego və Portland -dakı rəqabətli təchizat mənzərəsini nəzərə alsaq, möhkəm bir nəticədir. RV parkı istisna olmaqla, çoxmənzilli portfelimiz rübü 96% icarəyə verilmiş vəziyyətdə başa vurdu. San Diego -da, mənzil icmalarımız rübü 98% icarəyə verilmiş vəziyyətdə başa vurdu və ən yeni əldə etdiyimiz Genesee Park istisna olmaqla, San Diego -da xalis effektiv icarə haqqı əvvəlki illə müqayisədə 1%-dən bir qədər çox artdı. Portland -da, Hassalo on Eighth rübü 93% icarəyə verilmiş vəziyyətdə başa vurdu, bu da bir il əvvəlkindən əlavə 4% artım deməkdir. Xalis effektiv icarə haqqı əsasən sabit qaldı, bu da indiki Portland bazarında ağlabatan bir nəticə hesab edirik. Bərpa tədricən davam edir və hazırda fokusumuz təchizat mülayimləşdikcə daha yaxşı böyümə üçün mövqe tutarkən doluluğu qorumaqdır. Qeyd etdiyimiz kimi, 2026-cı il çoxmənzilli sahə üçün bərpa ili deyil, daha çox sabitləşmə ilidir. Biz qiymətlərin optimallaşdırılmasına, doluluğun qorunmasına və nəzarət edilə bilən xərclərin ciddi şəkildə idarə edilməsinə diqqət yetiririk. Waikiki Beach Walk -da, pərakəndə komponentimiz illik müqayisədə yaxşı performans göstərməyə davam etdi, otel tərəfindəki zəifliyi qismən kompensasiya etdi, ümumi qarışıq istifadə nağd NOI əvvəlki illə müqayisədə bir qədər azaldı. Biz bu əvəzolunmaz tam mülkiyyət aktivinin uzunmüddətli dəyərinə inanırıq və həm otel, həm də pərakəndə komponentlərində performansı artırmağa diqqət yetiririk. Nəhayət, məmnuniyyətlə bildirirəm ki, İdarə Heyətimiz 18 iyun tarixində ödəniləcək, 4 iyun tarixinə qeydə alınmış səhmdarlara hər səhm üçün 0.34 ABŞ dolları məbləğində rüblük dividendi təsdiqləyib. Rübdə ödəmə nisbətimiz yüksək qalsa da, bunun çoxu imzalanmış icarələr və xüsusi proqramımızla əlaqəli icarə ilə bağlı kapitalı əks etdirir, bunların hər ikisi doluluğu və gələcək NOI böyüməsini təmin etmək məqsədi daşıyır. Biz portfelin uzunmüddətli pul axını profilinə inamımızı qoruyuruq və hazırda cari dividendi saxlamaqda rahatıq. Robert F. Barton . Barton ödəmə nisbəti və onun gözlənilən mülayimləşməsi haqqında bir azdan daha ətraflı məlumat verəcək. Yekun olaraq, 2026-cı ilə necə başladığımızdan məmnunuq. Biz icarə fəaliyyətini gələcək gəlirə çeviririk, balans hesabatımızı gücləndiririk və 2026-cı ilə daxil olarkən müəyyən etdiyimiz planı həyata keçiririk. İl üçün prioritetlərimiz dəyişməzdir: ofis icarəsini irəlilətmək, pərakəndə və çoxmənzilli platformalarımızdan sabit pul axınını qorumaq və kapitalı necə ayırdığımızda intizamlı qalmaq. Əsasən, biz əvəzolunmaz sahil daşınmaz əmlakına sahibik, şaquli inteqrasiya olunmuş platforma vasitəsilə fəaliyyət göstəririk və bu biznesi uzunmüddətli perspektivlə idarə edirik. Biz yaxşı mövqedəyik və fokusumuz bu mövqeyi gəlir artımına çevirməkdir. Bununla, sözü maliyyə məlumatlarını daha ətraflı nəzərdən keçirəcək Robert F. Barton -a verirəm. Robert F. Barton : Təşəkkürlər, Adam , hər kəsə günaydın. Dünən axşam 2026-cı ilin birinci rübü üçün hər səhmə 0.51 ABŞ dolları FFO və adi səhmdarlara aid edilə bilən hər səhmə 0.08 ABŞ dolları xalis gəlir bildirdik. FFO 2025-ci illə müqayisədə hər səhmə 0.04 ABŞ dolları artdı, bu da əsasən daha aşağı G&A xərcləri, Plymouth, Pacific Ridge Apartments və 14 Acres -də əlavə icarə gəlirləri, eləcə də La Jolla Commons -da daha aşağı əməliyyat xərcləri ilə əlaqədar idi. Gözlədiyimiz kimi, 1-ci rübdə bütün sektorlar üzrə eyni mağaza nağd NOI illik müqayisədə sabit qaldı. Bunu 1-ci rüb 2025-ci illə müqayisədə seqmentlər üzrə bölüşdürsək, ofis eyni mağaza NOI əsasən sabit qaldı, bu da əsasən 2025-ci ilin aprelində First & Main -də CLEAResult -un müddətinin bitməsi ilə əlaqədar idi. Sahə qismən doldurulub. Pərakəndə NOI 0.7% azaldı, bu da Adam -ın qeyd etdiyi Gateway Marketplace və Solana Beach Town Center -dəki məlum boşluqlarla əlaqədar idi, hər ikisi də indi həyata keçirilmiş icarə vasitəsilə həll edilib. Çoxmənzilli NOI 3% artdı, bu da daha yüksək icarə gəlirləri və xüsusilə Pacific Ridge və Hassalo on Eighth -də yaxşılaşmış doluluq ilə əlaqədar idi. Qarışıq istifadə NOI 2.7% azaldı, çünki pərakəndə komponentdəki 2% -lik illik artım Embassy Suites Waikiki -də daha aşağı ADR və daha yüksək əməliyyat xərcləri ilə kompensasiya edildi, burada 1-ci rübdə doluluq 85%-dən 92%-ə yüksəldi. RevPAR 2% artaraq 305 ABŞ dollarına çatdı, ADR 6% azalaraq 332 ABŞ dollarına düşdü və NOI keçən ilki 2.6 milyon ABŞ dolları ilə müqayisədə təxminən 2.4 milyon ABŞ dolları təşkil etdi. Likvidlik və borclanmaya keçək. Rübü təxminən 518 milyon ABŞ dolları likvidliklə başa vurduq, bura 118 milyon ABŞ dolları nağd pul və dövri kredit xəttimizdə mövcud olan 400 milyon ABŞ dolları daxildir. Adam -ın qeyd etdiyi kimi, biz aprelin 1-də kredit xəttinin yenidən qurulmasını və həcminin artırılmasını başa çatdırdıq, həm 500 milyon ABŞ dolları dövri kreditin, həm də 100 milyon ABŞ dolları müddətli kreditin müddətini 2030-cu ilin aprelinə qədər uzatdıq. Son on iki ay ərzində xalis borcun EBITDA-ya nisbəti 6.9x təşkil etdi. Uzunmüddətli hədəfimiz 5.5x və ya daha aşağı olaraq qalır. Faiz və sabit ödəniş əhatə dairəsi hər ikisi 3.0x təşkil etdi. Dividendlərə keçək. Birinci rübün dividend ödəmə nisbəti təxminən 111% təşkil etdi, bu da əsasən icarə ilə bağlı kapital xərclərinin vaxtı ilə əlaqədar idi.