Alexandria Real Estate (NYSE:ARE) ilk rübün maliyyə nəticələrini açıqladı və çərşənbə axşamı gəlirlər konfrans zəngi keçirdi. Tam transkripti aşağıda oxuyun. Bu məzmun Benzinga API -ləri tərəfindən təmin edilir. Hərtərəfli maliyyə məlumatları və transkriptlər üçün https://www.benzinga.com/apis/ ünvanına daxil olun. Alexandria Real Estate çətin bir ilk rüb keçirdiyini bildirdi, lakin güclü balans hesabatını qorumaq və kapital xərclərini azaltmaq kimi strateji təşəbbüslərində əhəmiyyətli irəliləyiş əldə etdi. Şirkət doluluq səviyyəsini yaxşılaşdırmağa fokuslanıb və bir neçə niyyət məktubu imzalayaraq icarə müqavilələrinə gətirib çıxarıb, baxmayaraq ki, bu rübdə ictimai biotexnologiya icarəsi nəzərəçarpacaq dərəcədə az olub. Gələcək proqnozlar, NIH və FDA rəhbərliyi problemləri və kapital bazarı məhdudiyyətləri kimi çətinliklərə baxmayaraq, həyat elmləri meqa kampuslarına və qabaqcıl texnologiya icarəçilərinə diqqət yetirməklə ehtiyatlı optimist olaraq qalır. Xeyirli gün və Alexandria Real Estate Equities -in 2026-cı il in birinci rüb konfrans zənginə xoş gəlmisiniz. Bütün iştirakçılar yalnız dinləmə rejimində olacaqlar. Yardıma ehtiyacınız olarsa, ulduz düyməsini, ardınca sıfırı basaraq konfrans mütəxəssisinə siqnal verin. Bugünkü təqdimatdan sonra sual vermək imkanı olacaq. Sual vermək üçün telefonunuzun klaviaturasında ulduz, sonra bir düyməsini basa bilərsiniz. Sualınızı geri götürmək üçün isə ulduz, sonra iki düyməsini basın. Nəzərə alın ki, bugünkü tədbir qeydə alınır. İndi sözü İnvestor Əlaqələri üzrə Paula Schwartz -a vermək istərdim. Buyurun. Təşəkkür edirəm və hər kəsə günortanız xeyir. Bu konfrans zəngi federal qiymətli kağızlar qanunları çərçivəsində gələcəyə yönəlik bəyanatlar ehtiva edir. Şirkətin faktiki nəticələri gələcəyə yönəlik bəyanatlarda proqnozlaşdırılanlardan əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər. Faktiki nəticələrin gələcəyə yönəlik bəyanatlardakılardan əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənməsinə səbəb ola biləcək amillər haqqında əlavə məlumat şirkətin Qiymətli Kağızlar və Birja Komissiyası na təqdim etdiyi dövri hesabatlarda yer alır. İndi sözü İcraçı Sədr və təsisçi Joel Marcus -a vermək istərdim. Buyurun, Joel . Təşəkkür edirəm, Paula . Və hər kəsi ilk rübün gəlirlər zəngimizə xoş gəlmisiniz. Bu gün mənimlə Mark , Peter və Jenna var. Əvvəla, həmişə etdiyim kimi, çətin bir ilk rüb əməliyyat mühitində göstərdikləri möhtəşəm səylərə görə qeyri-adi ailə komandamıza təşəkkür etmək istəyirəm. Və onlar yaxşı bilirlər ki, biz hər gün bu qiymətli həyat elmləri sənayesini, planetin ən dəyərli və innovativ sənayelərindən birini, xəstələrə həyat qurtaran və həyat dəyişdirən müalicələr kəşf etməyə və çatdırmağa imkan vermək kimi müqəddəs missiyamızla motivasiya olunuruq. Və neçə dostumuz, sevdiklərimiz hələ də Parkinson , ALS , mədəaltı vəzi, yoğun bağırsaq, döş və s. xərçənglərdən, demensiyadan əziyyət çəkir. 2026-cı il . Biz DNT və biotexnologiya inqilabı nın 50 illiyini qeyd edirik. Və hələ də insan xəstəliklərinin 10%-dən azını həll etmişik. Həyat elmləri sənayesi dörd əsas sütunun düzgün fəaliyyətindən asılı olan yüksək dərəcədə tənzimlənən bir sənayedir. Əvvəllər də dediyimiz kimi, güclü və əsas tərcümə tədqiqatları kritikdir. Vaşinqton da NIH -i tam maliyyələşdirmək üçün güclü ikipartiyalı dəstək davam edir. Bu rübdə institusional dolayı xərclərin ödənilməsinə 15% məhdudiyyətin ləğv edilməsində böyük bir qələbə qazanıldı ki, bunun da gələn rüblərdə və illərdə çox yaxşı qarşılanacağını və tətbiq olunacağını düşünürəm. Təəssüf ki, 24 avqust da bütün NSF Milli Elm Fondu Məşvərət Şurası işdən çıxarıldı. Onların rolu elm və mühəndislik məsləhətləridir. Bir növ şok. NIH , HHS və FDA -da rəhbərlik problemləri davam edir. İki, açıq və canlı kapital bazarları ilə birləşən güclü innovasiya. Aydındır ki, biz bəlkə də bəşəriyyət tarixində ən böyük innovasiya dövründəyik, kapital bazarlarında isə çox seçici olublar. Özəl maliyyələşdirmə çox möhkəm, lakin düşünülmüş və ayrı-seçkiliklə aparılıb. İctimai tərəfdə bazarlar yaxşı məlumatlar və əsas mərhələlər üçün açıq olub, lakin klinik öncəsi və ya klinikada olan, maliyyələşdirmək üçün məlumatları və ya mərhələləri olmayan əksər ictimai biotexnologiyalar üçün çox çətin bir mübarizə olub. Üç, etibarlı və səmərəli tənzimləmə çərçivəsi. Klinikaya daxil olmaq və klinikadan keçmək üçün vaxtı və xərcləri azaltmaq üçün davamlı səy göstərmək lazımdır. FDA -nın irəliləyişi ləng olub. Rəhbərlik və kadr təzyiqləri çox olub və Çin burada, ölkəmizdə sənayeyə təzyiq göstərməyə davam edir. Dörd, innovativ tibb üçün sağlam ödəniş və geri ödəmə mühiti. CMS əslində Dr. Oz -un rəhbərliyi altında kifayət qədər yaxşı fəaliyyət göstərir. Lakin hər iki tərəf də dərman qiymətlərinə fokuslanıb və dərman qiymətlərinin 40-60%-ni təşkil edən vasitəçini aradan qaldırmaq üçün bir yanaşma tapmadıqlarını təsəvvür etmək çətindir ki, bu da həm qayğı alanların, həm də innovativ dərman kəşf edənlərin yükünü azaldar. Bizə tez-tez bütün sənayelərin bütün sahələrində süni intellekt haqqında suallar verilir və düşünürəm ki, əksəriyyətinizin artıq bildiyi kimi, hər birimizin bədənində 37 trilyon hüceyrə var və süni intellekt fiziki eksperimentləri dəstəkləyə bilər, lakin əvəz edə bilməz. Biologiya bu mərhələdə çox mürəkkəbdir. Biologiyanın böyük mürəkkəbliyini nəzərə alaraq, Ar-Ge tamamilə in silico gedə bilməz. Və sizə bir nümunə verim, Anthropic -in idarə heyətinə yeni qoşulan Novartis -in baş direktoru dedi ki, biz bu gün insan bədəninin funksiyalarının 5%-dən azını başa düşürük. Və bildiyiniz kimi, dərman inkişafı hədəf kəşfindən hit nəslinə, aparıcı identifikasiyadan optimallaşdırmaya, klinik sınaqlara və kommersiyalaşdırmaya qədər çox mürəkkəbdir. Və bu sahədəki səlahiyyətlilərin süni intellekt in fiziki eksperimentləri əvəz edə bilməyəcəyinə inandıqları kifayət qədər aydındır. Əksər cari istifadə hələ də sənəd mərkəzlidir, biologiyanı pozan düyməyə basmaqla dərman kəşfi həddindən artıq şişirdilib və bu sektordakı yerli süni intellekt şirkətləri belə üstünlük təşkil etməyib. Kifayət qədər aydındır ki, süni intellekt tamamilə avtonom kəşf deyil, lakin vaxt qrafiklərini sıxışdırmağa və məhsuldarlığı artırmağa və itirilmiş institusional bilikləri bərpa etməyə yönəlib. Və bu, həqiqətən də yaxşıdır. Düşünürəm ki, əksər ekspertlər süni intellekt in daşınmaz əmlak tələblərinə kiçik təsir göstərəcəyinə və hətta süni intellekt tərəfindən dizayn edilmiş eksperimentlər apararkən əlavə quru və yaş sahəyə ehtiyac yarana biləcəyinə inanırlar. Birinci rübə keçək. Bildiyiniz kimi, çox çətin bir əməliyyat mühiti idi, lakin biz investor günümüzdə ətraflı şəkildə təqdim etdiyimiz irəliləyiş yolumuzda çox möhkəm irəliləyiş əldə etdik. Birincisi, güclü və çevik balans hesabatını qorumaq idi və Mark bu barədə daha ətraflı danışacaq. İkincisi, gələcəkdə kapital xərclərini və maliyyələşdirmə ehtiyaclarını azaltmaqdır və düşünürəm ki, biz boru kəmərimizdə kapital xərclərini azaltmaq və təkmilləşdirmək yolundayıq və biz həmçinin icarə müqavilələrinə gətirib çıxaran bir sıra LOI -lər imzalamaq şansına nail olmuşuq ki, bu da gələcəkdə icarə statistikasına kapital xərclərini azaldacaq. Bu il və bu sıfırlamada əsas daşlardan biri, geniş miqyaslı əsas, qeyri-əsas və qismən maraqların satışı planını əhəmiyyətli dərəcədə tamamlamaqdır. İlk rüb nisbətən sakit olsa da, biz plan üzrəyik, lakin keçən il olduğu kimi, məqsədimizə çatmağı tamamilə nəzərdə tuturuq və düşünürəm ki, Peter sual-cavab zamanı bu barədə daha ətraflı danışa bilər ki, həyat elmləri aktivləri üçün əməliyyat bazarı bu il keçən ildən daha yaxşıdır və bizdə yüksək səviyyədə inam var. Dörd, biz doluluq səviyyəsini davamlı olaraq yaxşılaşdırmaq və icarəyə fokuslanaraq NOI -ni artırmaq istəyirik. İcarədəki sıxıntı nöqtəsi bu, bizim daha aşağı rüblərimizdən biri olub, lakin gələn rübdə yaxşı bir şəkildə geri qayıtmağı gözləyirik. Bu, şirkətin tarixində yadıma gələn ilk rüb ola bilər ki, biz bir dənə də olsun ictimai biotexnologiya icarəsi imzalamamışıq. Beləliklə, bu, oradakı mühitin nə olduğunu sizə göstərir. Düşünürəm ki, ilkin oxunuşumuzda dördüncü rübdə bağlanan satışı vurğuladığımızı demək ədalətli olar, lakin bu, xüsusilə meqa kampusda saxlamağa davam etdiyimiz əsas həyat elmləri aktivlərinin keyfiyyətini və dəyərini simvollaşdırır. Mission Bay -də 409499 Illinois Street -in satışı San Fransisko da laboratoriya aktivləri üçün əldə edilmiş ən yüksək qiymət olan kvadrat fut üçün 1645 dollar rekord qiymətə başa gəldi və bu, 40% doluluq səviyyəsində idi. Bu il bizim üçün kritik olanın irəliləyiş yolumuzu davam etdirmək olduğunu demək ədalətlidir. Meqa kampusları bizi fərqləndirməyə davam edəcək. Balans hesabatımız güclü və çevik qalacaq. Biz G&A -nı azaltmaq üzərində işləmişik. Aktivlərimizin keyfiyyəti icarəçilərimiz, eləcə də əməliyyat mükəmməlliyimiz və açıq şəkildə bütün komandamız tərəfindən tanındığı kimi üstün olaraq qalır. Düşünürəm ki, nəhayət, ilk 20 icarəçimizə baxsanız, ilk 20 icarəçinin 80%-nin investisiya dərəcəli və ya böyük kapitallı şirkətlər olduğunu demək ədalətlidir və bu, çox rahatlaşdırıcıdır. Ümumi ARR -imizin 55%-i bundan gəlir. Və ilk 20-dən demək olar ki, 10 illik WALT -ımız var ki, bu da həqiqətən əladır və bizdə ən uzun WALT deyil, borcumuzun müddəti var və Mark bu barədə danışacaq. Və nəhayət, ARR -imizin 78%-i üzərində çox çalışdığımız meqa kampus platformamızdan gəlir. Beləliklə, rübə bu cür girişlə, ətraflı şərhləri üçün sözü Mark -a verirəm. Təşəkkür edirəm, Joel . Mən Mark Vinda , Baş Maliyyə Direktoru. Hər kəsə günortanız xeyir. Əvvəla, Alexandria komandasının bütün üzvlərini dekabr ayındakı İnvestor Günü ndə təqdim etdiyimiz irəliləyiş yolumuzun addımlarının, çox çətin sənaye fonuna baxmayaraq, əla əməliyyat icrasına görə təbrik edirəm, o cümlədən: birincisi, ən böyük bazarlarımızda bazar payımıza nisbətən icarə tələbatını ödəməkdə üstün performans. Buna daha sonra toxunacağam. Üçüncü, ikinci, 394.000 kvadrat fut həcmində inkişaf və yenidənqurma icarə müqavilələrinin və niyyət məktublarının icrası ilə müsbət inkişaf və yenidənqurma icarə dinamikası, üçüncü, boş yerlərin 1,1 milyon kvadrat fut həcmində yığılmış icarəsi ilə doluluq səviyyəsini yaxşılaşdırmağa fokuslanma, bu da orta hesabla sentyabr ayında təhvil veriləcək, dördüncü, 2024-cü il in rüblük ortalaması ilə müqayisədə 7,4 milyon dollar ümumi inzibati xərclərə qənaət, beşinci, ümumi borcumuzu azaldan təminatsız istiqraz tenderimizlə əlaqədar 366 milyon dollar qazanc və altıncı, 2,2 milyard dollar həcmində satışlar və qismən maraqların satışı ilə əhəmiyyətli maliyyələşdirmə səyləri gözlənilir və ya müəyyən edilib və prosesdədir. 1Ç26 üçün səhm başına seyreltilmiş FFO düzəliş edilmiş 1,73 dollar təşkil etdi və biz 2026-cı il üçün səhm başına seyreltilmiş FFO üçün proqnozumuzun orta nöqtəsini 6,40 dollar səviyyəsində təsdiqlədik, eyni zamanda diapazonu daraltdıq. Rüb üçün icarə həcmi 647.000 kvadrat fut təşkil etdi. Ümumi icarə həcmindəki azalma aşağıdakılarla əlaqədar idi: birincisi, gözlənildiyi kimi, 657.000 kvadrat fut əsas məlum icarə müddətinin bitməsi nəzərə alınaraq, yenilənmələrin və boş yerlərin yenidən icarəyə verilməsinin azalması, bu da rüb ərzində boş qalacağı gözlənilirdi və ikincisi, illik icarə gəlirimizin 25%-ni təşkil edən icarəçi bazamızın bir seqmenti olan ictimai biotexnologiya dan məhdud tələbat, ilk rübdə sıfır icarə həcmi ilə. Rüb üçün müsbət məqamlar arasında 118.000 kvadrat fut icra edilmiş inkişaf icarəsi və mövcud inkişaf və yenidənqurma sahəsi üçün imzalanmış daha 276.000 kvadrat fut niyyət məktubu ilə müsbət dinamika daxildir. İkinci rübə baxaraq, indiyə qədərki ilkin fəaliyyəti nəzərə alaraq, ümumi icarə həcmində təxminən 900.000 kvadrat fut artım gözləyirik. 1Ç26 -da yenilənmiş və yenidən icarəyə verilmiş yerlərdə pulsuz icarə və icarə haqqı dəyişiklikləri təzyiq altında idi ki, bu da bazar reallıqlarını əks etdirir və Watertown -da 40 Arsenal ünvanında 48.000 kvadrat futluq 12 illik icarə müqaviləsini əhatə edir ki, bu da rüb üçün nağd əsasda icarə haqqının təxminən 15% və 15,8% azalmasına əhəmiyyətli töhfə verdi. Alexandria ən böyük bazarlarımızda üstünlüyünü davam etdirir. Bu, ən böyük üç bazarımızda həqiqətən vacib bir nəticədir. 1Ç26 ərzində biz həyat elmləri daşınmaz əmlakındakı bazar payımızla müqayisədə orta hesabla iki dəfə çox icarə həcmi əldə etdik. Böyük Boston üçün biz təxminən 20% əldə etdik.